Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.04.2018 по делу №А84-3923/2017 (судья Погребняк А.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Кока»

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя,

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 8 881 706,99 руб.,

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кока» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 29.12.2009 в размере 8 881 706,99 руб., в том числе арендная плата в размере 6 484 211,84 руб. за период с ноября 2014 года по май 2017 года, договорная неустойка в размере 1 646 148,94 руб. по состоянию на 31.05.2017, проценты по статье 395 ГК РФ в размере 751 346,21 руб. по состоянию на 31.05.2017, расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок. Исковые требования мотивированы тем, что нормативная денежная оценка арендованного обществом земельного участка составляет 6 732 582,36 грн.; принимая во внимание условия договора аренды от 29.12.2009, размер арендной плата в год составляет 2 872 321,61 руб. (принимая во внимание ставку арендной платы 12% и необходимость индексации задолженности в гривнах по курсу 3,55525 – по состоянию на 01.01.2015).

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 11.04.2018 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 551 067,88 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 48 383,14 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд первой инстанции указал, что департамент определил размер задолженности по арендной плате неверно, без учета нормативной стоимости земельного участка в допустимый согласно условиям договора период строительства. Поскольку уклонение арендатора от внесения арендных платежей в предусмотренном законом размере является незначительным нарушением, постольку не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Не согласившись с указанным судебным актом, департамент направил апелляционную жалобу, в которой считает, что определение нормативной стоимости земельного участка в период строительства возможно только уполномоченными органами власти Украины, в связи с чем суд неверно определил действительный размер задолженности.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, общество с ограниченной ответственностью «Кока», Правительство Севастополя о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене, по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 21.12.2009 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договора аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания боксов для стоянки и технического обслуживания автомобилей, постов диагностики автомобилей, автомойки, АЗС с кафе, автостоянкой с магазином с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, который находится по адресу: <...>.

Пунктом 2.1 договора определено, что в аренду передается земельный участок общей площадью 0,5586 га.

Исходя из пункта 2.3 договора, нормативная денежная оценка земельного участка составляет:

- 3 189 851 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 914/1, выданной Главным управлением Госкомзема в г.Севастополе 19.10.2009;

- на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию, - 637 970 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 913/1, выданной Главным управлением Госкомзема в г.Севастополе 19.10.2009.

В соответствии с пунктом 3.1 договора он заключен сроком на 25 лет.

Согласно пункту 4.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утверждённой решением городского Совета от 14.10.2003 № 1348, в размере 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка.

В силу пункта 4.2 договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 3 189 851 Х 0,12 = 382 782,12 грн.; на период строительства: 637 970 Х 0,12 = 76 556,40 грн.

При этом нормативная денежная оценка земельного участка для строительства принимается во внимание не дольше срока строительства, определённого проектной документацией, утверждённой в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

Согласно пункта 4.7 договора, в случае нарушения сроков освоения (застройки) земельного участка, определённых проектной документацией, утверждённой в установленном порядке, размер годовой арендной платы подлежит корректировке путём увеличения арендной платы на поправочный коэффициент 2,5 определённый в соответствии с Методикой, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, но не более 12 % от нормативной денежной оценки.

Письмом от 12.08.2017, полученным арендатором 22.08.2017, истец известил ответчика о наличии у него задолженности по арендной плате и штрафным санкциям в размере 8 881 706,99 руб., предложено также расторгнуть договор аренды земельного участка.

Оставление обществом требований департамента без какого-либо реагирования послужило основанием для обращения департаментом в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, а также с требованиями о расторжении договора и возврате земельного участка.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

В силу части 1 статьи 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон N 6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии с правилами статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ Республикой Крым могут быть урегулированы особенности имущественных и земельных отношений посредством принятия соответствующих нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон № 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона №46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: в частности, все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона №46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору перешли к департаменту, который является надлежащим истцом по делу.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли») арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Исходя части 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Судом первой инстанции установлено, что Севастопольским городского Совета принято решение от 20.12.2011 № 2163 «Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие». Нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя определено ввести в действие с 01.01.2012 (пункт 2).

