Постановление № А66-6685/20 от 29.06.2022 АС Тверской области

Резолютивная часть постановления объявлена июня 2022 года .

В полном объёме постановление изготовлено июля 2022 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Колтаковой Н.А. и Ралько О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.

при участии индивидуального предпринимателя ФИО1 и его представителя ФИО2 по доверенности от 02.03.2016, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 марта 2022 года по делу № А66-6685/2020 ,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (адрес: 170100, <...>;ОГРН <***>,ИНН<***>; далее – Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1(адрес: 170012, город Тверь;ОГРНИП <***>, ИНН<***>; далее – Предприниматель) о досрочном расторжении договора аренды от 30.12.2000             № 1190-К.

Решением суда от 14 марта 2022 года в удовлетворении иска отказано.

Теруправление с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Обязательство по внесению арендной платы прекращается, с даты заключения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 27.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», договора купли-продажи арендуемого имущества. В рамках дела № А66-4696/2021 рассматривается вопрос об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объектов, соответственно, до даты вступления в законную силу решения суда по вышеуказанному делу на ответчика возложена обязанность по внесению арендной платы.    

Предприниматель в отзыве на жалобу и в судебном заседании  просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                 АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 30.12.2000 Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тверца 7» (арендатор) заключен договор аренды № 1190-К, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование здание магазина № 7, площадью                      241,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>, инвентарный № 11966, кадастровый №69:40:01:00:556: 0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1, для осуществления оптово-розничной торговли.

Передача объекта была осуществлена по передаточному акту от 30.12.2000 (том 1, лист 14).

Пунктом 1.4 договора уставлен срок его действия: с 01.01.2001 по 01.05.2010.

Пунктом 3.4.1 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование объектом.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, и составляет сумму в размере 4620,03 руб. в месяц, вносится арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца.

Впоследствии администрация города Твери после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации предложила заявителю заключить отдельный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100556:7, так как ЗК РФ ввел принцип пользования землей на платной основе.

На основании постановления администрации города Твери от 27.05.2002 № 1310, между ООО «Тверца 7» и Администрацией был заключен договор 27.05.2002 № 305. 

Дополнительным соглашением № 2 от 01.12.2004 к договору аренды                 № 190-К от 30.12.2000 и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка с учетом изменений, внесенных в дополнительное соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Теруправления прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.05.2002 № 305 ООО «Тверца 7» уступило ИП ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды № 1190-К от 30 декабря 2000 года и договору аренды земельного участка № 305 от 27.05.2002 соответственно. Срок действия обоих договоров продлен дополнительными соглашениями до 01.05.2025.

Согласно новой редакции арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, и составляет с 01.12.2004 сумму в размере             7 225 руб. 56 коп. в месяц и вносится арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца. Срок действия договора установлен с 01.01.2001 по 01.05.2025.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае изменения Методики определения размера арендной платы или базовой ставки арендной платы, арендодатель вправе в одностороннем порядке произвести соответствующий перерасчёт арендной платы, но не чаще одного раза в год. В этом случае арендатор обязуется уплачивать арендную плату исходя из представленного ему нового расчёта, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем получения соответствующего уведомления о перерасчёте арендной платы.

Поскольку Методика, на основании которой была рассчитана арендная плата, утратила силу, истец произвел оценку рыночной стоимости ежемесячной арендной платы на основании отчета об оценке № 6531-11-18 от 09.11.2018.

Сумма арендной платы за объект составила 105 025 руб. в месяц.

Теруправлением в адрес Предпринимателя было направлено уведомление № 1152-03 от 11.03.2019 о перерасчете арендной платы с приложением расчета на 2019 год, которое было получено ФИО1 16.03.2019 и 19.03.2019.

Предприниматель, полагая, что отчет об оценке, представленный  истцом не является надлежащим доказательством по делу, не меняет условие о согласованной сторонами методике расчета арендной платы, содержит множественные ошибки, продолжал уплачивать арендную плату в ранее установленном размере.

Приведенные обстоятельства установлены вступившими в силу судебными актами, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела: постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2021 по делу № А66-4405/2020, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.10.2021 по тому же делу, и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат повторному доказыванию в рамках данного дела.

