Гражданский кодекс часть 1

первый заместитель прокурора Республики Тыва (далее – истец, прокурор) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «Олчей» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ООО «Олчей», ответчик) о признании недействительной (ничтожной) сделки – договора аренды земельного участка от 10.06.2020 № 07-АЗУ/ДАГиЗО-06-2020, заключенного между департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии г. Кызыла и
ООО «Олчей», о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки путем возложения на ООО «Олчей» обязанности возвратить департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии г. Кызыла, земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105049:2249 расположенный по адресу: г. Кызыл, с восточной стороны ул. БайХаакская, примыкающего с юга ул. Ангарский бульвар, на юго-запад от Машзавода, на юг от ФИО3.

Определением от 05.04.2021 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Тыва и государственное казенное учреждение Республики Тыва «Госстройзаказ».

Решением от 20.09.2021 судом уточненные исковые требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка от 10.06.2020 № 07-АЗУ/ДАГиЗО-06-2020, заключенный между департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии г. Кызыла и ООО «Олчей» признан недействительным (ничтожным). Кроме того, с ООО «Олчей» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3000 рублей.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик (ООО «Олчей»), обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, по следующим основаниям:

- на земельном участке с кадастровым номером 17:18:0105049:2249 на
основании разрешения на строительство от 18.05.2020 № RU/17302000-34-1 и разрешения на строительство от 18.05.2020 № RU/17302000-35-1 осуществляется строительство 2-х девятиэтажных 48-квартирных домов;

- строительство квартир в многоквартирном доме осуществляется на средства федерального бюджета по государственным контрактам по программе переселения граждан из аварийного жилищного фонда и предоставления жилья детям сиротам по государственным контрактам на общую сумму 121 793 467 рублей;

- основанием для заключения договора аренды земельного участка явилось распоряжение Главы Республики Тыва от 09.06.2020 № 191, которое имеет юридическую силу и обязательную для исполнения силу пока не отменено либо не оспорено в установленном законом порядке. Сведений об отмене указанного распоряжения в административном или судебном порядке прокурором не представлено в суд;

- суд первой инстанции не дал оценку юридически значимому обстоятельству – при признании недействительным договора аренды земельного участка построенные многоквартирные дома приобретают признак самовольной постройки, так как невозможно осуществить кадастровый учет и ввод в эксплуатацию жилых помещений и передачу квартир заказчику.

Лица, участвующие в деле, кроме прокуратуры, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

Прокуратурой Республики Тыва в материалы представлены пояснения, в которых прокуратура с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель прокуратуры Республики Тыва дополнительно указал, что суд первой инстанции необоснованно отказал в применении последствий недействительности сделки.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020
№ 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует арбитражному суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции оценивает данные доводы наряду с доводами, приведенными в апелляционной жалобе ранее, соблюдая процессуальные гарантии лиц, участвующих в деле, для чего предоставляет лицам, участвующим в деле, необходимое время для подготовки возражений на новые доводы, а при наличии ходатайства вправе объявить перерыв или отложить рассмотрение апелляционной жалобы на требуемое время.

Заявитель апелляционной жалобы обжаловал судебный акт только в удовлетворенной части. По сути, довод прокуратуры свидетельствует о расширении прокуратурой объема обжалования.

Вместе с тем, согласно части 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Таким образом, поскольку предметом настоящего спора как раз является вопрос о ничтожности сделки, именно по причине нарушения публичных интересов, о чем прокуратура как заявитель утверждала с самого начала, при этом суд должен обсудить последствия недействительности такой сделки по своей инициативе в силу прямого указания закона, то указанный вопрос не может считаться отдельным требованием, а является прямым следствием сути спора, - соответственно апелляционный суд считает возможным принять к рассмотрению доводы прокуратуры и оценить его по существу, так как данная проблема в любом случае была бы предметом изучения суда, с доводами прокуратуры или без них.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела апелляционным судом у Управления Росреестра по Республике Тыва были истребованы доказательства – выписка из ЕГРН и все сведения об обременении (с документальным подтверждением) выписка из ЕГРН, сведения об обременении (с документальным подтверждением), а также сведения о регистрации договоров долевого участия в отношении земельного участка с кадастровым номером 17:18:0105049:2249 общей площадью 5766 кв.м., расположенного по адресу: г. Кызыл, с восточной стороны ул. Бай-Хаакская, примыкающего с юга ул. Ангарский бульвар, на юго-запад от Машзавода, на юг от ФИО3.

