Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Монтажархитектура» на решение от 21.06.2023 Арбитражного суда Тюменской области (судья Власова В.Ф.)
и постановление от 25.09.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Бодункова С.А., Еникеева Л.И.) по делу № А70-25368/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Монтажархитектура» (625002, Тюменская обл., город Тюмень,
ул. Комсомольская, д. 57, офис 304, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу
с ограниченной ответственностью «Тюменьэлектроцентр» (625028, <...>, ОГРН <***>,
ИНН <***>) о взыскании задолженности.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Тюменьэлектроцентр» ФИО2 по доверенности от 29.12.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Монтажархитектура» (далее – истец, ООО «СЗ «МонАрх») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тюменьэлектроцентр» (далее – ответчик, ООО «ТЭЦ») о взыскании платежа по договору купли-продажи земельного участка от 14.02.2022 в сумме
250 000 руб.

Решением от 21.06.2023 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным
без изменения постановлением от 25.09.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «СЗ «МонАрх» просит отменить решение
от 21.06.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 25.09.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт
об удовлетворении исковых требований.

Считает, что выводы судов о вине истца в незаключении основного договора
не соответствуют фактическим обстоятельствам; суды не дали оценку неправомерным действиям нотариуса; не установили действительную общую волю сторон, выразившуюся в формулировке, изложенной в пункте 1.5 предварительного договора; действия истца, совершенные 14.03.2022, в период непосредственно предшествующий такой дате, и в последующий период до 21.04.2022, то есть до даты получения уведомления ответчика о фактическом отказе от заключения договора, указывают на стремление истца заключить основной договор, выразившееся в фактических действиях (подготовка истцом проекта основного договора, предоставление такого проекта ответчику, участие в переговорах с ответчиком, связанных с заключением основного договора).

В судебном заседании и в отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить обжалуемые решение и постановление суда без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие неявившихся представителей.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует, что 14.02.2022 между ООО «СЗ «МонАрх» (покупатель) и ООО «ТЭЦ» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому стороны договора обязуются в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка (далее – основной договор),
в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которому покупатель обязуется купить, а продавец продать покупателю земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:19, площадью 8 955 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования – для эксплуатации существующих приватизированных зданий и сооружений завода, расположенного по адресу: <...> (далее – земельный участок).

На основании пункта 1.5 договора, основной договор заключается через нотариуса
и должен быть заключен сторонами в срок не позднее 14.03.2022, с учетом даты, назначенной нотариусом.

В соответствии с пунктом 2.4 договора, в качестве подтверждения своего намерения купить земельный участок покупатель в счет оплаты стоимости земельного участка выполняет платеж (задаток) в размере 250 000 руб., путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок до 17.02.2022.

Оставшаяся сумма в размере 66 750 000 руб. должна быть перечислена покупателем продавцу в течение 5 рабочих дней после заключения основного договора.

В силу пункта 3.1 договора, цена приобретаемого покупателем земельного участка составляет 67 000 000 руб.

В пункте 5.1 договора указано, что договор может быть изменен или расторгнут
по письменному соглашению сторон. Изменение условий договора в одностороннем порядке не допускается. Односторонний отказ от исполнения договора не допускается,
за исключением случаев, предусмотренных законом и договором.

Истец указал, что перечислил ответчику задаток в размере 250 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 14.02.2022 № 63.

Стороны 14.03.2022 прибыли к нотариусу для заключения договора.

Истец указал, что все документы, которые необходимые для заключения договора, были представлены нотариусу, но не были им приняты, поскольку по некоторым учредительным документам истца, подписанным усиленной квалифицированной электронной подписью, истек срок действия владельца сертификата: Межрайонной ИФНС России № 14 по Тюменской области, в которую впоследствии и был сделан запрос
на копии документов.

Стороны 23.03.2022 провели встречу по сделке купли-продажи земельного участка
и предложили изменить порядок оплаты по договору в сумме 66 750 000 руб. следующим способом: денежными средствами в сумме 5 000 000 руб., остальные путем предоставления квартир в строящемся многоквартирном доме ЖК «Спутник» по адресу: <...>.

Истец указал, что предложение, в том числе о проведении сделки в простой письменной форме, ответчиком принято, что подтверждается письмом ООО «ТЭЦ»
от 23.03.2022 исх. № 14/22.

На электронный адрес: elektrocentr@mail.ru (ООО «ТЭЦ) 25.03.2022 был направлен проект договора купли-продажи земельного участка.

