Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания
ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-17146/2019, 08АП-17498/2019) общества с ограниченной ответственностью «Главснаб ОТТ», администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.11.2019 по делу № А75-9101/2019 (судья Голубева Е.А) по исковому заявлению администрации города Сургута (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Главснаб ОТТ» (ИНН <***>,
ОГРН <***>) о взыскании 227 408 рублей 93 копеек,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Промснаб»,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

установил:

администрация города Суруга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Главснаб ОТТ» (далее – ответчик, ООО «Главснаб ОТТ») о взыскании 226 158 рублей 75 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 73 от 16.03.2011 за период с 09.04.2018 по 13.08.2018, 1250 рублей 18 копеек неустойки за период с 10.07.2018 по 13.08.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Промснаб» (далее – третье лицо,
ООО ТД «Промснаб»).

Решением от 01.11.2019 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры удовлетворил исковые требования, взыскал с ООО «Главснаб ОТТ» в пользу Администрации денежные средства в размере 227 408 рублей 93 копеек, в том числе задолженности за период с 09.04.2018 по 13.08.2018 в размере 226 158 рублей 75 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.07.2018 по 13.08.2018 в размере 1250 рублей 18 копеек.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Главснаб ОТТ» и Администрация обратились с апелляционными жалобами.

ООО «Главснаб ОТТ» в своей апелляционной жалобе просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.11.2019 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь в ее обоснование на следующее: поскольку соответствующего соглашения о перемене лиц в обязательстве аренды земельного участка сторонами не заключалось, то до 14.08.2018 арендатором по договору № 73 и лицом, обязанным оплачивать арендную плату, являлось закрытое акционерное общество «АСКТ», что также прямо следует из дополнительного соглашения от 10.10.2018; расчет арендной платы произведен Администрацией исходя из суммы арендной платы на 2018 год, который не был согласован сторонами.

Администрация, обращаясь с апелляционной жалобой, просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.11.2019 изменить в части квалификации взысканных денежных средств, считая, что в настоящем случае на стороне ООО «Главснаб ОТТ» образовалась задолженность по несвоевременной оплате арендных платежей.

ООО «Главснаб ОТТ» и Администрация представили отзывы на апелляционные жалобы.

ООО «Главснаб ОТТ», Администрация и ООО ТД «Промснаб», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, истец и ответчик представили заявления о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие их представителей, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзывы на апелляционные жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 16.03.2011 между Администрацией и
ЗАО «АСКТ» заключен договор аренды земельного участка № 73 (л.д. 12-17), согласно условиям которого ЗАО «АСКТ» передан земельный участок площадью 9011 кв.м с кадастровым номером 86:10:01011193:54, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, Восточный промрайон, улица Сосновая, 50, под объекты производственного назначения: АБК, финский арочный склад, котельная дизельная, гаражи, нефтехранилище, гаражи для легковых автомобилей, гаража для грузовых автомобилей.

В соответствии с пунктом 1.5 договора срок аренды установлен с 06.06.2006 по 05.06.2055.

Пунктом 4.4 договора аренды земельного участка № 73 установлен порядок внесения арендной платы, которая вносится ежеквартально, до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за четвертый квартал – до 10 декабря.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды № 73 за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.04.2011.

Согласно дополнительному соглашению от 10.10.2018 к договору аренды земельного участка от 16.03.2011 № 73 с 14.08.2018 в преамбулу договора внесены изменения, слова «закрытое акционерное общество АСКТ» заменены словами «общество с ограниченной ответственностью ТД «Промснаб» (л.д. 19-20).

Из представленных в материалы дела документов следует, что по договору купли-продажи от 30.01.2018 № ГО/20/18 (л.д. 21-25) ООО «Главснаб ОТТ» на основании протокола от 25.01.2018 об итогах торгов по продаже имущества, принадлежащего ЗАО «АСКТ», приобрело в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 86:10:01011193:54, аименно:

- здание АБК, литера А, а общей площадью 189,2 кв.м с кадастровым номером 86:10:0000000:0000:71:136:001:002775240;

- здание котельная-дизельная, литера A, Al, А2, общей площадью 852,7 кв. м, с кадастровым номером 86:10:0000000:71:136:001158360, сооружение 2;

- здание гаражи для легковых автомобилей, литера Б, общей площадью 105,0 кв.м, с кадастровым номером 86:10:0000000:0000:71:136:001:001151400, сооружение 8;

- финский арочный склад, литера Д, общей площадью 326,9 кв.м, с кадастровым номером 86:10:0000000:0000:71:136:001:001151400, сооружение 1;

- здание гаражи для грузовых автомобилей, литера В, общей площадью 144,0 кв.м, с кадастровым номером 86:10:0000000:0000:71:136:001:001160730, сооружение 9;

- здание гаражи для грузовых автомобилей, литера А, общей площадью 100,7 кв.м, с кадастровым номером 86:10:0000000:0000:71:136:001:001131600, сооружение 5;

- здание КПП, литера В, общей площадью 11,1 кв.м, с кадастровым номером 86:10:0000000:0000:71:136:001:001131590, сооружение 4;

- сооружение нефтехранилище, литера 1, объемом 22 куб. метра, с кадастровым номером 86:10:0000000:0000:71:136:001:001160710, сооружение 7.

Договор купли-продажи от 13.01.2018 № ГО/20/18 зарегистрирован в установленном законом порядке 09.04.2018.

По мнению истца, в связи с указанными обстоятельствами к ООО «Главснаб ОТТ» с 09.04.2018 перешло право аренды земельного участка площадью 9011 кв.м с кадастровым номером 86:10:0101193:54, на котором расположены объекты, приобретенные ответчиком в собственность у ЗАО «АСКТ».

Впоследствии на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 27.07.2018 серия 86 АА 2462418 ООО «Главснаб ОТТ» передало в собственность
ООО ТД «ПромСнаб» по передаточному акту имущество: здание АБК, сооружения № 1, 2, 4, 5, 7, 8, 9, расположенные по адресу: <...> (л.д. 29-39).

Договор купли-продажи от 27.07.2018 серии 86 АА 2462418 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2018.

Полагая, что в период с даты государственной регистрации договора купли-продажи от 13.01.2018 № ГО/20/18 (с 09.04.2018) по дату регистрации договора купли-продажи от 27.07.2018 серии 86 АА 2462418 (до 14.08.2018) ООО «Главснаб ОТТ» как собственник имущества, расположенного за земельном участке площадью 9011 кв.м с кадастровым номером 86:10:0101193:54, обязан оплачивать арендную плату за пользование указанным земельным участком, Администрация письмом от 26.11.2018 № 01-01-111240/18-0 предложила ответчику погасить задолженность (л.д. 41).

Поскольку ООО «Главснаб ОТТ» не произвело оплату арендной платы за указанный в претензии период, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности заявленных Администрацией требований, однако указал на то, что в рассматриваемом случае истцом неверно квалифицирована спорная сумма задолженности, поскольку в отсутствие договорных отношений между истцом и ответчиком указанная сумма арендных платежей за период с 09.04.2018 по 13.08.2018 является неосновательным обогащением ответчика, в связи с чем удовлетворил исковые требования со ссылкой на положения статей 1102, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Из системного толкования положений пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ следует, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанная позиция нашла свое отражение в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413, а также обзоре судебной практике при Верховном суде Российской Федерации № 3 (2019).

Поскольку земельный участок, на котором расположены приобретенные ответчиком объекты недвижимости, продавец использовал на основании договора аренды, то в связи с приобретением этих объектов недвижимости к ответчику перешли права и обязанности арендатора по указанному договору, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды, то есть вносить арендную плату.

Взыскиваемая сумма платы за пользование земельным участком является задолженностью по арендной плате по договору аренды, поскольку в данном случае силу прямого указания закона состоялась смена арендатора в договоре аренды.

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о квалификации спорной суммы как неосновательного обогащения, мотивированный тем, что в отсутствие договорных отношений между истцом и ответчиком сумма арендных платежей за период с 09.04.2018 по 13.08.2018 является неосновательным обогащением ответчика, который, используя земельный участок, сберег денежные средства, не производя оплаты за пользование земельным участком, является неверным.

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество право собственности на такое имущество сохраняется за продавцом, несмотря на то, что покупатель является законным владельцем имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Таким образом, продавец утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, соответственно обязанность по уплате арендных платежей, с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к новому собственнику – покупателю.

Поскольку право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 86:10:01011193:54 были зарегистрированы за ООО «Главснаб ОТТ» 09.04.2018, то и с указанной даты к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка на условиях договора аренды земельного участка № 73 вплоть до момента прекращения права собственности на объекты недвижимости – до 14.08.2018 (дата регистрации прекращения права собственности).

В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы о том, что Администрация лишена предъявления настоящего требования к ответчику ввиду отсутствия соответствующего соглашения о перемене лиц в обязательстве аренды земельного участка, отклоняются судом апелляционной инстанции, в силу их противоречия действующим нормам законодательства.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В силу императивности поименованных норм права при определении объема обязательств по оплате за пользование находящимися в публичной собственности земельными участками, применяется регулируемая цена, которая регламентирована нормативным правовым актом, обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды, и влечет безусловный перерасчет арендной платы в одностороннем порядке, направленный на взимание платы в законодательно установленных пределах и на реализацию принципа платности землепользования.

В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы о неправомерном исчислении Администрацией суммы арендной платы на 2018 год, который не был согласован сторонами, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен Администрацией в соответствии с постановлением Правительства ХМАО-Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате на земельные участки земель населенных пунктов», постановлением Правительства ХМАО-Югры от 07.08.2015 № 249-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и признании утратившими силу некоторых постановлений правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры».

Проверив расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 86:10:01011193:54, произведенной Администрацией за период с 09.04.2018 по 13.08.2018, суд апелляционной инстанции признает его арифметически верным.

Таким образом, требование Администрации о взыскании с ООО «Главснаб ОТТ» задолженности по договору аренды земельного участка № 73 от 16.03.2011 по арендной плате за период с 09.04.2018 по 13.08.2018 в сумме 226 158 рублей 75 копеек обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Администрацией также заявлено требование о взыскании с
ООО «Главснаб ОТТ» 1250 рублей 18 копеек неустойки за период с 10.07.2018 по 13.08.2018.

Поскольку, как указано выше, к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, то на него распространяются и условия договора аренды о неустойке.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме (статья 331 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за нарушение сроков арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Проверив расчет неустойки, произведенный истцом, суд апелляционной инстанции признать его арифметически верным, в связи с чем требование Администрации о взыскании 1250 рублей 18 копеек неустойки за период с 10.07.2018 по 13.08.2018 обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.11.2019 по делу № А75-9101/2019 подлежит изменению (в части квалификации спорных правоотношений, возникших между сторонами).

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются аналогичным образом.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.11.2019 по делу № А75-9101/2019 изменить, изложить его в следующей редакции.

Исковые требования удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главснаб ОТТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>) 227 408 рублей 93 копеек, в том числе задолженность за период с 09.04.2018 по 13.08.2018 в сумме 226 158 рублей 75 копеек, неустойку за период с 10.07.2018 по 13.08.2018 в сумме 1250 рублей 18 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главснаб ОТТ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7548 рублей 00 копеек.

В удовлетворении апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Главснаб ОТТ» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Д.Г. Рожков

О.А. Сидоренко