Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Партнер» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 18.01.2022 по делу № А79-2426/2021,

принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партнер» о признании недействительным решения администрации города Чебоксары Чувашской Республики об отказе в переводе нежилых помещений №№ 1-24,

при участии в деле третьих лиц: ФИО1, Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Партнер» – ФИО2 по доверенности от 11.04.2022 сроком действия 3 года.

администрации города Чебоксары Чувашской Республики – ФИО3 по доверенности от 25.03.2022 сроком действия до 31.12.2022.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей общества с ограниченной ответственностью «Партнер», администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Между администрацией города Чебоксары Чувашской Республики (далее – администрация) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания» (далее – ООО «Строительная компания») (арендатор) 11.03.2013 заключен договор аренды земельного участка № 52/5610-М (с дополнительным соглашением от 25.02.2014), на основании которого арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населённых пунктов, с кадастровым номером 21:01:010204:174, общей площадью 2 295 кв.м, для строительства общественного центра (позиция 32), расположенный в г. Чебоксары в четвертом микрорайоне центральной части г. Чебоксары.

Постановлением администрации от 10.06.2014 № 2014 утвержден градостроительный план земельного участка от 07.05.2014 № RU21304000-140 в четвертом микрорайоне центральной части г. Чебоксары (позиция 32), вторая очередь.

Администрацией выдано разрешение № 21-01-172-2015 ООО «Строительная компания» на строительство общественного центра со сроком действия до 31.12.2017. С 27.04.2017 получателем разрешения на строительство значится общество с ограниченной ответственностью «Партнер» (далее – Общество).

Между администрацией и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.08.2016 № 129/5397-М, на основании которого арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный в четвертом микрорайоне центральной части г. Чебоксары, с кадастровым номером 21:01:010204:174, общей площадью 2 295 кв.м, для строительства общественного центра (позиция 32).

Администрацией 21.05.2018 Обществу выдано разрешение на строительство № 21-01-63-2018 со сроком действия до 01.06.2019 для завершения строительства общественного центра.

Обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 21-01-28с-2019.

Между Обществом и ФИО1 (далее - ФИО1) заключен договор купли продажи помещения № 18, на основании которого ФИО1 принадлежит объект недвижимости: помещение (назначение нежилое), площадью 99,7 кв.м (этаж № 3, подъезд № 2), с кадастровым номером 21:01:010204:716, расположенное по адресу: <...>.

Обществом 07.09.2020 получено экспертное заключение № 86/20, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Чуваштехкадастр», в соответствии с которым здание и расположенные в нём помещения соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Общество и ФИО1 21.01.2021 обратились в администрацию с заявлением о переводе нежилых помещений №№ 1-24, с кадастровыми номерами: 21:01:010204:707, 21:01:010204:708, 21:01:010204:709, 21:01:010204:710, 21:01:010204:711, 21:01:010204:712, 21:01:010204:713, 21:01:010204:714, 21:01:010204:715, 21:01:010204:716, 21:01:010204:717, 21:01:010204:718, 21:01:010204:719, 21:01:010204:720, 21:01:010204:721, 21:01:010204:722, 21:01:010204:723, 21:01:010204:728, 21:01:010204:734, 21:01:010204:735, 21:01:010204:736, 21:01:010204:737, 21:01:010204:738, 21:01:010204:739, находящихся по адресу: <...>, в жилые помещения.

Уведомлением от 15.02.2021 № 1 администрация отказала в переводе нежилых помещений в жилые, указав на то, что здание, в котором расположены нежилые помещения, не является многоквартирным домом, в связи с чем находящиеся в нем помещения не могут быть признаны отвечающим требованиям, установленным для жилых помещений (квартир) без изменения целевого назначения всего здания на жилое и изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения администрации об отказе в переводе нежилых помещений №№ 1-24.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары (далее – Управление).

Решением от 18.01.2022 Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.

Общество обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой и пояснениями к ней, в которых просило решение суда отменить.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, требований относительно того, что жилые помещения должны располагаться исключительно в многоквартирных домах жилых домов, действующее законодательство не содержит.