Исходя из пункта 4 решения, Главному управлению Госкомзема Украины в г.Севастополе вменено в обязанность обеспечить предоставление выписок из технической документации по нормативной денежной оценке, в частности юридическим и физическим лицам (плательщикам платы за землю) в срок до 20 января 2012 года для исчисления суммы платы за землю; в остальное время - по их запросам в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, 27.09.2012, а также 12.04.2013 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г.Севастополе выдавало обществу извлечения № 6280-3.1/5 и № 708-3.1/5 из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного ООО «Кока», в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка под застройку составляет 6 732 582,36 грн.

Суд первой инстанции верно указал, что нормативная денежная оценка земельных участков не зависит от волеизъявления сторон договора аренды земли, а представляет собой государственный инструмент регулирования платы за пользование землей, ее изменение является предпосылкой для возникновения у ответчика обязательства по самостоятельному перерасчету и уплате сумм арендной платы.

В силу правовой позиции, высказанной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015, согласно положениям статьи 632 ГКУ, статьям 2, 19 Закона Украины «О плате за землю», статьи 14 Налогового кодекса Украины нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы. При этом в силу указанных норм права, а так же согласно правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству как России, так и Украины.

В соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины плательщиком налога является собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи.

Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.

В статье 271 Налогового кодекса Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным этим разделом.

В данном случае решение Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 № 2163 «Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие» является действующим, а потому обязательным к исполнению обоими участниками договора аренды земельного участка.

В пункте 286.2 статьи 286 Налогового кодекса Украины определено, что плательщики платы за землю (кроме физических лиц) самостоятельно исчисляют сумму налога ежегодно по состоянию на 1 января и до 1 февраля текущего года, подают соответствующему органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка налоговую декларацию на текущий год по форме, установленной в порядке, предусмотренном статьей 46 Налогового кодекса, с разбивкой годовой суммы равными частями по месяцам.

При представлении первой декларации (фактического начала деятельности в качестве плательщика платы за землю) вместе с ней подается справка (выписка) о размере, нормативной денежной оценки земельного участка», а в дальнейшем такая справка подается в случае утверждения новой нормативной денежной оценки земли.

Следовательно, в случае изменения нормативной денежной оценки земли, которая является базой налогообложения для платы за землю, меняется годовая сумма налогового обязательства по земельному налогу и арендной плате за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Поэтому если в населенном пункте решением совета внедрена новая нормативная денежная оценка земли и в установленном порядке обнародована, плательщики самостоятельно должны обратиться в соответствующий орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов для получения справки (выписки) о размере нормативной денежной оценки земельного участка, перечислить сумму налогового обязательства по земельному налогу и арендной плате за земельные участки государственной и коммунальной собственности и подать указанную справку с налоговой отчетностью в налоговый орган государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что принятие нового законодательства, которым внесены изменения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, является основанием для доведения нормативной денежной оценки земель до необходимого минимума и взимания платы согласно действующему законодательству независимо от внесения изменений в договор аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не принял доводы ответчика в части, касающейся необходимости внесения изменений в действующий договор аренды в связи с изменений нормативной денежной оценки земли и правомерно пришел к выводу о том, что департамент в исковом заявлении правильно ссылается на необходимость расчёта задолженности по арендной плате исходя из нормативной денежной оценки, определённой в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 № 2163.

При этом апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно признал размер задолженности по арендной плате, указанный в исковом заявлении департамента, ошибочным, определённым без учёта предусмотренных пунктами 2.3, 4.2 условий договора.

Так, в силу пункта 4.2 договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 3 189 851 Х 0,12 = 382 782,12 грн.; на период строительства: 637 970 Х 0,12 = 76 556,40 грн. При этом нормативная денежная оценка земельного участка для строительства принимается во внимание не дольше срока строительства, определённого проектной документацией, утверждённой в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

Как верно указал суд первой инстанции, ответчиком разработан проект строительства «Боксы для стоянки и технического обслуживания автомобилей, постов диагностики автомобилей и автомойки, АЗС с кафе, автостоянкой и магазином». Данный проект строительства 16.09.2009 согласован Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации.

В соответствии с указанным проектом предусмотрено 3 очереди строительства:

- I очередь строительства – 2 года (2012-2013 годы), включает строительство автомойки, противопожарной ёмкости с водой, очистных сооружений, водозаборного колодца;

- II очередь строительства – 2 года (2014-2015 годы), включает строительство АЗС на 2 колонки, операторской АЗС, противопожарного поста, а также сооружение площадки для мусора и автостоянки;

- III очередь строительства – 2 года (2016-2017 годы), включает строительство очистных сооружений сточных вод, боксов для стоянки машин.

