Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2017 по делу №А84-3502/2017 (судья Морозова Н.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Эко-Сервис»

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Департамента приоритетных проектов развития города Севастополя

о понуждении заключить договор аренды,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Эко-Сервис» - директор ФИО1, ФИО2 по доверенности от 11.07.2017, ФИО3 по доверенности от 20.03.2018;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО4 по доверенности от 16.01.2018,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Эко-Сервис» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, Департамент) о понуждении Департамент заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:043001:482 площадью 472 кв.м.,находящегося в собственности города Севастополя и расположенного по адресу: г.Севастополь, Нахимовский район, полигон ТБО в Первомайской балке. Исковые требования мотивированы тем, что истец, являясь участником свободной экономической зоны, имеет право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на срок, необходимый для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне. Истец так же указывает на незаконность объявления ответчиком аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2017 исковые требования удовлетворены. Департамент обязан заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка, изложенный в резолютивной части решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции руководствовался тем, что общество, являясь участником свободной экономической зоны, имеет право на заключение договора аренды земельного участкабез проведения торгов на срок, необходимый для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне. Указывая условия, на которых сторонам следует заключить договор аренды, суд первой инстанции, в том числе, руководствовался отчетом от 14.02.2017 №03/02/17 об определении рыночной стоимости ежегодного размера арендной платы спорного земельного участка, выполненного по заказу Департамента, в соответствии с которым ежегодный размер годовой арендной платы составляет 237 114 руб.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Полагает, что при определении размера арендной платы по утверждаемому договору судом первой инстанции нарушены нормы законодательства об оценке имущества, поскольку размер ежегодной арендной платы определен на основании отчета об определении рыночной стоимости за пользование предметом аренды по истечению срока действия указанного отчета. Указывает так же на недопустимость передачи обществу в аренду соответствующего земельного участка ввиду отсутствия порядка заключения договоров аренды земли с участниками свободной экономической зоны и уполномоченного для этого органа исполнительной власти.

Правительство Севастополя, Департамент приоритетных проектов развития города Севастополя о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и общества с ограниченной ответственностью «Эко-Сервис» в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей Департамента и общества, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 12.12.2016 между Правительством Севастополя и обществом (участник) подписан договор №227 об условиях деятельности в свободной экономической зоне на территории города федерального значения Севастополя (далее – договор от 12.12.2016).

Предметом указанного договора, в соответствии с пунктом 1.1 является осуществление участником предпринимательской и иной деятельности в свободной экономической зоне в соответствии с условиями настоящего договора с применением особого режима осуществления предпринимательской и иной деятельности в свободной экономической зоне, а также таможенной процедуры свободной таможенной зоны (л.д.20-28 т.1).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что участник осуществляет следующие виды деятельности на территории свободной экономической зоны: код ОКВЭД 38.32.5 – обработка вторичного неметаллического сырья; код ОКВЭД 19.20 – производство нефтепродуктов; код ОКВЭД 38.32.2 – обработка отходов и лома драгоценных металлов; код ОКВЭД 46.12 – деятельность агентов по оптовой торговле топливом, рудами, металлами и химическими веществами; код ОКВЭД 46.71 – торговля оптовая твердым, жидким и газообразным топливом и подобными продуктами; код ОКВЭД 46.90 – торговля оптовая неспециализированная; код ОКВЭД 47.9 – торговля розничная вне магазинов, палаток, рынков; код ОКВЭД 52.10.21 – хранение и складирование нефти и продуктов ее переработки.

В соответствии с пунктом 1.3 договора предусмотрено, что результатом деятельности участника в соответствии с инвестиционной декларацией, прилагаемой к заявлению о заключении договора, будет являться создание предприятия по утилизации бытовых и производственных отходов путем сбора, сортировки, обработки, производства переработанного сырья с получением в результате переработки максимального выхода продукции – масла пиролизного, твердого углерода, а также последующий сбыт и использование полученных продуктов.

Согласно пункту 1.5 договора определен предполагаемый срок реализации инвестиционного проекта - 24 года.

Пунктом 3.1 договора определено, что он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Стороны условились, что договор от 12.12.2016 заключается на срок существования свободной экономической зоны, а именно до 31.12.2039.

Общество 17.08.2017 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя, с кадастровым номером 91:04:043001:482, площадью 742 кв.м, расположенного по адресу: г.Севастополь, Нахимовский район, полигон ТБО в Первомайской Балке, на срок 10 лет (л.д. 56-57 т.1).

В ответ на указанное заявление Департамент направил в адрес общества письмо от 21.08.2017 №27558/05-05-21/17, в котором сообщил о невозможности заключения такого договора со ссылкой на положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьи 17 Федерального закона от 29.11.2014 №377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя». Департамент указал, что положениями указанных законов не урегулирован вопрос и не определен порядок заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов с участником свободной экономической зоны.

