Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сангсэнг-Трейд»

на решение от 04.07.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017

по делу № А51-1244/2017 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи Гончарова А.В., Анисимова Н.Н., Гуцалюк С.В.

По заявлениюобщества с ограниченной ответственностью «Сангсэнг-Трейд»

кУправлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

третьи лица: Департамент лесного хозяйства Приморского края, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Приморская государственная сельскохозяйственная академия»

опризнании решения незаконным

Общество с ограниченной ответственностью «Сангсэнг-Трейд» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 692502, <...>; далее – ООО «Сангсенг-Трейд», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690091, <...>; далее – Управление Росреестра), оформленного уведомлением от 02.11.2016 № 25/021/201/2016-3750, об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке от 19.07.2006 по договору от 27.12.2000 на долгосрочную аренду участков лесного фонда, предоставленных для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, в границах кварталов 78, 83, 87-89, 97, 98, 101-103, площадью 1 310,10 га, в том числе: участок покрытый лесом 1 295,5 га; участок непокрытый лесом 6,1 га; пашни 1,5 га; воды 7 га, адрес объекта: Приморский край, Уссурийский район, лесничество «Баневуровское», а также об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию указанного соглашения от 19.07.2006.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент лесного хозяйства Приморского края (далее – Департамент лесного хозяйства), Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент земельных отношений), федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Приморская государственная сельскохозяйственная академия» (далее – ФГБОУВО ПГСХА, академия).

Решением суда от 04.07.2017, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

В кассационной жалобе ООО «Сангсэнг-Трейд» выражает несогласие с указанными судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, сделаны выводы, несоответствующие имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы настаивает на том, что приведенные в оспариваемом решении Управления Росреестра причины, послужившие основанием для отказа в регистрации соглашения от 19.07.2006, не соответствуют закону, поскольку ликвидация предыдущего арендатора в данном случае не повлекла прекращения договора аренды от 27.12.2000, а спорное соглашение к нему от 19.07.2006 о перенайме не является по своей сути сделкой по субаренде, как ошибочно указал ответчик, что исключает применение положений пункта 1 статьи 618 ГК РФ. Второе основание для отказа в регистрации, со ссылками на отсутствие согласия собственника арендуемого участка на изменение арендатора, также, по мнению заявителя жалобы, не соответствует нормам пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, разъяснениям пунктов 15-18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11) и правовой позиции, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 20.04.2015 № 305-ЭС15-2785. Как полагает заявитель, из содержания дополнительного соглашения от 26.12.2005 о продлении срока действия договора аренды от 27.12.2000 прямо усматривается, что арендодателю было известно о нахождении предыдущего арендатора – ООО «Гамма Лимитед» в стадии банкротства (конкурсного производства) и это обстоятельство является основанием для передачи прав и обязанностей по спорному договору другому лицу при реализации имущества должника, приобретателем которого также является ООО «Сангсэнг-Трейд». Кроме того, общество также отрицает наличие спора о правах на арендуемый участок с иными лицами, в связи с чем считает необоснованным вывод суда первой инстанции о выборе заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент земельных отношений опровергает приведенные в ней обществом доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Выражает мнение о ничтожности соглашения от 19.07.2006, поскольку оно заключено на безвозмездной основе и без проведения торгов по реализации имущества несостоятельного должника – предыдущего арендатора ООО «Гамма Лимитед». Также обращает внимание на отсутствие доказательств регистрации дополнительного соглашения от 26.12.2005 о продлении срока действия договора аренды от 27.12.2000.

От других участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ООО «Сангсэнг-Трейд» поддержал доводы поданной жалобы и дал пояснения по обстоятельствам спора. В частности, сообщил, что расположенные на спорном участке сооружения являются объектами незавершенного строительства, однако права на них за обществом в установленном законом порядке не зарегистрированы. Также представитель общества подтвердил, что за весь период с момента заключения соглашения от 19.07.2006 и до настоящего времени арендная плата за пользование спорным участком обществом не вносилась ввиду неопределенности в статусе сторон по договору аренды от 27.12.2007.

Иные участвующие в деле лица – Управление Росреестра, Департамент лесного хозяйства, Департамент земельных отношений и ФГБОУВО ПГСХА извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы общества по существу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, а также пояснений представителя общества, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены в данном случае отсутствуют.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, между государственным учреждением учебно-опытным лесным хозяйством образовательного учреждения «Приморская государственная сельскохозяйственная академия» (арендодатель) и ООО «Гамма Лимитед» (пользователь) ранее был заключен договор от 27.12.2000 на долгосрочную аренду сроком на 5 лет, предметом которого являлись участки лесного фонда Банивуровского лесничества в границах кварталов 78, 83, 87-89, 97, 98, 101-103, площадью 1 310,10 га, предоставленные для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.

