Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юридический центр возврата денег» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2018 по делу № А76-41210/2017 (судья Аникин И.А.).

Общество с ограниченной ответственностью «Катрин» (далее – ООО «Катрин», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Юридический центр возврата денег» (далее – ООО «Юридический центр возврата денег», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды от 24.02.2017 № 2 и от 24.03.2017 № 1 в размере 47 795 руб., пени в размере 7 648 руб. (л.д. 3).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.07.2018 исковые требования ООО «Катрин» удовлетворены в полном объеме. Кроме того, с ответчика взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины – 2 218 руб. (л.д. 167-171).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Юридический центр возврата денег» просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в процессе эксплуатации ответчиком помещений обнаружены недостатки, препятствующие нормальному использованию объекта аренды, а именно неработоспособность системы вентиляции, о чем ответчик неоднократно сообщал истцу и 31.08.2017 направил уведомление о расторжении договоров в одностороннем порядке. Указанное уведомление получено истцом 01.09.2017. По мнению подателя жалобы, письмо истца от 20.09.2017 подтверждает тот факт, что ответчик не эксплуатировал полученные ранее в аренду по договорам № 1 и № 2 помещения и фактически освободил их во исполнение ранее направленного уведомления от 31.08.2017, а истцу было известно об отсутствии ответчика и принадлежащего ему имущества в арендуемых помещениях. Таким образом, в период с 20.09.2017 по 01.12.2017 у ответчика отсутствовали основания для оплаты арендных платежей, соответственно у истца отсутствовали основания для их взыскания и зачета обеспечительных платежей в счет платы за ноябрь 2017 года. Кроме того, суд не принял во внимание, что ненадлежащая работа вентиляции пришлась на летний период, а обследование приточно-вытяжной вентиляции осуществлялось в конце сентября, то есть в период с более низкой температурой воздуха. Доказательств, безусловно свидетельствующих о работоспособном состоянии вентиляции (заключение эксперта) в летние месяцы, а также соответствия характеристик оборудования вентиляционной системы требуемым параметрам помещений, истцом не представлено. По мнению ответчика, в связи с отсутствием оснований для удовлетворения исковых требований, взыскание с ответчика пени произведено судом необоснованно.

ООО «Катрин» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие по приведенным в ней доводам.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание полномочных представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между ООО «Катрин» (арендодатель) и ООО «Юридический центр возврата денег» (арендатор) заключен договор аренды от 24.03.2017 № 1 (л.д. 14-21), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 55 кв.м. с номером на поэтажном плане 9, расположенное на четвертом этаже здания по адресу: <...> (п. 1.1 договора).

В силу п. 8.1 договора размер арендной платы состоит из двух частей: постоянная часть арендной платы составляет 500 руб. за один квадратный метр помещения в месяц; переменная часть арендной платы состоит из компенсации арендатором стоимости потребленных им коммунальных услуг.

Кроме того, между ООО «Катрин» (арендодатель) и ООО «Юридический центр возврата денег» (арендатор) заключен договор аренды от 24.02.2017 № 2 (л.д. 23-30), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 45, 1 кв.м. с номером на поэтажном плане 10, расположенное на четвертом этаже здания по адресу: <...> (п. 1.1 договора).

В силу п. 8.1 договора размер арендной платы состоит из двух частей: постоянная часть арендной платы составляет 450 руб. за один квадратный метр помещения в месяц; переменная часть арендной платы состоит из компенсации арендатором стоимости потребленных им коммунальных услуг.

По условиям пунктов п. 8.2 вышеуказанных договоров оплата постоянной части арендной платы осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет арендодателя ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца. Оплата переменной части арендной платы осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет арендодателя ежемесячно не позднее 20-го числа следующего месяца на основании выставленного арендодателем счета.

В соответствии с пунктами 8.3 договоров арендатор обязуется в течение 10 дней с момента заключения договора уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы в целях обеспечения исполнения обязательств по договору. Данный платеж будет засчитан сторонами в счет аренды за последний месяц по договору.

Пунктами 10.2 договоров предусмотрено, что в случае нарушения арендатором обязанностей, предусмотренных разделом 8 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от размера задолженности за каждый день просрочки.

Договоры заключены на неопределенный срок (пункты 11.1 договоров).

