Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (№ 07АП-10338/2018) на решение от 19.09.2018 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-4505/2018 (судья Гребенников Д.А.) по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (634050, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (634009, <...>, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании 1 497 844,68 руб.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: без участия (извещен)

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – истец, Департамент недвижимости) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, ИП ФИО4, предприниматель) о взыскании 1 497 844,68 руб., из которых 999 760,30 руб. – неосновательное обогащение за пользование земельным участком по адресу: <...> за период с 14.02.2006 по 15.02.2016, 498 084,38 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2006 по 17.04.2018.

Решением от 19.09.2018 Арбитражного суда Томской области заявленные требования удовлетворены частично: с ИП ФИО4 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска взыскано 70 678,67 руб. задолженности, 33 141,78 руб. имущественной санкции, всего 103 820,45 руб.; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент недвижимости обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 19.09.2018 Арбитражного суда Томской области отменить и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения и проценты.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает следующее: поскольку оплата ни разу не поступила от ИП ФИО4, ответчик не может ссылаться на условия заключенного договора аренды между ним и департаментом; обращает внимание суда на то, что признание ответчиком арендных отношений произошло только в арбитражном суде; считает, что ответчик злоупотребляет своим правом; в рассматриваемом случае перемена стороны не произошла и сделку невозможно считать заключенной, поскольку условия договора не исполнялись; поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию ни когда арендатором был предыдущий собственник объекта недвижимости, ни при нынешнем арендаторе, основания для вывода арбитражного суда о том, что договор аренды заключен, отсутствуют, следовательно, взысканию подлежит неосновательное обогащение.

Ответчик в возражениях на апелляционную жалобу возражал против доводов жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению; доводы истца противоречат нормам материального права, так как право аренды на земельный участок перешло к ответчику в силу закона на тех же условиях и в том же объеме; просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Стороны, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции считает решение от 19.09.2018 Арбитражного суда Томской области не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО4 принадлежит на праве собственности ¼ доли в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>.

В 2002 для эксплуатации данного здания образован земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200006:14, по адресу: <...>, площадью 1 382 кв.м.

Постановлением Администрации г. Томска от 09.06.2014 № 947-з ФИО5, ФИО4, ФИО6 предоставлен в общую долевую собственность за плату земельный участок по адресу: <...> площадью 1 382 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0200006:14, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания помещений магазина и мастерской по ремонту бытовой техники.

08.10.2014 предприниматели обратились к истцу с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено нежилое здание, принадлежащее ФИО5, ФИО4, ФИО6 на праве общей долевой собственности.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 06.10.2014 №7000/301/14-129872, кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 310 000 рублей.

18.12.2014 ФИО4 в порядке статьи 445 ГК РФ направил ответчику проект договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок.

Истец в нарушение статьи 36 Земельного кодекса РФ не направил проект договора купли-продажи земельного участка.

Данные обстоятельства установлены решением от 24.09.2015 по делу № А67-4148/2015, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Решением от 24.09.2015 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-4148/2015 суд обязал Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО4 договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <...>, площадью 1 382 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0200006:14.

Как следует из материалов дела № А67- 4148/2015, между Департаментом недвижимости от имени администрации г. Томска (арендодатель) и лицами, имеющими право собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования (далее по договору - права) в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, (арендатор), заключен договор аренды земельного участка № 030331:12 от 10.12.2003 в редакции дополнительных соглашений №№ 1, 2, 3,4 от 05.12.2003, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым (учетным) номером 70:21:030331:12, находящийся по адресу: г. Томск, Южный округ, ул. Некрасова, 12, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 382 кв.м (пункт 1.1).

Участок предоставляется для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, расположенных на данном участке; на участке имеется: нежилые помещения (пункт 1.3).

Передаваемый земельный участок подлежит совместному использованию лицами, имеющими имущественные права в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, являющемся предметом настоящего договора (пункт 1.4). Доля в праве пользования земельным участком определяется из расчета доли в праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, являющемся предметом договора или по соглашению сособственников недвижимости (пункт 3.1). Сумма ежегодных арендных платежей, указанная в расчете, подлежит уплате равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.2).

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что действие договора прекращается смертью арендатора – физического лица – в случае отсутствия на участке объектов недвижимого имущества. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 8.5).

По мнению истца, ответчик, являясь собственником недвижимого объекта, расположенного на земельном участке, пользуется этим земельным участком без какой-либо оплаты за пользование землей, что влечет неосновательное сбережение ИП ФИО4 денежных средств.

На сумму неосновательного обогащения истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 498 084,38 руб. за период с 28.02.2006 по 17.04.2018.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о погашении задолженности в размере 999 760,30 руб. и процентов, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на уклонение ответчика от исполнения обязанности по уплате денежных средств за пользование земельным участком, истец обратился в Арбитражный суд Томской области с настоящим требованием о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Принимая во внимание указанные нормы права, установив неоспариваемые ответчиком обстоятельства фактического пользования им земельным участком в спорном периоде, отметив, что к ответчику после перехода права собственности на ¼ долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, перешло право пользования земельным участком площадью 1382 кв.м., кадастровый номер №70:21:0200006:0014, расположенного по адресу: <...>, которым пользовались продавцы на основании договора аренды земельного участка №030331:12, как следствие, отсутствуют основания для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ, проверив и признав верным справочный расчет исчисленной департаментом суммы основного долга, с учетом условий действующего в отношении спорного земельного участка договора аренды, исходя и площади земельного участка 345,5 кв.м., в том числе 123,45 кв.м – эксплуатация магазина (ставка 325,7 руб./кв.м), 222,05 кв.м (ставка 223 руб./кв.м) за период с 03.05.2015 по 15.02.2016 на сумму 70 678,67 руб., руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200 ГК РФ, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент подачи искового заявления (03.05.2018) в суд трехлетний срок исковой давности по требованиям о взыскании суммы задолженности, с учетом 30-дневного срока на досудебное урегулирование спора за часть периода задолженности, истек,учитывая заявленное ответчиком ходатайство о применении положений статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания суммы основной задолженности частично в размере 70 678,67 руб., а также удовлетворил частично требования о взыскании имущественной санкции в размере 33 141,78 руб.

Вопреки доводам подателя жалобы, как верно отмечено судом первой инстанции, в рассматриваемом случае смены собственника не произошло, арендодателем по спорному договору аренды весь срок его действия оставался истец, при этом, как следует из материалов дела и не опровергнуто истцом, ответчик совместно с продавцами по договору купли-продажи обращались к истцу с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка в связи с продажей доли, которое последним проигнорировано.

Истец, в нарушение действующим норм права, уклонился от заключения соглашения о перемене стороны в договоре аренды земельного участка, в связи с чем у ответчика отсутствовал договор в письменном виде, на основании которого он мог бы и должен был перечислять арендную плату за пользование участком на расчетный счет, ссылка на который должна быть в договоре.

Истцом не приведено убедительных доводов со ссылкой на нормы права, при которых существующее право на земельный участок при продаже недвижимости, расположенной на нем, прекращают свое действие.

Оснований полагать, что в действиях ответчика имеются признаки злоупотребления правом согласно статье 10 ГК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доводам и возражениям суд первой инстанции дал надлежащую, объективную и квалифицированную оценку, и вынес законный и обоснованный судебный акт, в силу чего апелляционная инстанция не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

Несогласие подателя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств не является основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.09.2018 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-4505/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий		ФИО1
Судьи		ФИО2
		ФИО3