Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.09.2019 по делу №А76-20743/2018.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Молчанова Евгения Николаевича - Лобастов О.Г. (доверенность №1 от 01.08.2018, паспорт);

общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» - Демин А.Ю. (доверенность от 23.11.2018, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Молчанов Евгений Николаевич (далее - истец, ИП Молчанов, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее - ответчик, ООО «Агроторг», общество) о взыскании 5 455 483 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.05.2017 по 14.08.2018, 46 035 руб. в возмещение расходов на отопление за период с 01.02.2017 по 31.05.2018, 223 107 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.05.2017 по 02.07.2018, всего 5 724 625 руб., а также процентов по день фактического погашения задолженности по арендной плате и на отопление (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От ООО «Агроторг» 18.09.2018 поступило встречное исковое заявление о взыскании с ИП Молчанова 4 173 558 руб. 27 коп., в том числе 2 532 881 руб. 82 коп. переплаты по аренде, 3 800 руб. стоимости услуг нотариуса, 348 руб. стоимости услуг за отправку бандероли, 1 636 528 руб. 55 коп. стоимости ремонтных работ (неотделимых улучшений).

Определением суда от 26.12.2018 к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ привлечена подрядная организация, проводившая работы в арендуемом ООО «Агроторг» помещении - общество с ограниченной ответственностью «ФК Строй» (далее - третье лицо, ООО «ФК Строй»).

Решением суда от 02.09.2019 (резолютивная часть объявлена 26.08.2019) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе ООО «Агроторг» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе её податель указывает, что поскольку истцом не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2.1.20 договора, то размер арендной платы за время пользования помещением должен составлять 500 руб. в месяц с учетом дополнительного соглашения от 23.05.2016 №1, в связи с чем, ответчиком на счет ИП Молчанова ошибочно перечислено 2 532 881 руб. 72 коп. арендной платы.

Податель жалобы полагает, что арендатор в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения договора на основании п. 5.3 договора. Указывает, что ответчики признали факт получения ИП Молчановым данного уведомления 14.05.2018 об отказе, что соответствует удостоверительной надписи нотариуса.

Отзывом на апелляционную жалобу истец отклонил ее доводы.

Третье лицо отзыв на жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - в судебное заседание 24.10.2019 представители третьего лица не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, с учетом мнения представителей сторон, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, озвучил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, а представитель истца отклонил их.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ИП Молчановым (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 19.05.2016 (далее - договор; т. 1, л.д. 16-26), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободные от обязательств перед третьими лицами нежилые помещения общей площадью 413,4 кв.м, являющиеся частью нежилого здания (хозяйственная постройка) общей площадью 859,6 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0324013:487, расположенного по адресу: город Челябинск, ул. Дзержинского, д. 126 (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. Для использования помещения с учетом данных целей арендатор имеет право разместить в помещении административные, 4 складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду.

На основании п. 1.4 договора арендодатель гарантирует, что с момента передачи помещения по акту приема-передачи и до окончания срока аренды для целей разрешенного использования арендатором помещения, помещение будет обеспечено коммунальными услугами: электроснабжением, холодным водоснабжением, сезонным отоплением, водоотведением (канализацией).

Согласно п. 3.6 договора с даты подписания акта приема-передачи и до даты заключения арендатором прямых договоров с соответствующими предприятиями (организациями), являющимися поставщиками коммунальных услуг, арендатор обязуется компенсировать арендодателю затраты последнего по обеспечению помещения электроэнергией, теплоснабжением, холодным водоснабжением, канализацией, используемых арендатором.

Компенсация затрат арендодателя, предусмотренная п. 3.6 договора, осуществляется арендатором ежемесячно на основании выставленного арендодателем счета и акта выполненных работ в течение 10 банковских дней с момента получения счета и акта выполненных работ. Арендодатель обязуется предоставлять арендатору ежемесячно следующие документы: копии счетов обеспечивающих и снабжающих помещение организаций и копии платежных поручений, подтверждающих произведенные арендодателем расходы по оплате счетов обеспечивающих и снабжающих помещение организаций (п. 3.7 договора).

В силу п. 1.5 договора для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2 договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению №3 к договору.