Согласно заключению Проектно-производственного кооператива «Архитектурное ателье» по разделу строительства «Боксы для стоянки и технического обслуживания автомобилей, постов диагностики автомобилей и автомойки, АЗС с кафе, автостоянкой и магазином» МЧП «Кока» общий срок строительства составляет: 1 очередь – 24 месяца, 2 очередь – 24 месяца, 3 очередь – 24 месяца, всего – 72 месяца, что соответствует согласованному 16.09.2009 Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации проекту строительства.

Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации выдано положительное Заключение № С-346/11 от 06.09.2011 по рабочему проекту «Боксы для стоянки и технического обслуживания автомобилей, постов диагностики автомобилей и автомойки, АЗС с кафе, автостоянкой и магазином» (I очередь строительства). 13.07.2012 Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации ответчику выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, а 15.10.2012 ответчиком в Инспекции ГАСК зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ.

Как верно указал суд первой инстанции, указанный в иске период задолженности по оплате арендной платы (ноябрь 2014 года – май 2017 года) приходится на определённый проектной документацией, утверждённой в установленном порядке, период строительства всех трёх очередей (2012-2017). Таким образом, до окончания 2017 года арендная плата подлежит расчёту исходя из нормативной денежной оценки земельного участка на период строительства.

Действительно, в материалах дела имеются выписки Главного управления Госземагенства в г.Севастополе из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, согласно которых нормативная денежная оценка земельного участка под застройку составляет 6 732 582,36 грн.

В то же время, аналогичные выписки из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка на период строительства ни истцом, ни ответчиком не представлены.

Согласно письменным пояснениям департамента от 29.03.2018, при передаче арендных дел Севастопольским городским Советом выписка (информация) Госкомзема в г.Севастополе о нормативной денежной оценке земельного участка, предоставленного в аренду ООО «Кока», рассчитанная на основании решения Севастопольского городского Совета № 2163 от 20.12.2011 на период строительства отсутствует.

Судом первой инстанции правомерно установлена возможность самостоятельного определения размера арендной платы ответчика за пользование земельным участком на период строительства.

Пунктами 1, 2 постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 № 88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года.

Задолженность по арендной плате за периоды, предшествующие 31.12.2014, суммы штрафных санкций и других платежей по договорам аренды, не оплаченные по состоянию на 31.12.2014 года, пересчитываются в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.

Арендная плата за находящийся в пользовании ООО «Кока» земельный участок рассчитывается согласно условиям договора аренды от 21.12.2009 с применением нормативной денежной оценки земельного участка, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012.

Согласно пункту 4.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утверждённой решением городского Совета от 14.10.2003 № 1348 в размере 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка.

21.05.2013 Севаастопольским городским Советом принято решение № 5534 «Об утверждении Методики установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя» в соответствии с пунктами 1, 6 которого Методика вводится в действие с 01.01.2014. Одновременно, с 01.01.2014 признаётся утратившей силу ранее действовавшая Методика определения размеров арендной платы, утверждённая решением городского Совета от 14.10.2003 № 1348.

Согласно пункту 1.2 Методики установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя», утверждённой решением Севастопольского городского Совета № 5534, расчёт нормативной денежной оценки земельного участка с одним целевым назначением или его частей (подучастков с различным целевым назначением или различным функциональным использованием) выполняется в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины № 213 от 23.03.95 «О Методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов» (с изменениями и дополнениями).

Пунктом 2 Постановления Кабинета Министров Украины № 213 от 23.03.1995 «О Методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов» (в редакции постановления от 12.06.2012) предусмотрено утверждение Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов.

Совместным Приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук Украины от 27.01.2006 № 18/15/21/11 утверждён Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов (далее – Порядок).

В соответствии с пунктом 3.3 Порядка, нормативная денежная оценка одного квадратного метра земельного участка населённых пунктов определяется по установленной формуле.

