Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «МКС» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2021 по делу № А76-6150/2020.

В судебном заседании, приняли участие представители:

истца: общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «МКС – ФИО1 (доверенность № 05 от 11.01.2021 сроком действия по 31.12.2021, паспорт, диплом);

ответчика: общества с ограниченной ответственностью «БИЗНЕС-СИТИ» - ФИО2 (доверенность № 2/2 от 01.10.2020 сроком действия по 31.12.2021, диплом, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «МКС» (далее – ООО «Группа компаний «МКС», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БизнесСити» (далее – ООО «БизнесСити»,ответчик) о взысканиинеосновательного обогащения в размере 491 021 руб. 20 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 31 187 руб. 25 коп. за период с 21.03.2019 по 10.02.2020, процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.02.2020 по день фактического исполнения обязательств (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 1).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Челябинск-Сити», общество с ограниченной ответственностью «Регионснабсбыт».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2021 (резолютивная часть от 01.09.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество «Группа компаний «МКС» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт указывает, что в период действия договоров аренды нежилыми помещениями, с согласия арендодателя, арендатором произведены отделимые улучшенияарендуемых нежилых помещений в виде установки внутренних стеклянных перегородок на общую сумму 491 021,20 руб., что в силу п. 2.8 договора является основанием для компенсации ответчиком либо возврате истцу. Ссылается на недобросовестное поведение ответчика, выраженное в досрочном расторжении договора и ограничении истцу прохода и проезда на территорию арендованных помещений и отказе в компенсации фактически понесенных расходов на покупку и установку спорных перегородок. Полагает, что поскольку замечания истца, отраженные в акте приема-передачи (возврата) от 31.03.2019, ответчиком не оспорены, фактически ответчиком признан факт того, что спорное имущество является отделимыми улучшениями. 26.03.2019 истец обращался к ответчику с требованиями согласовать вывоз внутренних стеклянных перегородок, либо их демонтажа и возврата арендатору, либо компенсации затрат арендатора на их приобретение и установку, на что истцом получен отказ передавать или компенсировать стоимость перегородок. Полагает, что поскольку стороны не пришли к соглашению о переходе права собственности на отделимые улучшения в виде стеклянных перегородок к ответчику, то собственником указанных перегородок является истец, что возлагает на арендодателя обязанность по возврату перегородок истцу, либо компенсации затрат на их приобретение и установку. Критически оценивает заключение эксперта №2021-24/3 от 26.02.2021, анализ которого показал, что, эксперты не учли конструктивные особенности здания, не запросили и не исследовали техническую документацию здания, произвели не всестороннее исследование, сделали ошибочные, поспешные выводы, что перегородки являются неотделимыми, а также в заключении экспертов отсутствует информация о терминах, экспертами исследованы только размер и материал спорных перегородок, что не входило в предмет исследования, не проведено полноценное исследование нормативных документов и возможности изменения назначение помещения при демонтаже перегородок. Кроме того, независимой организацией ООО «Эскейп» подготовлена рецензия №10904-21 от 08.04.2021 на заключение эксперта ООО «Главэксперт» №2021-24/3 от 26.02.2021, согласно которой, спорные перегородки относятся к отделимым улучшениям, а возможные дефекты (повреждения) внутренней отделки, являются малозначительными, устранимыми. С учетом изложенного, полагает необоснованным отказ суда первой инстанции в отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной и дополнительной экспертизы. Отмечает, что 23.08.2021 ответчиком к материалам дела приобщен технический паспорт здания, согласно которому, 16 этаж здания по адресу: <...>, из которого следует, что спорные перегородки не имеют несущих конструкций, перегородки являются некапитальными, поскольку связь установленных перегородок, образующих офисные помещения, с фундаментом здания, несущими конструкциями этажа и здания в целом отсутствует.

Обществом «БизнесСити» представлен отзыв с возражениями на доводы апелляционной жалобы истца.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Рассмотрев заявленное подателем апелляционной жалобы ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции находит его не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По смыслу названной нормы назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как указано в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Отказывая в удовлетворении аналогичного ходатайства, суд первой инстанции указал на отсутствие сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта. Специальность и квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела соответствующими документами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав имеющееся в деле заключение эксперта от №2021-24/3 от 26.02.2021, применительно к рекомендациям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд апелляционной инстанции не установил оснований для критической оценки заключения эксперта и признал, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы не может быть признан необоснованным.

