Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2018 по делу № А76-22727/2017 (судья Мрез И.В.).

В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель ФИО2 Сергей Васильевич;

представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - ФИО3 (доверенность от 25.01.2018 № 39).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании недействительными отказов в государственной регистрации перехода права и права собственности от 24.04.2017 № 74/008/203/2016-695, от 25.04.2017 № 74/008/203/2016-694 на объекты недвижимого имущества: нежилое здание - станция технического обслуживания, КН/УН 74:43:0101003:46, общей площадью 319 кв. м, расположенное по адресу: <...>; нежилое здание - гараж: КН/УН 74:43:0101003:47, общей площадью 306 кв. м, расположенное по адресу: <...>; обязании осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности заявителя на указанные объекты недвижимого имущества в установленный законом срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Локомотивного городского округа (далее также – Администрация, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.04.2018 (резолютивная часть объявлена 05.04.2018) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неверное применение судом норм материального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что факт универсального правопреемства на стороне заявителя-арендатора как наследника прежнего арендатора подтверждается представленными в материалы дела и в регистрирующий орган дополнительными соглашениям к договорам аренды от 18.02.2015 и от 28.08.2015, ввиду чего право аренды спорных объектов недвижимости возникло у заявителя с момента открытия принятого наследства независимо от регистрации такого перехода права в соответствии с пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, податель жалобы указывает, что государственный регистратор превысил свои полномочия при отказе в государственной регистрации, совершая действия по проверке законности действий и решений органов власти и местного самоуправления.

Отзывы на апелляционную жалобу в предусмотренном законом порядке не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился. До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия ее представителя. С учетом мнения представителей заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель регистрирующего органа возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных пояснениях, представленных в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.02.2004 между муниципальным образованием ЗАТО Локомотивный (арендодатель) и предпринимателем ФИО4 (арендатор) подписан договор № 13 (т. 1 л. д. 16-18).

В соответствии с указанным договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое здание – помещение для охраны общей площадью 7,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>; нежилое здание – помещение для охраны общей площадью 319 кв. м, расположенное по адресу: <...>; нежилое здание – гараж общей площадью 306 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.3 договора срок договора аренды – до 01.02.2034.

Согласно пункту 6.3 договора он подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации и иного вида прекращения деятельности арендатора.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л. д. 18).

30 декабря 2012 года ФИО4 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти II-ИВ, выданным отделом ЗАГС Администрации от 05.01.2013.

Согласно справке от 15.01.2013 № 40, выданной нотариусом ФИО5 (т. 1 л. д. 26) в рамках наследственного дела № 3/2013, заявитель является наследником первой очереди в соответствии со статей 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации на имущество, оставшееся после смерти его матери - ФИО4 (т. 1 л. д. 29-31).

ИП ФИО2 обратился к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону после умершей его матери ФИО4 на переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 04.02.2004 № 13, заключенному между арендодателем – муниципальным образованием ЗАТО Локомотивный и арендатором – предпринимателем ФИО4

Нотариусом ФИО5 25.12.2015 вынесено постановление № 200/02-03 об отказе в совершении нотариального действия в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону ИП ФИО2 на права и обязанности арендатора по договору от 04.02.2004 № 13 (т. 1 л. <...>).

Из материалов дела следует и не оспаривается заявителем, что указанное постановление в судебном порядке незаконным не признано.

29 декабря 2014 предприниматель обратился к Администрации с заявлением № 29/12 о подтверждении своего наследственного права по закону на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 04.02.2004 № 13 (т. 1 л. д. 36).

В ответ на указанное заявление Администрация в письме от 02.02.2015 № 110 (т. 1 л. д. 37) сообщила ИП ФИО2 о представлении дополнительного соглашения от 01.07.2013 № 3 к договору от 04.02.2004 № 13 (т. 1 л. <...>).

Впоследствии ИП ФИО2 вновь обратился к Администрации с заявлением от 20.01.2015 № 20/01 о совершении необходимых административных действий по передаче прав и обязанностей ФИО4, принадлежащих ей на основании договора от 04.02.2004 № 13, на ИП ФИО2 (т. 1 л. д. 38).