В соответствии с п. 2.1.9 договора арендатор за свой счет обязан производить капитальный ремонт помещения либо его элементов и коммуникационных сетей, при этом арендодатель обязан согласовать с арендатором время и сроки проведения капитального ремонта помещения.

Арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку помещения в соответствии с приложением №3 к договору (п. 2.4.2 договора).

На основании п. 2.4.9 договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению, указанному в п. 1.2 договора, в том числе производить работы в соответствии с приложением №3 к договору. Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанные работы, в том числе, но, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения (в соответствии с приложением №3), установка дверей внутри помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору.

За владение и пользование помещением арендатора ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.4 договора оплата аренды производится арендатором не позднее пятнадцатого числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

Ежемесячная величина арендной платы определяется в следующем порядке:

- в период с даты подписания акта приема-передачи по договору по дату, в которую истекает два месяца с даты подписания акта приема-передачи, ежемесячная величина арендной платы составляет 175 000 руб. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения);

- в период, начиная с третьего месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи по дату, в которую истекает двадцать четыре месяца с даты подписания акта приема-передачи, ежемесячная величина арендной платы составляет 350 000 руб. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения);

- в период с двадцать пятого по тридцать шестой месяц аренды включительно, начиная с даты подписания акта приема-передачи, ежемесячная величина арендной платы составляет 367 500 руб. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения);

- в период с тридцать седьмого по сорок восьмой месяц аренды включительно, начиная с даты подписания акта приема-передачи, ежемесячная величина арендной платы составляет 385 875 руб. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения);

- в период с сорок девятого по шестидесятый месяц аренды включительно, начиная с даты подписания акта приема-передачи, ежемесячная величина арендной платы составляет 405 168 руб. 75 коп. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения);

- в период с шестьдесят первого по семьдесят второй месяц аренды включительно, начиная с даты подписания акта приема-передачи, ежемесячная величина арендной платы составляет 425 427 руб. 18 коп. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения);

- по истечении указанных периодов ежемесячная величина арендной платы составляет 446 698 руб. 54 коп. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения).

Стороны также особо оговорили и пришли к соглашению, что в случае неисполнения/нарушения арендодателем обязательства, указанного в п. 2.1.20 договора, по любым основаниям ежемесячная величина арендной платы на период с пятнадцатого календарного дня с даты подписания сторонами договора до даты окончания арендодателем работ, указанных в приложении №6 к договору, в полном объеме, которая фиксируется сторонами соответствующим актом, будет составлять 50 000 руб. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения).

В силу п. 3.2 договора по истечении указанного периода ежемесячная величина арендной платы будет составлять сумму, указанную в настоящем пункте и действующую в 6 соответствующий период времени в порядке, установленном настоящим пунктом.

Согласно п. 2.1.20 договора арендодатель обязан в срок не позднее четырнадцати календарных дней с даты подписания сторонами договора выполнить работы по благоустройству прилегающей к зданию, в котором расположено помещение, территории, перечень которых с указанием необходимых технических характеристик согласован сторонами и указан в приложении №6 к договору.

Дополнительным соглашением от 23.05.2016 №1 (т. 1, л.д. 35, 36) стороны внеси изменения в п. 3.2 договора, изложив его в следующей редакции:

- в период с даты подписания акта приема-передачи по договору по дату, в которую истекает четыре месяца с даты подписания акта приема-передачи, ежемесячная величина арендной платы составляет 1 000 руб. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения);

- в период, начиная с пятого месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи по дату, в которую истекает двадцать четыре месяца с даты подписания акта приема-передачи, ежемесячная величина арендной платы составляет 350 000 руб. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения);

Стороны также особо оговорили и пришли к соглашению, что в случае неисполнения/нарушения арендодателем обязательства, указанного в п. 2.1.20 договора, по любым основаниям ежемесячная величина арендной платы на период с пятнадцатого календарного дня с даты подписания сторонами договора до даты окончания арендодателем работ, указанных в приложении №6 к договору, в полном объеме, которая фиксируется сторонами 7 соответствующим актом, будет составлять 500 руб. (без НДС, поскольку арендодатель использует упрощенную систему налогообложения).

