Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Республики Тыва индивидуального предпринимателя Марцинович Марины Александровны (паспорт) и ее представителя - Ситниковой Е.А. (доверенность от 18.10.2016, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика – индивидуального предпринимателя Марцинович Марины Александровны на решение Арбитражного суда Республики Тыва от 16 марта 2017 года по делу № А69-3992/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции – Донгак Ш.О., суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Магда О.В., Парфентьева О.Ю.),

установил:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва (далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Марцинович Марине Александровне (ОГРН 309172021100064, ИНН 170100346899, с. Сукпак Республика Тыва, далее – индивидуальный предприниматель Марцинович М.А., ответчик) о признании отсутствующим (недействительным) зарегистрированного права собственности на торговый киоск, кадастровый номер 17:18:0105008:2456, расположенный по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом № 98 по ул. Кочетова, исключении записи о регистрации права собственности на торговый киоск в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; о признании отсутствующим (недействительным) зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127, расположенный по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом № 98 по ул. Кочетова, исключении записи о регистрации права собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Первоначально иск был предъявлен к Калинкиной Елене Александровне (далее - Калинкина Е.А.), однако в связи с переходом права собственности на спорный объект – торговый киоск индивидуальному предпринимателю Марцинович М.А., судом произведена замена ненадлежащего ответчика на надлежащего – индивидуального предпринимателя Марцинович М.А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Мэрия города Кызыла, Мага Наталья Карловна (далее – Мага Н.К.).

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 16 марта 2017 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2017 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, индивидуальный предприниматель Марцинович М.А. обжаловала их в кассационном порядке, просила решение от 16 марта 2017 года и постановление от 26 июня 2017 года отменить, в удовлетворении иска отказать.

Заявитель кассационной жалобы указывает на имеющиеся противоречия выводов судов представленным в дело доказательствам, неправильное применение судами норм материального права.

Спорный объект, по мнению ответчика, построен и введен в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством, после чего произведена государственная регистрация прав на него, он обладает признаками капитального строения, расположен на земельном участке, сформированного для этих целей.

Индивидуальный предприниматель Марцинович М.А. считает, что в рассматриваемом случае права истца не подлежат защите избранным способом.

Присутствующий в судебном заседании индивидуальный предприниматель Марцинович М.А. и ее представитель доводы кассационной жалобы подтвердили.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети «Интернет» на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Тыва и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка № 662 от 17.08.2000 Мага Н.К. был предоставлен в аренду земельный участок на срок 5 лет для установки торгового киоска.

По договору купли-продажи нежилого помещения от 26.01.2007 Мага Н.К. (продавец) передала в собственность Калинкиной Е.А. (покупатель) торговый киоск общей площадью 14,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 98, стр. Литера А1 (киоск № 2 рядом с жилым домом) с земельным участком (договор аренды с разрешением под установку торгового киоска). В соответствии с актом приема-передачи торговый киоск с земельным участком на праве аренды передан покупателю.

26.02.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва осуществлена государственная регистрация права собственности Калинкиной Е.А. на нежилое помещение киоска, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 98 (свидетельство о государственной регистрации права серии АА-17 № 047188).

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127 площадью 33 кв.м под торговым киоском приобретен Калинкиной Е.А. в собственность на основании договора купли-продажи от 27.02.2013, заключенного с Министерством, 07.06.2013 произведена государственная регистрация права на участок.

По договору купли-продажи от 20.10.2016, заключенному между Калинкиной Е.А. (продавец) и индивидуальным предпринимателем Марцинович М.А. (покупатель), последняя приобрела в собственность спорные объекты – торговый киоск и земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127, расположенные по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом № 98 по ул. Кочетова.

В ЕГРП осуществлена государственная регистрация прав ответчика на указанные объекты недвижимого имущества.

Министерство, полагая, что регистрация права собственности на торговый киоск по ул. Кочетова, д. 98 г. Кызыл как на объект недвижимого имущества, который по своим признакам таковым не является, создает ограничения возможности реализации истцом своих правомочий по распоряжению земельным участкам под спорным объектом, земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127 приобретен в собственность в нарушение правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора в пользу истца суды руководствовались положениями статей 1, 11, 12, 130, 131, 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 2, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 38 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходили того, что спорный объект – торговый киоск, зарегистрированный на праве собственности за индивидуальным предпринимателем Марцинович М.А., в действительности не обладает признаками недвижимой вещи, возведен в отсутствие разрешительной документации, государственная регистрация права собственности ответчика на торговый киоск как на самостоятельный объект недвижимости нарушает публичные интересы, поскольку создает для органов власти, уполномоченных распоряжаться земельными участками, препятствия для распоряжения такими участками.

Нахождение на земельном участке объекта, не являющегося недвижимым имуществом, по мнению судов, также не позволяет реализовать исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность или в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает

право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Исходя из предмета и основания предъявленного иска спорным является вопрос о распространении на имущество индивидуального предпринимателя Марцинович М.А. – нежилое помещение, кадастровый номер 17:18:0105008:2456, расположенное рядом с жилым домом № 98 по ул. Кочетова г. Кызыл, правового режима недвижимой вещи, права на которую подлежат государственной регистрации, и о достоверности содержащейся в реестре записи о праве собственности на это имущество как на объект недвижимости.

Понятие недвижимого объекта дано в статье 130 ГК РФ, пункт 1 которой указывает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поскольку статья 130 ГК РФ четкого критерия не содержит, то вопрос об отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу подлежит разрешению судом с учетом конкретных обстоятельств и представленных в дело доказательств.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъясняется, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Исходя из изложенного, следует подчеркнуть, что факт регистрации объекта в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить правовой режим этого имущества.

