Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новострой» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.06.2017 по делу № А76-22497/2016 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Новострой» - ФИО1 (доверенность от 28.07.2016, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью «Новострой» (далее – ООО «Новострой», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее – Администрация, ответчик), Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа, (далее – Управление, ответчик) с иском, содержащим следующие требования:

- признать недействительной сделкой договор №119-14 от 24.12.2014 аренды земельного участка, заключенный между ООО «Новострой» и Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа и применить последствия недействительной сделки,

- взыскать с Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа платежи по арендной плате в размере 30 000 руб.,

- взыскать с Администрации Копейского городского округа Челябинской области в пользу ООО «Новострой» убытки в размере 1 292 000 руб., в том числе:

1 264 000 руб. - за потерянное право аренды земельного участка,

6 000 руб. - стоимость оценки права аренды земельного участка,

22 000 руб. - за оплаченную государственную пошлину по регистрации права аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 06.10.2016 привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.06.2017, (резолютивная часть от 07.06.2017) требования истца удовлетворены (т. 2 л.д. 15-21).

Суд признал недействительным договор аренды земельного участка от 24.12.2014 №119-14, заключенный между Управлением по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа и ООО «Новострой», применил последствия недействительности сделки, обязав общество «Новострой» передать Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:30:0102028:2220. Кроме того суд взыскал с Управления в пользу истца 30 000 руб. уплаченных обществом за платежей по арендной плате. В удовлетворении остальной части требований суд отказал.

С указанным решением суда в части требований, в удовлетворении которых отказано, не согласилось ООО «Новострой» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт - т. 2 л.д.26).

В обоснование апелляционной жалобы её податель приводит следующие доводы.

Судом необоснованно отказано во взыскании с Администрации Копейского городского округа убытков в размере стоимости права аренды земельного участка со ссылкой на то, что право аренды земли истцом не утрачивается в силу наличия судебного акта по делу А76-19967/2013.

Суд не учел, что решение по вышеуказанному делу не обязывает Администрацию заключить договор аренды, а лишь возлагает обязанность по обеспечению выбора земельного участка, после обеспечения которого в заключении договора аренды может быть отказано по различным основаниям.

Выводы суда о недоказанности обстоятельств неправомерности действий Администрации являются ошибочными.

Так неправомерность действий Администрации, по мнению апеллянта, подтверждена схемой расположения земельного участка и актом о выборе участка от 30.04.2014 № 77 в которых отсутствует указание на прохождение по участку красных линий и расположение участка в двух территориальных зонах, тогда как после заключения договора аренды в градостроительном плане от 19.10.2015 содержится указание на данные обстоятельства. Кроме того, Администрацией не были предприняты меры по разработке документов территориального планирования, с целью определения координат территориальных зон, таким образом, который позволил бы отнести спорный земельный участок к одной территориальной зоне.

Так же ошибочными являются выводы суда о недоказанности размера убытков.

Как полагает апеллянт, убытки истца за потерянное право аренды определены в размере рыночной стоимости такого права, установленной отчетом независимого оценщика. Поскольку в результате действий Администрации истец теряет имущественное право (право аренды земельного участка), которое можно продать, подарить, внести в залог, ответчик должен возместить стоимость такого права.

С учетом изложенного апеллянт настаивает на отмене судебного акта и удовлетворении требований истца в полном объеме

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ответчики и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 22.01.2014 по делу № А76-19967/2013 администрацией Копейского городского округа произведен выбор земельного участка в целях строительства предприятия торговли – «магазина без ограничения профиля или ассортимента» по указанному в заявлении ООО «Новострой» от 25.06.2013 адресу, о чем Администрацией принято Постановление № 2468-п от 29.07.2014 (т. 1 л.д. 16).

Названным постановлением предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт о выборе земельного участка, в составе которого согласована схема расположения земельного участка площадью 880 кв.м. по адресу: г.Копейск, примерно в 45 метрах по направлению на юго-запад относительно ориентира адрес ориентира <...> «а» примерно в 45 м по направлению на северо-запад относительно ориентира, адрес ориентира <...> (т.1 л.д. 17-20).

На основании Постановления Администрации Копейского городского округа № 4082-п от 25.11.2014 «О предоставлении в аренду ООО «Новострой» земельного участка в г.Копейске (т.1 л.д.13), между Управлением (арендодатель) и ООО «Новострой» (арендатор) заключен договор от 24.12.2014 № 119-4 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:30:0102028:2220, площадью 880 кв.м., для строительства предприятия торговли – магазин без ограничения профиля и ассортимента (т.1 л.д. 14-15).

Земельный участок передан ООО «Новострой» по акту приема-передачи от 25.11.2014 (л.д. 15 оборот).

Обществом «Новострой» внесена арендная плата за участок в сумме 30 000 руб. (т. 1 л.д.50-52).

Постановлением Администрации Копейского городского округа от 19.10.2015 № 2716-п утвержден градостроительный план земельного участка 74:30:0102028:2220 (т. 1 л.д.20-24).

Раздел второй градостроительного плана содержит информацию о расположении земельного участка в двух территориальных зонах – зоне В2- зона многоэтажной застройки и зоне К8 - магистрали городского и районного значения, основные улицы в застройке, автодороги (т. 1 л.д.22).

Ссылаясь на то, что сформированный с нарушением закона земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для целей строительства, в силу чего договор аренды является недействительным, а так же указывая, что заключение такого договора повлекло для истца убытки, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив обстоятельство нахождения спорного земельного участка в двух территориальных зонах, имеющих различный правовой режим, пришел к выводу о незаконности предоставления такого участка в аренду и недействительности заключенного между Управлением и обществом «Новострой» договора аренды. Кроме того суд взыскал с ответчика в пользу ООО «Новострой» сумму уплаченной арендной платы.