В связи с этим, заявленное подателем жалобы ходатайство о назначении дополнительной экспертизы на стадии апелляционного производства удовлетворению не подлежит.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Управляющая компания «Челябинск-Сити» Д.У. (арендодатель) и ООО «Группа компаний «МКС» (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды нежилого (офисного) помещения № 223/ПР/ЧС/11//11/06-2011/А от 20.06.2011, согласно п.1.1. которого арендодатель обязуется передать в соответствии с условиями договора и инструкций по эксплуатации нежилых помещений во временное пользование нежилое помещение – офисы № 1608, 1609, 1610, № 1611 общей площадью 294,6 кв.м. в соответствии со Стандартом ВОМА (Американский национальный стандарт для измерения площади пола в офисных зданиях ANS/BOMA Z65/1-1996, опубликованный Международной ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (ВОМА издание 7 июня 1996 год)), расположенное на 16 этаже нежилого здания Административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: <...> (далее – здание), а арендатор обязуется принять во временное пользование за плату указанное помещение, своевременно и в должном объеме вносить аренду плату и исполнять другие обязательства, предусмотренные договором (т. 1 л.д. 46-50).

Согласно п.6.1 договора срок действия договора установлен с 20.06.2011 по 30.11.2011.

В соответствии с п. 2.5 договора, в редакции протокола разногласий к договору № 223/ПР/ЧС/11//11/06-2011/А от 20.06.2011 право собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором при прекращении действия договора (или досрочном его расторжении), автоматически переходит к собственнику здания, и затраты на производство этих улучшений арендатору не компенсируются, за исключением п. 2.5.1 договора. Отделимые улучшения при прекращении действия договора (или досрочном его расторжении) остаются в собственности арендатора. Улучшения как отделимые, так и неотделимые, произведенные без письменного согласия арендодателя, арендатору не возвращаются и переходят собственнику здания, расходы, понесенные арендатором на производство этих улучшений, не компенсируются (т. 1 л.д. 51-58).

Согласно п. 2.5.1 договора в редакции протокола разногласий при расторжении договора либо незаключении его на новый срок арендатор вправе произвести демонтаж неотделимых улучшений при условии выполнения ремонтных работ по восстановлению отделки арендуемого помещения на основании подписанного с арендодателем дополнительного соглашения, в котором стороны согласовывают все условия ремонта – срок, перечень и стоимость работ, выполняемых после демонтажа перегородок.

В приложении № 2 к договору № 223/ПР/ЧС/11//11/06-2011/А от 20.06.2011 сторонами согласован план 16 этажа/офисные помещения № 1608, 1609, 1610, 1611 общей площадью 294,6 кв.м. по стандарту ВОМА (т. 1 л.д. 50 об.).

01.12.2011 между ООО «Управляющая компания «Челябинск-Сити» Д.У. (арендодатель) и ООО «Группа компаний «МКС» (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды нежилого офисного помещения № 4/ПР/ЧС/12//01/12-2011/А, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать в соответствии с условиями договора и инструкций по эксплуатации нежилых помещений во временное пользование нежилое помещение – офисы № 1608, 1609, 1610, № 1611 общей площадью 294,6 кв.м. в соответствии со Стандартом ВОМА (Американский национальный стандарт для измерения площади пола в офисных зданиях ANS/BOMA Z65/1- 1996, опубликованный Международной ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (ВОМА издание 7 июня 1996 год)), расположенное на 16 этаже нежилого здания Административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: <...> (далее – здание), а арендатор (ООО «Группа компаний «МКС») обязуется принять во временное пользование за плату указанное помещение, своевременно и в должном объеме вносить арендную плату и исполнять другие обязательства, предусмотренные договором (т.1 л.д.33-37).

Срок действия договора установлен с 01.12.2011 по 31.10.2012 (п. 6.1 договора). В приложении № 2 к договору № 4/ПР/ЧС/12//01/12-2011/А от 01.12.2011 сторонами согласован план 16 этажа/офисные помещения № 1608, 1609, 1610, 1611 общей площадью 294,6 кв.м. по стандарту ВОМА (т. 1 л.д. 38).