Согласно содержащихся в материалах дела выписок Главного управление Госземагенства в г.Севастополе от 27.09.2012 и от 12.04.2013 нормативная денежная оценка одного квадратного метра земельного участка, арендованного ООО «Кока», определена по формуле: средняя стоимость кв.м земельного участка (214,88 грн.) Х коэффициент Км2 (зональный коэффициент, который характеризует градостроительную ценность территории в пределах населённого пункта (экономико-планировочные зоны) – 2,84) Х коэффициент Км3 (локальный коэффициент, который учитывает местонахождение земельного участка в границах экономико-планировочной зоны) – 0,79 Х коэффициент коммерческого использования 2,5 = 1205,26 грн. за 1 кв.м.

1205,26 грн. за 1 кв.м. Х на площадь арендуемого ответчиком земельного участка (5586 кв.м.) = 6 732 582,36 гривен (нормативная денежная оценка земельного участка).

Суд первой инстанции указал, что по аналогичной формуле определяется нормативная денежная оценка предоставленного обществу земельного участка на период строительства: средняя стоимость кв.м земельного участка (214,88 грн.) Х коэффициент Км2 (зональный коэффициент, который характеризует градостроительную ценность территории в пределах населённого пункта (экономико-планировочные зоны) – 2,84) Х коэффициент Км3 (локальный коэффициент, который учитывает местонахождение земельного участка в границах экономико-планировочной зоны) – 0,79 Х коэффициент коммерческого использования 0,5 (согласно Таблицы 1.1 Порядка) = 241,05 грн. за 1 кв.м.

241,05 грн. за 1 кв.м. Х на площадь арендуемого ответчиком земельного участка (5586 кв.м.) = 1 346 505,30 гривен (нормативная денежная оценка земельного участка на период строительства).

Таким образом, согласно пункту 4.2 договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком на период строительства составляет: 1 346 505,30 грн. Х 0,12 (предусмотренная договором аренды ставка) = 161 580,64 грн.

Соответственно, величина месячной арендной платы за пользование земельным участком на период строительства составляет: 161 580,64 грн. / 12 мес. = 13 465,05 грн.

Истец-апеллянт не опроверг правильности указанного расчета ни с методологически, ни арифметически.

С учётом требований постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года», месячная арендная плата на период строительства за земельный участок, находящийся в пользовании ООО «Кока», составляет: 13 465,05 грн. Х курс рубля РФ к гривне Украины на 01.01.2015 (3,55525) = 47 871,62 руб.

Суд первой инстанции указал, что согласно расчёту истца, по состоянию на декабрь 2014 года у ответчика имелась переплата по арендной плате в размере 167 970,91 руб. За период с января 2015 года по май 2017 года (включительно) ответчиком осуществлялись арендные платежи, в том числе, в декабре 2014 года – 54 000 руб.; в 2015 году – 283 981,43 руб., в 2016 году – 301 000 руб., в 2017 году - 125 000 руб.

С учётом изложенного, учитывая непредставление истцом никаких контррасчетов, апелляционный суд соглашается с расчетом суда первой и нстанции о том, что учитывая наличие у ответчика переплаты на начало спорного периода, а также с учётом фактически произведённых оплат, задолженность за спорный период, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 551 067,88 руб.

Таким образом, исковые требования в части взыскания основного долга правомерно удовлетворены судом в указанном размере.

Относительно начисления истцом пеней по пункту 4.9 договора суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для этого, так как согласно указанному пункту договора за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Сославшись на пункт 16.4.1 Закона Украины от 21.12.2000 №2181-III «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами», утративший силу 01.01.2011 в связи с принятием Налогового кодекса Украины, положения статьи 332 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно указал, что кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Такой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного Суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Как указал суд первой инстанции, постановление Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» (с учетом внесенных изменений согласно Постановлению Правительства Севастополя от 01.04.2016 N 258-ПП) устанавливает порядок исчисления именно арендной платы, а не штрафных санкций. Пересчет в рубли возможен лишь суммы штрафных санкций, возникшей и не оплаченной по состоянию на 31.12.2014. При этом, порядок начисления штрафных санкций после 01.01.2015 законодатель не определил, а начисление законной неустойки за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений российским законодательством не предусмотрено. Совершая перерасчет пени после 01.01.2015 на сумму долга, переведенную в гривны, а в последующем рассчитывая эту сумму обратно в рубли, истец не указал возможность такого пересчета со ссылкой на нормативно-правовой акт.

Апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истцом насчитаны штрафные санкции, на основании Закона Украины, который с 01.01.2011 утратил силу, при этом, применена учетная ставка НБУ. Поскольку действующим законодательством определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких - либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.