В ответ на указанное заявление Администрация 18.02.2015 приняла постановление № 40 о дополнительном соглашения о внесении изменений в договор аренды от 04.02.2004 № 13 (т. 1 л. д. 39).

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.02.2015 к договору от 04.02.2004 № 13, подписанным между Администрацией и ИП ФИО2, изменена преамбула договора от 04.02.2004 № 13, а также пункты 4.2, 4.3, 7 договора (т. 1 л. <...>).

25 февраля 2015 года ИП ФИО2 обратился к Администрации с заявлением № 25/02-2 (т. 1 л. д. 42) об отчуждении ему арендованного недвижимого имущества и реализации преимущественного права на его приобретение согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Постановлением Администрации от 28.04.2015 № 107 (т. 1 л. д. 43-45) ИП ФИО2 предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

30 апреля 2015 года между муниципальным образованием Локомотивный городской округ (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор № 3 купли-продажи объекта муниципальной собственности (т. 1 л. д. 61-63), в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое задание - станция технического обслуживания, кадастровый номер 74:43:0101003:46, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 319 кв. м.

30 апреля 2015 года между муниципальным образованием Локомотивный городской округ (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор № 4 купли-продажи объекта муниципальной собственности (т. 1 л. д. 66-68), в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое задание - гараж, кадастровый номер 74:43:0101003:47, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 306 кв. м.

28 августа 2015 года между Администрацией и предпринимателем подписано соглашение, по условиям пункта 1 которого все права и обязанности по долгосрочному договору аренды муниципального имущества от 04.02.2004 № 13 переходят к ИП ФИО2 и Администрация не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия (01.02.2034) (т. 1 л. <...>).

08 декабря 2016 года в Управление Росреестра обратились ИП ФИО2, Администрация с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и права собственности ИП ФИО2 на нежилое здание – станция технического обслуживания, кадастровый номер 74:43:0101003:46, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 319 кв. м.; нежилое здание – гараж, кадастровый номер 74:43:0101003:47, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 306 кв. м (т. 2 л. д. 7-10).

К заявлениям были приложены договоры купли-продажи от 30.04.2015 № № 3, 4, письмо от 07.12.2016 № 16/171, отчеты об оценке от 24.03.2015, от 20.03.2015, постановление от 8.04.2015 № 107 (т. 2 л. д. 6-98).

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем заявитель был уведомлен письмами 74/008/203/2016-694 от 13.12.2016, 74/008/203/2016-695 от 13.12.2016. Государственная регистрация была приостановлена с 13.12.2016 по 12.01.2017 (т. 1 л. д. 47-50). В обоснование приостановления государственной регистрации было указано, что в нарушение статьи 3 Закона № 159-ФЗ представленные договоры не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку заключены с лицом, не имеющим преимущественного права покупки, кроме того, объекты недвижимости находятся в пользовании у иного лица.

11 января 2017 года от ИП ФИО2 в Управление Росреестра поступило заявление о приостановлении государственной регистрации до 10.04.2017.

Управлением Росреестра от 13.12.2016 № 08-830 направлен запрос главе Локомотивного городского округа с просьбой сообщить сведения о законности заключения договоров купли-продажи (т. 3 л. <...>).

Предпринимателем дополнительно на государственную регистрацию было представлено дополнительное соглашение к договору от 18.02.2015 (т. 3 л. д. 32).

Управление Росреестра сообщениями от 24.04.2017 № 74/008/203/2016-695, от 25.04.2017 № 74/008/203/2016-694 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказало заявителю в государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении объектов: нежилое здание - гараж, КН/УН: 74:43:0101003:4, расположенный по адресу: Россия, <...>; нежилое здание – станция технического обслуживания, КН/УН: 74:43:0101003:46, расположенный по адресу: Россия, <...>, в связи с неустранением приведенных в уведомлениях от 13.12.2016 № № 74/008/203/2016-694 и 74/008/203/2016-695 причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации (т. 1 л. д. 12-15). В обоснование отказов было указано, что в нарушение статьи 3 Закона № 159-ФЗ представленные договоры не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку заключен с лицом, не имеющим преимущественного права покупки, кроме того, объекты недвижимости находятся в пользовании у иного лица.