01.11.2012 между ООО «Управляющая компания «Челябинск-Сити» Д.У. (арендодатель) и ООО «Группа компаний «МКС» (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды нежилого (офисного) помещения № 95/13/ЧС/12, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать в соответствии с условиями договора и инструкций по эксплуатации нежилых помещений во временное пользование нежилое помещение – офисы № 1607, № 1608, № 1609, № 1610, № 1611 общей площадью 409,46 кв.м. в соответствии со Стандартом ВОМА (Американский национальный стандарт для измерения площади пола в офисных зданиях ANS/BOMA Z65/1-1996, опубликованный Международной ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (ВОМА издание 7 июня 1996 год)), расположенное на 16 этаже нежилого здания Административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: <...> (далее – здание), а арендатор обязуется принять во временное пользование за плату указанное помещение, своевременно и в должном объеме вносить аренду плату и исполнять другие обязательства, предусмотренные договором (т.1 л.д.28-32).

Согласно п.6.1 договора срок действия договора установлен с 01.11.2012 по 30.09.2012.

Согласно п. 2.5 договора право собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором, при прекращении действия договора (или досрочном его расторжении) автоматически переходит к собственнику здания, и затраты на производство этих улучшений арендатору не компенсируются. Право собственности на отделимые улучшения, произведенные арендатором по прекращении действия договора (или его досрочного расторжения), переходят к собственнику здания по согласованию сторон, при этом у арендодателя не возникает обязанности принять отделимые улучшения в собственность или компенсировать их стоимость. Улучшения как отделимые, так и неотделимые, произведенные без письменного согласия арендодателя, арендатору не возвращаются и переходят собственнику здания, расходы, понесенные арендатором на производство этих улучшений, не компенсируются.

01.10.2013 между ООО «Управляющая компания «Челябинск-Сити» Д.У. (арендодатель) и ООО «Группа компаний «МКС» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 72/А/13//36/10-2013/А, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату и на срок, установленный договором, нежилые помещения – офисы № 1607, 1608, 1609, 1610, 1611 общей площадью 409,46 кв.м., в соответствии со Стандартом ВОМА (Американский национальный стандарт для измерения площади пола в офисных зданиях ANS/BOMA Z65/1-1996, опубликованный Международной ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (ВОМА издание 7 июня 1996 год)). Помещения расположены на 16-м этаже нежилого здания Административнокультурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: <...> (далее – здание), а арендатор обязуется принять во временное пользование за плату указанное помещение, своевременно и в должном объеме вносить аренду плату и исполнять другие обязательства, предусмотренные договором (т. 1 л.д. 14-18).

Согласно п.2.1-2.2 договора помещение передается в его фактическом состоянии по акту приема-передачи помещения в течение трех календарных дней со дня уведомления арендатора о готовности помещения к передаче. Возврат арендатором арендодателю помещения оформляется актом приемки-передачи (возврата) в день окончания срока аренды при условии предварительного выполнения процедуры возврата помещения, предусмотренной договором. В акте приема-передачи (возврата) помещения должно быть указано техническое состояние помещения на соответствующую дату, причем помещение не должно быть ухудшено по сравнению с состоянием помещения на дату начала срока аренды.

Пунктом 2.7 договора установлено, что право собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором при прекращении действия договора (или его досрочном расторжении), автоматически переходит к собственнику здания, и затраты на производство этих улучшений не компенсируются.

Право собственности на отделимые улучшения, произведенные арендатором по прекращении действия договора (или досрочного его расторжения), переходит к собственнику здания по согласованию сторон, при этом у арендодателя не возникает обязанности принять отделимые улучшения в собственность или компенсировать их стоимость (п. 2.8 договора).

В соответствии с п.2.9 договора неотделимые улучшения, произведенные без письменного согласия арендодателя, не возвращаются и переходят собственнику здания. Расходы, понесенные арендатором на производство этих улучшений, не компенсируются.