Поскольку Предприниматель уплачивал арендную плату без учета её одностороннего изменения Теруправлением, истец, полагая, что имеет место невнесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, направил в адрес Предпринимателя претензию от 21.04.2019 № 69-КА-03/2092, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате, потребовал её уплаты, указал на досрочное расторжение договора.

Оставление претензионных требований без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статьи 606 ГК РФ предметом договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

В обоснование исковых требований  Теруправление ссылается на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 926 144 руб. 85 коп.

Согласно приложенному расчету данная сумма представляет собой недоимку по арендным платежам за период с апреля 2019 года по март 2020 года в размере 1 180 818 руб. 84 коп. и пени в размере 745 326 руб.01коп.

Вместе с тем, вопрос о наличии у предпринимателя недоимки по арендным платежам разрешен в рамках дела № А66-4405/2020, где рассматривалось требование Терправления к Предпринимателю о взыскании задолженности в размере 594 022 руб. 20 коп. за период с 01 апреля 2019 по 30 сентября 2019 и пеней за период с 11января 2019 по 30 сентября 2019 в размере 193 307 руб. 59 коп.

При рассмотрении вышеуказанного дела установлено следующее.

ИП ФИО1 28.09.2018 обратился в Теруправление с заявлением о приобретении спорного арендуемого имущества в собственность за плату.

Далее, ИП ФИО1 14.11.2018 повторно обратился с заявлением, в котором выразил свое желание реализовать свое преимущественное право на выкуп недвижимого имущества, переданного по договорам аренды объекта № 1190-К от 30.12.2000 и земельного участка № 305 от 27.05.2002.

Поскольку мотивированного отказа или положительного ответа от Теруправления в предусмотренные законом сроки не получено, ИП ФИО1 обратился  в суд с иском о признании незаконным бездействия Теруправления, выраженного в нарушении процедуры приватизации, предусмотренной частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно в отсутствие обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения заявления, в отсутствие принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и не направлении уполномоченным органом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, о возложении на Управление обязанности исполнить требования части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 150-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно в отношении здания магазина № 7 (кадастровый номер по договору                                                                                       № 69:40:01:00:556:0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1; по данным кадастровой палаты на 2015 г.: кадастровые номера 69:40:0100561:81 и 69:40:0100561:82) и земельного участка (кадастровый номер 69:40:0100556:7), расположенных по адресу <...>; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда по данному делу.

Решением суда от 02.12.2019по делу № А40-181408/2019, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, иск Предпринимателя удовлетворен.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.10.2020 в передаче кассационной жалобы Управления для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Судебными актами установлено, бездействие Теруправления существенно нарушает права Предпринимателя, так как препятствует реализации принадлежащего ему преимущественного права на приобретение арендуемых объектов недвижимости.

Во исполнение судебного решения по делу № А40-181408/2019, действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, исполнены Управлением только в 2021 году, проект договора купли-продажи ИП ФИО1. получил 17.02.2021, при том, что в Теруправление с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату обращался 28.09.2018 и 14.11.2018.

Поскольку требование Теруправления об уплате арендных платежей за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 совпадал с периодом незаконного бездействия Управления, выразившегося в несовершении своевременно предусмотренных положениями Закона № 159-ФЗ действий по заявлению Предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения (в случае соблюдения Теруправлением требований Закона № 159-ФЗ и своевременного заключения с Предпринимателем договора купли-продажи в отношении спорного помещения, последний на дату 01.04.2019 стал бы собственником указанного помещения и арендная плата не подлежала бы выплате в связи с прекращением арендных отношений) требование об уплате арендных платежей признано судом апелляционной инстанции неправомерным.

В последующий период Предприниматель, несмотря на отсутствие у него обязанности по уплате арендных платежей, продолжал их уплату.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2021 по делу №А40-98631/2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022, с Российской Федерации в лице Теруправления в пользу Предпринимателя взысканы убытки в размере 214 522,83 руб., в том числе - по договору аренды № 1190-к от 30.12.2020 в сумме 139 578,14 руб., понесенные им в виде необоснованно уплаченных арендных платежей, за период с 09.02.2019 по 17.02.2021.

Договор купли-продажи спорного объекта сторонами не заключен по настоящий момент.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции полагает, что истцом не доказано наличие оснований для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 14 марта 2022 года по делу № А66-6685/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.