Полагая, что Департамент противоправно уклоняется от заключения договора аренды земельного участка с обществом, как участником свободной экономической зоны, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 29.11.2014 №377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон №377-ФЗ) данный закон устанавливает особый правовой режим на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и регулирует отношения, возникающие в связи с созданием, функционированием и прекращением функционирования свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

Как указано в части 1 статьи 13 Закона №377-ФЗ лицо, намеревающееся получить статус участника свободной экономической зоны, должно быть зарегистрировано на территории Республики Крым или территории города федерального значения Севастополя, состоять на налоговом учете в налоговом органе, а также иметь инвестиционную декларацию, соответствующую требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

Частью 2 статьи 13 Закона №377-ФЗ предусмотрен перечень документов, наряду с заявлением в письменной форме о заключении договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, подлежащих представлению лицом, намеревающимся получить статус участника свободной экономической зоны, в высший исполнительный орган государственной власти Республики Крым или высший исполнительный орган государственной власти города федерального значения Севастополя заявление в письменной форме о заключении договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне.

Согласно части 9 статьи 13 Закона №377-ФЗ в случае, если инвестиционной декларацией предусматривается осуществление участником свободной экономической зоны объема капитальных вложений в сумме более ста миллионов рублей, высший исполнительный орган государственной власти Республики Крым или высший исполнительный орган государственной власти города федерального значения Севастополя в срок, не превышающий семи дней с даты приема документов, направляет представленные заявителем документы, а также проект договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне соответствующему экспертному совету по вопросам свободной экономической зоны на рассмотрение.

В соответствии с частью 10 статьи 13 Закона №377-ФЗ определено, что в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения документов, указанных в части 9 настоящей статьи, соответствующий экспертный совет по вопросам свободной экономической зоны рассматривает полученные документы и проект договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне и принимает одно из следующих решений: о заключении с заявителем договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне (пункт 1); об отказе в заключении договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне с указанием причин отказа (пункт 2).

Договор об условиях деятельности в свободной экономической зоне вступает в силу со дня его подписания (часть 16статьи 13 Закона №377-ФЗ).

В день заключения договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне соответствующий высший исполнительный орган государственной власти направляет в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти копию заключенного договора (часть 17).

Согласно части 18 статьи 13 Закона №377-ФЗ, в течение трех дней со дня получения копии заключенного договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти вносит в единый реестр участников свободной экономической зоны запись о включении заявителя в указанный реестр и направляет: участнику свободной экономической зоны свидетельство о включении в единый реестр участников свободной экономической зоны (пункт 1); в адрес федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области таможенного дела, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, выписку из единого реестра участников свободной экономической зоны о включении участника свободной экономической зоны в указанный реестр (пункт 2, в редакции, действовавшей до 01.01.2017).

Лицо приобретает статус участника свободной экономической зоны, согласно части 19 статьи 13 Закона №377-ФЗ, со дня внесения в единый реестр участников свободной экономической зоны записи о включении в единый реестр участников свободной экономической зоны.

Факт внесения записи в реестр участников свободной экономической зоны удостоверяется выдачей соответствующего свидетельства, что, в свою очередь, подтверждает приобретение хозяйствующим субъектом статуса участника свободной экономической зоны.

Как верно установлено судом первой инстанции, между Правительством Севастополя и обществом подписан 12.12.2016 договор об условиях деятельности в свободной экономической зоне на территории города федерального значения Севастополя №227.

Министерством экономического развития Российской Федерации обществу выдано свидетельство от 15.12.2016 о включении в единый реестр участников свободной экономической зоны, которым подтвержден факт регистрации ООО «Эко-сервис» в соответствии с Законом №377-ФЗ в качестве участника свободной экономической зоны за регистрационным номером 92Б201600226.

В Едином реестре участников свободной экономической зоны на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя (л.д.78-95 т.1) ООО «Эко-сервис» числится под номером 227 как участник свободной экономической зоны.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что общество приобрело статус участника свободной экономической зоны на территории города Севастополя, в связи с чем имеет право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, необходимого для ведения экономической деятельности.

Ссылка апеллянта на отсутствие утвержденного порядка предоставления земельного участка без торгов участнику свободной экономической зоны не принимается апелляционным судом.

В силу положений пункта 11 статьи 17 ФЗ от 29.11.2014 №377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя» земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для реализации участником свободной экономической зоны договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, предоставляются участнику свободной экономической зоны в аренду без торгов.

Данная норма права является нормой прямого действия.

Действие указанной нормы права уполномоченными органами власти не приостанавливалось.

В то же время коллегия апелляционного суда не согласна с выводами суда первой инстанции о возможности применения отчета от 14.02.2017 №03/02/17 для определения стоимости ежегодного размера арендной платы спорного земельного участка, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 статьи 22, статьей 65 ЗК РФ, разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Апелляционный суд учитывает, что в силу положений части 1 статьи 424 ГК РФ и правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 №12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя, утвержденному постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок), определено условие его применения для расчета арендной платы за землю при заключении договоров аренды земельных участков, предоставленных в установленном законом порядке без проведения торгов.