Принимая во внимание заявленные требования, судом проанализированы история создания, физические характеристики, назначение спорного объекта и установлено следующее.

Согласно техническому паспорту торговый киоск имеет бетонный фундамент, стены изготовлены из кирпича, крыша шиферная, оконные проемы глухие, отопление от ТЭЦ, имеется водопровод, электроосвещение.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза», торговый киоск отнесен к капитальному строению, без возможности его перемещения.

В материалы дела представлен акт о приемке объекта в эксплуатацию от 30.06.2004, подписанный главным архитектором г. Кызыла и начальником городской инспекции Госархстройнадзора. В акте указано, что киоск построен согласно проектно-сметной документации.

Однако проектно-сметная документация в материалах дела отсутствует.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ и акт о приемке объекта в эксплуатацию датированы одним числом – 30.06.2004.

Кроме этого, указанная разрешительная документация получена позднее постройки объекта – 2000 согласно карточки учета БТИ по состоянию на 23.08.2010.

Учитывая данные противоречия, суды обоснованно признали неподтвержденным надлежащими доказательствами тот факт, что спорный объект создавался как капитальное строение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основе оценки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленных в материалы дела доказательств суд пришел к выводу о том, что принадлежащее ответчику нежилое помещение – торговый киоск по своим физическим характеристикам и определению подобных объектов, данному в законодательстве, не отвечает критериям недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации.

Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении № 12576/11 от 24.01.2012, в соответствии с положениями Постановления № 10/22 именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению. Некапитальный характер спорного строения, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, вместе с тем в силу пункта 52 Постановления № 10/22 признается основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.

С учетом вышеизложенного у суда имелись правовые основания для признания отсутствующим права собственности ответчика на нежилое помещение, кадастровый номер 17:18:0105008:2456, расположенное рядом с жилым домом № 98 по ул. Кочетова г. Кызыл, и удовлетворения исковых требований в данной части.

Вместе с тем Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не может согласиться с судами первой и апелляционной инстанций в части признания отсутствующим права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127.

Как следует из материалов дела, земельный участок, занятый спорным нежилым помещением, сформированный и поставленный на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 17:18:0105008:127, является самостоятельным объектом гражданских прав и предметом договора купли-продажи от 27.02.2013.

Произведена государственная регистрация права собственности покупателя на этот земельный участок.

Таким образом, земельный участок на основании указанной сделки выбыл из состава публичных земель, которыми истец правомочен распоряжаться.

Учитывая, что в настоящее время в реестре зарегистрировано право собственности ответчика на участок земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127, Министерство не является обладателем каких-либо прав на него, следовательно, возможность судебной защиты посредством вещно-правового иска, коим является иск о признании права собственности отсутствующим, в отношении этого участка исключена.

В то же время в основание исковых требований истец указал, что отсутствие у нежилого помещения – торгового киоска признаков недвижимого имущества не позволяет реализовать исключительное право на приобретение земельного участка под этим объектом по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 17:18:0105008:127 – 27.02.2013.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки купли-продажи от 27.02.2013) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц с нарушением порядка, предусмотренного нормами Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, по правилам статьи 36 названного кодекса лицу, не имеющему исключительного права на приватизацию земельного участка, нарушает как права соответствующего публичного образования, так и интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в приобретении земельного участка в общем порядке (публичные интересы), противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

20.10.2016 между Калинкиной Е.А. и индивидуальным предпринимателем Марцинович М.А. совершена последующая сделка купли-продажи спорного земельного участка.

Статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующая с 01.03.2015, также закрепляет исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с частью 1 статьи 166 и частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 3 Постановления № 10/22 разъяснено, что принимая решение, в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам и в мотивировочной части решения указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Указанные нормы и разъяснения не были учтены судами, рассматривающими настоящий спор, оценка сделкам купли-продажи земельного участка от 27.02.2013 и от 20.10.2016 на наличие в них признаков ничтожности не дана.

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 69 Постановления № 25).

Договор купли-продажи земельного участка между Калинкиной Е.А. и индивидуальным предпринимателем Марцинович М.А. заключен после 01.09.2013, следовательно, при разрешении требований о признании данной сделки недействительной (ничтожной) следует руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 «Сделки» Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Согласно пункту 79 Постановления № 25 суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного суду следовало предложить сторонам уточнить заявленные требования в отношении спорного земельного участка, либо рассмотреть вопрос о возможности применения последствий недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, поставив указанный вопрос на обсуждение сторон.

При этом суд кассационной инстанции исходит из того, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Признание сделки по отчуждению земельного участка недействительной и восстановление права публично-правового образования распоряжаться земельным участком позволит ему в последующем защитить свои права, нарушенные недостоверной записью в ЕГРП, и принять меры к освобождению земельного участка от находящегося на нем объекта.

Поскольку суды неправильно применили нормы материального права при рассмотрении требований истца относительно земельного участка и не установили обстоятельства, имеющие значение для дела, принятые по делу судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отменить в части с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Тыва (пунктом 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса).

Обжалуемые судебные акты в остальной части подлежат оставлению без изменения.

При новом рассмотрении суду следует с учетом изложенного определить подлежащие исследованию обстоятельства, предложить истцу уточнить заявленные требования, определить надлежащих ответчиков, дать правовую оценку доводам и доказательствам и на основе закона, подлежащего применению, разрешить спор, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Тыва от 16 марта 2017 года по делу № А69-3992/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 26 июня 2017 года по тому же делу в части удовлетворения требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва о признании отсутствующим (недействительным) зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127, расположенный по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом № 98 по ул. Кочетова, исключении записи о регистрации права собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отменить, дело в названной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Тыва.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

О.Н. Буркова

О.А. Попов

М.А. Первушина