Судом первой инстанции, исходя из установленного размера задолженности, осуществлён расчёт процентов по статье 395 ГК РФ за каждый месяц просрочки. Общий размер процентов составил 48 383,14 руб. по состоянию на дату окончания периода взыскания согласно иску (на 31.05.2017).

Апелляционный суд проверил указанный расчет и признал его правильным; апеллянт не представил возражений против арифметической правильности указанного расчета.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил денежные требования департамента в части взыскания арендной платы в размере 551 067,88 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 48 383,14 руб.

Однако апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 450, пункта 3 статьи 619 ГК РФ РФ, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 4.4 договора аренды арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного месяца.

Пунктом 12.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель может досрочно расторгнуть договор в случае систематической неуплаты арендной платы в течение 6 месяцев.

Судом первой инстанции установлено, что задолженность по арендной плате составила более 551 067,88 руб., при этом сумма арендной платы в месяц составила 47 871,62 руб.

Несмотря на неоднократные предложения апелляционного суда рассмотреть вопрос о мирном урегулировании спора, о погашении арендных платежей в соответствующем размере, арендатор-ответчик этого не сделал.

При таких обстоятельствах следует признать, что арендатор допустил систематическое уклонение от внесения арендной платы в надлежащем размере, что является существенным нарушением условий договора.

Апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 21.12.2009.

При этом исковые требования о возвращении в полном объеме предмета аренды – земельного участка с кадастровым номером 91:02:001004:2499 в соответствующей конфигурации – не могут быть удовлетворены.

Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В то же время, как следует из смысла правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, если на спорном земельном участке находится объект недвижимости, возведенный в установленном порядке, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению спорного земельного участка независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Апелляционным судом установлено, что на земельном участке находятся принадлежащие ответчику капитальные сооружения – здание операторской, здание автомойки, а также сооружение (резервуар).

Изложенное подтверждается представленной обществом в суд апелляционной инстанции подготовленной кадастровым инженером ФИО1 схемой от 11.07.2018 позиционирования построек относительно границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001004:2499 (л.д.3 т.3).

Достоверность указанного доказательства департаментом в рамках настоящего спора не оспаривается.

Право собственности на отдельные из указанных объектов, в частности, здание операторской (литер А) зарегистрировано до 21.03.2014, что подтверждается Приказом Фонда коммунального имущества Севастопольского горсовета от 16.03.2011 №01-03/270 «Об оформлении права собственности на объект недвижимого имущества», свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество от 24.03.2011 (л.д.5-9 т.3).

Правомерность указанных титулов собственности общества департаментом в рамках рассмотрения настоящего спора также не оспаривается и подлежит признанию на основании требований статьи 12 «Действие документов, выданных государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым и города Севастополя» Закона №6-ФКЗ.

При таких обстоятельствах коллегия апелляционного суда приходит к выводу об отсутствии оснований для обязания общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 91:02:001004:2499.

Ничто не препятствует публичному собственнику земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (статья 11.4 ЗК РФ) определить возможность раздела указанного земельного участка на земельный участок, необходимый для эксплуатации правомерных построек общества (если их правомерность и соответствие требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости не будет поставлена под сомнение в рамках отдельных судебных процессов) и иные земельные участки, свободные от прав общества и иных лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости частичной отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая положения статьи 110 АПК РФ, удовлетворение исковых требований департамента о расторжении договора, принимая во внимание согласие апелляционного суда фактически с половиной притязаний департамента в апелляционной жалобе, с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлины в размере 7 500 руб. (6 000 руб. и 1 500 руб.)

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.04.2018 по делу №А84-3923/2017 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о расторжении договора аренды земельного участка от 21.12.2009.

В данной части принять новый судебный акт. Расторгнуть договор от 21.12.2009 аренды земельного участка площадью 0,5586 га, расположенного по адресу <...> заключенный между Севастопольским городским советом (правопредшественник департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя) и частным малым предприятием «Кока» (прежнее наименование общества с ограниченной ответственностью «Кока»).

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.04.2018 по делу №А84-3923/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кока» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового требования о расторжении договора в размере 6 000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А.Тарасенко

Судьи Е.А.Остапова

Н.И.Сикорская