Доказательства были представлены и приобщены к материалам дела, как необходимые для выяснения вопроса о наличии прав иных лиц на спорный земельный участок, в том числе участников долевого строительства, наличия на нем других зданий и т.д.; причем дающие возможность знать именно актуальное положение дел.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Прокуратурой республики Тыва в рамках надзорных мероприятий проведена проверка исполнения федерального законодательства департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии г. Кызыла.

Между государственным бюджетным учреждением Республики Тыва «Госстройзаказ» и ООО «Олчей» заключен государственный контракт от 18.05.2020
№ 40-20 на приобретение 57 жилых благоустроенных помещений для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в г. Кызыле.

Распоряжением главы Республики Тыва от 09.09.2020 № 191 «О предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов» в соответствии с частью 1.1. статьи 14.2 Конституционного закона Республики Тыва от 27.11.2004 ода № 886 ВХ-1 «О земле» ООО «Олчей» предоставлен земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 17:18:0105049:2249 расположенный по адресу:
г. Кызыл, с восточной стороны ул. Бай-Хаакская, примыкает с юга ул. Ангарский бульвар, на юго-запад от Машзавода, на юг от ФИО3, для размещения объектов, предусматривающих строительство многоквартирных домов или жилых помещений, которые будут переданы в собственность или социальный найм гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.

На основании распоряжения главы Республики Тыва от 09.09.2020 № 191 «О предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов», между департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии
г. Кызыла, в лице начальника департамента ФИО4, действующего на основании положения о департаменте (арендодателем,) и ООО «Олчей» в лице директора ФИО5 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 10.06.2021 № 07- АЗУ/ДАГиЗО-06-2020, в соответствии с условиями которого, арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, с восточной стороны
ул. Бай-Хаакская, примыкает с юга ул. Ангарский бульвар, на юго-запад от Машзавода, на юг от ФИО3, цель использования: многоэтажная жилая застройка, общая площадь земельного участка 5766 кв.м.

На основании пункта 4.1 договора годовой размер арендной платы в 2020 году составляет 16 979 рублей.

Пунктом 2.1 установлен срок действия договора с 10.06.2020 по 30.04.2021.

Мэрией города Кызыла выдано разрешение на строительство от 18.06.2020
№ RU/17302000-35-1 сроком до 30.04.2021.

Указанный земельный участок, кадастровым номером: 17:18:0105049:2249 относится к муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Земельный участок передан в пользование ООО «Олчей» по акту приема-передачи от 10.06.2020.

Заключение в обход установленной публичной процедуры спорного договора, что нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц послужило основание для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности требований о признании недействительным недействительными договора аренды земельного участка, а также необоснованности требований о приведении сторон в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке, поскольку без причинения несоразмерного ущерба это невозможно.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Прокуратура Российской Федерации в целях охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за исполнением законов, в том числе, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов (статья 1 Федерального закона Российской Федерации «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 № 2202-1).

В соответствии со статьями 27 и 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Из пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», следует, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Таким образом, иск заявлен уполномоченным лицом.