Согласно п. 3.3.4 договора под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, неотделимые без вреда для имущества, в том числе двери, дверные проемы, чистовая отделка пола, стен и потолка, межкомнатные перегородки, электрооборудование (за исключением чайника, компьютера, иной оргтехники), осветительное оборудование, розетки, выключатели и другое оборудование (фурнитура), после демонтажа которого могут оставаться отверстия или иные повреждения отделки стен, потолков, пола либо прочие недостатки, для устранения которых необходимо будет выполнить дополнительный ремонт, в том числе косметический ремонт помещения.

В соответствии с п. 4.1 договора обязанность по уплате арендной платы возникает у арендатора с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Пунктом 4.5 договора при начислении арендной платы принимается площадь по Стандарту ВОМА (Американский национальный стандарт для измерения площади пола в офисных зданиях ANS/BOMA Z65/1-1996, опубликованный Международной ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (ВОМА издание 7 июня 1996 год)), указанная в поэтажном плане (приложение № 1 к договору), и которая составляет 409 руб. 46 коп.

Размер арендной ставки за один квадратный метр арендуемой площади офиса № 1607 составляет 825 руб. 00 коп., в том числе, НДС 18% в месяц, размер арендной платы за всю арендуемую площадь офиса № 1607 в месяц по договору составляет 94 759 руб. 00 коп.

С 01.04.2014 размер арендной ставки за один квадратный метр арендуемой площади № 1607 (площадь 114,86 кв.м.) составляет 948 руб. 80 коп., в том числе НДС 18 % в месяц.

Соответственно с 01.04.2014 размер арендной платы за всю арендуемую площадь офиса в месяц по договору составляет 108 979 руб. 00 коп. Размер арендной ставки за один квадратный метр арендуемой площади офисов № 1608, № 1609, № 1610, № 1611 (площадь 294,6 кв.м.) составляет 935 руб. 00 коп., в том числе, НДС 18% в месяц.

Соответственно, размер арендной платы за всю арендуемую площадь офисов № 1608, № 1609, № 1610, № 1611 по договору составляет 275 451 руб. 00 коп., в том числе, НДС 18% в месяц.

С 01.11.2013 размер арендной ставки за один квадратный метр арендуемой площади № 1608, № 1609, № 1610, № 1611 составляет 1 028 руб. 50 коп., в том числе, НДС 18% в месяц.

Соответственно, с 01.11.2013 размер арендной платы за всю арендуемую площадь офисов № 1608, № 1609, № 1610, № 1611 в месяц по договору составляет 302 996 руб. 10 коп., в том числе, НДС 18%.

Арендная плата уплачивается авансовыми платежами не позднее соответствующего срока (п. 4.6 договора).

Согласно п. 6.1 договора срок действия договора установлен с 01.10.2013 по 30.08.2014 и считается пролонгированным на следующие 11 месяцев при условии, если ни одна из сторон письменно не заявит о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за 30 дней до окончания срока его действия. Договор может продляться неограниченное количество раз.

Приложением №1 к договору сторонами согласован 16 этаж планировки офисных помещений: № 1607, № 1608, № 1609, № 1610, № 1611 общей площадью 409,46 кв.м. по стандарту ВОМА (т.1 л.д. 19).

01.10.2013 сторонами к договору подписаны приложения № 2-1, № 2- 2 к договору, акты приема-передачи помещения – офис № 1607, общей площадью 114,86 кв.м., офисов № 1608, № 1609, № 1610, № 1611 общей площадью 294,6 кв.м. в соответствии с Планом помещений на 16 этаже здания АКЦ, расположенного по адресу: <...> (т. 1 л.д. 19 об.-20).

17.12.2012 за обществом «Интеррокс Венчурс Лимитед» зарегистрировано право собственности на нежилое здание (административно-культурного центра), площадью 32 650,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 74 АД № 193371 (т.1 л.д. 101).

ООО «Управляющая компания «Челябинск-Сити» является доверительным управляющим нежилого здания (административно-культурного центра), расположенного по адресу: <...>, на основании договора доверительного управления имуществом, подписанного с ООО «Интеррокс Венчурс Лимитед» (т. 1 л.д. 102-106).