По истечении указанного периода ежемесячная величина арендной платы будет составлять сумму, указанную в настоящем пункте и действующую в соответствующий период времени в порядке, установленном настоящим пунктом.

Сторонами подписан акт приема-передачи помещения от 23.05.2016 (т. 1, л.д. 38), которым определено состояние помещения, его конструктивные характеристики, включая инженерные сети и оборудование.

В разделе 4 акта сторонами отдельно определены недостатки передаваемого помещения, которые арендодатель обязался устранить в определенные сроки.

Согласно п. 5.1 договора срок аренды по договору составляет семь лет в даты его государственной регистрации.

Арендатор вправе в любой момент в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за три месяца (п. 5.2 договора).

В п. 5.3 договора стороны предусмотрели случаи одностороннего отказа арендатора от исполнения договора с письменным уведомлением арендодателя за десять рабочих дней, в том числе: наличие обстоятельств, не связанных с действиями арендатора, не позволяющих получить лицензию на право осуществления в помещении розничной торговли алкогольной продукцией без ограничения крепости.

В период с 08.02.2017 по 20.04.2017 ООО «Агроторг» перечислило в пользу ИП Молчанова денежные средства в счет оплаты коммунальных услуг за период с сентября 2016 года по январь 2017 года, что подтверждается платежными поручениями: от 08.02.2017 №3638 на сумму 7 441 руб. 20 коп. (т. 1, л.д. 56), от 08.02.2017 №3639 на сумму 22 315 руб. 33 коп. (т. 1, л.д. 55), от 08.02.2017 №3640 на сумму 25 366 руб. 22 коп. (т. 1, л.д. 54), от 08.02.2017 №3641 на сумму 25 366 руб. 22 коп. (т. 1, л.д. 52), от 08.02.2017 №3642 на сумму 25 366 руб. 22 коп. (т. 1, л.д. 53), а также в счет оплаты аренды за период с мая 2016 года по апрель 2017 года, что подтверждается платежными поручениями: от 20.04.2017 №16389 на сумму 266 руб. 67 коп. (т. 1, л.д. 39), от 20.04.2017 №16390 на сумму 1 000 руб. (т. 1, л.д. 40), от 20.04.2017 №16391 на сумму 1 000 руб. (т. 1, л.д. 41), от 20.04.2017 №16392 на сумму 1 000 руб. (т. 1, л.д. 42), от 20.04.2017 №16393 на сумму 733 руб. 33 коп. (т. 1, л.д. 43), от 20.04.2017 №16394 на сумму 93 333 руб. 33 коп. (т. 1, л.д. 44), от 20.04.2017 №16395 на сумму 350 000 руб. (т. 1, л.д. 45), от 20.04.2017 №16396 на сумму 350 000 руб. (т. 1, л.д. 46), от 20.04.2017 №16397 на сумму 350 000 руб. (т. 1, л.д. 47), от 20.04.2017 №16398 на сумму 350 000 руб. (т. 1, л.д. 48), от 20.04.2017 №16399 на сумму 350 000 руб. (т. 1, л.д. 49), от 20.04.2017 №16400 на сумму 350 000 руб. (т. 1, л.д. 50), от 20.04.2017 №16401 на сумму 350 000 руб. (т. 1, л.д. 51).

Начиная с мая 2017 года арендатор перестал исполнять обязанность по внесению арендной платы, а также уплате расходов на содержание арендуемого помещения, что послужило основанием для направления ИП Молчановым в адрес ООО «Агроторг» претензии с требованием о погашении задолженности по постоянной и переменной части арендной платы (т. 1, л.д. 84).

Претензия получена ООО «Агроторг» 24.05.2018, что подтверждается соответствующим уведомлением о вручении (т. 1, л.д. 87), оставлена без ответа, что послужило основанием для подачи ИП Молчановым первоначального иска.

