Гражданский кодекс часть 1

Прокуратура Республики Тыва обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального района «Сут-Хольский кожуун Республики Тыва» (ИНН <***>, ОГРН <***>), главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ответчики) о признании недействительным пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 30.06.2021 № 57, заключенного между администрацией муниципального района «Сут-Хольский кожуун Республики Тыва» и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в части получения арендатором письменного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 05.05.2023 в удовлетворении искового заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неприменение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей сторон.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Как следует из материалов дела, 30.06.2021 между администрацией муниципального района «Сут-Хольский кожуун Республики Тыва» (далее - администрация, арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее - предприниматель, арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 57, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 17:09:1202002:132 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Тыва, Сут-Хольский район, с. Ак-Даш, м. Кок-Даг, общей площадью 500000+495 кв.м., с разрешенным использованием - скотоводство.

В соответствии с пунктом 1.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 30.06.2021 по 29.06.2070.

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Полагая, что условие об обязательном получении арендатором согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, содержащееся в пункте 3.3 договора аренды (с учетом срока аренды, превышающего 5 лет), является ничтожным, Прокуратура Республики Тыва обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 11, 12, 166, 167, 168, пунктом 2 статьи 607, пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", статьи 2, 4, части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и исходил из того, что законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) с согласия (уведомления) арендодателя.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Согласно положениям статей 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и абзаца 2 части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе предъявлять иски о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия РФ, доля участия субъектов РФ, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановление Пленума ВС РФ N 25).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (абзац 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

В данном деле прокурор оспаривает пункт 3.3 договора аренды земельного участка от 30.06.2021 №57, заключенного сроком на 49 лет, согласно которому арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более 5 лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Учитывая, что правоотношения, связанные с заключением договора аренды земельного участка, возникли из договора аренды, заключенного на срок более 5 лет, то пункт 3.3 договора аренды земельного участка от 30.06.2021 №57 противоречит положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ограничивает права арендатора долгосрочной аренды при передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.

С учетом изложенного требования прокурора подлежат удовлетворению ввиду прямого противоречия согласованного в пункте 3.3 договора аренды условия императивным положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и соответствующим разъяснениям о его применении.

Ссылка суда первой инстанции на положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" в приведенной в решении редакции является ошибочной, поскольку указанная норма права имеет иную редакцию, не относящуюся к предмету настоящего спора.

На основании вышеизложенного решение Арбитражного суда Республики Тыва от «05» мая 2023 года по делу № А69-3691/2022 подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления и апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Тыва от «05» мая 2023 года по делу №А69-3691/2022 отменить, принять новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Признать недействительным пункт 3.3 договора аренды земельного участка от 30.06.2021 № 57, заключенного между администрацией муниципального района «Сут-Хольский кожуун Республики Тыва» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>).

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

Н.А. Морозова

О.В. Петровская