05.10.2016 между ООО «УК «Челябинск-Сити» (прежний арендодатель), ООО «Бизнес-Сити» (новый арендодатель) и ООО «Группа компаний «МКС» подписано соглашение к договору аренды нежилого помещения о замене стороны по договору, в соответствии с которым новым арендодателем является ООО «Бизнес-Сити», передаваемое по договору помещение принадлежит ООО «Бизнес-Актив» на праве собственности (т. 1 л.д. 23).

Пункт 1.4 договора изложен в новой редакции: арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение, расположенное в здании АКЦ «Челябинск-Сити» по адресу: ул. Кирова, 159, на основании договора доверительного управления имуществом, заключенного между арендодателем и собственником здания, договор доверительного управления имуществом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, запись о регистрации № 74-74/036-74/001/222/2016-4006/1.

Дополнительным соглашением № 5 от 25.05.2017 пункт 1.1 договора изложен в новой редакции: арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату и на срок, установленный договором, нежилые помещения – офисы № 1606, № 1607, № 1608, № 1609, № 1610, № 1611 общей площадью 544,5 кв.м. в соответствии со Стандартом ВОМА (Американский национальный стандарт для измерения площади пола в офисных зданиях ANS/BOMA Z65/1-1996, опубликованный Международной ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (ВОМА издание 7 июня 1996 год)). Помещения расположены на 16-м этаже нежилого здания Административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: <...> (далее – здание), а арендатор обязуется принять во временное пользование за плату указанное помещение, своевременно и в должном объеме вносить аренду плату и исполнять другие обязательства, предусмотренные договором (т.1 л.д.24-25).

Пункт 4.5 договора дополнен текстом следующего содержания: при начислении арендной платы принимается площадь по Стандарту ВОМА (Американский национальный стандарт для измерения площади пола в офисных зданиях ANS/BOMA Z65/1-1996, опубликованный Международной ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (ВОМА издание 7 июня 1996 год)), указанная в поэтажном плане (приложение № 1 к договору), которая составляет 544,5 кв.м.

Размер арендной ставки за один квадратный метр арендуемой площади офиса № 1606 (площадь 135,04 кв.м.) составляет 948 руб. 80 коп., в том числе, НДС 18% в месяц.

Соответственно, размер арендной платы за площадь офиса № 1606 в месяц по договору составляет 128 125 руб. 95 коп., в том числе, НДС 18%.

Общий размер арендной платы с 08.06.2017 по всем офисам составляет 540 101 руб. 24 коп.

По акту приема-передачи от 25.05.2017 офис № 1606, общей площадью 135,04 кв.м, передан в пользование арендатора (т. 1 л.д. 26).

В период действия договоров аренды обществом «Группа компаний «МКС» в офисах № 1607, № 1608, № 1609, № 1610, № 1611 установлены: дверь цельностеклянная двустворчатая откатная (со стационарными боковым полотнами), стекло прозрачное закаленное толщиной 10 мм, фурнитура Titan, цвет фурнитуры анодированный алюминий, ручки Н-образные 600 мм (или аналогичные), размеры проема (с открытыми створками) – 2675*1370 мм. (+отпорный металлокаркас) + вставка, стекло закаленное, перегородка на алюминиевом профиле, структура перегородки 0-2830 мм, двойное остекление с жалюзи (цвет жалюзи – 167 серебристый металлик), 2830-3300 мм, дополнительные стойки, стекло прозрачное 5-6 мм (марки М1), цвет профиля – анодированный алюминий, высота перегородки до подвесного потолка – 2830 мм, до основного 3300 мм, дверь одностворчатая в алюминиевой обвязке с двойным остеклением и жалюзи (цвет жалюзи – 167 – серебристый металлик), стекло толщиной 5 мм (марки М1), алюминиевая коробка, петли, замок PL 301 (нажимной гарнитур Hoppe London, цилиндр Сitadel), цвет профиля – анодированный алюминий, входная группа цельностеклянная с двустворчатой откатной дверью (включая металлокаркас запотолочный), дверь цельностеклянная двустворчатая откатная (со стационарными боковыми полотнами), стекло прозрачное закаленное толщиной 10 мм, фурнитура Dorma Agile, цвет фурнитуры – анодированный алюминий, ручки Н-образные 600-1000 мм (или аналогичные), установленные истцом в офисах № 1607, № 1608, № 1609, № 1610, № 1611, что подтверждается актом о приемке выполненных работ № 1 от 31.01.2013 на сумму 90 476 руб. 00 коп., справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 31.01.2013 на сумму 90 476 руб. 00 коп., актом о приемке выполненных работ № 1 от 22.09.2011 на сумму 83 588 руб. 00 коп., справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 22.09.2011, актом о приемке выполненных работ № 1 от 04.09.2017 на сумму 541 496 руб. 58 коп., справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 04.09.2017 на сумму 541 496 руб. 58 коп., актом о приемке выполненных работ № 1 от 30.06.2015 на сумму 259 489 руб. 20 коп., справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 30.06.2015 на сумму 259 489 руб. 20 коп. (т. 1 л.д. 59-66).