Исходя из вышеизложенных разъяснений законодательства, прокурор в данном случае предъявил иск не как материальный, а как процессуальный истец, такое его право предусмотрено абзацем 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Прокурор действовал в интересах публично-правового образования и руководствовался публичными интересами. Признание в судебном порядке договора аренды недействительным необходимо для осуществления органами прокуратуры возложенных государством, надзорных функций, направленных, в том числе на укрепление законности, пресечение противоправной правоприменительной практики, предупреждение повторного нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц, привлечение к ответственности должностных лиц, нарушивших закон, а также принятие иных мер прокурорского реагирования (Федеральный закон от 17.01.1992
№ 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации»).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Таким образом, прокуратурой выбран правильный способ защиты.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договор от 10.06.2021 № 07-АЗУ/ДАГиЗО-06-2020, заключенный между департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии г. Кызыла, в лице начальника департамента ФИО4, действующего на основании положения о департаменте, и ООО «Олчей» в лице директора ФИО5, по своей правовой природе является договором аренды земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с правилами статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции приходит к верному выводу о том, что данный договор является заключенным.

Как следует из материалов дела, земельный участок передан в ООО «Олчей» по акту приема-передачи от 10.06.2020.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением поименованных в данной статье случаев.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы Республики Тыва от 09.09.2020 № 191 «О предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов» в соответствии с частью 1.1. статьи 14.2 Конституционного закона Республики Тыва ООО «Олчей» предоставлен земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 17:18:0105049:2249, расположенный по адресу: г. Кызыл, с восточной стороны ул. Бай-Хаакская, примыкает с юга ул. Ангарский бульвар, на юго-запад от Машзавода, на юг от ФИО3, для размещения объектов, предусматривающих строительство многоквартирных домов или жилых помещений, которые будут переданы в собственность или социальный найм гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.

Между тем, правовых оснований для заключения без проведения торгов спорного договора аренды земельного участка судом первой инстанции не установлено.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 17:18:0105049:2249 на основании разрешения на строительство от 18.05.2020 № RU/17302000-34-1 и разрешения на строительство от 18.05.2020 № RU/17302000-35-1 осуществляется строительство 2-х девятиэтажных
48-квартирных домов.

Однако цель – строительство жилых домов, не может являться основанием для предоставления земельного участка без торгов.

Равно не может являться таким основанием и то, что строительство квартир в многоквартирном доме осуществляется на средства федерального бюджета по государственным контрактам по программе переселения граждан из аварийного жилищного фонда и предоставления жилья детям сиротам по государственным контрактам на общую сумму 121 793 467 рублей.

При этом апелляционный суд принимает во внимание следующее.

Так, положениями статей 39.1, 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органа местного самоуправления в пределах компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного кодекса.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 14.1. Конституционного закона Республики Тыва от 27.11.2004 № 886 ВХ-1 «О земле» регламентированы исчерпывающие случаи предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, одним из таких случаев является предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Главы Республики Тыва для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным статьей 14.2 настоящего Конституционного закона.

В соответствии с частями 1, 1.1 статьи 14.2 Конституционного закона Республики Тыва от 27.11.2004 № 886 ВХ-1 «О земле» предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в аренду без проведения торгов в целях размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения допускается в случае, если такие объекты соответствуют приоритетам и целям, определенным в прогнозах и программах социально-экономического развития Республики Тыва, государственных программах Республики Тыва.

На момент заключения договора, 10.06.2021, действовала редакция №31 (последний вносящий изменения закон - Конституционный закон Республики Тыва от 05.06.2019
№ 35-КЗРТ «О внесении изменений в Конституционный закон Республики Тыва «О земле» (принят ВХ РТ 22.05.2019)).

Данным законом (статья 14.1) в существовавшей тогда редакции №31 была установлена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Тыва, муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кроме случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Главы Республики Тыва для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным статьей 14.2 настоящего Конституционного закона;

2) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное предоставление земельных участков в соответствии с федеральными законами и законами Республики Тыва;

3) земельного участка религиозным организациям, зарегистрированным и осуществляющим основную деятельность на территории Республики Тыва, для осуществления сельскохозяйственного производства в следующих предельных (максимальных) размерах:

а) не более 0,1 гектара в городских округах;

б) не более 0,2 гектара в городских и сельских поселениях;

в) не более 0,5 гектара на землях сельскохозяйственного назначения;

4) земельного участка казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ в предельных (максимальных) размерах: не более 0,15 гектара в городских поселениях, не более 0,25 гектара в сельских поселениях, не более 0,6 гектара на землях сельскохозяйственного назначения на территории следующих муниципальных образований в Республике Тыва:

а) муниципальный район «Кызылский кожуун»;

б) муниципальный район «Пий-Хемский кожуун»;

в) муниципальный район «Тандинский кожуун»;

г) муниципальный район «Улуг-Хемский кожуун»;

5) земельного участка некоммерческой организации, созданной Республикой Тыва или муниципальными образованиями, расположенными на территории Республики Тыва, для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования сроком не менее чем двадцать и не более чем сорок девять лет в следующих случаях:

а) если такая некоммерческая организация является участником государственной программы Республики Тыва или муниципальной программы освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

б) если аукцион на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в отношении конкретного земельного участка признан несостоявшимся не менее двух раз подряд при условии, что с заявителем, подавшим единственную заявку на участие в таком аукционе, с заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или с единственным участником такого аукциона не заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

6) земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением Главы Республики Тыва в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Статья 14.2 названного закона указывала критерии объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабных инвестиционных проектов, в целях реализации или размещения которых допускается принятие распоряжения Главы Республики Тыва о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов; и устанавливала следующее.

Предоставление земельного участка, находящегося в собственности Республики Тыва, муниципальной собственности, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов в целях размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения допускается в случае, если такие объекты соответствуют приоритетам и целям, определенным в прогнозах и программах социально-экономического развития Республики Тыва, государственных программах Республики Тыва.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Тыва, муниципальной собственности, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в целях размещения объектов, предусматривающих строительство индивидуальных жилых домов и (или) многоквартирных домов, которые или жилые помещения в которых будут переданы в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций, детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, а также гражданам, отнесенным в соответствии с законодательством Российской Федерации к числу пострадавших, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены, осуществляется без учета критериев, указанных в части 1 настоящей статьи.

Предоставление земельного участка, находящегося в собственности Республики Тыва, муниципальной собственности, земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, предполагают строительство каких-либо из следующих объектов:

объектов, позволяющих значительно (на 1 процент и более) увеличить численность населения муниципального образования, в котором они размещаются;

объектов, позволяющих значительно (на 1 процент и более) увеличить поступления от налогов, взимаемых в границах муниципального образования;

объектов, позволяющих обеспечить трудоустройство местного населения не менее 60 процентов от числа занятых в производстве;

жилья на условиях государственно-частного партнерства в порядке, определенном Правительством Республики Тыва.

Перечень объектов коммунально-бытового назначения определен постановлением Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235, согласно которому к объектам коммунально-бытового назначения относятся сооружения и сети водопровода и канализации, котельные, тепловые сети, электрические сети, объекты благоустройства, другие сооружения и коммуникации инженерной инфраструктуры, а также эксплуатационно-ремонтные организации, участки, цехи, базы, мастерские, гаражи, складские помещения, предназначенные для технического обслуживания и ремонта объектов коммунального хозяйства (водопроводных, канализационных, теплофикационных, электрических сетей и устройств внутридомового оборудования).

В целях уточнения конкретного состава объектов, входящих в инженерную инфраструктуру жилищно-коммунального комплекса, следует использовать Классификатор работ и услуг в жилищно-коммунальном комплексе по видам деятельности (в том числе раздел «Эксплуатация инженерной инфраструктуры городов и других населенных пунктов»), утвержденный Постановлением Госстроя России от 25.05.2000 № 51.

В соответствии со статьей 275.1 Налогового кодекса Российской Федерации к объектам социально-культурной сферы относятся объекты здравоохранения, культуры, детские дошкольные объекты, детские лагеря отдыха, санатории (профилактории), базы отдыха, пансионаты, объекты физкультуры и спорта (в том числе треки, ипподромы, конюшни, теннисные корты, площадки для игры в гольф, бадминтон, оздоровительные центры), объекты непроизводственных видов бытового обслуживания населения (бани, сауны).

Таким образом, ни под один из указанных критериев допусимого заключения договоров без проведения торгов ситуация, в которой заключен спорный договор, не попадала.

