Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 07 февраля 2022 года по делу
№ А74-11527/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 28 апреля 2022 года по тому же делу,

установил:

администрация города Абакана (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 18.12.2017 № АФ32592 в размере 31 942,50 рублей за период с 01.04.2021 по 18.06.2021, неустойки за период с 01.04.2021 до 18.06.2021 в размере 7 666,20 рублей.

Предприниматель в рамках дела № А74-11715/2021 обратился в арбитражный суд c исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации о взыскании неосновательного обогащения в размере 153 155,30 рублей.

Дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 07 февраля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда
от 28 апреля 2022 года, исковые требования администрации удовлетворены частично, с предпринимателя взыскана задолженность по договору аренды в размере 31 942,50 рублей и неустойка в размере 2555,40 рублей. В удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судами норм материального права. Суды ошибочно сослались на разъяснения, приведенные в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Судами не учтены обстоятельства преддоговорного спора сторон относительно выкупной цены земельного участка, разрешенного в рамках дела № А74-3929/2020, по результатам которого установлена незаконность действий администрации. При надлежащем исполнении администрацией своих обязанностей право собственности предпринимателя на земельный участок было бы зарегистрировано в марте 2020 года и обязательство по внесению арендной платы прекратилось с указанного периода.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Судами установлено, что с 12.08.2005 в собственности предпринимателя находится гараж с кадастровым номером 19:01:160103:1231, расположенный по адресу: <...>.

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 19:01:160103:145 площадью 11 268 кв.м, который на основании договоров от 19.10.2005 № АФ101178 и от 18.12.2017 № АФ32592 предоставлен предпринимателю в аренду.

13.02.2020 предприниматель обратился в администрацию с заявлением
о предоставлении земельного участка в собственность путем выкупа за 2,5 % его кадастровой стоимости.

10.03.2020 администрация направила предпринимателю проект договора купли-продажи, в котором указала выкупную цену земельного участка в размере 7 790 000 рублей.

Не согласившись с ценой выкупаемого земельного участка, предприниматель 17.03.2020 подписал договор с протоколом разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 07.04.2021 по делу
№ А74-3929/2020 иск предпринимателя удовлетворен, установлена выкупная цена спорного земельного участка в размере 2,5 % его кадастровой стоимости, что составляет 194 750 рублей.

18.06.2021 предпринимателем зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 19:01:160103:145.

Ссылаясь на то, что в период с 01.04.2021 по 18.06.2021 предприниматель не вносил арендную плату за указанный земельный участок, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и неустойки.

В обоснование своих требований предприниматель указал, что в связи с длительным согласованием условий договора купли-продажи земельного участка по вине администрации он смог зарегистрировать право только 18.06.2021; с 10.03.2020 обязательства по внесению арендных платежей прекратились вследствие совпадения должника и кредитора в одном лице, а оплаченные за аренду денежные средств за 2-4 кварталы 2020 года и 1 квартал 2021 года являются для администрации неосновательным обогащением.

Разрешая возникший спор, суды пришли к выводу о том, что до 18.06.2021 предприниматель мог использовать спорный земельный участок только на условиях аренды и обязан уплачивать арендную плату, отметив, что возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публичного правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа земельного участка, не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с администрации неосновательного обогащения, исчисленного исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы; передача преддоговорного спора на разрешение суда является правом сторон договора, в силу чего каждая из сторон самостоятельно несет неблагоприятные последствия, вызванные длительным рассмотрением такого спора; реализация права на урегулирование в судебном порядке разногласий, возникших при заключении договора, не может быть расценена как незаконное действие (бездействие) какой-либо из сторон спора, независимо от результатов рассмотрения судом соответствующего спора. С учетом данных обстоятельств суды удовлетворили требования администрации, снизив неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказали в иске предпринимателя.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящимКодексомили инымизаконамидля стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течениетридцати днейсо дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основаниистатьи 445настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, без проведения торгов в собственность заинтересованным лицам регламентирован статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данной нормой предусмотрено, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренныхстатьей 39.16Земельного кодекса, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет его проект для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

По смыслу статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации процедура рассмотрения заявления о выкупе завершается подготовкой проекта договора купли-продажи, предшествовать которой должны действия по определению стоимости земельного участка.

Заявленные предпринимателем требования основываются на незаконности действий администрации при заключении договора купли-продажи земельного участка, повлекших длительное разрешение разногласий о выкупной цене участка в судебном порядке.

Арбитражный суд Республики Хакасия в решении от 07.04.2021 по делу
№ А74-3929/2020, отвергнув позицию администрации, согласился с доводами предпринимателя о том, что выкупная цена спорного земельного участка должна определяться в размере 2,5 % его кадастровой стоимости и составлять 194 750 рублей.

Однако администрация, получив заявление предпринимателя о выкупе арендованного земельного участка, должна была подготовить проект договора купли-продажи, надлежащим образом рассчитав его цену в соответствии с нормативным актом, но не совершила надлежащих действий, что повлекло необходимость урегулирования спора в судебном порядке и внесения арендной платы предпринимателем за период рассмотрения дела в суде.

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Удовлетворение иска предпринимателя в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены земельного участка неправомерными, нарушающими права истца.

ВОпределениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019
№ 307-ЭС18-16000 и от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454 приведена правовая позиция, согласно которой покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии состатьей 15 Гражданского кодекса признается убытками. Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

С учетом изложенного, поскольку единственно возможным способом восстановления нарушенного права предпринимателя явилось предъявление им иска к администрации об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка в части его выкупной цены, выводы судов об отказе во встречном иске и удовлетворении первоначального с изложенным выше обоснованием нельзя признать законными и обоснованными.

Арбитражный суд в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Согласно статье 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка предпринимателя в исковом заявлении на нормы гражданского законодательства о неосновательном обогащении не является препятствием для надлежащей правовой квалификации возникших правоотношений.

Данные обстоятельства судами не учтены, положения статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон не применены.

При таких обстоятельствах, принятые по делу решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правовые позиции, приведенные в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019
№ 307-ЭС18-16000 и от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 07 февраля 2022 года
по делу № А74-11527/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2022 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

И.А. Бронникова

И.А. Волкова