Пунктом 6.4 данного договора предусмотрено, что в случае ликвидации пользователя право на долгосрочную аренду передается его правопреемнику.

Договор аренды прекращается при истечении срока его действия, если об этом заявлено одной из его сторон (пункт 8.3).

Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно записи от 24.01.2001 № 27008.

Кроме того, между ФГУ «Учебно-опытный лесхоз «Дальневосточный» ПГСХА и ООО «Гамма Лимитед» подписано дополнительное соглашение от 26.12.2005 о продлении срока действия договора аренды от 27.12.2000 на тех же условиях сроком на пять лет. Вместе с тем данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

В пункте 2 дополнительного соглашения от 26.12.2005 отмечено, что ООО «Гамма Лимитед» находится в процедуре конкурсного производства и имеет на арендуемом лесном участке объекты незавершенного строительства, в связи с чем стороны подтверждают право пользователя на передачу арендных прав правопреемнику в соответствии с пунктом 6.4 договора аренды от 27.12.2000.

Впоследствии конкурсный управляющий ООО «Гамма Лимитед» заключил с ООО «Сангсэнг-Трейд» соглашение от 19.07.2006 об уступке прав по договору аренды от 27.12.2000, по условиям которого к последнему как новому арендатору перешли все права и обязанности в отношении спорного лесного участка, на котором расположены строения базы отдыха «Каменушка», приобретенные обществом по договору купли-продажи от 19.07.2006.

Далее, ООО «Сангсэнг-Трейд» обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 08.06.2016 по вопросу о государственной регистрации соглашения об уступке от 19.07.2006 по договору аренды от 27.12.2000, по результатам рассмотрения которого ответчиком принято решение от 02.11.2016 № 25/021/201/2016-3750 об отказе в поведении регистрации спорного соглашения от 19.07.2006 на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В обоснование принятого решения Управление Росреестра указало на то, что договор на долгосрочную аренду участков лесного фонда от 27.12.2000 прекратил свое действие ввиду ликвидации арендатора ООО «Гамма Лимитед», в связи с чем соглашение от 19.07.2006 к данному договору также считается прекращенным. Кроме того, заявителем не было предоставлено согласие собственника лесного участка на заключение данного соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора.

Полагая, что такой отказ Управления Росреестра не соответствует закону и нарушает имущественные интересы общества, оно обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Проверив законность оспариваемого решения ответчика с позиции статей 198, 200 АПК РФ с учетом разъяснений пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судебные инстанции не выявили в данном случае совокупности необходимых условий для удовлетворения требований общества.

В силу пункта 3 статьи 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с общими положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 3 Земельного кодекса РФ к отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

Положения главы V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса РФ применяются к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда, если иное не установлено Лесным кодексом РФ (пункт 3 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ).

В силу статьи 101 Земельного кодекса РФ к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

На основании части 2 статьи 3 Лесного кодекса РФ, имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом РФ, если иное не установлено Лесным кодексом РФ, другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 7 Лесного кодекса РФ лесным участком является земельный участок, который расположен в границах лесничеств, лесопарков и образован в соответствии с требованиями земельного законодательства и настоящего Кодекса.

В данном случае предметом договора аренды от 27.12.2000 выступает участок лесного фонда, в связи с чем суды обоснованно признали, что специальные нормы лесного законодательства имеют приоритет перед общими нормами гражданского и/или земельного законодательства, регулирующими арендные отношения.

Согласно ранее действовавшей статье 23 Лесного кодекса РФ (1997 года в подлежащей применению к спорным правоотношениям редакции) права пользования участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, возникали: из актов государственных органов; из договоров; из судебных решений; по иным основаниям, допускаемым настоящим Кодексом.

Права пользования участками лесного фонда, за исключением публичного лесного сервитута, возникали с момента государственной регистрации договора аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного пользования участком лесного фонда и договора концессии участка лесного фонда; подписания протокола о результатах лесного аукциона; получения лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

Статьей 24 Лесного кодекса РФ (1997 года) также было предусмотрено, что лесопользователь в случаях и на условиях, которые определены лесным законодательством Российской Федерации, вправе с согласия собственника передать право пользования участком лесного фонда или право пользования участком леса, не входящего в лесной фонд, лицу, не являющемуся его правопреемником, в соответствии с договором.

При реорганизации юридического лица – лесопользователя принадлежащее ему право пользования переходит к юридическому лицу – правопреемнику реорганизованного юридического лица в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Переход права пользования участками лесного фонда оформляется посредством внесения изменений в договор, лесорубочный билет, ордер, лесной билет.

Участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов (статья 34 Лесного кодекса РФ (1997 года)).