Так же следует изучить основания, связанные с инвестиционной деятельностью.

Под инвестиционным проектом понимается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план) (статья 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

В силу статьи 11 Федерального закона от 25.02.1999 №-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» федеральные органы государственной власти для регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, используют различные формы и методы, в том числе создают благоприятные условия для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Законом Республики Тыва от 29.12.2004 № 1171 ВХ-1 «Об инвестиционной деятельности в Республике Тыва» установлены требования, при соблюдении которых на территории республики возможно осуществление инвестиционной деятельности.

Последние изменения в данный закон вносились Законом Республики Тыва от 29.11.2018 № 442-ЗРТ «О внесении изменений в статьи 10 и 25 Закона Республики Тыва «Об инвестиционной деятельности в Республике Тыва», соответственно на момент заключения спорного договора он действовал в той же редакции, что и в настоящее время.

Под «инвестиционным соглашением» этот закон понимает гражданско-правовой договор между Республикой Тыва и субъектом инвестиционной деятельности, реализующим особо значимый инвестиционный проект.

Из материалов дела следует, что между Правительством Республики Тыва и
ООО «Олчей» инвестиционное соглашение не заключалось, государственный контракт
№ 40-20, заключенный между ООО «Олчей» и ГКУ РТ «Госстройзаказ» не является инвестиционным проектом и не отвечает требованиям, установленным Законом Республики Тыва от 29.12.2004 № 1171 ВХ-1 «Об инвестиционной деятельности в Республике Тыва».

Таким образом, спорный договор был заключен с нарушением законодательства, действовавшего в момент его заключения. Ни частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ни статьей 14.1 Конституционного закона Республики Тыва «О земле» в действовавшей в тот момент редакции не было предусмотрено предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов в целях размещения объектов, предусматривающих строительство индивидуальных жилых домов и (или) многоквартирных домов, жилые помещения в которых будут переданы в собственность или социальный найм гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.

Таким образом, в нарушение требований части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 14.1 Конституционного закона Республики Тыва «О земле» департаментом принято решение о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на основании статьи 14.2 Конституционного закона Республики Тыва «О земле».

Ссылка заявителя жалобы на то, что основанием для заключения договора аренды земельного участка явилось распоряжение Главы Республики Тыва от 09.06.2020 № 191, которое имеет юридическую силу и обязательную для исполнения силу пока не отменено либо не оспорено в установленном законом порядке, апелляционным судом не принимается.

Согласно части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Вместе с тем, необходимо учитывать следующие обстоятельства.

Конституционным законом Республики Тыва от 30.06.2021 № 51-КЗРТ внесены изменения в статью 14.2 Конституционного закона Республики Тыва «О земле».

Часть 1.1 была признана утратившей силу; однако появилась часть 3 следующего содержания:

«3. Помимо случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Тыва или муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду юридическим лицам без проведения торгов при наличии соглашения, заключенного между застройщиком и уполномоченным органом исполнительной власти Республики Тыва в сфере строительства при условии соответствия указанного инвестиционного проекта одному или нескольким критериям:

1) инвестиционный проект предусматривает строительство многоквартирных домов (многоквартирного дома) и безвозмездную передачу жилых помещений в указанных многоквартирных домах (многоквартирном доме) в государственную собственность Республики Тыва или в муниципальную собственность муниципального образования Республики Тыва, в границах которого планируется реализация инвестиционного проекта, для обеспечения жилыми помещениями граждан, переселяемых из многоквартирных домов, признанных в установленном законодательством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) инвестиционный проект предусматривает строительство многоквартирных домов (многоквартирного дома) и безвозмездную передачу жилых помещений в указанных многоквартирных домах (многоквартирном доме) в государственную собственность Республики Тыва для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

3) инвестиционный проект предусматривает завершение строительства недостроенного застройщиком многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства, членов жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в соответствии с законодательством о банкротстве застройщиков в целях завершения строительства многоквартирного дома, затраты на завершение строительства которого составляют не менее 10 миллионов рублей.