По актам приема-передачи от 01.04.2017 (л.д. 22, 31) помещения переданы арендатору.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы по вышеуказанным договорам, общество «Катрин» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных заключенными договорами аренды от 24.03.2017 № 1 и от 24.02.2017 № 2, доказанности факта временного пользования ответчиком нежилыми помещениями в период с 01.04.2017 по 30.11.2017, в отсутствие доказательств своевременного внесения арендных платежей за октябрь 2017 года. При этом, отклоняя доводы ответчика о прекращении действия договоров на основании пунктов 9.4.2 договора, суд учел отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что переданные арендатору помещения имеют препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра этих помещений при заключении договора. Приняв во внимание условия пунктов 9.5 договоров и факт получения истцом уведомления от 31.08.2017 о расторжении договоров № 1 и № 2, суд пришел к выводу, что действия договоров прекращено 30.11.2017. Возврат помещений 01.10.2017 ответчиком не доказан.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договорам от 24.03.2017 № 1 и от 24.02.2017 № 2, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Факт временного пользования обществом «Юридический центр возврата денег» спорных нежилых помещений по договорам от 24.03.2017 № 1 и от 24.02.2017 № 2 в период с 01.04.2017 по 30.11.2017 , подтвержден материалами дела.

Разногласия сторон возникли относительно даты прекращения пользования ответчиком нежилыми помещениями.

Согласно пунктам 11.1 договоров от 24.03.2017 № 1 и от 24.02.2017 № 2 договор заключен на неопределенный срок.

В силу пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По условиям п. 9.5 договоров указанных договоров стороны вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив другую сторону за 3 календарных месяца до даты расторжения, указанной в уведомлении.

Пунктами 9.4.2 договоров установлено, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив арендодателя не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора, указанной в уведомлении арендатора, в случае, если переданные арендатору помещения имеют препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра этих помещений при заключении договора.

В связи с наличием неоднократных обращений и жалоб на духоту в помещениях и отсутствием полноценной работы вентиляции, ссылаясь на п. 9.4.2 договоров, ответчик направил уведомление от 31.08.2017 о расторжении договоров от 24.03.2017 № 1 и от 24.02.2017 № 2 с 01.10.2017 (т. 1, л.д. 13).

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1).

Из материалов дела следует, что 25.09.2017 директором ООО «Катрин» ФИО1 и заместителем директора общества с ограниченной ответственностью «Уралстроймонтаж С» ФИО2 в присутствии директора ООО «Юридический центр возврата денег» ФИО3 произведены замеры приточно-вытяжной вентиляции в помещении объемом 140м3 (45,1м2) прибором ТАММ-20, по результатам которых составлен акт обследования (осмотра) от 25.09.2017 (т. 1, л.д. 64). Указанным актом установлено, что воздухообмен составляет 600м3/час, что составляет для этого помещения четырехкратный обмен.

В письме от 25.09.2017 общество с ограниченной ответственностью «Уралстроймонтаж С» сообщило ООО «Катрин», что на основании произведенных замеров в помещении одновременно может находиться десять человек (т. 1, л.д. 63).

Вопреки возражениям подателя жалобы о ненадлежащей работе вентиляции в летний период, доказательств обращения ответчика к истцу с претензиями о том, что в летний период условия пользования арендованным имуществом существенно изменились, не представлено. При этом впервые об отсутствии полноценной работы вентиляции ответчик сообщил истцу лишь в уведомлении от 31.08.2017 о расторжении договоров № 1 и № 2. Технически обоснованных заключений по исследованию состояния системы вентиляции ответчиком не представлено.

Исходя из изложенного, является несостоятельной ссылка ответчика на непредставление истцом доказательств, безусловно свидетельствующих о работоспособном состоянии вентиляции (заключение эксперта) в летние месяцы и соответствия характеристик оборудования вентиляционной системы требуемым параметрам помещений.

При этом, судебной коллегией учтено, что нарушение арендодателем обязанности по осуществлению поддержания работоспособности систем общеобменной вентиляции по условиям пункта 3.4 анализируемых договоров, не тождественно наличию недостатков нежилого помещения.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств наличия недостатков, препятствующих использованию нежилого помещения, оснований для применения п. 9.4.2 договоров применительно к дату прекращения арендных отношений сторон, не имеется.

Довод подателя жалобы о то, что по состоянию на 20.09.2017 ответчик фактически не использовал спорные объекты недвижимого имущества, что подтверждается письмом истца от 20.09.2017, судебной коллегией подлежит отклонению как необоснованный.

Фактическое неиспользование ответчиком помещений для целей, указанных в договорах аренды (для организации офиса) в силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, не освобождает его от внесения арендной платы.

Доказательств того, что в заявленный истцом период взыскания арендодателем были созданы какие-либо препятствия для этого, ответчиком в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, поступило во владение ответчика на основании актов приема-передачи от 01.04.2017 (т. 1, л.д. 22, 31), что ответчиком не оспаривается.

