Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.03.2021 по делу № А84-2745/2020 (судья Васильченко О.С.)

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

о расторжении договора,

по встречному иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск»,

о расторжении договора,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, Правительство Севастополя, Акционерного общества коммерческий банк «Уральский финансовый дом»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск» (далее – Общество, ООО «СЗ «Талан-Ижевск») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, ДИЗО) о расторжении договора №4/ОТ от 26.10.2018 об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенных между Субъектом РФ – городом федерального значения Севастополь в лице ДИЗО и застройщиком – Обществом, на условиях соглашения о расторжении от 12.05.2020, и о расторжении заключенного сторонами договора аренды земельного участка №2243 от 29.10.2018 на условиях соглашения о расторжении от 12.05.2020, а также обязать ответчика принять не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:02:001016:1753, площадью 13257 кв.м, расположенный в г.Севастополе, Гагаринский район, в районе ул.Щитовая и отказаться от своих прав на предоставленную истцом банковскую гарантию №Ю-0848-БГ от 23.10.2018 путем направления официального письма в адрес Гаранта – ПАО КБ «Уральский финансовый дом» не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы наличием оснований, предусмотренных законом и условиями договоров для их расторжения по инициативе истца, Так, предоставленный истцу в рамках соглашения об освоении под застройку на правах аренды земельный участок имеет существенные неизвестные ему ранее недостатки, препятствующие его использованию по назначению, указанному в договорах освоения и аренды, в частности вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре и аукционной документации не соответствует его фактическому функциональному назначению, установленному действующей градостроительной документацией, что исключает возможность его освоения в целях строительства стандартного жилья. Также истец ссылается на наличие иных ограничений, связанных с планируемым строительством и отраженных в выданном ему градостроительном плане, а именно ограничений в области культурного наследия, наличия красных линий.

ДИЗО обратился с встречным иском к Обществу о расторжении вышеуказанных договоров об освоении и аренды на условиях соглашения о расторжении от 12.05.2020.

Встречный иск мотивирован наличием оснований для расторжения договоров в редакции ДИЗО в связи с допущенным Обществом нарушением взятых на себя по договору об освоении обязательств, предусмотренных 5.2.6 Договора, в частности нарушены сроки исполнения задач, предусмотренных пунктами 4-6 утвержденного Графика строительства, а также в связи с обстоятельствами, препятствующими освоению земельных участков в целях строительства стандартного жилья.

Определением от 17.09.2020 принят к производству встречный иск.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Правительство Севастополя и АО КБ «Уральский финансовый дом».

Решением Арбитражного суда города Севастополя от05.03.2021 первоначальный иск удовлетворён частично, суд расторг договор №4/ОТ от 26.10.2018 об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенный между Субъектом Российской Федерации – городом федерального значения Севастополь от имени которого действует Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и застройщиком обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск», расторг договор аренды земельного участка №2243 от 29.10.2018, заключенный между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск», обязал Департамент принять от ООО «СЗ ««Талан-Ижевск» не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:02:001016:1753, площадью 13257 кв.м, расположенный в г.Севастополе, Гагаринский район, в районе ул.Щитовая, а также отказаться от своих прав на предоставленную ООО «СЗ «Талан-Ижевск» банковскую гарантию №Ю-0848-БГ от 23.10.2018 путем направления официального письма в адрес Гаранта – ПАО КБ «Уральский финансовый дом» не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В остальной части исковых требований, а также в удовлетворениивстречного искового заявления ДИЗО отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ДИЗО обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Общества отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на неполное установление судом первой инстанции обстоятельств дела. В частности апеллянт указал, что Общество не исполняло условия оспариваемых договоров, что является основанием для их расторжения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021 апелляционная жалоба принята к производству.

В судебном заседании представитель Департамента просила апелляционную жалобу удовлетворить по указанным в ней основаниям, решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.03.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований.

В судебном заседании представитель ООО «СЗ «Талан-Ижевск» просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда города Севастополя - без изменения.

