Гражданский кодекс часть 1

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, обществу с ограниченной ответственностью «Транснефть – Дальний Восток»

о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка

Заместитель прокурора Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>; далее – Прокурор), действуя в публичных интересах Хабаровского муниципального района, обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680510, <...>; далее – Комитет) и к обществу с ограниченной ответственностью «Транснефть – Дальний Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680020, <...>; далее – ООО «Транснефть – Дальний Восток», общество) о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка от 20.01.2021 № А20/21, а именно: 4.1.1, 4.3.4, 6.2 и 6.3 в части указания: «а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 Договора».

Решением суда от 28.10.2021, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 без изменения, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Комитет в кассационной жалобе выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении иска – отказать.

По мнению заявителя жалобы в данном случае пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФне нарушен и пунктами 6.2, 6.3 договора аренды установлены лишь основания для принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора, которое впоследствии реализуется посредством направления соответствующего уведомления (письма) в адрес арендатора в целях досудебного урегулирования спора, что, по его мнению, не противоречит земельному и гражданскому законодательству.

Прокурор и ООО «Транснефть – Дальний Восток» в отзывах на кассационную жалобу опровергли приведенные в ней Комитетом доводы и предложили оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель общества также возражал против удовлетворения поданной Комитетом жалобы.

Остальные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы и отзывов на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) ООО «Транснефть – Дальний Восток» (арендатор) заключен договор аренды от 20.01.2021 № А20/21, по условиям которого обществу на срок с 20.01.2021 по 19.01.2070 предоставлены: земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329101:1168, площадью 4 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с севера от протоки Чепчики примерно 2 679 м по направлению на юго-запад и земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329102:469, площадью 1 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта, трубопроводный транспорт; цель использования – для эксплуатации объекта «ТС «ВСТО-II». Резервная нитка ППМН через р. Амур. Строительство».

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.2 раздела 6 настоящего договора.

Пунктом 4.3.4 договора предусмотрено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

В соответствии с пунктом 6.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке путем соответствующего уведомления арендатора в следующих случаях: при использовании земельного участка не по назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; в соответствии с пунктом 4.4.13 договора; при возникновении у арендатора задолженности по арендной плате за 3 (три) месяца подряд.

Договор считается расторгнутым по истечении 14 календарных дней с момента, когда уведомление о расторжении договора доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

На основании пункта 6.3 договора он может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по требованию арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 договора.

Ссылаясь на то, что пункты 4.1.1, 4.3.4, 6.2 и 6.3 в части указания «а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2 Договора» вышеуказанного договора не соответствуют требованиям действующего земельного законодательства и нарушают публичные интересы, Прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды обеих инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (часть 2 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановление Пленума ВС РФ № 25).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (абзац 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Договор прекращается с момента получения соответствующего уведомления стороны, заявившей об отказе от договора (исполнения договора), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В данном случае, как установлено судами в процессе рассмотрения настоящего спора, предметом заключенного между ответчиками договора аренды от 20.01.2021 № А20/21 выступают публичные земельные участки.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Установив все существенные обстоятельства спора, правильно применив нормы материального права, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали требования Прокурора подлежащими удовлетворению ввиду прямого противоречия согласованных в пунктах 4.1.1, 4.3.4, 6.2, 6.3 в части «а также по требованию Арендодателя в случаях, указанных в пункте 6.2. Договора» оспариваемой сделки условий, императивным положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и соответствующим разъяснениям о его применении.

Нарушение ответчиками императивного запрета, установленного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, является самостоятельным и достаточным основанием для квалификации такого условия договора ничтожным исходя из смысла разъяснений пунктов 74, 75 Постановления Пленума ВС РФ № 25.

Противоположная позиция заявителя жалобы о том, что в данном случае пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ не нарушен, отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании и понимании заявителем жалобы положений действующего законодательства и прямо противоречащие материалам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами судов об удовлетворении иска в данном случае касается исключительно фактической стороны спора, направлено на переоценку исследованных судами доказательств и не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права, в связи с чем не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы.

Нарушений положений действующего процессуального законодательства, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами также не допущено, в связи с чем то правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.10.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 по делу № А73-12820/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова