Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шпанагель Т.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Авангард-Строй», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2022 по делу № А76-16422/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью - временный управляющий «Строительные технологии города» ФИО1 (паспорт, копии заверенных актов), ФИО2 (доверенность от 15 июля 2021 года, срок действия год, диплом),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - ФИО3 (удостоверение № 095218, доверенность от 27 января 2022 года, срок действия до 31 января 2023 года, свидетельство о заключении брака, диплом),

Прокуратуры Челябинской области - ФИО4 (служебное удостоверение № 300939).

Общество с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – заявитель, конкурсный управляющий, ООО «СТГ») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – административный орган, Управление, Росреестр) о признании незаконным внесения изменений в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении перехода права аренды на земельный участок от ООО «СТГ» к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Авангард-Строй», зарегистрированного на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017.

Определениями суда в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Авангард-Строй» (далее – ООО «СК «Авангард-Строй»), общество с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», общество с ограниченной ответственностью «Джоб оффер», общество с ограниченной ответственностью «Квинта», общество с ограниченной ответственностью «СИМ-1», общество с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Определением суда к участию в деле привлечена Прокуратура Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2022 (резолютивная часть от 20.04.2022) заявленные требования удовлетворены: суд признал незаконными действия Управления Росреестра по Челябинской области по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Челябинской области (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать в полном объеме.

Апеллянт указал, что отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости само по себе не свидетельствует об отсутствии направленности воли сторон на отчуждение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.Государственный регистратор прав, будучи ограниченным установленными законом пределами правовой экспертизы, при рассмотрении поступившего заявления ООО СК «Авангард-строй» о государственной регистрации соглашения об уступке не мог установить факт отсутствия у сторон сделки в дальнейшем воли, направленной на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта незавершенного строительства.Поскольку действующее законодательство допускает отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости, установление в спорном соглашении об уступке условия, по которому при отчуждении прав и обязанностей по договору аренды не передается право собственности на объект незавершенного строительства, не может расцениваться в качестве прямого запрета, установленного Земельным кодексом Российской Федерации. В связи с чем, при проведении правовой экспертизы у государственного регистратора прав отсутствовали основания оценить указанную сделку в качестве ничтожной. Права и законные интересы третьих лиц, не участвующих в соглашении об уступке, были соблюдены путем подписания участниками долевого строительства согласий о перемене лиц в обязательстве застройщика, что свидетельствует об их осведомленности о смене застройщика, который, в свою очередь, принял на себя полный объем прав и обязанностей по соглашению об уступке.

Податель жалобы не согласился с выводами суда первой инстанции о нарушении прав АО «Россельхозбанк», поскольку исходя из буквального толкования пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательства застройщика считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. АО «Россельхозбанк» не являлось участником залоговых отношений застройщика, банком были заключены кредитные договоры с участниками долевого строительства - ФИО9, ФИО8, ФИО10, следовательно, его права могут быть нарушены в случае неисполнения ими обязательств, а не ООО «Строительные технологии города» или новым застройщиком ООО СК «Авангард-строй».

Апеллянт отмечает, что действий, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны ООО «Строительные технологии города» и ООО СК «Авангард-строй», государственным регистратором прав при проведении правовой экспертизы соглашения об уступке не выявлено.

Считает обращение конкурсного управляющего в суд с заявлением о признании незаконными действий органа регистрации прав по государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 на основании соглашения об уступке направлено на повторную переоценку обстоятельств, относительно которых судом уже была дана оценка (обособленные споры в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Строительные технологии города»), что свидетельствует о злоупотреблении правом с его стороны.

Также с вынесенным решением не согласилось третье лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «СК «Авангард-Строй» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции неправильно определено лицо, участвовавшее в деле в качестве заявителя.Данное дело не является обособленным спором в деле о банкротстве, истцом (заявителем) является юридическое лицо - общество с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города».

Податель жалобы полагает, что заявитель не доказал наличие у него права на обращение в суд.