Отказывая в удовлетворении требований общества «Новострой» о взыскании убытков суд пришел к выводу о том, что право аренды обществом «Новострой» не утрачено в силу наличия вступившего в законную силу судебного акта по делу А76-19967/2014.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает судебный акт подлежащим изменению.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Из материалов дела следует, что в аренду истцу по договору от 24.12.2014 № 119-4 передан земельный участок из состава земель населенных пунктов, расположенный в двух территориальных зонах, установленных Правилами землепользования и застройки Копейского городского округа, (утверждены решением Собрания депутатов Копейского городского округа от 19.12.2012 № 639-МО).

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса).

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Императивная норма о недопустимости образования земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон регламентирована так же пунктом 7 статьи 11.9 Земельного кодекса.

По смыслу ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами правообладателей и иных лиц.

Учитывая изложенные нормы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о нарушении спорным договором аренды в том числе, публичных интересов, поскольку в аренду в целях строительства магазина передан земельный участок, часть которого находится в территориальной зоне, разрешенное использование которой не предусматривает возможность строительства такого объекта (зона К8).

При названных обстоятельствах вывод суда о недействительности договора аренды следует признать верным.

В силу пункта 1 ст. 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 ст. 167 Гражданского кодекса).

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции верно обязал общество «Новострой» передать земельный участок с кадастровым номером 74:30:0102028:2220 Управлению по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа.

Рассматривая требование истца о возврате уплаченных арендных платежей в размере 30 000 руб., суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований взыскания с ответчика указанной суммы.

Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса).

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (статься 1103 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» арендная плата является формой оплаты за право пользования переданным в аренду имуществом. Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Предоставленный обществу «Новострой» земельный участок в силу незаконности его формирования не мог являться объектом гражданского оборота и, соответственно, не мог использоваться обществом в указанных договором целях. Доказательств использования обществом «Новострой» спорного участка иным способом и в иных целях ответчиками не представлено.

Поскольку потребительских свойств, необходимых для использования участка у последнего не имелось с момента его формирования, что исключало возможность истца пользоваться таким участком, плата за отсутствующее пользование превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Довод апеллянта о необоснованном отказе суда в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере стоимости права аренды подлежит отклонению.

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) органа (должностного лица), причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, а также размер убытков.

Судебная коллегия не усматривает оснований для вывода о наличии у истца убытков в силу утраты имущественного права аренды, которое, по мнению истца, могло быть предметом гражданско-правовых сделок купли- продажи, дарения, залога.

Права арендатора на владение и пользование имуществом вытекают из обязательственных правоотношений (ст. 606 ГК РФ) и в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляют из себя обременение прав собственника имущества.

Передача обязательственных прав производится посредством уступки, (перенайма), представляющих случаи перемены лица в обязательстве. Такая перемена производится в соответствии с требованиями норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений законодательства, регламентирующих соответствующие обязательственные правоотношения, в силу чего доводы апеллянта о потере имущественного права несостоятельны.

Кроме того судебная коллегия отмечает следующее, договор аренды земельного участка № 119-14 от 24.12.2014 заключался сроком на 3 года, и при действительности такого договора в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации возможность передачи прав и обязанностей по этому договору третьему лицу, была бы обусловлена наличием согласия арендодателя на такую передачу. При этом следует учитывать, что выбор земельного участка был произведен во исполнение решения Арбитражного суда Челябинской области от 22.01.2014 по делу А76-19967/2014, предоставлялся участок с учетом названного решения лицу, указанному в данном решении, под строительство конкретного объекта.

Доказательств безусловного получения арендатором согласия арендодателя на перевод прав третьему лицу в случае наличия у истца таких намерений в будущем, последним в материалы дела не представлено, в силу чего оснований для вывода о причинении истцу убытков в связи с утратой права аренды у суда не имеется.

Вместе с тем, довод апеллянта о наличии на стороне истца убытков, в размере расходов, понесенных на регистрацию ничтожной сделки в сумме 22000 руб., судебная коллегия находит обоснованным.

Материалами дела подтверждено обстоятельство ненадлежащего исполнения Администрации Копейского городского округа обязанностей, возложенных на орган местного самоуправления нормой п. 2 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент осуществления выбора земельного участка).

В силу названной нормы орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Поскольку выбор участка был осуществлен без учета условий использования соответствующей территории, установленных Правилами землепользования и застройки Копейского городского округа, что привело к формированию участка, не способного выступать объектом гражданского оборота, расходы истца по регистрации ничтожной сделки находятся в причинной связи с виновными действиями Администрации и подлежат возмещению Администрацией за счет казны муниципального образования.

При названных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части требований о взыскании убытков.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.06.2017 по делу № А76-22497/2016 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды находящегося в государственной собственности, земельного участка №119-14 от 24.12.2014, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Новострой» и Управлением по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа, недействительным, применить последствия недействительной сделки: обязать общество с ограниченной ответственностью «Новострой» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:30:0102028:2220 площадью 880 кв.м., расположенный по адресу: г.Копейск, примерно в 45 м по направлению на юго-запад относительно ориентира, адрес ориентира <...> «а» примерно в 45 м по направлению на северо-запад относительно ориентира, адрес ориентира <...>.

Взыскать с Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новострой» 30 000 руб.

Взыскать с Администрации Копейского городского округа за счет казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новострой» в счет возмещения убытков 22 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новострой» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 25 189 руб.».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи Г.Н. Богдановская

И.Ю. Соколова