Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зарицкой Ларисы Ивановны на решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.12.2021 по делу №А83-20722/2020 (судья И.В. Плотников)

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым

к индивидуальному предпринимателю Зарицкой Ларисе Ивановне

об истребовании и возврате имущества,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Зарицкой Ларисы Ивановны

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании относительно предмета спора Администрации г. Ялта Республики Крым

о признании договора аренды заключенным и действующим,

при участии в судебном заседании:

индивидуального предприниматель Зарицкой Ларисы Ивановны, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации.

у с т а н о в и л:

департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зарицкой Л.И. (далее – предприниматель) с требованием об истребовании из чужого незаконного владения помещения площадью 55,5 кв.м, расположенного по адресу г.Ялта пгт.Голубой залив, ул.Ароматная,6. Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель пользуется указанным имуществом на основании договора аренды от 01.08.2008, который в установленном законом порядке не зарегистрирован и не имеет нотариальной формы.

Предприниматель обратился в суд со встречными исковыми требованиями к департаменту и с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 28.04.2021 (л.д.113-116 т.1), принятого к рассмотрению на основании определения суда от 19.07.2021 (л.д.119-121 т.1), просит признать договор аренды от 01.08.2008 заключенным и действующим. Встречные исковые требования мотивированы исполнением сторонами сделки условий арендного обязательства, добросовестностью предпринимателя в спорном правоотношении, уклонением арендодателя от приведения договора в соответствие с действующим законодательством.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.12.2021 первоначальные исковые требования департамента удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя отказано. Суд первой инстанции указал, что департамент доказал факт незаконного владения предметом аренды со стороны предпринимателя, а оснований для признания договора действительным (действующим) и (или) заключенным не имеется.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель направил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить. Ссылается на отсутствие оснований для незаконности своего владения предметом аренды, на исполнение договора аренды в течение ряда лет, на уклонение департамента-арендодателя от приведения в соответствие с действующим законодательством указанного договора, на недобросовестность департамента в спорном правоотношении.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,между исполнительным комитетом Симеизского поселкового совета (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) 01.08.2008 заключен договор аренды коммунального имущества.

Предметом договора являются имущественные отношения сторон по хозяйственному использованию имущества с целью организации работы магазина непродовольственных товаров. Объектом аренды являются встроенные помещения (здание, сооружение, литер, этаж, номера помещений по данным БТИ) площадью 55,5 кв.м, расположенные по адресу пгт. Голубой залив, ул. Ароматная, д.6.

Предмет аренды был передан предпринимателю по акту приёма-передачи.

Полагая, что договор от 01.08.2008 не зарегистрирован и предпринимателем обязанность по нотариальному удостоверению договора аренды коммунального имущества не исполнена, департамент, осуществляющий управление и распоряжение муниципальным имуществом, направил предпринимателю претензию от 13.05.2020 с требованием вернуть нежилые помещения, переданные в пользование по акту приёма – передачи.

Поскольку требования, изложенные в претензии, предпринимателем не исполнены, департамент обратился с иском в суд.

Полагая, что договор аренды коммунального имущества от 01.08.2008 является заключенным и действительным, предприниматель обратился в суд со встречными исковыми требованиями.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения настоящего спора имеет выяснение вопроса о том, является ли правомерным владение предпринимателем предметом спора.

Апелляционный суд приходит к положительному выводу на данный вопрос.

В силу правил Положения о департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялта, утв. решением Ялтинского городского Совета от 28.03.2019 №6, к полномочиям департамента отнесено управление и распоряжение муниципальным имуществом в соответствии с действующим законодательством (пункт 4.2.1), в связи с этим департамент является правопреемником Исполнительного комитета Симеизского поселкового Совета в спорном правоотношении.

Изложенное лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Правовая природа правоотношений сторон обусловлена договором найма (аренды) имущества, регулируемые частью 1 статьи 759, частью 1 статьи 761, частью 1 статьи 762 ГК Украины, согласно которым по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. За пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

Частью 2 статьи 793 ГК Украины предусмотрено, что договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.

Право пользования недвижимым имуществом, возникшее на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее 3 лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом (статья 794 ГК Украины).

Согласно положениям части 3 статьи 640 ГК Украины, договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации.

Поскольку предметом договора аренды от 01.08.2008 является недвижимое имущество, а срок аренды превышает 3 года, постольку указанный договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Апелляционным судом установлено, что договор от 01.08.2008 не имеет нотариальной формы и не зарегистрирован.

Однако указанные обстоятельства сами по себе не свидетельствуют, по мнению апелляционного суда, о незаконности владения предпринимателя.