Улучшения произведены с согласия арендодателя, что подтверждается письмами от 07.05.2015 № 331/7, от 28.12.2015 № 1241/7 (т. 3 л.д. 115-116).

31.03.2019 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 72/А/13//36/10-2013/А от 01.10.2013, в соответствии с которым арендодатель в соответствии с п. 3.2.8 договора аренды инициировал досрочное расторжение договора аренды, 31.03.2019 последний день пользования помещения арендатором. На дату расторжения договора у арендатора имеется авансовый платеж по договору на сумму 14 240 руб. 21 коп., в том числе, НДС 20%, который будет возвращен арендатору (т. 1 л.д. 73).

Обеспечительный платеж в размере 567 613 руб. 60 коп., в том числе, 20% НДС, внесенный арендатором при заключении договора аренды, подлежит возврату арендатору. В соответствии с п. 2.7 договора аренды право собственности на неотделимые улучшения нежилых помещений (перечень расшифрован в сноске № 1), произведенные арендатором в период действия договора, автоматически переходят к собственнику здания, и затраты на их производство арендатору не компенсируются.

31.03.2019 сторонами подписан акт осмотра помещений № 1606, № 1607, № 1608, № 1609, № 1610, № 1611, расположенных на 16 этаже здания АКЦ «Челябинск-СИТИ» по адресу: <...>, согласно которому межкомнатные перегородки в количестве 21 шт. являются неотделимыми улучшениями, выполнены из различных материалов (ГКЛ с отделкой, стекло в алюминиевом профиле, стекло+пластик).

Арендатором – ООО «Группа компаний «МКС» в акте осмотра помещения указаны возражения: «за исключением межкомнатных перегородок в количестве 4 шт. (стекло в алюминиевом профиле, стекло+пластик) с сохранением конфигураций помещения» (т. 1 л.д. 74-75).

По акту приема-передачи (возврата) от 31.03.2019 ООО «Группа компаний «МКС» возвратило ООО «Бизнес-Сити» помещения № 1606, № 1607, № 1608, № 1609, № 1610, № 1611, расположенные на 16 этаже здания АКЦ «Челябинск-Сити» по адресу: <...>, с указанием на то, что межкомнатные перегородки в количестве 21 шт. являются неотделимыми улучшениями, выполнены из различных материалов (ГКЛ с отделкой, стекло в алюминиевом профиле, стекло+пластик), со стороны арендатора имеются возражения: «за исключением межкомнатных перегородок в количестве 4 шт. (стекло в алюминиевом профиле, стекло+пластик) с сохранением конфигурации помещения» (т. 1 л.д. 77-79).

20.01.2020 истцом в адрес ответчика направлена претензия № 01.01/03-33 с требованием возвратить сумму обеспечительного платежа, возместить стоимость стеклянных перегородок в размере 491 021 руб. 20 коп., уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (т. 1 л.д. 80-81).

Оставленная без удовлетворения претензия от 20.01.2020 послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь результатами судебной экспертизы, согласно которой произведенные арендатором улучшения являются неотделимыми, приняв во внимание условие договора аренды об автоматическом переходе к собственнику здания неотделимых улучшений без компенсации затрат арендатору, пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений в размере 491 021 руб. 20 коп.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком сложились отношения по аренде нежилых помещений – офисов № 1607, 1608, 1609, 1610, 1611 общей площадью 409,46 кв.м., расположенных на 16-м этаже нежилого здания Административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: <...> (т. 1 л.д. 14-18), правомерно квалифицированные судом первой инстанции как отношения, правовое регулирование которых осуществляется положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, обязательным условием возмещения арендатору затрат, связанных с неотделимыми улучшениями, в том случае если имеется согласие арендодателя на выполнение соответствующих работ и несение таких затрат.

