Гражданский кодекс часть 1

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Четвертого арбитражного апелляционного суда Пешковой Юлии Андреевны, представителя общества с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц» Курбатова В.А. (доверенность от 09.01.2022), Ахмедулиной Ольги Сергеевны, Баранова Евгения Алексеевича, Барановой Жанны Николаевны, Барановой Ксении Евгеньевны, Залесковой Надежды Филипповны, Козий Сергея Ивановича, Коровиной Любови Федоровны, Коровина Анатолия Григорьевича, Мичко Екатерины Витальевны и Трухиной Марии Терентьевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Пешковой Юлии Андреевны, общества с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц», Ахмедулиной Ольги Сергеевны, Баранова Евгения Алексеевича, Барановой Жанны Николаевны, Барановой Ксении Евгеньевны, Залескова Владимира Леонидовича, Залесковой Надежды Филипповны, Козий Сергея Ивановича, Коровина Анатолия Григорьевича, Манжуева Антона Андреевича, Мичко Екатерины Витальевны, Мичко Марины Викторовны и Трухиной Марии Терентьевны на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 августа 2021 года по делу № А78-8923/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2021 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц»
(ОГРН 1028002323470, ИНН 8001001562, пгт. Новоорловск Агинского района Забайкальского края, далее также – ООО «С/А «Кварц», общество, истец) обратилось
в Ингодинский районный суд г. Читы с иском к Пешковой Юлии Андреевне (далее также – Пешкова Ю.А., ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 27.11.2018.

В соответствии со статьей 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены закрытое акционерное общество «Промзащита», Ахмедулина Ольга Сергеевна, Баранов Евгений Алексеевич, Баранова Жанна Николаевна, Баранова Ксения Евгеньевна, Залесков Владимир Леонидович, Залескова Надежда Филипповна, Козий Сергей Иванович, Коровин Анатолий Григорьевич, Манжуев Антон Андреевич, Мичко Екатерина Витальевна, Мичко Марина Викторовна, Романов Роман Валентинович, Романова Татьяна Анатольевна и Трухина Мария Терентьевна.

По ходатайству Пешковой Ю.А. определением Ингодинского районного суда
г. Читы от 10 сентября 2020 года по делу № 2-1337/2020 дело передано на рассмотрение
в Арбитражный суд Забайкальского края.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 15 октября 2020 года дело принято к рассмотрению этого суда.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 августа 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2021 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Пешкова Ю.А.,
ООО «С/А «Кварц», Ахмедулина О.С., Баранов Е.А., Баранова Ж.Н., Баранова К.Е., Залесков В.Л., Залескова Н.Ф., Козий С.И., Коровин А.Г., Манжуев А.А., Мичко Е.В., Мичко М.В. и Трухина М.Т. обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых Пешкова Ю.А. просила изменить мотивировочную часть обжалуемых судебных актов, а ООО «С/А «Кварц», Ахмедулина О.С., Баранов Е.А., Баранова Ж.Н., Баранова К.Е., Залесков В.Л., Залескова Н.Ф., Козий С.И., Коровин А.Г., Манжуев А.А., Мичко Е.В., Мичко М.В. и Трухина М.Т. – отменить их и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе Пешкова Ю.А. выразила несогласие с мотивировочной частью обжалуемых судебных актов и просила исключить из нее выводы судов о приобретении ответчиком по договору купли-продажи отдельных жилых помещений, о праве третьих лиц на бессрочное пользование жилыми помещениями в малосемейном общежитии,
а также указать, что истец не вправе ограничивать права законных собственников здания.

Общество «С/А «Кварц» и перечисленные граждане в обоснование доводов жалобы сослались на ошибочность выводов судов об отсутствии существенных нарушений ответчиком условий договора купли-продажи от 27.11.2018 и, как следствие, об отсутствии оснований для его расторжения. В частности, заявители указали на необоснованное отклонение судами их доводов о неисполнения ответчиком условий договора об обеспечении сохранении целевого назначения приобретенного имущества и выполнении связанных с этим договоров общества (продавца).

Представленные обществом «С/А «Кварц» для приобщения к материалам дела в качестве приложений к объяснениям от 11.05.2022 дополнительные доказательства подлежат возврату, поскольку согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе исследовать и приобщать к материалам дела дополнительные доказательства.

В удовлетворении заявленного в заседании ходатайства Пешковой Ю.А. о приобщении к материалам дела в качестве дополнительного доказательства решения Ингодинского районного суда г. Читы от 19 апреля 2022 года по делу № 2-405/2022 на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом округа также отказано.

