Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена августа 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме августа 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Сириной В.В.,

Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Групп» на решение от 25.01.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Чешкова О.Г.) и постановление от 16.05.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А75-12551/2021 по исковому заявлению администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Групп» (628414, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Крылова, 23, 1, ОГРН 1128602014760, ИНН 8602192424) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 21.11.2019 по 21.01.2021 в размере 2 287 382 руб. 48 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами с 22.01.2021 за каждый день просрочки от суммы 2 287 382 руб. 48 коп. по день фактической уплаты.

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции в режиме онлайн принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «КапиталГрупп» - Сережечкин С.Н. по доверенности от 11.10.2021 (срок действия 1 год).

Суд установил:

администрация города Сургута (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Групп» (далее - ответчик, ООО «Капитал-Групп», общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 21.11.2019 по 21.01.2021 в размере 2 287 382 руб. 48 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму долга с 22.01.2021 за каждый день просрочки от суммы 2 287 382 руб. 48 коп. по день фактической уплаты.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 25.01.2022 по делу № А75-12551/2021 исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Капитал-Групп» в пользу администрации города Сургута взыскана сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 21.11.2019 по 03.04.2020 в размере 716 103 руб. 91 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами с 22.01.2021 за каждый день просрочки от суммы задолженности 716 103 руб. 91 коп. по день фактической уплаты долга; с ООО «Капитал-Групп» в доход федерального бюджета взыскано 10 781 руб. 09 коп. государственной пошлины.

Постановлением от 16.05.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 25.01.2022 изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: исковые требования удовлетворены; с общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Групп» в пользу администрации города Сургута взыскана сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 21.11.2019 по 21.01.2021 в размере 2 287 382, 48 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 22.01.2021 за каждый день просрочки от суммы задолженности 2 287 382, 48 руб. по день фактической уплаты долга; при частичном погашении задолженности проценты начислять на оставшуюся сумму; с общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Групп» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 34 437 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Капитал-Групп» обратились с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда в части удовлетворения исковых требований и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

В обоснование жалобы общество указало на следующее: владеть и пользоваться объектом незавершенного строительства ООО «Капитал-Групп» не могло в виду истечения срока действия разрешения на строительство 05.06.2018 и прекращения строительства; единственной возможностью использовать объект незавершенного строительства была только реализация права на распоряжение имуществом; с 20.01.2020 реализация данного права была запрещена в связи с вынесением Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры по делу № А75-618/2020 определения о принятии обеспечительных мер, в связи с чем, по состоянию на 20.01.2020 общество никаким образом не могло использовать объект незавершенного строительства и соответственно спорный земельный участок.

Администрация в письменных возражениях на кассационную жалобу общества выразила несогласие с её доводами.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.07.2016 администрацией города Сургута ответчику выдано разрешение на строительство № 86-ru86310000-67-2016 объекта «Спортивно-оздоровительный комплекс по адресу: ХМАО - Югра, город Сургут, микрорайон 35А, 1 очередь строительства» сроком действия до 05.06.2018.

В разрешении на строительство указан кадастровый номер земельного участка 86:10:0101009:45, в пределах которого расположен или планируется расположение объекта капитального строительства.

За обществом 06.09.2016 зарегистрировано право собственности на объект с кадастровым номером 86:10:0101009:47, расположенный на земельном участке.

05.10.2016 между администрацией (арендодатель) и ООО «Капитал-Групп» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 315 (далее – договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:45, площадью 53 245 кв.м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, мкр 35 А (далее – земельный участок) для окончания строительства спортивнооздоровительного комплекса, с установлением срока аренды с 21.11.2016 по 20.11.2019 (пункты 1.1, 1.4, 1.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2016.

Пунктом 3.1.16 договора предусмотрено, что при прекращении договора и в случае его досрочного расторжения арендатор обязан в 10-дневный срок передать «участок» арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи.

Как указал истец в исковом заявлении, после истечения срока аренды, установленного договором аренды (21.11.2019) ответчик не вернул участок администрации. Нового договора аренды, предметом которого выступал бы участок, между администрацией и обществом заключено не было. Право собственности на объект зарегистрировано с 22.01.2021 за иным собственником. Договор аренды земельного участка, действующий в период времени с 21.11.2019 по 21.01.2021 между администрацией и обществом отсутствовал.

Таким образом, согласно иску, в период времени с 21.11.2019 (дата, следующая за датой истечения срока аренды по договору аренды) по 21.01.2021 (дата, предшествующая дате регистрации права собственности на объект за новым собственником) участок использовался ответчиком без оформленных надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации прав.

По данным истца у ответчика образовалась задолженность за фактическое использование земельного участка за период с 21.11.2019 по 21.01.2021 в размере 2 287 382 руб. 48 коп.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 02.04.2021 № 28-02-2033/1 о возмещении неосновательного обогащения, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 622, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходя из того, что решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.03.2020 по делу № А75-618/2020 вступило в законную силу 03.04.2020, то есть с указанной даты истец имел возможность и должен был осуществить действия по продаже объекта путем реализации с публичных торгов, что исключало возможность пользования объектом и соответственно земельным участком ответчиком после указанной даты, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата может начисляться и быть взыскана с ответчика только до вступления в законную силу решения по делу № А75-618/2020, которым объект незавершенного строительства был изъят у ответчика для продажи с публичных торгов.

Произведя самостоятельно расчет размера задолженности, суд первой инстанции удовлетворил требования частично за период с 21.11.2019 по 03.04.2020 в общем размере 716 103, 91 руб.

Указав, что фактическое изъятие земельного участка у ответчика произошло не в момент вступления решения в законную силу, а только после проведения торгов и регистрации права собственности на объект за покупателем, суд апелляционной инстанции решение суда в части основного долга отменил и взыскал с общества неосновательное обогащение за период с 21.11.2019 по 21.01.2021 в размере 2 287 382 руб. 48 коп., а также пени, рассчитанные на указанную сумму основного долга.

Доводы ответчика о том, что начисление арендной платы следует производить до даты вынесения судом по делу № А75-618/2020 определения 20.01.2020 о принятии обеспечительных мер, которыми Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХантыМансийскому автономному округу – Югре запрещено производить любые регистрационные действия в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:47, степень готовности 30%, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, микрорайон 35 А, отклонен апелляционным судом со ссылками на то, что указанный судебный акт не исключал возможности ответчику пользоваться земельным участком и объектом недвижимости.

Доводы ответчика о том, что он не мог пользоваться земельным участком и продолжать строить объект в связи с прекращением действия разрешения на строительство отклонены со ссылкой на то, что после прекращения срока действия договора аренды ответчик земельный участок не освободил и, следовательно, продолжил пользоваться и участком и объектом недвижимости.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

По смыслу статей 606, 614, 622 ГК РФ передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) изложена правовая позиция о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

То есть покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты, соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

Таким основанием в подобном случае послужит лишь договор, заключенный по результатам торгов, а до этого момента ответчик сохранит право собственности на незавершенный строительством объект, а с ним и имущественное бремя оплаты землепользования.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, у собственника объекта незавершенного строительства со вступлением в законную силу решения суда о продаже этого объекта с публичных торгов по основаниям статьи 239.1 ГК РФ сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов).

Оценив все предоставленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая то, что на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101009:45 в период с 21.11.2019 по 20.01.2021 незавершенный строительством объект (30% готовности) был зарегистрирован за ответчиком, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.03.2020 по делу № А75-618/2020 объект незавершенного строительства был изъят у ООО «Гапитал-Групп» для продажи с публичных торгов, по результатам которых право собственности за новым собственником (покупателем) зарегистрировано 21.01.2021, принимая во внимание, что до момента государственной регистрации перехода к новому собственнику здания (покупателю по результатам торгов) право собственности на объект и все сопутствующие обязанности по его содержанию сохраняются за прежним собственником, фактическое изъятие земельного участка у ответчика произошло не в момент вступления решения в законную силу, а только после проведения торгов и регистрации права собственности на объект за покупателем, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у собственника объекта незавершенного строительства со вступлением в законную силу решения суда о продаже этого объекта с публичных торгов по основаниям статьи 239.1 ГК РФ сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов).

Судом правомерно отмечено, что фактическое изъятие земельного участка у ответчика произошло не в момент вступления решения в законную силу, а только после проведения торгов и регистрации права собственности на объект за покупателем.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют материалам дела и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Доводы ответчика о том, что начисление арендной платы следует производить до даты вынесения судом по делу № А75-618/2020 определения 20.01.2020 о принятии обеспечительных мер, которыми Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре запрещено производить любые регистрационные действия в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:47, степень готовности 30%, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, микрорайон 35 А, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций со ссылками на то, что указанный судебный акт не исключал возможности ответчику фактически пользоваться земельным участком и объектом недвижимости.

Доводы ответчика о том, что он не мог пользоваться земельным участком и продолжать строить объект в связи с прекращением действия разрешения на строительство и фактическим отсутствием действий по достройке объекта, подлежат отклонению судом округа, поскольку как после прекращения действия разрешения на строительство, так и после истечения срока действия договора аренды ответчик земельный участок не освободил, при наличии соответствующих правовых возможностей никаких действий к его возврату арендодателю не предпринял, доказательств отказа от земельного участка (письма, заявления, ходатайства) в материалы дела не предоставил (статьи 9, 65 АПК РФ), следовательно продолжил пользоваться и участком и объектом недвижимости.

Иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано.

Ссылки общества на то, что оно было лишено по независящим от него обстоятельствам возможности использовать земельный участок по целевому назначению, также подлежат отклонению судом округа, поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что изъятие земельного участка в связи с нарушением срока строительства и отказ в заключении договора аренды на новый срок, приведшие к изъятию и продаже объекта с публичных торгов, были связаны с ненадлежащими (незаконными) действиями (бездействием) органов местного самоуправления.

Учитывая закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также принцип платности использования земельного участка (статья 65 ЗК РФ), закрепленную законом обязанность собственника нести бремя содержания своего имущества (статьи 209, 210 ГК РФ), суды пришли к правомерным выводам о взыскании с общества размера неосновательного обогащения, рассчитанного исходя из условий ранее действующего договора аренды до момента регистрации перехода права собственности к новому собственнику.

Выражая несогласие с оценкой судами представленных в дело доказательств, заявитель кассационной жалобы не опровергает выводов судов по существу спора со ссылкой на иные относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие об обратном.

Фактически доводы жалобы истца сводятся к необходимости дачи окружным судом иной оценки тем доказательствам, которые надлежащим образом исследованы и оценены судом апелляционной инстанции.

Между тем в полномочия окружного арбитражного суда переоценка доказательств не входит (статья 286 АПК РФ).

Оценка доказательств является прерогативой суда первой и апелляционной инстанции, рассматривающих спор по существу, суд кассационной инстанции не вправе подменять нижестоящие судебные инстанции в отношении их исключительной компетенции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О).

Полномочия вышестоящего суда по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не для пересмотра существа спора.

Иное позволяло бы арбитражному суду окружного уровня подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Суд округа отмечает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании вышеизложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя .

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 16.05.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-12551/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи В.В. Сирина

В.В. Тихомиров