Гражданский кодекс часть 1

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.В. Медведева, в суде апелляционной инстанции судьи: В.Г. Дроздова, Е.В. Гричановская, И.В. Иноземцев.

по иску акционерного общества «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Рент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680006, <...>), краевому государственному казенному учреждению «Краевой имущественный комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680000, <...>)

о признании договора купли-продажи недействительным в части, применении последствий недействительности сделки

третье лицо: министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края

Акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания» (далее – АО «ДГК») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ныне - министерство имущественных отношений Хабаровского края), обществу с ограниченной ответственностью «Рент» (далее - ООО «Рент») о признании недействительным договора купли-продажи от 13.11.2013 № 1194 в части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050609:7 в границе ул. Урицкого, 21 в г. Хабаровске, площадью 442 кв.м под объектом недвижимого имущества Тепломагистраль (ТМ-18), а также применении последствий недействительной (ничтожной) сделки.

Определением от 12.09.2018 по ходатайству истца судом произведена замена ненадлежащего ответчика - министерства имущественных отношений Хабаровского края на краевое государственное казенное учреждение «Фонд имущества Хабаровского края».

Министерство привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования: просил признать недействительным договор купли-продажи от 13.11.2013 № 1194 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050609:7, расположенного по адресу: <...>, на котором расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 27:23:0000000:2183 Тепломагистраль (ТМ-18), находящийся в собственности АО «ДГК» с 31.12.2006, который занимает площадь 559 кв.м от точки 1 до точки 1 в границах согласно заключению специалиста кадастрового инженера ООО «Кадастровый центр» от 18.10.2018 рег. № 78-18/э в следующих границах:

1 Х=449357.98 У=3181321.37

н2 Х=449347.14 У=3181318.48

н3 Х=449347.76 У=3181315.72

н4 Х=449356.42 У=3181317.97

н5 Х=449364.26 У=3181296.61

н6 Х=449394.28 У=3181301.81

н7 Х=449398.08 У=3181288.17

н8 Х=449398.89 У=3181285.29

н9 Х=449416.55 У=3181221.89

10 Х=449419.72 У=3181222.87

11 Х=449396.52 У=3181306.37

12 Х=449371.68 У=3181301.69

1 Х=449357.98 У=3181321.37, а также применить последствия недействительной (ничтожной) сделки на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050609:7 в виде возврата в собственность Хабаровского края его части площадью под теплотрассой 559 кв.м согласно заключению специалиста кадастрового инженера ООО «Кадастровый центр» от 18.10.2018 рег. № 78-18/э в указанных границах.

Решением от 30.10.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе АО «ДГК» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые с нарушением норм материального права. Заявитель настаивает, что к спорной сделке – договор купли-продажи от 13.11.2013 подлежит применению десятилетний срок исковой давности, поскольку общество не является стороной по сделке. Ссылается на пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» и указывает, что отказ в иске в связи с пропуском срока исковой давности лишает истца права на судебную защиту в отношении земельного участка, в границах которого находятся объекты недвижимости, построенные задолго до совершения спорной сделки.

В суде кассационной инстанции учреждением заявлено и судом удовлетворено ходатайство об изменении наименования заявителя по делу: КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края» переименовано в КГКУ «Краевой имущественный комплекс».

В отзывах на кассационную жалобу ООО «Рент», КГКУ «Краевой имущественный комплекс» приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители АО «ДГК» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласились представители ООО «Рент», КГКУ «Краевой имущественный комплекс» и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просили оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 13.11.2013 между КГКУ «Краевой имущественный комплекс» (продавец) и ООО «Рент» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 1194, по условиям которого покупатель приобретает в собственность земельный участок площадью 24 810 кв.м с кадастровым номером 27:23:0050609:7, находящийся в собственности Хабаровского края и расположенный по адресу: <...>, для использования под производственные и административные здания, строения, сооружения.

В договоре приведен перечень недвижимого имущества, расположенного в границах вышеназванного земельного участка, в том числе: нежилое здание главного корпуса с бытовкой, лит. А, А1-А4 общей площадью 7352,8 кв.м; нежилое здание оздоровительного корпуса, лит. Б, Б1-Б5 общей площадью 2778,6 кв.м; нежилое здание гаража, лит. В общей площадью 361,5 кв.м; нежилое здание проходной, лит. Д, Д1 общей площадью 134,2 кв.м; нежилое здание склада, лит.Е общей площадью 1011,4 кв.м. Все перечисленные объекты недвижимости принадлежат ООО «Рент» на праве собственности, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН, свидетельствами о регистрации права собственности на объекты.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что ограничения использования и обременения земельного участка, установленные до заключения договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером зарегистрирован в установленном порядке 04.12.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 27-АВ № 945609.

Ранее этот земельный участок использовался ООО «Рент» на условиях аренды по договору от 28.05.2005 № 41 (арендодатель – министерство имущественных отношений Хабаровского края).

Пунктом 4.4.4 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить, в том числе представителям тепловых сетей доступ на участок по их требованию.

АО «ДГК», ссылаясь на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050609:7 находится часть объекта недвижимости: сооружение - тепловая магистраль № 18 (ТМ-18) протяженностью 12 603 м (кадастровый номер 27:23:0000000:2183), право собственности на который зарегистрировано за обществом и, полагая договор купли продажи от 13.11.2013 № 1194 недействительным в части земельного участка площадью 559 кв.м, занятого названным сооружением, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о применении последствий недействительной сделки, в виде возврата в собственность Хабаровского края части земельного участка площадью 559 кв.м, занятого сооружением.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи).