В судебное заседание иные лица явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционных жалоб в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с Извещением №220818/11230911/02 от 22.08.2018 о проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, 28.09.2018 состоялся аукцион, победителем которого определено ООО «СЗ «Талан-Ижевск», о чем составлен Протокол подведения итогов аукциона от 28.09.2018 / том 1, л.д. 65-68, 82/.

Согласно Извещению, предметом аукциона являлось право на заключение договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья – многоквартирных домов, этажностью 9 этажей и выше в границах земельного участка с кадастровым номером 91:02:001016:1753, расположенного в г.Севастополь, Гагаринский район, в районе ул.Щитовая, категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Жилая застройка» (том 1, л.д. 65-68).

По результатам вышеуказанного аукциона, 26.10.2018 между Субъектом Российской Федерации – городом федерального значения Севастополь в лице ДИЗО и застройщиком – Обществом был заключен договор №4/ОТ об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (далее – Договор об освоении), а 29.10.2018 – договор аренды земельного участка №2243 (далее – договор аренды) с подписанием акта приема-передачи этим же числом (том 1, л.д. 51-61).

В соответствии с пунктом 1.1 договора об освоении, застройщик обязался в установленный Договором срок на осваиваемой территории, описанной в пункте 1.4 настоящего Договора, выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства по строительству многоквартирного дома (домов), в котором (которых) жилые помещения в соответствии с минимальным объемом жилых помещений, определенных настоящим договором соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, и передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в настоящем Договоре, по договорам в долевом участии в строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ или, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим в соответствии с законодательством РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ на приобретение стандартного жилья, и по государственным контрактам уполномоченному органу государственной власти в области жилищной политики на приобретение стандартного жилья с целью реализации государственной программы города Севастополя «Жилище на 2017-2022 года».

Из пункта 1.4 договора об освоении среди прочего следует, что осваиваемая территория – земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 91:02:001016:1753, общей площадью 13 257 кв.м, разрешенное использование – для строительства многоквартирного дома (домов), в котором жилые помещения в соответствии с минимальным объемом жилых помещений, определенных настоящим договором соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью.

В качестве приложения №2 к Договору об освоении является копия кадастрового паспорта земельного участка от14.08.2018, подготовленного сотрудником Севреестра ФИО3, согласно разделу 11 которого, разрешенное использование значится как: «Среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) /том 1, л.д. 63/.

В соответствии с преамбулой и условиями Договора аренды, во исполнение пункта 1.4 Договора об освоении, Арендодатель в лице ДИЗО предоставил за плату во временное пользование сроком на 9 лет земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 91:02:001016:1753, площадью 13 257 кв.м, по адресу: г.Севастополь, Гагаринский район, в районе ул.Щитовая в границах согласно кадастровой выписке о земельном участке с разрешенным использованием – «жилая застройка».

Пунктом 1.3 Договора стороны предусмотрели, что изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.

Во исполнение условий договоров, на основании заявления Общества от 23.11.2018, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя был выдан градостроительный план земельного участка RU94G-00003103, согласно которому действующей градостроительной документацией – Корректировкой фрагмента плана детальной планировки Камышовой бухты «район парка Победы», утвержденной решением сессии Севастопольского городского Совета от 23.01.2007 №1272 данный земельный участок расположен в зоне пансионатов-гостиниц, в зоне проездов, в границах красных линий улично-дорожной сети (на территории общего пользования 23.04.2018 №248-ПП). В этом же выданном документе вид разрешенного использования значится как «Среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) /том 1, л.д. 45-50).

В градостроительном плане помимо вышеуказанного имеются сведения об иных градостроительных ограничениях земельного участка, таких как наличие Приказа Министерства Культуры РФ от 12.08.2016 №1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного

в г.Севастополе», допускающего предельную высоту застройки в 32 метра с понижением высотности до 19 м, расположение земельного участка в границах зон с особыми условиями использований территории (водоохраной зоне) и в границах красных линий улично-дорожной сети, установленных утвержденной документацией про планировке территории.