При этом под улучшениями следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования и применения или иным образом повышающие стоимость имущества сданного внаем, вследствие чего суды первой и апелляционной инстанций правомерно отметили, что зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Как следует из правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12, учитывая, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и для исключения неосновательного обогащения сторон договора аренды, стоимость неотделимых улучшений подлежит определению на момент окончания арендного пользования.

Из материалов дела следует, что арендатором, с согласия арендодателя (т. 3 л.д. 115-116), произведены работы по установке перегородок из каленого стекла и замене стеновых панелей.

31.03.2019 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 72/А/13//36/10-2013/А от 01.10.2013 (т. 1 л.д. 73), а также акт осмотра помещений № 1606, № 1607, № 1608, № 1609, № 1610, № 1611, расположенных на 16 этаже здания АКЦ «Челябинск-СИТИ» по адресу: <...>, согласно которому межкомнатные перегородки в количестве 21 шт. являютсянеотделимыми улучшениями, выполнены из различных материалов (ГКЛ с отделкой, стекло в алюминиевом профиле, стекло+пластик). Арендатором – ООО «Группа компаний «МКС» в акте осмотра помещения указаны возражения: «за исключением межкомнатных перегородок в количестве 4 шт. (стекло в алюминиевом профиле, стекло+пластик) с сохранением конфигураций помещения» (т. 1 л.д. 74-75).

В силу пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Исходя из изложенных норм и разъяснений, следует сделать вывод, что неотделимые улучшения, произведенные в арендованном имуществе, являются одной из составляющих встречных предоставлений сторон договора аренды, в силу чего, поскольку при использовании имущества с учетом произведенных неотделимых улучшений арендатор продолжает использовать в том числе их потребительскую ценность, вопрос о возмещении стоимости таких неотделимых улучшений разрешается после прекращения договора аренды.

Кроме того, положения нормы пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными и позволяют сторонам договора аренды определять иной порядок распределения стоимости неотделимых улучшений, чем установлен указанной нормой.

Стоимость произведенных улучшений после расторжения договора аренды нежилого помещения № 72/А/13//36/10-2013/А от 01.10.2013 определена в размере 491 021 руб. 20 коп.

Вместе с тем с целью определения характера произведенных улучшений, определением суда от 09.12.2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Главэксперт» ФИО3, ФИО4.

Согласно заключению эксперта № 2021-24/Э (т.3 л.д.3-36) перегородки (алюминиевые и из закаленного стекла): дверьцельностеклянная двустворчатая откатная (со стационарными боковыми полотнами), стекло прозрачное закаленное толщиной 10 мм, фурнитура Titan, цвет фурнитуры анодированный алюминий, ручки Н-образные 600 мм (или аналогичные), размеры проема (с открытыми створками) – 2675*1370 мм. (+отпорный металлокаркас) + вставка, стекло закаленное, перегородка на алюминиевом профиле, структура перегородки 0-2830 мм, двойное остекление с жалюзи (цвет жалюзи – 167 серебристый металлик), 2830-3300 мм, дополнительные стойки, стекло прозрачное 5-6 мм (марки М1), цвет профиля – анодированный алюминий, высота перегородки до подвесного потолка – 2830 мм, до основного 3300 мм, дверь одностворчатая в алюминиевой обвязке с двойным остеклением и жалюзи (цвет жалюзи – 167 – серебристый металлик), стекло толщиной 5 мм (марки М1), алюминиевая коробка, петли, замок PL 301 (нажимной гарнитур Hoppe London, цилиндр Сitadel), цвет профиля – анодированный алюминий, входная группа цельностеклянная с двустворчатой откатной дверью (включая металлокаркас запотолочный), дверь цельностеклянная двустворчатая откатная (со стационарными боковыми полотнами), стекло прозрачное закаленное толщиной 10 мм, фурнитура Dorma Agile, цвет фурнитуры - анодированный алюминий, ручки Н-образные 600-1000 мм (или аналогичные), установленные истцом в офисах № 1607, 1608, 1609, 1610, 1611, расположенных по адресу: <...>, с учетом конструктивных особенностей здания «Челябинск-Сити» и условий договора аренды нежилых помещений № 72/А/13/36/10-2013/А от 01.10.2013 относятся к неотделимым улучшениям.