Согласно п. 2.4 договоров возврат помещения арендатором арендодателю подтверждается актом возврата имущества, форма которого является приложением № 2 к договору. Акт возврата подписывается сторонами в последний день срока аренды или в случае досрочного расторжения договора в срок, указанный в уведомлении любой из сторон о расторжении договора.

В силу п. 2.7 договоров арендатор освобождается от ответственности, предусмотренной п. 2.7 договора, если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, при условии надлежащего уведомления о возврате со стороны арендатора. Надлежащим уведомлением является письменное уведомление за подписью уполномоченного лица арендатора и заверенное печатью арендатора, содержащие информацию о дате и времени возврата помещения арендатором, а также указание на лицо, ответственное за возврат помещения и его контактный телефон.

Доказательств уведомления истца о возврате арендованного имущества со стороны арендатора либо составления сторонами акта возврата, в материалы дела не представлено, как и доказательств уклонения арендодателя от приемки помещений.

Между тем, по акту приема-передачи помещений от 01.12.2017 спорные помещения приняты арендодателем в присутствии двух свидетелей (т. 1, л.д. 76). Иного ответчиком не доказано.

При изложенных условиях договоров аренды и фактических обстоятельствах арендатор не может быть освобожден от внесения арендной платы за переданное ему имущество.

Исходя из условий п. 9.5 договоров и факта получения обществом «Катрин» 01.09.2017 уведомления от 31.08.2017 о расторжении договоров № 1 и 2 (т. 1, л.д. 75), действие указанных договоров прекращено 30.11.2017.

К представленному ответчиком в материалы дела в качестве обоснования прекращения действия договоров с 01.10.2017 уведомлению от 26.10.2017 о расторжении договоров № 1 и 2 с 01.11.2017 (т. 1, л.д. 151), суд первой инстанции правомерно отнесся критически, поскольку ответчиком внесена плата коммунальных услуг за октябрь 2017 года, что подтверждается платежными поручениями от 12.12.2017 № 82, от 15.01.2018 № 6 (т. 1, л.д. 144-145). При этом арендатор, действуя разумно, после освобождения помещений 01.10.2017 при отсутствии фактического пользования ими не стал бы оплачивать коммунальные услуги, которые фактически ему оказаны не были.

Таким образом, доводы апеллянта об отсутствии оснований для начисления арендной платы за октябрь 2017 и проведения взаимозачета обеспечительных платежей в счет платы за ноябрь 2017 года, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Арендная плата за период с апреля 2017 года по сентябрь 2017 года внесена ответчиком в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 05.04.2017 № 1, от 05.04.2017 № 4, от 11.05.2017 № 11, от 11.05.2017 № 10, от 13.06.2017 № 18, от 13.06.2017 № 19, от 10.07.2017 № 29, от 10.07.2017 № 30, от 09.08.2017 № 39, от 09.08.2017 № 38, от 09.10.2017 № 63, от 09.10.2017 № 62 (т. 1, л.д. 90, 119-129).

Согласно пояснениям истца обеспечительные платежи по договорам аренды от 24.03.2017 № 1, от 24.02.2017 № 2 зачтены в счет платы за ноябрь 2017 года (т. 1, л.д. 75).

Доказательств внесения платы за использование арендованного имущества в октябре 2017 года, в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Названное является основанием удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 47 795 руб., а также для начисления договорной пени.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - в виде периодически начисляемого платежа - пени или штрафа (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В связи с тем, что условие о пени в размере 0,5% от размера задолженности за каждый день просрочки содержится непосредственно в тексте договоров № 1 и № 2 (пункт 10.2), требование о письменной форме соглашения о пени сторонами выполнено.

Представленный истцом расчет пени за период с 11.09.2017 по 14.11.2017, начисленной на несвоевременно внесенную ответчиком арендную плату (т. 1, л.д. 61), судом первой инстанции проверен и признан арифметически верным. По расчету суда сумма пени составляет 7 886 руб.

Поскольку суд не вправе выйти за пределы заявленных требований, судом первой инстанции обоснованно были взысканы пени в заявленном истцом размере.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что юридически значимые обстоятельства по настоящему делу правильно установлены судом первой инстанции в результате надлежащей оценки всех представленных в дело доказательств в их взаимной связи и совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем указано в мотивировочной части настоящего постановления. Иных доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2018 по делу № А76-41210/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юридический центр возврата денег» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.Ю. Соколова

Судьи: М.И. Карпачева

Л.А. Суспицина