Размер общей площади жилых помещений, безвозмездная передача которых предусмотрена настоящей частью, должен составлять не менее 2 процентов общей площади жилых помещений в многоквартирных домах (многоквартирном доме), строительство которых (которого) предусмотрено инвестиционным проектом».

Кроме того, статья дополнена частью 4: «Условия и порядок принятия решения о соответствии масштабных инвестиционных проектов, для размещения которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду юридическим лицам без проведения торгов, критериям, установленным частью 3 настоящей статьи, определяются Правительством Республики Тыва».

Данный закон вступил в силу 10.06.2021, то есть после заключения спорного договора. Обратной силы он не предусматривал. Согласно части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Соответственно положения данного закона не могут распространяться на спорный договор. Конвалидация ничтожной сделки так же не предусматривается. Соответственно, договор аренды земельного участка от 10.06.2020 надо оценивать на предмет соответствия законодательству, действующему в момент его заключения.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Учитывая, что цель использования приобретенного в аренду земельного участка (под строительство многоквартирного дома) подразумевает его дальнейшее использование в целях осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, то предоставление земельного участка конкретному юридическому лицу без проведения процедуры торгов нарушает права и интересы неопределенного круга лиц, создает преимущества такому лицу, получившему земельный участок без торгов.

В пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ прямо сказано, что настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются в том числе на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Соответственно, оспоренная сделка: 1) нарушает закон (пункта 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации); 2) нарушает права третьих лиц (иных участников предпринимательской деятельности); 3) посягает на публичные интересы (порядок распоряжения государственной собственностью); 4) противоречит существу законодательного регулирования аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 5) нарушает явно выраженный запрет, установленный законом,

Таким образом, договор аренды от 10.06.2020 № 07-АЗУ/ДАГиЗО06-2020 между Департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии г. Кызыла и обществом с ограниченной ответственностью «Олчей», заключен с нарушением требований, является ничтожной сделкой, то есть требования истца о признании его таковым являются правомерными и обоснованными и верно были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, приходя к выводу о ничтожности договора аренды, следует также признать ничтожными дополнительные соглашения, как неотъемлемую его часть.

Согласно части 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Прокуратура требовала возврата земельного участка публично-правовому образованию – Республике Тыва.

Суд первой инстанции правомерно не стал применять данное последствие, в силу следующих причин.

При применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки. Реституция предполагает, что каждая из сторон получает обратно все полученное.

Но, как правильно указал Арбитражный суд Республики Тыва, учитывая, что на спорном участке общество возвело завершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом (48,7 % готовности – справка, т.2, л.д. 68), следовательно:

1) применение двусторонней реституции не приведет стороны в первоначальное состояние,

2) данный земельный участок не может быть возвращен истцу в первоначальном состоянии, существовавшем на момент совершения сделки;

3) права одной стороны будут нарушены больше, чем права другой.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5944/12 по делу № А41-13664/07, Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2010 по делу № А01-2010/2009.

При этом, как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, полученной на основании запроса от 09.03.2022, в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 17:18:0105049:2249, расположенного по адресу: г. Кызыл, с восточной стороны ул. БайХаакская, примыкающего с юга ул. Ангарский бульвар, на юго-запад от Машзавода, на юг от ФИО3, договоров участия в долевом строительстве не зарегистрировано.

Апелляционный суд так же принимает во внимание вышеуказанные изменения в законодательстве, в статье 14.2 Конституционного закона Республики Тыва «О земле».

Все вышесказанное делает невозможным возложение на общество с ограниченной ответственностью «Олчей» обязанности по возврату земельных участков стороне по ничтожной сделке.

С учетом данных положений гражданского законодательства, применение последствий, предусмотренных ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованным и экономически нецелесообразным, приведение сторон в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке без причинения несоразмерного ущерба невозможно.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска в части применения последствий недействительности оспариваемого договора было отказано верно.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в части.

Решение суда является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Тыва от «20» сентября 2021 года по делу № А69-889/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Морозова

Судьи:

И.Н. Бутина

С.Д. Дамбаров