Экспертное заключение не содержит противоречивых и взаимоисключающих выводов, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а истцом в апелляционной жалобе не приведены содержательные доводы, позволяющие критически оценить выводы судебной экспертизы.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленная в материалы дела рецензия на заключение эксперта, не опровергает выводы судебной экспертизы, содержит лишь субъективную оценку действий экспертов и выводов, изложенных в заключении, и не имеет для суда доказательственного значения, поскольку является частным мнением лица, не привлеченного к участию в деле.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что на основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Критическая оценка апеллянта экспертного заключения №2021-24/Э от 26.02.2021 по существу сводится к указанию на отсутствие исследований, вместе с тем, доказательств того, что перечисленные истцом нарушения эксперта привели к противоречивым и неверным выводам, равно как и доказательств того, что спорные улучшения относятся к отделимым, в материалы дела не представлено, в силу чего суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для назначения дополнительной экспертизы.

Представленная в материалы дела рецензия №10904-21 от 08.04.2021 на заключение эксперта (т.3 л.д.71-76), не опровергает выводы судебной экспертизы, содержит лишь субъективную оценку действий экспертов и выводов, изложенных в заключении, и не имеет для суда доказательственного значения, поскольку является частным мнением лица, не привлеченного к участию в деле.

Помимо прочего, выводы рецензии направлены на формальное перечисление действий, не выполненных экспертом, без нормативного обоснования мотивов, влекущих сомнения в исследованиях эксперта, назначенного судом.

Доводы апеллянта о том, что технический паспорт здания представлен ответчиком в материалы дела после проведения судебной экспертизы, подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку, вопреки убеждениям апеллянта, отсутствие связи установленных перегородок, образующих офисные помещения, с фундаментом здания, несущими конструкциями этажа и здания в целом, само по себе не свидетельствует о том, что спорные улучшения являются отделимыми.

Экспертами, среди прочего, установлено, что отделение конструкций перегородок невозможно осуществить без вреда для существующих конструкций здания и отделочных покрытий помещения, в силу чего перегородки относятся к неотделимым улучшениям, что соответствует пункту 3.3.4 договора № 72/А/13//36/10-2013/А от 01.10.2013.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что пунктом 2.7 договора стороны установили, что право собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором при прекращении действия договора (или его досрочном расторжении), автоматически переходит к собственнику здания, и затраты на производство этих улучшений не компенсируются.

Положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это включает в себя свободу заключать или не заключать договор, свободу выбирать вид заключаемого договора (включая возможность заключения смешанного или непоименованного договора), свободу определять условия договора по своему усмотрению.

Следует отметить, что при первоначальном заключении договора аренды нежилых помещений и его последующем перезаключении, сторонами согласовано аналогичное условие относительно неотделимых улучшений, что свидетельствует о том, что каких-либо неясностей и неопределенности при согласовании названных условий и осуществления улучшений, у истца не возникало, в силу чего выводы суда первой инстанции о том, что арендатор согласился с критериями отнесения улучшений к неотделимым, являются обоснованными.

Доводы апеллянта о недобросовестном поведении арендодателя, выраженном в досрочном расторжении договора и ограничении истцу прохода и проезда на территорию арендованных помещений и отказе в компенсации фактически понесенных расходов на покупку и установку спорных перегородок, подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку доказательств совершения ответчиком действий, направленных на причинение истцу вреда, с учетом расторжения договора аренды нежилых помещений по соглашению сторон и отсутствия предусмотренной обязанности арендодателя компенсировать произведенные улучшения, в материалы дела не представлено.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку обстоятельств дела и не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2021 по делу № А76-6150/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «МКС» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Ю.С. Колясникова

Судьи: А.С. Жернаков

И.Ю. Соколова