Возражая против требований ИП Молчанова, ООО «Агроторг» подало встречный иск (т. 2, л.д. 1, 2), в обоснование которого сослалось на наличие переплаты по аренде в общей сумме 2 532 881 руб. 72 коп., на наличие задолженности арендодателя по компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений в размере 1 636 528 руб. 55 коп., возникновение на стороне арендатора расходов, связанных с действиями арендодателя, по нотариальному удостоверению фактов вручения ИП Молчанову уведомлений от 26.04.2018 №029/4459 и от 11.05.2018 №029/4850 в размере 3 800 руб. и отправке бандероли в размере 348 руб. (отправлен экземпляр акта от 28.05.2018 - т. 3, л.д. 131-132; ключи от помещения).

ООО «Агроторг» указало, что поскольку ИП Молчановым не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2.1.20 договора, то размер арендной платы за время пользования помещением должен составлять 500 руб. в месяц с учетом дополнительного соглашения от 23.05.2016 №1, в связи с чем, обществом «Агроторг» на счет ИП Молчанова ошибочно перечислено 2 532 881 руб. 72 коп. арендной платы (расчет - т. 2, л.д. 145). Полагает, что оснований для удержания указанной суммы не имеется, поскольку уведомлением от 11.05.2018 №029/4850 (т. 2, л.д. 137), врученным ИП Молчанову 14.05.2018 арендатор в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения договора на основании п. 5.3 договора. Несмотря на имеющуюся в уведомлении запись о получении 21.05.2018 ИП Молчановым соответствующего уведомления, истец по первоначальному иску и его представитель в ходе рассмотрения дела признали факт получения ИП Молчановым данного уведомления 14.05.2018, что соответствует удостоверительной надписи нотариуса (т. 1, л.д. 139). В части стоимости ремонтных работ (неотделимых улучшений) в общей сумме 1 636 528 руб. 55 коп. общество «Агроторг» ссылается на наличие подписанного с третьим лицом - обществом «ФК Строй» договора от 24.05.2016 №143/16 (т. 3, л.д. 3-6) с учетом протокола разногласий (т. 3, л.д. 7- 8), счет-фактуру от 01.07.2016 на сумму 1 636 528 руб. 55 коп. (т. 2, л.д. 146), акт формы №КС-2 от 01.07.2016 №1 на сумму 1 636 528 руб. 55 коп. (т. 2, л.д. 147-149), справку формы №КС-3 от 01.07.2016 №1 на сумму 1 636 528 руб. 55 коп. (т. 2, л.д. 150), платежные поручения от 22.07.2016 №148736 на сумму 1 554 702 руб. 12 коп. (т. 4, л.д. 30) и от 30.10.2018 №81297 на сумму 81 826 руб. 43 коп. (т. 4, л.д. 31).

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 19.05.2016.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

То обстоятельство, что между сторонами имели место правоотношения по указанному договору аренды, стороны не отрицают.

На основании со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В рассматриваемом случае факт передачи в пользование общества «Агроторг» нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 23.05.2016 (т. 1, л.д. 38) и не оспаривается сторонами.

При таких обстоятельствах на стороне ответчик по первоначальному иску возникла обязанность по внесению арендной платы, доказательств исполнения которой надлежащим образом ООО «Агроторг» не представлено.

Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись взятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей, в результате чего на его стороне образовалась задолженность по оплате арендной платы по договору аренды, обоснованно взысканная арбитражным судом первой инстанции.

Иное ответчиком не доказано.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как указано выше, стороны установили срок действия договора - 7 лет с даты его государственной регистрации (п. 5.1 договора).

Согласно отметке регистрирующего органа запись о государственной регистрации договора аренды внесена в соответствующий реестр 17.03.2017 (т. 1, л.д. 26).

В п. 5.2 договора стороны предусмотрели право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке с обязательным письменным уведомлением арендодателя за три месяца до этого.

Указанное уведомление от 11.05.2018 №029/4850 получено ИП Молчановым 14.05.2018.

В силу изложенного, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за период до истечения трех месяцев с момента уведомления не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил п. 2 ст. 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом.

Однако такого соглашения сторон не имеется.

Получив уведомления арендодателя об устранении недостатков и об обеспечении арендатором явки своего представителя в целях принятия результатов устранения недостатков, ООО «Агроторг» явку своего представителя не обеспечило, возражений против устранения недостатков до момента обращения ИП Молчанова в арбитражный суд с первоначальным иском не заявило, произвело оплату коммунальных расходов и арендной платы в феврале и апреле 2017 года.