Пунктом 40 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 24.03.1998 № 345, также было предусмотрено, что арендатор в случаях и на условиях, которые определены лесным законодательством Российской Федерации, вправе с согласия собственника передать право аренды участка лесного фонда лицу, не являющемуся его правопреемником, в соответствии с договором.

Исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суды обеих инстанций пришли к верному выводу о том, что на момент заключения спорного соглашения от 19.07.2006 о перенайме требовалось обязательное получение предварительного согласия собственника лесного участка на передачу обществу прав и обязанностей арендатора по договору от 27.12.2000.

Поскольку такого согласия получено не было, то суды обосновано признали, что ввиду выявленного нарушения требований лесного законодательства ООО «Сангсэнг-Трейд» не приобрело права арендатора в отношении спорного лесного участка, в связи с чем предусмотренных законом оснований для регистрации соглашения от 19.07.2006 у Управления Росреестра в сложившейся ситуации не имелось, поэтому оспариваемый отказ ответчика является правомерным.

Все доводы общества об обратном мотивированно отклонены судебными инстанциями как несостоятельные.

Доказательств того, что ООО «Сангсэнг-Трейд» является универсальным правопреемником ликвидированного ООО «Гамма Лимитед» в деле не имеется, поэтому условия пункта 6.4 договора аренды от 27.12.2000 и положения статьи 24 Лесного кодекса РФ от 29.01.1997 № 22-ФЗ в данном случае не исключали необходимости получения предварительного согласия собственника арендуемого лесного участка на его перенайм.

Оснований для применения норм статьи 22 Земельного кодекса РФ и разъяснений, изложенных в пунктах 15 и 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, у арбитражных судов также не имелось, поскольку действовавшие на момент заключения спорного соглашения от 19.07.2006 нормы лесного законодательства устанавливали специальные правила передачи права аренды участка лесного фонда.

Утверждение общества о том, что особенности реализации в ходе конкурсного производства имущества не предполагают получения согласия арендодателя на отчуждение принадлежащих несостоятельному должнику арендных прав противоречит правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда РФ от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, согласно которой имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы без его воли другому лицу лишь на том основании, что арендатор признан несостоятельным должником.

Кроме того, суд округа считает необходимым также отметить, что после заключения спорного соглашения от 19.07.2006 общество не обращалось к арендодателю по вопросу об изменении условий договора аренды от 27.12.2000, как это было предусмотрено статьей 24 Лесного кодекса РФ (1997 года), а также не подавало заявление о переоформлении данного договора в соответствии требованиями частей 1 и 2 статьи 4 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации». В настоящее время срок действия договора от 27.12.2000 (в том числе с учетом его продления согласно незарегистрированному дополнительному соглашению от 26.12.2005) истек.

Арендная плата по договору от 27.12.2000 с момента заключения соглашения от 19.07.2006 также обществом не вносилась, что подтвердил представитель заявителя жалобы в заседании суда кассационной инстанции. Следовательно, это обстоятельство не позволяет полагать, что арендодатель своими действиями фактически одобрил состоявшийся переход к обществу прав и обязанностей арендатора в отношении спорного участка.

Ссылки общества на наличие на спорном лесном участке объектов недвижимости, незавершенных строительством, ничем не подтверждены, доказательства регистрации за обществом права собственности на такие объекты в материалах дела отсутствуют.

С учетом совокупности приведенных выше обстоятельств суд округа поддерживает выводы судебных инстанций об отсутствии предусмотренных законом оснований для регистрации спорного соглашения об уступке от 19.07.2006 по договору аренды от 27.12.2000, не соответствующего требованиям лесного законодательства, действовавшего на момент его заключения.

Указанные выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, в целом соответствуют объему представленных в дело доказательств и подлежащим применению нормам материального права.

По этим же основаниям отклоняются доводы заявителя жалобы со ссылкой на Определение Верховного Суда РФ от 20.04.2015 № 305-ЭС15-2785, поскольку при разрешении спора по указанному делу суды руководствовались иными нормами права и основывались на фактических обстоятельствах, отличных от настоящего дела.

Указание в оспариваемом решении Управления Росреестра на положения статьи 618 ГК РФ, вопреки мнению заявителя жалобы, не повлияло на итоговый результат рассмотрения спора и не привело к принятию по делу неправильных судебных актов.

Выводы суда первой инстанции о наличии спора о правах на лесной участок, являющийся предметом договора аренды от 27.12.2000, также не имеют в данном конкретном случае правового значения, на что обоснованно указано апелляционным судом в обжалуемом постановлении.

Нарушений норм процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами также допущено не было.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения кассационной жалобы общества отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.07.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А51-1244/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

В.А. Гребенщикова