Как указано выше, ООО «Рент» является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, а именно: нежилое здание главного корпуса с бытовкой, лит. А, А1-А4 общей площадью 7352,8 кв.м; нежилое здание оздоровительного корпуса, лит. Б, Б1-Б5 общей площадью 2778,6 кв.м; нежилое здание гаража, лит. В общей площадью 361,5 кв.м; нежилое здание проходной, лит. Д, Д1 общей площадью 134,2 кв.м; нежилое здание склада, лит.Е общей площадью 1011,4 кв.м.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт на земельный участок площадью 24 810 кв.м с кадастровым номером 27:23:0050609:7, по сведениям которого земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 03.12.2002; участок имеет разрешенное использование – под производственные и административные здания, строения, сооружения.

Из сведений кадастрового паспорта на указанный земельный участок следует, что в его границах находится, в том числе объект недвижимости, имеющий кадастровый номер 27:23:0000000:2183, который соответствует кадастровому номеру сооружения - тепловая магистраль № 18.

В материалы дела представлен технический паспорт на сооружение – тепловая магистраль № 18, а также свидетельство о регистрации права собственности АО «ДГК» на сооружение, в которых приведена техническая характеристика сооружения протяженностью 12 494,3 п.м, в том числе протяженность на опорах 6993,2 п.м, протяженность подземной прокладки 5501,1 п.м, опоры в количестве 102 шт, колодцы в количестве 50 шт, компенсаторы в количестве 125 шт, задвижек в количестве 268 шт.

В данном случае на части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050609:7 расположена наземная часть тепловой магистрали № 18 протяженностью 146,5 п.м, с опорами по фундаментным блокам.

Согласно представленной в деле схемы расположения теплотрассы на земельном участке, л.д. 212 т.1 спорный участок теплотрассы протяженностью 146,5 п.м проходит вдоль ограждения земельного участка с северной стороны.

Таким образом, факт нахождения на части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050609:7 сооружения тепловой магистрали подтверждается материалами дела и не опровергается сторонами.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, признал, что истец, не являясь стороной спорного договора, вместе с тем заинтересован в иске, поскольку является собственником сооружения, часть которого расположена в границах спорного земельного участка и наряду с иным собственником объектов недвижимости имел права на выкуп земельного участка.

Между тем суды, установив, что истцом пропущен срок исковой давности, руководствуясь пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, отказали в иске. При этом суды посчитали, что АО «ДГК» должно было узнать о сделке не ранее, чем с даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, т.е. с 04.12.2013, поскольку сведения из ЕГРП являются общедоступными.

Однако судами не учтено следующее.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, действующим в редакции на момент совершения спорной сделки, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственников здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050609:7 имеет разрешенное использование – под производственные и административные здания, строения, сооружения; в границах земельного участка находятся объекты недвижимости – здания, принадлежащие на праве собственности ООО «Рент», а также часть сооружения, принадлежащее на праве собственности АО «ДГК».

Таким образом, земельный участок площадью 24 810 кв.м сформирован непосредственно для эксплуатации этих зданий и сооружения. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В материалы дела представлено заключение от 17.04.2018, выполненное ООО Региональный земельный центр «Азимут-Дальний Восток», в котором по результатам анализа документов о границах земельного участка, занимаемого тепловой магистралью, находящейся на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050609:7, выявлено, что тепловая магистраль протяженностью 146,5 м проходит вдоль ограждения земельного участка с северной стороны, тепловая магистраль занимает участок площадью 571 кв.м; площадь охранной зоны тепловой магистрали составляет 450 кв.м.

Кроме того, представлено заключение от 18.10.2018 № 78-18/э специалиста – кадастрового инженера ООО «Кадастровый центр» о возможном разделе земельного участка. Согласно этому заключению специалистом, с учетом сведений из ЕГРН об объектах находящихся в границах земельного участка, в том числе сооружения тепловой магистрали, сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050609:7 является делимым; при его разделе и образовании 2-х земельных участков, их местоположение и площади будут соответствовать требованиям к образуемым земельным участкам, установленным действующим законодательствам.

Данные обстоятельства судами не учтены, вопрос о возможном разделе земельного участка с учетом интересов сторон не рассмотрен.

Вместе с тем выяснение этих вопросов, а также возможность предоставления земельного участка для эксплуатации части сооружения непосредственно направлено на защиту исключительного права собственника сооружения на выкуп земельного участка, а в случае невозможного раздела земельного участка – на защиту интересов собственника сооружения на его эксплуатацию наравне с собственником других объектов недвижимости, расположенных в границах спорного земельного участка.

Как следует из установленного, при заключении договора купли-продажи земельного участка ООО «Рент» было известно, что оно не является собственником всех объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050609:7, либо существовала неопределенность в том, кто является собственником сооружения – наземной тепловой магистрали.

В этой связи судами оценка спорной сделки на предмет ее соответствия, в частности статье 36 ЗК РФ, не дана.

Суды, признав пропущенным срок исковой давности, не учли, что АО «ДГК», обращаясь с иском, имело цель защитить свое право на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, и такая цель направлена на устранение всяких нарушений права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ), что соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны защита и восстановление прав истца на спорный земельный участок, поэтому принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, выяснить существенные для дела обстоятельства и с учетом их правовой оценки разрешить спор в соответствии с нормами материального права, регулирующими возникшие по данному делу правоотношения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.10.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 по делу № А73-12232/2018 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

О.В. Цирулик