Письмом от 21.08.2019 за исх.№1305 в адрес Врио Губернатора – председателя Правительства города Севастополя ФИО4 (вх. №18785/01-01-02.1-42/01/19 от 21.08.19), Общество среди прочего указало на возникновение у них в процессе реализации государственной жилищной программы ряда проблем, влияющих как на сроки, утвержденные Правительством города Севастополя, так и на процесс проектирования, в частности разрешенный вид использования земельного участка по ул.Щитовая – среднеэтажная застройка (код 2.5) с допустимой этажностью от 5-ти до 8-ми этажей не соответствует разрешенному виду использования, объявленному на аукционе – многоэтажная жилая застройка (9 этажей и выше), а в договоре аренды лишь указано – «жилая застройка» (код 2.0). В связи с этим Общество просило решить вопрос по приведению данного участка к категории многоэтажная жилая застройка (код 2.6) / том 1, л.д. 69/.

Согласно письму за исх. №1324-19-ИЖ от 23.08.2019 в адрес исполнительных органов власти Севастополя в области земельных и имущественных отношений, архитектуры и градостроительства, городского хозяйства и для сведения и.о. заместителя Губернатора города Севастополя – Председателя Правительства Севастополя – ФИО5 (вх. №18829/01-01-02.1-42/01/19 от 23.08.2019), Общество среди прочего просило исполнить поручения вышеуказанного должностного лица ФИО5, отданные на совещании 15.08.2019 в части проработки вопроса и порядка приведения в соответствие с аукционной документацией (Извещение о проведении торгов от 22.08.2018) вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного на торгах застройщику по ул.Щитовая (кадастровый номер 91:02:0010016:1753), истребуемый вид разрешенного использования: многоквартирная жилая застройка (код 2.6 по классификатору). Кроме этого Общество просило разъяснить ему дальнейшее действия по реализации проектов в рамках государственной программы «Жилище 2017-2022», приоритетных для города Севастополя, и, при необходимости разработать дорожную карту по их совместной реализации / том 1, л.д. 70/.

Из письма исх. №1586-19-ИЖ от 30.09.2019 в адрес Врио Губернатора города Севастополя (вх. №21775/01-01-02.1-42/01/19 от 01.10.2019) следует, что Общество в связи с возникшими препятствиями со стороны сетевых организаций по технологическому присоединению будущих домов к сетям электроснабжения по соразмерной стоимости за такое присоединение, просило посодействовать в незамедлительном выполнении мероприятий по приведению размера платы за технологическое присоединение будущих домов к пределам стоимости, обычно взимаемой за подключение аналогичных объектов, либо включить как это указывают сетевые организации, в схему и программу перспективного развития электроэнергетики города на период 2020-2024 мероприятия по строительству сетей 35 кВ и выше и согласовать Обществу на период их реализации перенос соответствующих сроков выполнения обязательств по договорам об освоении территории путем заключения к ним соответствующих дополнительных соглашений и корректировки утвержденных графиков строительства (том 1, л.д. 72).

Также письмом исх. №1587-19-ИЖ от 30.09.2020 в адрес директора Департамента городского хозяйства Севастополя (вх. 4735/01-03-01.1-18/01/19 от 01.10.2019) Общество просило принять неотложные меры по приведению размера платы за технологическое присоединение будущих домов к пределам стоимости, обычно взимаемой за подключение аналогичных объектов, а также включить, как это указывают сетевые организации, в схему и программу перспективного развития электроэнергетики города на период 2020-2024 мероприятия по строительству сетей 35 кВ и выше (том 1, л.д. 73).

02.10.2019 в адрес и.о. директора ДИЗО также было направлено письмо за исх. №1607-19-ИЖ (вх. №14491/01-10-04-14/01/19 от 02.10.2019), в котором Общество указало на наличие ряда проблемных вопросов, препятствующих исполнению договоров по строительству стандартного жилья и необходимость пересмотра сроков выполнения обязательств по договору освоения, а также корректировки утвержденных графиков строительства. Так, по спорному Договору об освоении, а именно по объектам по ул. Щитовая просило содействия по включению данного района в действующую, или перспективную производственную и инвестиционную программы предприятия ГУПС «Водоканал» ввиду того, что ближайшая точка подключения к системе центральной канализации находится на расстоянии около двух километров от планируемого к строительству объекта. Помимо этого Общество просило обеспечить строительство дорог с учетом развития дорожно-транспортной инфраструктуры Севастопля (том 1, л.д. 74-75). Письмом за исх.№1647-19-ИЖ от 08.10.2019 в адрес и.о. заместителя Губернатора города Севастополя – Председателя Правительства Севастополя и и.о. директора Департамента городского хозяйства, Общество просило включить капитальное строительство сетей водоотведения в инвестиционную и производственную программы ГУПС «Водоканал» с целью развития города и снятия социальной напряженности на территории в районе ул.Щитовая (том 1, л.д 76).