Общество полагает, что непосредственно признание помещений в доме квартирами дает основание для признания самого дома многоквартирным.

Заявитель апелляционной жалобы обратил внимание на то, что для замены вида разрешенного использования нужна только воля правообладателя, при том, что выбранный Обществом вид разрешенного использования соответствует одному из видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий правообладателю земельный участок.

Как считает Общество, даже существующий вид использования земельного участка – для строительства общественного центра, не препятствует в переводе помещений в доме в жилые, так как не нарушает чьи либо права.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Администрация в возражениях на апелляционную жалобу просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель администрации поддержал позицию, изложенную в возражениях на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления и ФИО1

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, пояснениях к ней, возражениях на апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое установлен главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Согласно части 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, перечислены в пунктах 9-32 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее - Положение № 47).

По утверждению Общества, принадлежащие ему и ФИО1 помещения №№ 1-24 в доме № 49 по ул. Свердлова полностью отвечают всем требованиям, установленным Положением №47, и фактически являются квартирами в многоквартирном жилом доме. В подтверждение данного обстоятельства Общество представило экспертное заключение от 07.09.2020 № 86/20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Чуваштехкадастр».

Между тем, в силу частей 2, 3 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

На основании части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Согласно части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Пунктами 4, 5 Положения № 47 установлено, что жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилым помещением признается:

- жилой дом - индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

- квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

- комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, квартирой может быть признано изолированное помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме.

Здание, расположенное по адресу: <...>, не является многоквартирным жилым домом, и в настоящее время имеет статус нежилого с наименованием «общественный центр».

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:010204:174, на котором расположено здание, предназначен для строительства общественного центра, а не для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Из экспертного заключения от 07.09.2020 № 86/20, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Чуваштехкадастр», следует, что по существующему функциональному назначению построенный объект относится к объектам: Ф1.2 – гостиницы, общежития, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, Ф4.3 – здания органов управления учреждений, контор, офисов.

При этом из указанного заключения не представляется возможным установить, имеет ли каждое помещение гостевого дома (обозначенные как «Сюит», «Апартаменты», «Студия»), в которых отсутствуют какие-либо межкомнатные перегородки, самостоятельные помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Данное обстоятельство не позволяет суду сделать вывод о соответствии спорных помещений законодательно закрепленному понятию квартиры либо иному жилому помещению.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции получено заключение судебной экспертизы от 18.10.2021 № СЭ/21-057, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Институт оценки и консалтинга». Заключение судебной экспертизы также не содержит необходимых сведений относительно наличия самостоятельные помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На странице 22 названного заключения эксперт отмечает лишь наличие «жилых» помещений, габариты которых превышают все минимальные габариты жилых помещений. На странице 25 заключения от 18.10.2021 № СЭ/21-057 зафиксировано, что на момент осмотра экспертом объекта автономные дымовые пожарные извещатели не смонтированы (то есть отсутствовали). Данное обстоятельство противоречит выводу эксперта о соответствии объекта требованиям нормативных документов по пожарной безопасности применительно к жилым помещениям.

В этой связи рассмотренные заключения не является достоверными и достаточными для признания спорных помещений соответствующими предусмотренным статьей 22 ЖК РФ условиям перевода помещения (а именно части 4 статьи 22 ЖК РФ).

Статьей 24 ЖК РФ установлено, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.

В отношении требования Общества о признании незаконным отказа администрации в переводе нежилого помещения № 18 в жилое помещение в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении заявления суд указал на то, что Общество не является собственником данного помещения, и его права отказом администрации не нарушаются. ФИО1 вправе самостоятельно защищать свои права, если считает их нарушенными, в установленном процессуальном законодательством порядке.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы Общества по приведенным в ней доводам.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на Общество.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 18.01.2022 по делу № А79-2426/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Партнер» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья А.М. Гущина

Судьи М.Н. Кастальская

Т.В. Москвичева