Пунктом 1.5 Порядка оговорено, что при заключении договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных проектов участникам свободной экономической зоны расчет размера арендной платы осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Федерального закона от 22.07.2005 №116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (далее – Закон №116-ФЗ).

Статьей 34 указанного Закона №116-ФЗ предусмотрено, что максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резиденту особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Однако соответствующее постановление Правительства РФ применительно к земельным участкам на территории города федерального значения Севастополя отсутствует.

В такой ситуации, учитывая также и то, что определению в силу статьи 34 Закона №116-ФЗ подлежит максимальный (не минимальный) размер арендной платы, применению подлежат общие правила пункта 1.4.1 Порядка, согласно которому его требования (требования Порядка), применяются при заключении договоров аренды земельных участков, предоставленных в установленном законом порядке без проведения торгов.

В пункте 2.1 Порядка указано, что годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка по формуле: нормативная цена земельного участка (руб./кв.м.) Х площадь земельного участка (кв.м.) Х ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы (руб.)

Согласно пункту 2.3 Порядка определено, что при заключении договора аренды земельного участка учитываются ставки арендной платы за пользование земельными участками на территории города Севастополя согласно приложению к Порядку.

Указано так же, что для договоров аренды земельных участков, используемых в рамках реализации специального инвестиционного контракта, годовой размер арендной платы рассчитывается с применением соответствующего понижающего коэффициента.

Приложением к указанному Порядку является таблица, содержащая перечень ставок арендной платы за пользование земельными участками на территории города Севастополя (далее – приложение к Порядку).

Пунктом 12 приложения к Порядку определен размер ставки арендной платы, применяемой при заключении договора аренды земли равный 0,5% для участков с видом разрешенного использования «Общее пользование территории», в том числе включающего в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 12.1 и 12.2 (ритуальная деятельность, специальная деятельность).

Судом апелляционной инстанции установлено так же, что постановлением Правительства Севастополя от 28.11.2014 №515 «Об утверждении нормативной цены земли» (далее – Постановление №515) на период с 01.01.2015 до 01 января года, следующего за годом утверждения на территории города федерального значения Севастополя результатов массовой кадастровой оценки земельных участков, утверждены, в том числе: нормативная цена за квадратный метр земельных участков по оценочным зонам и группам видов разрешенного использования (Приложение №2), схема оценочного зонирования с описанием оценочных зон (Приложение №3), а так же добавочные коэффициенты, характеризующие стоимость участков определенного местоположения (Приложение №5).

Приложением №5 к Постановлению №515 определено, что к землям энергетики, газо-, тепло-, водоснабжения, ассенизации и уборки улиц, специального водопользования, и специальной деятельности подлежит применению коэффициент видов разрешенного использования равный 0,65.

Коллегией апелляционного суда установлено, что земельный участок, на аренду которого претендует общество, относится к зоне №190 Схемы оценочного зонирования земель (Приложение №3 к Постановлению №515).

Изложенное подтверждается справкой Севреестра от 05.03.2018, представленной на запрос апелляционного суда.

С учетом данной информации и на основании Приложения №2 к Постановлению №515 апелляционный суд определил, что нормативная цена за 1 квадратный метр земельного участка составляет 693,33 руб.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, расчет суммы годовой арендной платы, подлежит исчислению следующим образом: 693,33 руб. Х 742 кв.м. Х 0,5 % = 2 572,25 руб.

Размер арендной платы за месяц определяется следующим образом: 2 572,25 руб. / 12 мес. = 214,35 руб.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части определения стоимости ежегодного размера арендной платы земельного участка, передаваемого обществу в аренду без проведения торгов, подлежит изменению.

В частности, в пункте 2.2 договора аренды земельного участка необходимо указать: Размер ежегодной арендной платы составляет 2 572,25 (две тысячи пятьсот семьдесят два) рубля 25 копеек. Размер арендной платы за месяц устанавливается в размере 214 (двести четырнадцать) рублей 35 копеек.

При решении вопроса об указании суммы НДС в составе размера арендной платы апелляционный суд учитывает положения статьей 24, 30, 173 Налогового кодекса РФ, правовую позицию, высказанную в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 №10067/10, в пункте 14 письма ФНС от 23.12.2016 №СА-4-7/24825, в постановлениях АС СКО от 28.03.2017 по делу №А15-2475/2016, АС СЗО от 13.10.2016 по делу №А56-79415/2015 об отсутствии для этого правовых оснований.

В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2017 по делу №А84-3502/2017 изменить.

Изложить пункт 2.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы составляет 2 572,25 (две тысячи пятьсот семьдесят два) рубля 25 копеек.

Размер арендной платы за месяц устанавливается в размере 214 (двести четырнадцать) рублей 35 копеек».

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Тарасенко

Судьи И.В. Евдокимов

Ю.В. Колупаева