В настоящем судебном заседании Пешкова Ю.А., представитель ООО «С/А «Кварц», Ахмедулина О.С., Баранов Е.А., Баранова Ж.Н., Баранова К.Е., Залескова Н.Ф., Козий С.И., Коровина Л.Ф., Коровин А.Г., Мичко Е.В., Трухина М.Т. поддержали доводы, изложенные в поданных ими кассационных жалобах.

Остальные участвующие в деле лица своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационных жалоб к производству и назначении судебного заседания по их рассмотрению от 11 марта и 19 апреля 2022 года выполнены
в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлены участвующим в деле лицам посредством их размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей ЗАО «Промзащита», Манжуева А.А., Мичко М.В., Романова Р.В. и Романовой Т.А.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании решения Арбитражного суда Забайкальского края от 12 мая 2016 года по делу № А78-3687/2013 общество «С/А «Кварц» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

По результатам проведенных торгов (протокол о результатах торгов от 18.12.2017) конкурсный управляющий ООО «С/А «Кварц» Петрущенков П.М. (продавец) и Пешкова Ю.А. (победитель торгов и покупатель) подписали договор купли-продажи имущества от 18(22).12.2017 № 2/ку, согласно которому покупателю проданы 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилое здание – малосемейное общежитие с кадастровым номером 75:32:020106:38 общей площадью 1 502,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Красноярская, 60.

Вторым сособственником указанного здания является ЗАО «Промзащита», которому принадлежит 3/5 доли в праве общей долевой собственности на это здание.

Дополнительным соглашением от 01.03.2018 № 1 к договору стороны включили в него условие о необходимости перезаключения покупателем договоров найма с гражданами, проживающими в общежитии, и перечислили этих граждан.

Впоследствии вновь утвержденный конкурсный управляющий ООО «С/А «Кварц» Верниковский А.С. и Пешкова Ю.А. заключили договор купли-продажи указанных выше 2/5 доли в праве общей долевой собственности на здание от 27.11.2018. В пункте 8 этого договора стороны предусмотрели обязанность покупателя выполнить требование торгов, указанное в протоколе № 22035-ОТПП/1, а именно – обеспечить сохранение целевого назначения имущества и выполнение связанных с этим назначением договоров должника.

Данный договор удостоверен нотариусом и зарегистрирован в установленном законом порядке в управлении Росреестра по Забайкальскому краю 29.11.2019. Одновременно с этим произведена государственная регистрация перехода к Пешковой Ю.А. права на 2/5 доли в праве общей долевой собственности на здание.

В указанном выше малосемейном общежитии на основании договоров найма жилого помещения, заключенных с ООО «С/А «Кварц» на период работы в указанном обществе, проживают физические лица – Ахмедулина О.С., Баранова Ж.Н.,
Залесков В.Л., Козий С.И., Коровин А.Г., Мичко Е.В., Мичко М.В., Романов Р.В., Романова Т.А., Трухина М.Т. и члены их семей. В материалы дела представлены также дополнительные соглашения к договорам найма, в которых срок предоставления жилых помещений изменен на «бессрочно».

Ссылаясь на то, что Пешкова Ю.А. предпринимает действия, направленные на выселение названных физических лиц из занимаемых ими жилых помещений, что является нарушением условий договора купли-продажи от 27.11.2018 в части сохранения целевого назначения приобретенного имущества и выполнения связанных с этим договоров продавца, ООО «С/А «Кварц» после реализации досудебного порядка урегулирования спора обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении этого договора.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 10, 154, 309, 421, 432, 450, 451, 452, 554, 555, 558, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходил из недоказанности истцом оснований для расторжения договора купли-продажи от 27.11.2018.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из положений статей 218, 223, 454 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи является основанием для перехода к покупателю права собственности на приобретенное имущество.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано выше, в данном случае ООО «С/А «Кварц» – продавец по договору купли-продажи от 27.11.2018 – в обоснование предъявленного им требования о расторжении этого договора сослалось на нарушение Пешковой Ю.А. (покупателем) условий указанного договора о сохранении целевого назначения приобретенного имущества и выполнении связанных с этим договоров продавца, а именно – на то, что ответчик предпринимает действия, направленные на выселение из жилых помещений, расположенных в названном выше здании общежития, физических лиц, проживающих в них на основании заключенных с продавцом договоров найма.