Заявитель, считая данные отказы незаконными, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель не представил в регистрирующий орган необходимые для государственной регистрации документы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей заявителя и заинтересованного лица, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 названного Кодекса следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу пункта 4 статьи 18 названного Закона к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами (часть 5 указанной статьи).

В силу части 4 статьи 29 названного Закона государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 2, 3, 5 части 1 статьи 26 названного Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, среди прочего: с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 названного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества в связи с тем, что представленные договоры купли-продажи не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку заключены с лицом, не имеющим преимущественного права покупки объектов недвижимого имущества, отчуждаемых в порядке Закона № 159-ФЗ. Кроме того, объекты недвижимости находятся в пользовании у иного лица.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что оспариваемые отказы регистрирующего органа являются законными и принятыми в пределах его компетенции, и не нарушающими права заявителя.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации. Указанное преимущественное право может быть реализовано при соблюдении субъектами малого и среднего предпринимательства условий: 1) нахождение арендуемого имущества по состоянию на 01.07.2013 во временном владении и (или) временном пользовании данных субъектов непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 3) невключение арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье названного Закона, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

В настоящем случае заявитель на государственную регистрацию представил договоры купли-продажи от 30.04.2015 № № 3, 4, из содержания которых следует, что они заключены в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, на основании постановления Администрации от 28.04.2015 № 107; постановление от 28.04.2015 № 107 «О предоставлении ИП ФИО2 преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации»; письмо от 07.12.2016 № 16/171 (о том, что стоимость по договору оплачена в полном объеме); отчеты об оценке; доказательства оплаты государственной пошлины. Также дополнительно представлено дополнительное соглашение от 18.02.2015 к договору аренды от 04.02.2004 № 13, подписанное между Администрацией и ИП ФИО2, которым изменена преамбула договора от 04.02.2004 № 13, а также пункты 4.2, 4.3, 7 договора (т. 1 л. <...>).

Иные документы, в том числе, содержащие информацию о смерти арендатора по договору аренды от 04.02.2004 № 13 – ФИО4, регистрирующему органу представлены не были.

Таким образом, документы, представленные заявителем на государственную регистрацию, не содержали информацию о том, на каком основании к нему перешли права и обязанности арендатора по договору от 04.02.2004 № 13.

В дополнительном соглашении от 18.02.2015 к договору аренды от 04.02.2004 № 13 отсутствует информацию о том, в связи с чем произошла смена арендатора по договору.

При этом в Едином государственном реестре недвижимости сохраняется запись об обременении имущества правами аренды ФИО4

Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, фактически при наличии действующей записи в названном реестре об ином арендаторе в отношении спорного имущества сроком до 2034 года на государственную регистрацию предпринимателем были представлены договоры купли-продажи спорного имущества с иным лицом, получившим право на выкуп имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Заявитель не воспользовался своим правом и в ходе приостановления государственной регистрации не устранил обоснованно возникшие сомнения государственного регистратора о законности представленных на государственную регистрацию договоров купли-продажи.

В силу указанного оснований для осуществления государственной регистрации перехода собственности на спорное имущество к заявителю у регистрирующего органа не имелось.

Кроме того, как отмечено ранее, на основании заявления ИП ФИО2 о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону после умершей материа ФИО4 на переход прав и обязанностей арендатора по договору от 04.02.2004 № 13 нотариусом ФИО5 25.12.2015 вынесено постановление № 200/02-03 об отказе в совершении нотариального действия в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону ИП ФИО2 (т. 1 л. <...>).

Данный отказ в соответствии с требованиями статьи 33 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в судебном порядке не оспорен.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного апелляционная жалоба не может быть принята арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованной.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае ее уплаты в большем размере, чем это предусмотрено.

Поскольку ИП ФИО2 при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачена в большем размере, следовательно, излишне уплаченная сумма государственной пошлины в размере 450 руб. подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2018 по делу № А76-22727/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную на основании чека-ордера от 27.04.2018 государственную пошлину в сумме 450 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: О.Н. Пирская

Л.А. Суспицина