Добросовестность предпринимателя в спорном материальном правоотношении неоспорима.

Так, право пользования предметом аренды предприниматель приобрел по результатам открытых конкурентных торгов, предложив наиболее выгодные условия аренды публичному собственнику, что подтверждается решением Исполнительного комитета Симеизского поселкового Совета от 25.03.2008 №71 «Об утверждении протокола конкурсной комиссии по определению победителя конкурса на приобретение права аренды недвижимого имущества».

При этом предметом аренды предприниматель владеет более 13 лет. Доказательства несоблюдения договорных условий со стороны предпринимателя в деле отсутствуют: все годы арендная плата вносилась исправно; нарушений условий пользования помещением не допускались.

Российская юридическая доктрина сводится к защите добросовестного владельца предмета аренды и в том случае, если договор, в нарушение правил законодательства, не был зарегистрирован: если соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то оно связывает их обязательством (статья 310 ГК РФ), которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (абзац 3 пункта 14 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»; далее – Постановление №73).

Поэтому отсутствие у договора аренды государственной регистрации не влечет вывода о незаконности владения предпринимателя.

Не свидетельствует о такой незаконности и отсутствие у договора нотариальной формы.

Так, положения части 2 статьи 220 ГК Украины предоставляют суду право признать действительным нотариально не удостоверенный договор, если стороны договорились обо всех его существенных условиях и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонялась от нотариального удостоверения такого договора (недобросовестная сторона). Аналогичные нормы содержатся в статье 165 ГК РФ.

Сторонами спора не оспаривается, что договор аренды выполняется обеими сторонами: передача предмета аренды состоялась; пользование носит длящийся характер; арендные платежи вносятся в порядке, установленном договором.

Апелляционный суд принял меры к оценке поведения публичного собственника и предпринимателя в спорном правоотношении в связи с необходимостью обеспечения нотариальной формы договора.

Установлено, что условия договора от 01.08.2008 не содержат указания на возложение обязанностей обеспечить регистрацию договора и его нотариальную форму только на арендатора-предпринимателя.

Поэтому собственник-арендодатель, наряду с предпринимателем, также допустил уклонение от исполнения данных обязанностей как до 21.03.2014 (дата принятия Республики Крым в состав Российской Федерации), так и после указанной даты.

Возможность выполнения после указанной даты установленных в Российской Федерации правил о нотариальной форме сделки применительно к ранее заключенным договорам, сторонами спора не подтверждена; законодательство России правил, аналогичных правилам части 2 статьи 793 ГК Украины, не содержит.

При этом после 21.03.2014 предприниматель на протяжении ряда лет предпринимал разумные меры в целях обеспечения соблюдения действующего законодательства Российской Федерации о форме и содержании сделок. Так, в своих заявлениях от 16.12.2015, от 14.03.2017, от 28.11.2019, поступивших в адрес арендодателя, предприниматель обращал внимание на необходимость приведения договора аренды от 01.08.2008 в соответствие с законодательством Российской Федерации (л.д.95-97 т.1).

Доказательства рассмотрения арендодателем в установленном порядке указанных обращений в материалах дела отсутствуют.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле (статьи 65 и 66 АПК РФ).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению в их совокупности, исходя при этом из их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, заключающиеся в поведении сторон в спорном правоотношении и в особенностях переходного периода в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что арендодатель (публичный собственник) допустил уклонение от выполнения правил об обеспечении требуемой законодательством Украины нотариальной формы сделки (договора аренды от 01.08.2008).

В такой ситуации апелляционный суд считает адекватным применить способ защиты добросовестного предпринимателя – признание сделки действительной (часть 2 статьи 220 ГК Украины, пункт 1 статьи 165 ГК РФ); заявляя исковое требование о признании договора аренды действующим, предприниматель по существу ссылается на необходимость признания его действительным, в связи с чем апелляционный суд производит переквалификацию требования в порядке пункта 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При таких обстоятельствах встречные исковые требования предпринимателя в части признания договора аренды от 01.08.2008 действительным подлежат удовлетворению.

Изложенное обусловливает вывод об отсутствии оснований для удовлетворения виндикационных требований публичного собственника ввиду подтверждения законности владения предпринимателем предметом аренды.

Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении виндикационного требования является истечение срока исковой давности.

В соответствии с требованиями статей 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Аналогичные нормы закреплены ст. 257, 260, 261 ГК Украины.

При этом согласно статье 201 ГК РФ, с учетом разъяснений пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и прочее), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О том, что договор аренды от 01.08.2008 не зарегистрирован и не имеет нотариальной формы, публичный собственник в лице уполномоченного органа узнал (либо, во всяком случае, мог узнать, предположить) не позднее даты заключения указанной сделки.