Как верно указал суд первой инстанции, внесение ООО «Агроторг» значительной арендной платы после получения от ИП Молчанова уведомлений и актов об устранении недостатков сданного в аренду имущества в размере, определенном условиями договора с учетом дополнительного соглашения от 23.05.2016, а именно: в размере 350 000 руб. за месяц вместо 500 руб., как предусмотрено п. 3.2 договора, подтверждает факт устранения недостатков арендодателем и согласия с этим арендатора.

Принимая во внимание принцип диспозитивности исковых требований (ст. 49 АПК РФ - в просительной части уточненного искового заявления ИП Молчановым заявлена ко взысканию суммы долга 5 455 483 руб. - т. 3, л.д. 85, 86), отсутствие в материалах дела доказательств надлежащего исполнения ООО «Агроторг» обязанности по внесению арендной платы после 01.05.2017 и до истечения трех месяцев с момента уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (до 14.08.2018), первоначальный иск в части взыскания с общества «Агроторг» в пользу ИП Молчанова 5 455 483 руб. арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска ООО «Агроторг» о взыскании с ИП Молчанова 2 532 881 руб. 82 коп. неосновательного обогащения по основаниям ст. 1102 ГК РФ в виде переплаты по аренде.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Применительно к рассматриваемой ситуации обязанность ООО «Агроторг» по компенсации затрат арендодателя на содержание арендуемого помещения (коммунальных расходов) предусмотрена в п. 3.6 и 3.7 договора.

Доказательств надлежащего исполнения соответствующей обязанности общество «Агроторг» не представило (ст. 9, 65 АПК РФ).

Согласно расчету истца по первоначальному иску (т. 2, л.д. 4, 5) задолженности ООО «Агроторг» пропорционально площади занимаемого по договору аренды помещения составила 46 035 руб. за период с 01.02.2017 по 31.05.2018.

Расчет ИП Молчанова подтвержден материалами дела (договор на поставку и транспортировку газа от 01.03.2016 №3-13-13-5765 - т. 2, л.д. 73-78; выписка по счету - т. 2, л.д. 79-80; счета-фактуры и товарные накладные - т. 2, л.д. 81-106).

В силу изложенного, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании 46 035 руб. задолженности по переменной части арендной платы (за коммунальные услуги по отоплению) в рамках требований по первоначальному иску.

Относительно требования о взыскании с ООО «Агроторг» 223 107 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.05.2017 по 02.07.2018, начисленных за несвоевременное исполнение обществом «Агроторг» обязанности по внесению арендной платы апелляционная коллегия отмечает следующее.

На основании п. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

До 01.06.2015 п. 1 ст. 395 ГК РФ предусматривал определение размера процентов, исходя из существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №315-ФЗ).

Представленный истцом по первоначальному иску расчет процентов проверен, признан арифметически верным.

Контррасчет процентов ответчиком по первоначальному не представлен.

Следовательно, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно удовлетворено в размере 223 107 руб. согласно расчету истца по первоначальному иску.

В соответствии с п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве).

Размер процентов определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, имевшим место в соответствующие периоды после вынесения решения (п. 1 ст. 395 ГК РФ) (п. 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Заявленное истцом по первоначальному иску требование о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 5 501 518 руб. (задолженность по постоянной и переменной части арендной платы), начиная с 03.07.2018 по день фактического погашения задолженности, соответствует п. 3 ст. 395 ГК РФ и также правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

В соответствии с п. 1.5 договора для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2 договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению №3 к договору.

На основании п. 2.1.9 договора арендатор за свой счет обязан производить капитальный ремонт помещения либо его элементов и коммуникационных сетей, при этом арендодатель обязан согласовать с арендатором время и сроки проведения капитального ремонта помещения.

С момента подписания сторонами акта приема-передачи арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению, указанному в п. 1.2 договора, в том числе производить работы в соответствии с приложением №3 к договору.

Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанные работы, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения (в соответствии с приложением №3), установка дверей внутри помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору (п. 2.4.9 договора).