Заявитель не указал, каким образом оспариваемая запись в ЕГРН нарушает права юридического лица, не являющегося правообладателем земельного участка, нарушает права общества или его права как конкурсного управляющего в деле о банкротстве.

Отмечает, что в судебных заседаниях конкурсный управляющий неоднократно подтверждал отсутствие заинтересованности в применении судом каких-либо восстановительных мер гражданско-правового характера.

Апеллянт полагает, что при переходе к рассмотрению соответствия закону сделки в публичных интересах, запись о которой в ЕГРН оспаривается в настоящем деле, суду необходимо было приостановить производство по настоящему делу до разрешения спора о праве, поскольку в случае признания сделки соответствующей закону и третьего лица надлежащим правообладателем, решение по данному будет противоречить решению в деле № А76-31894/2017.

Податель жалобы считает, что срок для оспаривания записи в ЕГРН восстановлен незаконно.

Апеллянт полагает, что заявителем был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а при рассмотрении заявления об аннулировании записи в ЕГРН о перемене лица на стороне арендатора земельного участка суд первой инстанции вышел за пределы предмета спора. Судом разрешен спор о праве (на земельный участок).

Апеллянт отметил, что АО «Россельхозбанк» залогодержателем прав аренды земельного участка не является.

Прокуратура представила письменные пояснение по жалобе, которые приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

До начала судебного заседания от Управления во исполнение определения суда поступило письменное ходатайство от 08.06.2022 с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле копии апелляционной жалобы и документов, которые у них отсутствуют.

Поскольку указанные доказательства представлены во исполнение определения арбитражного суда, ходатайство Управления удовлетворено.

От ООО предприятие «Жилтехстрой» поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителей.

С учетом мнения сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представители заинтересованного лица и прокуратуры, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержали в полном объеме, представитель заявителя по доводам апелляционной жалобы возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2017 в отношении ООО «СТГ» возбуждено дело о банкротстве № А76-31894/2017.

Определением от 28.09.2018 заявление Комитета по Управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании ООО «СТГ» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении должника выедена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение; применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города»; временным управляющим должника утвержден ФИО1.

Объявление о признании должника банкротом опубликовано в газете «Коммерсант» от 06.10.2018.

Решением от 13.06.2019 (резолютивная часть от 11.06.219) по делу № А76-31894/2017 должник ООО «СТГ» признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1, чьи полномочия как конкурсного управляющего неоднократно продлялись определениями арбитражного суда.

Из материалов дела следует, что 30.09.2005 между Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Роспром» (арендатор) заключен договор УЗ № 007843-К-2006 аренды земли г. Челябинска, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды недвижимое имущество: земельный участок 8 834 кв.м, расположенный по пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска, кадастровый № 74:36:0602001:36 (далее - спорный земельный участок) из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома секция 16 этажей, с размещением помещений торгового назначения на 1-м и 2-м этажах, жилого дома секция 23 этажа, с размещением помещений торгового назначения на 1-м и 2-м этажах, подземной автостоянки на 240 машино-мест.

С учетом дополнительных соглашений № 1 от 27.12.2007, № 2 от 21.03.2014, № 3 от 09.09.2015 срок действия указанного договора определен до 30.09.2018.

29.10.2009 обществу «Компания «Роспром» выдано разрешение на строительство № 000418-1-23-2009 в отношении объекта капитального строительства - жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой (1-я очередь - жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями), площадь земельного участка 8834 кв.м, в т.ч. 5503 кв.м под 1-ю очередь, количество этажей: 23 этажа. Срок действия разрешения - до 01.11.2012 года.

02.12.2010 зарегистрировано право общества «Компания «Роспром» на объект незаверенного строительства (жилой дом встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое, застроенная площадь 1 084,1 кв.м, степень готовности объекта: 10%, инвентарный номер 74:401:002:000097190. В качестве документов оснований указаны: договор аренды земли УЗ № 007843-К-2006 от 30.09.2005, разрешение на строительство № 000418-1-23-2009 от 29.10.2009, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства № 2552/ю от 18.10.2010.

09.02.2016 обществу «Компания «Роспром» выдано разрешение №RU74315000-4-ж-2016 на строительство объекта капитального строительства - жилых домов № 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой № 3.3 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:06 02001:0036.

09.03.2016 ООО «СИМ-1», ООО «Квинта», ООО «Джоб оффер», ООО «ПроектСервис» (покупатели) на основании договора купли-продажи приобретен у общества «Компания «Роспром» (продавец) в общую долевую собственность (по 1/4 доли в праве собственности) объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв.м; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, условный номер 74-74-01/453/2010-349, распложенный по адресу: <...> расположенный на земельном участке из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:06 02 001:0036 площадью 8 834 кв.м.

Договором предусмотрено, что в соответствии со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации после государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства покупатели приобретают право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Государственная регистрация данной сделки произведена 25.05.2016.

28.06.2016 между ООО «СИМ-1», ООО «Квинта», ООО «Джоб оффер», ООО «ПроектСервис» (инвесторы) и ООО «СТГ» (застройщик) заключен договор об инвестиционной деятельности в строительстве (т. 1, л.д. 22-26), по которому инвесторы передали застройщику права и обязанности арендаторов земельного участка площадью 8 834 кв.м кадастровый номер 74:36:0602001:0036, а также имущество и права, состоящее из:

- по 1/4 доли инвесторов в праве собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв.м; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, условный номер 74-74-01/453/2010-349, распложенный по адресу <...>;

- земельного участка из земель поселений (жилая зона) с кадастровым номером 74:36:0602001:0036, площадью 8834 кв.м, предоставленного в аренду по договору УЗ № 007843-К2006 от 30.09.2005.

Пунктами 3.3, 3.5 договора стороны согласовали, что по завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать инвесторам 15% от общих площадей объектов инвестиционной деятельности (учитывая площади мест общего пользования внутри зданий, без учета площади подземных автостоянок, и без учета, если таковые будут, подвалов и технического этажа на крыше) и 15% машино-мест от общего числа машино-мест на подземных автостоянках и объектах инвестиционной деятельности в соответствии с порядком распределения, указанном в последующих пунктах договора. По завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать в собственность инвесторам, в том числе все нежилые помещения на втором этаже).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что до момента исполнения застройщиком обязательств по полному окончанию строительства 5 этажа жилого дома исполнение обязанностей застройщика по данному договору обеспечивается залогом в силу передаваемого застройщиком инвесторам незавершенного строительством объекта, указанного в пункте 1.1.5 договора, залогом права аренды земельного участка № 3, на котором расположен незавершенной строительством объект.

Согласно пункту 7.4.1 договора застройщик имеет право предать свои права и обязанности по договору третьим лицам либо обременить такие права и объект незавершенного строительства, его часть только с письменного согласия инвесторов до снятия обременений, установленных пунктом 5.2 договора.

14.07.2016 обществу «СТГ» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв.м; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, распложенный по адресу <...>.

С 14.07.2016 установлено обременение объекта незавершенного строительства ипотекой в силу закона в пользу ООО «СИМ-1», ООО «Квинта», ООО «Джоб оффер», ООО «Проект-Сервис».

18.07.2016 произведена государственная регистрация договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016.

Распоряжением администрации г. Челябинска от 19.08.2016 № 9259-с в разрешение №RU74315000-4-ж-2016 внесены изменения, в качестве застройщика жилых домов № 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой № 3.3 на земельному участке с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036 указано ООО «СТГ».

09.11.2016 в отношении принадлежащего обществу «СТГ» объекта незавершенного строительства зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома.

Указанные фактические обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2018 по делу № А76-5813/2018 лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

20.07.2017 между ООО «СТГ» (первоначальный застройщик) и ООО «СК «Авангард-строй» (застройщик) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору (далее - спорное соглашение, Соглашение), по условиям которого первоначальный застройщик передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности первоначального застройщика договору от 28.06.2016 № 1С-191 в полном объеме (т. 1, л.д. 83-86).

В частности, по спорному соглашению передаются права и обязанности арендатора земельного участка из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:0602 001:0036 площадью 8 834 кв.м, расположенного по адресу: <...> предоставленный в аренду по договору УЗ № 007843-К-2006 аренды земли города Челябинска от 30.09.2005 для строительства жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, и обозначенный под № 3 в таблице «Параметры застройки» эскиза застройки территории 400-08-223, за исключением права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, назначение нежилое, застроенная площадь: 1084,1 кв.м, степень готовности 10% (абзац 2 пункта 2.1).

В силу пункта 2.2 спорного соглашения какая-либо оплата передаваемых по настоящему соглашению прав и обязанностей с любой стороны настоящим соглашением не предусматривается.

Пунктом 2.3 соглашения предусмотрено, что подписанием настоящего соглашения стороны определили, что в случае, если настоящим соглашением не установлено иное, в отношениях с третьими лицами застройщик выступает в качестве полного правопреемника первоначального застройщика, и стороны руководствуются положениями соответствующих договоров между третьими и первоначальным застройщиком.

Согласно пункту 3.1 соглашения до подписания настоящего соглашения первоначальный застройщик обязан передать застройщику все предусмотренное договором от 28.06.2016 № 1с-191 имущество (за исключением указанного в п. 2.1 объекта незавершенного строительства), а также права и обязанности арендатора земельного участка. Подписанием настоящего соглашения и передачей его на регистрацию в управление росреестра застройщик подтверждает, что первоначальный застройщик передал, а застройщик принял укачанное имущество, права и обязанности арендатора земельного участка. Подписание дополнительного акта-приема передачи настоящим соглашением не предусматривается.

21.08.2017 спорное соглашение было представлено на государственную регистрацию через МАУ «Многофункциональный центр г. Челябинска» представителем ООО СК «Авангард-Строй» по доверенности ФИО16 (т. 1, л.д. 76-78).

30.08.2017 Управлением вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 74/001/227/2017-3309 (т. 1, л.д. 122-123), в котором отмечается, что согласно представленному на государственную регистрацию соглашению от 20.07.2017 ООО «СТГ» передает права и обязанности по договору аренды на спорный земельный участок в пользу ООО СК «Авангард-строй». В Едином государственном реестре прав на вышеуказанном земельном участке зарегистрирован залог в силу закона права аренды, залогодержателями по которым являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. В нарушение вышеуказанных норм не представлено согласие залогодержателей на уступку прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка.

18.09.2017 представитель ООО СК «Авангард-строй» по доверенности ФИО17 дополнительно представила в Управление (т. 1, л.д. 124-129):

- нотариально удостоверенное соглашение о замене стороны по договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/20 от 24.10.2016 и договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/26 от 24.10.2016 между ООО «СТГ», ООО «СК «Авангард» и участником долевого строительства ФИО5, согласно которому ООО «СК «Авангард» выступает полным правопреемником ООО «СГК» по договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/20 от 24.10.2016 и договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/26 от 24.10.2016 (т. 1, л.д. 130-133);

- заключенное 18.09.2017 в простой письменной форме дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве жилого дома № 3.1/18 от 08.12.2016 между ООО «СТГ» (Застройщик), ООО «СК «Авангард» (новый застройщик) и участником долевого строительства ФИО9 (участник), согласно которому застройщик, новый застройщик и участник пришли к согласию о нижеследующем: застройщик (ООО «Строительные технологии города») с согласия других сторон настоящего соглашения передает, а новый застройщик (ООО Строительная компания «Авангард-Строй») принимает все права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 3.1/18 от 08.12.2016, объектом долевого строительства которого является квартира, указанная в п. 2.1 настоящего соглашения (пункт 3.1) (т. 1, л.д. 134-137);

- заключенное 18.09.2017 в простой письменной форме согласие о перемене лиц в обязательстве застройщика между ООО «СТГ» (первоначальный застройщик), ООО «СК «Авангард» (застройщик), ФИО6 (участник долевого строительства), согласно которому стороны указанного соглашения выражают свое согласие на передачу (переход) прав и обязанностей первоначального застройщика по строительству жилых домов № 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) к застройщику в полном объеме (пункт 2), права и обязанности застройщика передаются на условиях соглашения о перемене лиц в обязательстве застройщика, в соответствии с которым в отношениях с участниками долевого строительства застройщик выступает в качестве полного правопреемника первоначального застройщика, и стороны руководствуются положениями соответствующих договоров между участниками долевого строительства и первоначальным застройщиком (пункт 3) (т. 1, л.д. 138-139), а также заключенные 18.09.2017 аналогичные по содержанию согласия о перемене лиц в обязательстве застройщика между ООО «СТГ» (первоначальный застройщик), ООО «СК «Авангард» (застройщик), ФИО8, ФИО10, ФИО13, ФИО7, ФИО12 (участники долевого строительства) (т. 1, л.д. 140-151).

27.09.2017 за обществом СК «Авангард-Строй» зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1, л.д. 14, оборот).

Заявитель, полагая, что соответствующие действия Управления по регистрации в ЕРГН перехода права аренды на спорный земельный участок за ООО «Авангард-Строй» не соответствуют требованиям законодательства и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Признавая незаконными действия Управления, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что регистрирующий орган был обязан после истечения срока приостановления государственной регистрации отказать в государственной регистрации спорного соглашения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривается, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, по смыслу приведенных процессуальных норм законность действий (бездействий) органов публичной власти проверяется судом на момент их принятия.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

27.09.2017 осуществлена государственная регистрация перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:060201:36 на основании соглашения об уступке, заключенного между ООО «Строительные технологии города» и ООО Строительная компания «Авангард-строй».

По соглашению об уступке переданы права и обязанности арендатора земельного участка из земель поселений (жилая зона) с кадастровым номером 74:36:0602001:36 площадью 8834 кв.м, расположенного по адресу: <...> предоставленного в аренду по договору аренды земли города Челябинска от 30.09.2005 № УЗ №007843-К-2006 для строительства жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, и обозначенного под № 3 в таблице «Параметры застройки» эскиза застройки территории 400-08-223, за исключением права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, назначение: нежилое, застроенная площадь: 1084,1 кв.м, степень готовности: 10% (пункт 2.1 соглашения об уступке).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при решении вопроса о действительности соглашения об уступке необходимо установить, была ли направлена воля сторон на отчуждение земельного участка без объекта недвижимости.

Следовательно, отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости само по себе не свидетельствует об отсутствии направленности воли сторон на отчуждение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Государственный регистратор прав, будучи ограниченным установленными законом пределами правовой экспертизы, при рассмотрении поступившего заявления ООО Строительная компания «Авангард-строй» о государственной регистрации соглашения об уступке не мог установить факт отсутствия у сторон сделки в дальнейшем воли, направленной на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта незавершенного строительства.

Поскольку действующее законодательство допускает отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости, установление в спорном соглашении об уступке условия, по которому при отчуждении прав и обязанностей по договору аренды не передается право собственности на объект незавершенного строительства, не может расцениваться в качестве прямого запрета, установленного Земельным кодексом Российской Федерации, в связи с чем при проведении правовой экспертизы у государственного регистратора прав отсутствовали основания оценить указанную сделку как ничтожную.

Между тем, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В то время как пределы правовой экспертизы договоров, являющихся правоустанавливающими документами, ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона о регистрации).

При проверке законности правоустанавливающего документа, в случае если им является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав руководствуется пунктом 223 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278.

В соответствии с требованиями указанного пункта государственным регистратором прав установил правоспособность сторон, самостоятельно запросив выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

При этом проверка достоверности статуса ООО Строительная компания «Авангард-строй» как застройщика путем направления соответствующего запроса в порядке межведомственного информационного взаимодействия в Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области или Администрацию города Челябинска в полномочия государственного регистратора прав не входит.

На момент передачи прав и обязанностей по соглашению об уступке право аренды земельного участка находилось в залоге у ООО «Проект-Сервис», ООО «Джоб оффер», ООО «Квинта», ООО «СИМ-1», а также у участников долевого строительства по зарегистрированным в Едином государственном реестре недвижимости договорам участия в долевом строительстве (ФИО5, ФИО9, ФИО6., ФИО11, ФИО8, ФИО10, ФИО13, ФИО7,Н., ФИО12), согласия которых были запрошены государственным регистратором прав для соблюдения требований пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регламентированная форма согласия залогодержателя на заключение договора уступки заложенного права аренды законом не предусмотрена. Допускается составление согласия залогодержателя, в письменной форме, без нотариального удостоверения.

В орган регистрации прав ООО «Авангард-строй» были представлены согласия о перемене лиц в обязательстве застройщика, заключенные в письменные форме, в которых участники долевого строительства выражают волеизъявление на замену лица в обязательстве со стороны застройщика но договору участия в долевом строительстве.

Как следует из части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), залог права аренды в пользу участников долевого строительства возникает в силу закона и обеспечивает исполнение именно обязательств, возникающих из договоров участия в долевом строительстве.

Из чего следует, что права и законные интересы третьих лиц, не участвующих в соглашении об уступке, были соблюдены путем подписания участниками долевого строительства согласий о перемене лиц в обязательстве застройщика, что свидетельствует об их осведомленности о смене застройщика, который, в свою очередь, принял на себя полный объем прав и обязанностей по соглашению об уступке.

Кроме того, между ООО «Строительные технологии города», ООО Строительная компания «Авангард-строй» и ФИО9 подписано не просто согласие о перемен лиц в обязательстве застройщика, а заключено дополнительное соглашения от 18.09.2017 № 1 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 08.12.2016 №3.1/18, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре, недвижимости 04.1020017 за № 74/001/2017-6.

При этом проверка факта заключения соглашения вследствие введения ФИО9 в заблуждение сотрудниками ООО «Строительные технологии города» и ООО Строительная компания «Авангард-строй»» в полномочия государственного регистратора прав не входит.

Судебная коллегия также не согласна с выводом суда о нарушении прав АО «Россельхозбанк», поскольку исходя из буквального толкования пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательства застройщика считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

АО «Россельхозбанк» не являлось участником залоговых отношений застройщика, банком были заключены кредитные договоры с участниками долевого строительства - ФИО9, ФИО8, ФИО10, следовательно, его права могут быть нарушены в случае неисполнения ими обязательств.

Действий, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны ООО «Строительные технологии города» и ООО Строительная компания «Авангард-строй», государственным регистратором прав при проведении правовой экспертизы соглашения об уступке не было выявлено.

Между тем, обращение конкурсного управляющего в суд с заявлением о признании незаконными действий органа регистрации прав по государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 на основании соглашения об уступке, направлено на повторную переоценку обстоятельств, относительно которых судом уже была дана оценка (обособленные споры в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Строительные технологии города»).

Так, с целью пополнения конкурсной массы должника конкурсный управляющий 18.07.2019 в обособленном споре в рамках дела № А76-31894/2017 о несостоятельности (банкротстве) должника - ООО «Строительные технологии города» обратился с заявлением о признании недействительным соглашения об уступке, применении последствий недействительности указанной сделки.

В рамках дела № А76-31894/2017 определением суда от 28.03.2022 (резолютивная часть от 12.01.2022), оставленным без изменения апелляционной инстанцией 06.06.2022, удовлетворено требование конкурсного управляющего Слав А.Л. о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017, заключенного между ООО «Строительные технологии города» и ООО «СК «Авангард-строй», применил последствия недействительности сделки в виде восстановления ООО «Строительные технологии города» в правах арендатора по договору аренды от 30.09.2005 № УЗ №007843-К-2006 в отношении земельного участка площадью 8834 кв.м с кадастровым номером 74:36:0602001:36.