Рассматривая настоящее дело, суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что на момент приобретения ответчиком доли в праве общей долевой собственности на здание общежития, действительно, в жилых помещениях этого общежития на основании договоров найма, заключенных с истцом (продавцом), проживали физические лица (третьи лица по настоящему делу).

Статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно выводам, изложенным в решении Ингодинского районного суда г. Читы от 01.04.2019 по делу № 2-500/2019, апелляционном определении Забайкальского краевого суда от 22.08.2019 и определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.04.2020, указанные выше договоры найма квалифицированы в качестве договоров коммерческого найма жилых помещений.

Принимая обжалуемые судебные акты по настоящему делу, суды сделали аналогичные выводы о правовой квалификации этих договоров, что является правильным и соответствует характеру отношений, сложившихся между участвующими в деле лицами. При этом суды также правомерно указали на то, что в силу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с приобретением соответствующей доли ответчик приобрел статус наймодателя по отношению к проживающим в спорных помещениях гражданам.

В соответствии со статьями 671 и 678 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения является возмездным и предусматривает обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу пункта 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Суды установили, что после заключения договора купли-продажи Пешкова Ю.А. направила в адрес проживающих в жилых помещениях граждан уведомления о необходимости заключения с ней договоров коммерческого найма с установлением соответствующей платы за наем, при этом между гражданами и ответчиком возник спор относительно платы за занимаемые жилые помещения. Граждане договоры найма не подписали и отказались вносить плату за наем, за исключением оплаты коммунальных платежей. Указанное явилось основанием для направления ответчиком в адрес граждан предложений об освобождении жилых помещений, а впоследствии – для предъявления им в суд общей юрисдикции соответствующих исков.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правильному выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком действий по изменению целевого назначения здания общежития, а также по самовольному и неправомерному лишению им граждан права пользования жилыми помещениями. Как правильно указали суды, действия ответчика по отключению электроэнергии, совершенные им после заключения договора купли-продажи, были пресечены в судебном порядке, а требования ответчика и ЗАО «Промзащита» о выселении граждан из занимаемых помещений предъявляются ими в суды для разрешения возникающих споров в установленном порядке.

Обращение ответчика в суды общей юрисдикции с соответствующими исками (о признании граждан утратившими права пользования жилыми помещениями, о выселении) и ведение им предварительной претензионной работы само по себе не может расцениваться как нарушение условий договора купли-продажи, поскольку с учетом правовой квалификации ранее заключенных гражданами договоров найма представляет собой реализацию им правомочий наймодателя, полагающего свои права нарушенными. Результаты рассмотрения судами общей юрисдикции данных споров зависят от фактических обстоятельств, подлежащих установлению ими в каждом конкретном деле.

При таких обстоятельствах суды обоснованно указали на отсутствие оснований для удовлетворения предъявленного иска. Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы истца о том, что согласно заключенным им дополнительным соглашениям к договорам найма граждане, проживающие в жилых помещениях, имеют право на бессрочное проживание в них, являются необоснованными, поскольку противоречат требованиям пункта 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заключенный сторонами договор купли-продажи доли в праве общей собственности на здание, вопреки мнению истца, также не свидетельствует о бессрочности права пользования жилыми помещениями.

Доводы ответчика о необоснованности и необходимости исключения из мотивировочной части обжалуемых судебных актов выводов судов о приобретении им по договору купли-продажи отдельных жилых помещений, а не доли в праве на здание, и о праве третьих лиц на бессрочное пользование жилыми помещениями также являются несостоятельными, поскольку суды таких выводов не делали. Необходимости в указании в судебных актах на отсутствие у истца права ограничивать правомочия собственников здания также не имеется, так как суды не делали обратных выводов в обжалуемых актах. В этой связи приведенные в поданной ответчиком кассационной жалобе доводы о несогласии с мотивировочной частью решения и постановления не могут быть приняты в качестве оснований для их изменения.

В целом доводы, изложенные заявителями в кассационных жалобах, по существу сводятся к их несогласию с указанными выше обстоятельствами, признанными судом первой инстанции и апелляционным судом установленными, и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Между тем, исходя из положений
статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

На основании изложенного, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационных жалобах, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные заявителями жалоб расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на них.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 августа 2021 года по
делу № А78-8923/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда
от 22 ноября 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы
– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Б. Качуков

Судьи Н.П. Кушнарева

В.А. Ламанский