При таких обстоятельствах срок исковой давности по заявленным исковым требованиям истек не позднее 01.08.2011.

Истек срок исковой давности и в случае рассмотрения соответствующего знания российских органов местного самоуправления в качестве первичного: как указано выше, уже с 16.12.2015 публичный собственник в лице уполномоченного органа владел информацией о существовании договора аренды от 01.08.2008 (л.д.95 т.1). При таком подходе срок исковой давности истек 16.12.2018.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что первоначальный виндикационный иск департамента удовлетворению не подлежит, а встречные исковые требования предпринимателя о признании договора аренды от 01.08.2008 действительным являются обоснованными.

С доводом истца, поддержанным судом первой инстанции, который заключается в отсутствии оснований для признания действительной сделки, в отношении которой также требуется и государственная регистрация (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 06.11.2009 №9), апелляционный суд согласиться не может.

Указанный подход противоречит приведенной выше российской юридической доктрине о существовании обязательственного правоотношения между сторонами сделки вне зависимости от факта регистрации договора.

Кроме того, соответствующая правовая позиция высказана Верховным Судом Украины после заключения договора аренды от 01.08.2008, что делает невозможным ее применение (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2020 №310-ЭС19-11961).

Однако апелляционный суд не может согласиться с доводом апелляционной жалобы об обоснованности исковых требований о признании договора аренды от 01.08.2008 заключенной сделкой.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По смыслу статей 11 и 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, в данном случае обществу.

Между тем выбор способа защиты нарушенного права не может являться произвольным, а должен соответствовать характеру допущенного нарушения. При этом обязанность доказать нарушение прав и законных интересов возлагается на истца.

Требование истца по встречному иску о признании договора заключенным не соответствует ни одному из способов защиты нарушенного права, предусмотренных статьей 12 ГК РФ либо иным нормативным правовым актом.

Согласно правовой позиции, высказанной АС ЦО в постановлении от 11.05.2021 по делу №А64-2243/2020, отсутствуют основания для признания договора заключенным в судебном порядке, поскольку такое признание само по себе не относится к способам защиты гражданских прав, установленным действующим законодательством. Вопрос о заключенности или незаключенности договора может быть рассмотрен судом при разрешении спора об исполнении этого договора.

Таким образом, вопрос о заключенности договора аренды от 01.08.2008 применительно к правоотношениям между департаментом и предпринимателем подлежит разрешению при рассмотрении виндикационного требования истца по первоначальному иску, что и сделано апелляционным судом: соответствующее обязательственное правоотношение между арендодателем и арендатором признается возникшим; самостоятельного разрешения в резолютивной части судебного акта данный вопрос не требует.

Исковое требование о регистрации договора аренды от 01.08.2008 на основании правил пункта 2 статьи 165 ГК РФ предприниматель к департаменту не заявлял.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения всех первоначальных исковых требований департамента и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя о признании договора аренды коммунального имущества от 01.08.2008 действительной сделкой; последние требования необходимо удовлетворить.

Судебные расходы предпринимателя в размере 4 500 руб., учитывая частичное удовлетворение исковых требований и признание обоснованными части (по существу половины) апелляционных притязаний, необходимо возложить на департамент: по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. за рассмотрение встречных исковых требований, а также по уплате государственной пошлины в размере 1 500 руб. за подачу апелляционной жалобы (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.12.2021 по делу №А83-20722/2020 отменить в части абзацев 1, 2, 3, 4 резолютивной части указанного судебного акта об удовлетворении всех первоначальных исковых требований департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Зарицкой Ларисы Ивановны о признании договора аренды коммунального имущества от 01.08.2008 действительной сделкой.

В данной части принять новый судебный акт.

В удовлетворении первоначальных исковых требований департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта отказать.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Зарицкой Ларисы Ивановны удовлетворить частично. Признать действительным договор аренды коммунального имущества от 01.08.2008, подписанный руководителем Симеизского поссовета и предпринимателем Зарицкой Ларисой Ивановной.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.12.2021 по делу №А83-20722/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зарицкой Ларисы Ивановны без удовлетворения.

Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта (ИНН 9103015492) в пользу индивидуального предпринимателя Зарицкой Ларисы Ивановны (ОГРНИП 314910236738882) судебные расходы в размере 4 500 руб., в том числе по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. за рассмотрение встречных исковых требований, а также по уплате государственной пошлины в размере 1 500 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Тарасенко

Судьи Ю.В. Колупаева

Н.И. Сикорская