Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Черногорска на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 10 мая 2017 года по делу № А74-14638/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Федулкина А.А.; суд апелляционной инстанции: Белан Н.Н., Парфентьева О.Ю., Хабибулина Ю.В),

установил:

администрация города Черногорска (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СибЮгстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – общество, ответчик) о взыскании 5 040 000 рублей долга по договору аренды земельного участка № 3029Ю от 23.09.2015, 1 318 800 рублей неустойки.

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия со встречным исковым заявлением к администрации о признании недействительными абзацев 2, 3 пункта 2.4 договора аренды земельного участка № 3029Ю от 23.09.2015.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 10 мая 2017 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2017 года по тому же делу, первоначальные исковые требования удовлетворены частично: ответчика в пользу истца взыскано 643 250 рублей 34 копейки долга, 176 034 рублей 47 копеек пени, в удовлетворении остальной части иска отказано; встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции и отменить постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы полагает необоснованным корректировку размера арендной платы исходя из того, что право аренды общества на земельный участок площадью 2925 кв.м., предназначенного для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось с момента регистрация права первого собственника помещения в данном доме; указывает, что изменение площади объекта или целевого назначения объекта является изменением существенного условия договора, согласованного в момент заключения договора аренды на торгах; считает, что такое изменение фактически является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту в отсутствие законных оснований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены
по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
(информация о рассмотрении кассационной жалобы также размещена в сети «Интернет»
на сайте суда – fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы; общество своих представителей в суд округа не направило.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определённых статьёй 286 этого же Кодекса.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка № 3029Ю от 23.09.2015, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5600 кв. м с кадастровым номером 19:02:010525:1075, расположенный по адресу: Республика Хакасия,
<...> участок 34, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства трех пятиэтажных многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора устанавливается с 23.09.2015 по 23.09.2017.

По акту приема-передачи от 23.09.2015 земельный участок передан арендатору.

Пунктами 2.3 - 2.5 договора сторонами согласован размер и порядок внесения арендной платы. Ежегодный размер арендной платы по договору определен в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 18.09.15 № 14 и составляет 2 800 000 рублей. Размер арендной платы за 2 года действия договора составляет 5 600 000 рублей. Арендная плата вносится ежегодными едиными платежами, по следующему графику:

- за период с 23.09.2015 до 23.09.2016 - 2 800 000 рублей до 15.12.2015;

- за период с 23.09.2016 до 23.09.2017 - 2 800 000 рублей до 15.06.2016.

Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Ответчиком уплачен задаток в сумме 560 000 рублей и платежным поручением
№ 1171 от 02.12.2016 перечислена сумма 2 240 000 рублей. Итого по договору уплачено
2 800 000 рублей.

Неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы по договору послужило для администрации основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности. Указанное требование оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, полагая, что порядок внесения арендной платы, установленный в пункте 2.4 договора, противоречит пункту 3.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Республики Хакасия, утвержденного постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 5, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании недействительными абзацев 2, 3 пункта 2.4 договора аренды земельного участка № 3029Ю от 23.09.2015.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что с момента регистрации права первого собственника помещения в многоквартирном доме 34, корп. 1, по ул. Юбилейная в г. Черногорске Республики Хакасия (01.12.2016), земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось. С учетом данного вывода, а также с учетом удовлетворения встречного иска, суд первой инстанции признал обоснованным расчет задолженности по арендной плате в сумме 643 250 рублей
34 копейки.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое условие договора в части установления порядка уплаты арендной платы за землю не соответствует утвержденному постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 порядку и нарушает права арендатора, так как противоречат принципу юридического равенства, предусмотренному пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку создает преимущественные условия арендодателю.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Администрация выражает несогласие с судебными актами в части требований по первоначальному иску.

Исходя из вышеизложенного, в соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда проверяется судом округа в пределах доводов кассационной жалобы.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Предметом первоначального иска по настоящему делу является требование арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судами установлен факт регистрации 01.12.2016 права первого собственника помещения в многоквартирном доме 34, корп. 1, по ул. Юбилейная в г. Черногорске Республики Хакасия (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
№ 19-RU302000-024-2016 от 03.11.2016, передаточный акт объектов долевого строительства от 22.11.2016), из чего следует, что земельный участок площадью
2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что правовых оснований для взыскания арендной платы, исчисленной администрацией исходя из всей площади земельного участка не имеется, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для перерасчета подлежащей взысканию арендной платы за период с 01.12.2016 исходя из площади земельного участка в размере 2 675 кв. м (5 600 кв. м - 2 925 кв. м), в связи с чем, обоснованно удовлетворили требования истца частично в сумме 643 250 рублей
34 копейки.

Ввиду изложенного доводы заявителя кассационной жалобы о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме подлежат отклонению как не соответствующие установленным по делу фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, а также основанные на неверном толковании норм материального права.

Неправильного применения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд
Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 10 мая 2017 года по делу № А74-14638/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2017 года по тому же делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 10 мая 2017 года по делу
№ А74-14638/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 26 июля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Д.Н. Бандуров

О.Н. Буркова

Т.И. Коренева