Пунктом 2 ст. 623 ГК РФ возможность возмещения стоимости улучшений арендованного имущества обусловлена наличием согласия арендодателя. Доказательств наличия согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений в том объеме и в размере той стоимости работ, которые заявлены обществом «Агроторг» к возмещению в рамках встречного иска (1 636 528 руб. 55 коп.), в материалы дела не представлено.

Предусмотренное в договоре право арендатора на проведение работ по перепланировке, ремонту арендуемого помещения при отсутствии письменного согласования арендодателем конкретного объема и стоимости таких работ не может быть расценено как безусловное и безоговорочное условие для компенсации понесенных арендатором затрат со стороны арендодателя.

Из анализа ст. 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного объекта.

При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Следовательно, в предмет доказывания по настоящему спору в рамках встречного иска входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Определением суда от 07.03.2019 по ходатайству общества «Агроторг» назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» Кондрух Юлии Николаевне.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) какие работы согласно представленным обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» документам в рамках договора от 24.05.2016 №143/16 (т. 3, л.д. 3-8) относятся к работам, указанным в п. 2.4.9 и приложении №3 договора аренды нежилого помещения от 19.05.2016 (т. 1, л.д. 16-33)?

2) какие работы из числа указанных работ относятся к отделимым, а какие к неотделимым улучшениям?

3) какова стоимость и фактический объем отделимых и неотделимых улучшений?

4) соответствуют ли выполненные работы по кладке перегородок, устройству цементной стяжки и укладке напольной плитки требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к таким видам работ?

18 июня 2019 года от экспертной организации поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» Кондрух Юлии Николаевны от 16.06.2019 №0234/2019 (т. 6, л.д. 2-108).

Согласно заключению эксперта все без исключения работы относятся к работам, указанным в п. 2.4.9 и приложении №3 договора; стоимость неотделимых улучшений (работ и материалов) составляет 813 247 руб. 50 коп., отделимых - 502 810 руб. 17 коп.; работы по кладке перегородок, устройству цементной стяжки и укладке напольной плитки не соответствуют требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к таким видам работ.

При этом эксперт в ходе дачи пояснений по проведенному исследованию в судебном заседании 19.08.2019 пояснил, что под неотделимым улучшениями понимались как таковые не улучшения арендуемого имущества (поскольку таковых не имелось в результате выполнения ремонтных работ не в соответствии с требованиям строительных норм и правил), а те работы и материалы, которые без причинения вреда арендованному имуществу отделены быть не могут.

Принимая во внимание выводы эксперта о несоответствии выполненных работ требованиям строительных норм и правил, которые без причинения вреда арендованному имуществу отделены быть не могут, суд первой инстанции пришел к выводам об отсутствии оснований для признания таких работ в качестве улучшений арендованного имущества, то есть в качестве работ, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды.

Несогласие стороны с заключением эксперта не может являться достаточным основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции оснований для удовлетворения требований ООО «Агроторг» в рамках встречного иска о взыскании с ИП Молчанова 1 636 528 руб. 55 коп. задолженности в виде стоимости ремонтных работ не имеется.

Также суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании ИП Молчанова в пользу ООО «Агроторг» расходов по нотариальному удостоверению фактов вручения ИП Молчанову уведомлений от 26.04.2018 №029/4459 и от 11.05.2018 №029/4850 в размере 3 800 руб. и отправке бандероли в размере 348 руб., поскольку истцом в рамках встречного иска не обоснована необходимость несения соответствующих расходов и невозможность установления факта вручения уведомлений, акта приема-передачи и ключей иным образом, в том числе с участием незаинтересованных лиц, а также не доказан факт уклонения ИП Молчанова от получения соответствующих документов и ключей добровольно.

Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, направление соответствующих документов и ключей относится к обычной хозяйственной деятельности обществ «Агроторг» в ходе исполнения договора аренды и не связано с рассмотрением дела в судебном порядке, следовательно, не могут быть компенсированы в качестве судебных издержек применительно к ст. 110 АПК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2, 3 и 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Доводы апелляционной жалобы, приведенные в ее обоснование, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.09.2019 по делу №А76-20743/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи:

Г.Н. Богдановская

М.И. Карпачева