Данные последствия недействительности сделки влекут за собой прекращение соответствующей записи в ЕГРН в заявительном порядке, что в свою очередь влечет восстановление нарушенных прав ООО «Строительные технологии города».

Как пояснил в судебном заседании конкурсный управляющий ООО «Строительные технологии города» Слав А.Л., в Управление с целью прекращения записи о переходе права аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:060201:36 на основании соглашения об уступке, заключенного между ООО «Строительные технологии города» и ООО Строительная компания «Авангард-строй», он не обращался.

При этом, судебная коллегия отмечает, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу (20.04.2022), требования конкурсного управляющего ООО «Строительные технологии города» Слава А.Л о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017 и применении последствий недействительности сделки уже были удовлетворены (резолютивная часть определения по делу № А76-31894/2017 от 12.01.2022.

Таким образом, права ООО «Строительные технологии города» уже восстановлены в рамках обособленного спора в деле о банкротстве заявителя.

Согласно п. 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Совместное постановление № 10/22) в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу п. 56 Совместного постановления № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В случае установления несоответствия действительности, содержащейся в Едином государственном реестре прав записи о праве собственности (а также ином праве) лица на объект недвижимости, государство в лице регистрирующего органа не вправе самовольно погасить такую запись. Для осуществления таких действий необходимо вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, фактически требование конкурсного управляющего ФИО1 об оспаривании перехода права аренды на земельный участок от ООО «Строительные технологии города» к ООО «СК «Авангард-Строй», зарегистрированного на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017, в рамках дела № А76-31894/2017 рассмотрено в исковом порядке, судом удовлетворено.

Определение суда от 28.03.2022 по делу № А76-31894/2017 вступило в законную силу 06.06.2022 и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего спора конкурсный управляющий неоднократно подтверждал отсутствие заинтересованности в применении судом каких-либо восстановительных мер гражданско-правового характера.

Как пояснил представитель ООО «Строительные технологии города», целью обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являлось желание заявителя пресечь на будущее ненадлежащее исполнение Управлением своих функций.

Требования о применении судом каких-либо восстановительных мер гражданско-правового характера при признании действий Управления незаконными ООО «Строительные технологии города» не заявляло.

При этом в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений, в том числе должно содержатьсяуказание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Вместе с тем, обращение конкурсного управляющего в суд с заявлением о признании незаконными действий органа регистрации прав в связи с продолжительным рассмотрением обособленного спора о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017 и применении последствий недействительности сделки в рамках дела о банкротстве ООО «Строительные технологии города» нельзя признать обоснованным.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что права ООО «Строительные технологии города» были нарушены самим фактом заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017, впоследствии признанного судом недействительной сделкой, а не фактом внесения Управлением в ЕГРН записи о состоявшемся переходе права собственности на основании данной сделки.

Соответствующая запись была внесена управлением в ЕГРН на основании сделки, не признанной на момент совершения регистрационных действий недействительной.

Следовательно, требования к Управлению о признании незаконным внесения изменений в ЕГРН в отношении перехода права аренды на земельный участок, при наличии в суде спора о признании недействительной сделки, являющейся основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН, заявлены неправомерно.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований следовало отказать, а решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права (части 2, 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по заявлению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на заявителе.

Исходя из положений подпунктов 3 и 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение, вынесенное по результатам рассмотрения заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, организациями уплачивается государственная пошлина в размере 1 500 рублей.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 500 руб., подлежит возвращению ООО Строительная компания «Авангард-Строй» из федерального бюджета на основании подпункта 3, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2022 по делу № А76-16422/2021 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Авангард-Строй» из федерального бюджета излишне уплаченную на основании чека-ордера от 25.05.2022 государственную пошлину в размере 1 500 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья В.А. Томилина

Судьи: И.А. Аникин

А.С. Жернаков