В ответ на претензию ДИЗО за исх. №16143/01-10-04-14/02/19 о нарушении Обществом п.п. 5.2.6. договора об освоении территории, последнее письмом за исх. №2075-19-ИЖ от 20.12.2019 обратило внимание руководителя Департамента среди прочего на наличие следующих ограничений по использованию земельного участка по договору №4/ОТ от 26.10.2018, таких как наличие в его границах действующего участка газопровода среднего давления, исключающего возможность осуществления строительства, а как следствие, использование земельного участка по назначению. В связи с этим Общество в очередной раз просило оказать содействие в решении по существу вопросов по выносу объектов с земельного участка и решить вопрос о корректировке графика строительства (том 1, л.д. 79-80).

Письмом от 04.02.2020 за №94/03-02/20 в ответ на обращение Общества о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом по адресу: РФ, г.Севастополь, в районе ул.Щитовая», Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя сообщил о принятом решении об отказе в предоставлении государственной услуги по выдаче разрешения на строительство объекта на основании пп.2 п.2.9.2 Административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства», утвержденного приказом Департамента от 07.06.2019 №121 по причине несоответствия предоставленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а именно:

- согласно выданному ГПЗУ земельный участок в соответствии с Планом детальной планировки Камышовой Бухты «район парка Победы», утвержденным решением сессии Севастопольского городского Совета от 23.01.2007 №1272 по функциональному назначению частично расположен в зоне пансионатов-гостиниц, частично в зоне проездов, в то время как согласно указанному Плану детальной планировки данный земельный участок по функциональному назначению расположен в зоне индивидуальной застройки, которая в силу норм градостроительного законодательства не предусматривает строительство многоквартирных жилых домов, а строительство пансионатов-гостиниц является индивидуальным уточнением для данной локальной территории;

- исходя из расчета коэффициент застройки земельного участка составляет 20,9, что не соответствует пункту 2.7 Постановления Правительства Севастополя от 20.04.2017 №317-ПП «Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования города Севастополя», согласно которому коэффициент застройки земельного участка не должен превышать 20,5;

- не представлен документ о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 16.03.2017 №205-ПП «Об утверждении положения о предоставлении решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта на территории города Севастополя» (том 1, л.д. 81).

В соответствии с проектом соглашения от 12.05.2020 о расторжении договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья №4/ОТ от 26.10.2018, Общество на основании статей 611, 612, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предложило ДИЗО расторгнуть договор об освоении территории и договор аренды земельного участка, а также принять земельный участок по акту приема-передачи. В этом же проекте Департаменту предложено в срок не позднее 10 дней с момента подписания настоящего соглашения отказаться от своих прав на предоставленную застройщиком банковскую гарантию №Ю-0848-БГ от 23.10.2018 путем направления официального письма в адрес Гаранта – ПАО КБ «Уральский финансовый дом» (том 1, л.д. 83).

ДИЗО в свою очередь направило в адрес Общества письмо от 25.06.2020 №7672/01-10-04-13/02/20 с предложением о расторжении по соглашению сторон договора об освоении территории с целью строительства стандартного жилья и договора аренды земельного участка и соглашение о расторжении. В данном предложении Департамент указал на нарушение со стороны Общества условий обязательств, установленных в разделе 5 Договора об освоении (п.п. 5.2.6 Договора), а именно сроков исполнения задач, предусмотренных пунктами 4-6 утвержденного Графика строительства (том 2, л.д. 5).