ООО «СЗ «МонАрх» указало, что в ходе подготовки документов для заключения сделки по договору купли-продажи земельного участка в редакции от 31.03.2022, выяснилось, что согласно Генеральному плану на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221003:19, а также смежным к нему участкам, установлена многофункциональная общественно-деловая функциональная зона, включающая в себя территории объектов общественного назначения (не менее 70%), озелененные территории (до 15%) и территории объектов улично-дорожной сети (до 15%).

В соответствии с проектом планировки территории планировочного района № 6 - Центральный, утвержденным постановлением администрации города Тюмени
от 13.01.2014 № 10, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:19 и часть земельных участков, смежных к нему, находятся в зоне размещения объектов капитального строительства промышленного назначения, часть смежных участков –
в зоне размещения объектов капитального строительства многоэтажной жилой застройки.

Согласно позиции истца, развитие указанной территории, в частности строительство, реконструкция объектов на данной территории будет осуществляться
в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.

ООО «СЗ «МонАрх» указало, что по состоянию на 21.04.2022, когда условия договора сторонами были согласованы, но не был предоставлен официальный ответ уполномоченного органа исполнительной власти, подтверждающий возможность строительства многоэтажной жилой застройки в пределах одного земельного участка
с кадастровым номером 72:23:0221003:19 без выкупа смежных участков, от ООО «ТЭЦ» поступило уведомление о прекращении предварительного договора с оставлением задатка в сумме 250 000 руб.

Истец считает такое уведомление ответчика незаконным, нарушающим условия предварительного договора купли-продажи земельного участка от 14.02.2022.

Поскольку основной договор не был заключен сторонами, истец обратился
в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суды, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 329, 330, 380, 381, 401, 408, 416, 421, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 № 37-КГ16-6, условиями предварительного договора, установили, что основной договор не заключен по вине истца, а ответчик не может нести ответственность за внутренние документы истца (учредительные документы), которые были подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью с истекшим сроком действия владельца сертификата, иных объективных причин невозможности заключения основного договора купли-продажи в обозначенный предварительным договором срок (14.03.2022), истцом
не представлено, в связи с чем пришли к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Спор по существу судами рассмотрен правильно.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пунктах 25 и 26 Постановления № 49 даны следующие разъяснения
по применению положений статьи 429 ГК РФ. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора. Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору. Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В соответствии пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается
у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что
в предварительном договоре стороны свои обязательства по заключению основного договора обеспечили задатком.

По условиям пункта 1.5 предварительного договора, основной договор заключается через нотариуса и должен быть заключен сторонами в срок не позднее 14.03.2022,
с учетом даты назначенной нотариусом.

Согласно пункту 4.2 договора, в случае неисполнения пункта 1.1, пункта 1.5, пункта 3.1 договора по вине покупателя задаток остается у продавца в полном объеме.

Проанализировав условия предварительного договора, исследовав иные представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, судебные инстанции пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из того, что поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по вине (покупателя), то уплаченный истцом задаток
не подлежит ему возврату и остается у продавца.

Так, судом было установлено, что представленные документы истца, необходимые для заключения договора купли-продажи, нотариусом не были приняты, указав, что
по некоторым учредительным документам ООО «СЗ «МонАрх», подписанным усиленной квалифицированной электронной подписью, истек срок действия владельца сертификата: Межрайонной ИФНС России №14 по Тюменской области.

Обстоятельства неготовности документов признаны самим истцом, что следует из представленных в дело возражений на отзыв (л.д. 106), в которых истец сам прямо указывает, что «покупатель 14.03.2022 не смог представить нотариусу надлежащие документы». В данных возражениях истец также указал, что ему было несвоевременно сделано сообщение о дате сделки у нотариуса. Однако данное обстоятельство опровергается представленными в дело документами о том, что истец еще 11.03.2022 письмом № 13/22 был извещен о предварительном приеме документов помощником нотариуса. Ранее, 09.03.2022 письмом № 12/22 был извещен ответчиком о дате и времени заключения сделки у конкретного нотариуса.

Доводы подателя жалобы о том, что судом не учтена вина ответчика в незаключении основного договора купли-продажи, а также дальнейшее поведение сторон, обоснованно отклонены, поскольку не имеют правового значения в настоящем случае.

Кроме того, как указано судом, стороны оговорили условия нового договора купли-продажи, отличные от условий основного договора, который стороны планировали заключить 14.03.2022.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными
на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств,
не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального
и процессуального права, а направлено на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых
по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 21.06.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление
от 25.09.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-25368/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1