Вышеуказанные соглашение и предложение сторон о расторжении договора были получены обеими сторонами, что подтверждалось представителями обеих сторон в ходе рассмотрения дела, в том числе в судебном заседании 18.02.2021, о чем имеется отметка суда в протоколе судебного заседания.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав явившегося участника процесса, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может установить или изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности осуществлять использование земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования в нарушение действующих ограничений, а также уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Соответствующая правовая позиция была изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18 мая 2021 г. по делу N 305-ЭС20-7170.

Как следует из материалов дела по результатам открытого аукциона, проведенного на основании Распоряжения ДИЗО от 22.08.2018 №12461-РДИ с застройщиком – истцом по делу был заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, а после чего без торгов – договор аренды этого земельного участка.

В Извещении о проведении такого аукциона среди прочего указаны:

- предмет аукциона – право на заключение договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья – многоквартирных домов, этажностью 9 этажей и выше;

- сведения о земельном участке – вид разрешенного использования «жилая застройка»;

- сведения о наличии ограничений (обременений), установленных в отношении земельного участка – ограничения и обременения отсутствуют.

В договоре об освоении также в пункте 1.4. указаны данные осваиваемой территории, например разрешенное использование – для строительства многоквартирного дома (домов).

Согласно же договору аренды земельного участка, который, как следует из преамбулы договора, заключен в т.ч. именно на основании договора об освоении, установлено разрешенное использование земельного участка – «жилая застройка» (пункт 1.1. Договора).

В то же время из содержания выданного Обществу градостроительного плана земельного участка, который в свою очередь в силу норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) (ч. 11 ст. 48 ГрК РФ, ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ, ч. 1 ст. 57.3 ГрК РФ) является информационным документом, на основе которого осуществляется подготовка проектной документации, также он необходим для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и наличие которого является обязательным условием для проведения строительства объекта капитального строительства, следует, что предоставленный для освоения и в аренду земельный участок помимо ограничений по строительству в области культурного наследия, установленных Приказом Министерства Культуры РФ от 12.08.2016 №1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита» (допустимая этажность и высотность не соответствует сведениям аукционной документации) и нахождения в границах зоны с особыми условиями использования территории (водоохранная зона) имеет существенное неустранимое ограничение в его использовании – вид разрешенного использования земельного участка, заявленный в извещении о проведении аукциона, договоре об освоении территории, и договоре аренды не соответствует его фактическому функциональному назначению, установленному действующей градостроительной документацией – Корректировкой фрагмента плана детальной планировки Камышовой бухты «район парка Победы», утвержденной решением сессии Севастопольского городского Совета от 23.01.2007 №1272.

При этом, как правильно указал суд первой инстнции, в данном случае не имеет значение существующие расхождения в ГПЗУ, письме Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя об отказе в выдаче разрешения на строительство от 04.02.2020 и в письме этого же департамента в ответ на запрос ДИЗО вх. от 13.01.2021 №218/01-10-04-12/03/21 (приобщено ходатайством ДИЗО от 25.01.2021 посредством электронной системы «Мой Арбитр») в части указания функционального назначения земельного участка, поскольку в любом случае будь то зона пансионатов-гостиниц, проездов либо индивидуальная жилая застройка (усадебная жилая застройка), это в любом случае не допускало бы законное строительство на участке многоквартирных домов (домов), этажностью 9 этажей и выше и прямо противоречило бы Земельному кодексу РФ.

Кроме того, в подтверждение нахождения земельного участка в зоне пансионатов-гостиниц, частично в зоне проездов, частично в зоне проектируемой зоне жилой застройки индивидуальной (согласно экспликации: усадебная жилая застройка) к письму Департамента архитектуры и градостроительства (приобщенного ходатайством ДИЗО от 25.01.2021 посредством электронной системы «Мой Арбитр») приложена Выкопировка из Корректировки фрагмента плана детальной планировки Камышовой бухты (район парка Победы), утвержденного решением сессии Севастопольского городского Совета от 23.01.2007 №1272.

Согласно утвержденной Постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 №248-ПП документации по планировке территории – Проект планировки территории градостроительной документации «Проект планировки и проект межевая территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования», которая была приобщена к материалам дела непосредственно представителем Департамента (том 2, л.д. 84) и письма Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя в ответ на запрос ДИЗО вх. от 13.01.2021 №218/01-10-04-12/03/21, данный земельный участок до проведения аукциона и заключения договора об освоении территории уже был частично расположен в границах красных линий улично-дорожной сети и территории общего пользования.

Как правильно отметил суд первой инстанции, указанные обстоятельства свидетельствует о существовании недостатков, препятствующих пользованию застройщиком - арендатором арендованным земельным участком (переданным для освоения) в определенных аукционной документацией и договорами целях: строительство стандартного жилья – многоквартирных домов, этажностью 9 и выше этажей.

Также в ходе рассмотрения дела истцом в качестве доказательств был представлен составленный нотариусом города Ижевска Удмуртской Республики ФИО6 и им же заверенный протокол осмотра письменных доказательств, который подтверждает невозможность в свободном открытом доступе на публичном ресурсе ознакомиться с Генеральным планом города Севастополя и Корректировкой плана детальной планировки Камышовой бухты, что лишь подтверждает невозможность Общества получить соответствующую информацию, в т.ч. о разрешенном использовании земельного участка.

Иные препятствия в пользовании спорным земельным участком, установленные выше, также не были и не могли быть обнаружены арендатором в ходе обычного осмотра такого участка, поскольку не относятся к физическим характеристикам земельного участка.

С учётом изложенного суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению (под строительство многоквартирных многоэтажных домов), указанному в аукционной документации, в связи с не только ограничениями, которые не были оговорены в договорах освоения и аренды и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, но могли быть устранены, но и с неустранимыми ограничениями, например по виду разрешенного использования.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что Департаментом были выполнены условия оспариваемых договоров и земельный участок передан в установленном законом порядке по акту приёма-передачи.

Так в пункте 27 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, указано, что создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

Пункт 9.4 Договора об освоении предусматривал, что прекращение договора является основанием для прекращения договора аренды участка.

Аналогично этому, пункт 6.6. Договора аренды предусматривал, что действие настоящего договора прекращается при прекращении договора освоения земельного участка указанного в п.1.1. настоящего Договора.

При указанных выше обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о невозможности использования им арендованного участка по назначению в соответствии с заключенными им договорами и аукционной документацией, а именно для строительства многоэтажных многоквартирных домов, поскольку имеются ряд существенных ограничений для строительства испрашиваемого объекта капитального строительства.

С учётом изложенного первоначальные исковые требования о расторжении договоров об освоении и аренды земельного участка, а также производные от данного требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Суд первой инстанции правомерно не нашёл оснований для удовлетворения требований истца о расторжении такого договора на конкретных условиях, поскольку истец нормативно не обосновал возможность расторжения договора под условием, и ГК РФ таких условий также не содержит, а поэтому в данной части требований отказано.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречные исковые требования ДИЗО о расторжении договора по основаниям нарушения Обществом взятых обязательств по договорам.

Как следует из материалов дела, у Общества отсутствовала реальная законная возможность использовать земельный участок по назначению, указанному в аукционной документации, договоре об освоении, и связанном с ними договоре аренды земли.

Представленный ДИЗО Акт обследования земельного участка вышеизложенные обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, не опровергает.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что основанием для расторжения договоров должно быть неисполнение Обществом обязанности по уплате арендной платы за землю.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

Арендатор не смог приступить к использованию земельного участка (осуществления строительства на нем) в связи с тем, что его действительный ВРИ земельного участка не позволял Обществу осуществлять строительство тех объектов, которые были указаны в аукционной документации, а также в связи с иными ограничениями, не указанными в этой документации.

Как правильно отметил суд первой инстанции, поскольку арендодатель надлежащим образом не представил встречного исполнения в буквальном понимании норм закона, то арендатор должен быть освобожден от уплаты арендной платы, поскольку спорые договоры – носящие целевой характер – строительство многоэтажных многоквартирных домов не могли и не были реализованы последним, причем по причинам, независящим от него.

Учитывая вышеизложенное, судом первой инстанции правомерно удовлетворены первоначальные исковые требования, а во встречных исковых требованиях - отказано.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от05.03.2021 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.03.2021 по делу № А84-2745/2020 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Колупаева Ю.В.

Судьи

Остапова Е.А.

Тарасенко А.А.