Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения «1976 отделение морской инженерной службы» Министерства обороны Российской Федерации

на решение от 24.10.2016,постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017

по делу № А51-27702/2015 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Клемина Е.Г., в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Култышев С.Б., Синицына С.М.

По иску федерального государственного казенного учреждения «1976 отделение морской инженерной службы» Министерства обороны Российской Федерации

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Управление градостроительства и архитектуры города Владивостока, Министерство обороны Российской Федерации в лице Департамента имущественных отношений

о признании недействительными распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 29.10.2015 № 884-вр и договора аренды от 17.11.2015 № 25-Ю-21426

Федеральное государственное казенное учреждение «1976 отделение морской инженерной службы» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690091, <...>; далее – 1976 ОМИС, казенное учреждение) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО2, предприниматель) и к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690110, <...>; далее – Департамент) о признании недействительными распоряжения Департамента от 29.10.2015 № 884-вр «О предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Днепровская, 51» и заключенного между ответчиками на основании данного распоряжения договора аренды земельного участка от 17.11.2015 № 25-Ю-21426.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра), Управление градостроительства и архитектуры г. Владивостока (далее – УГА г. Владивостока), Министерство обороны Российской Федерации в лице Департамента имущественных отношений Минобороны России.

В соответствии с частью 5 статьи 52 АПК РФ в процесс по настоящему дела вступила Прокуратура Приморского края в целях обеспечения законности и защиты нарушенного права федеральной собственности.

Решением суда от 24.10.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 без изменения, в удовлетворении исковых требований отказано полностью по мотиву недоказанности факта наложения арендуемого предпринимателем земельного участка на участок федеральной собственности, предоставленный казенному учреждению.

В кассационной жалобе 1976 ОМИС выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами об отказе в иске, считает выводы судебных инстанций несоответствующими фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, удовлетворить иск в полном объеме.

Заявитель в обоснование поданной жалобы приводит доводы о том, что Департамент, передав предпринимателю в аренду спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:8332, нарушил нормы статей 9, 17, 28, 29, 34, 87 Земельного кодекса РФ и фактически распорядился частью поставленного на кадастровый учет земельного участка с номером 25:28:040007:0096, принадлежащего 1976 ОМИС, на котором расположено имущество вооруженных сил. Факт наложения указанных участков подтвержден имеющимися в деле доказательствам, в том числе распоряжением УГА г. Владивостока от 05.02.2015 № 231 об утверждении схемы расположения спорного участка с номером 25:28:040007:8332, различными заключениями кадастровых инженеров от 14.12.2015, от 18.01.2016, от 21.04.2016. Такое незаконное распоряжение Департаментом федеральными землями препятствует нормальной эксплуатации казенным учреждением закрепленным за ним имуществом вооруженных сил и ограничивает доступ (проезд, проход) к нему. Кроме того, спорный участок в принципе не мог быть передан предпринимателю для организации автостоянки ввиду наличия охранных зон электросетевого хозяйства с напряжением свыше 1000 вольт, исключающих возможность осуществления на таком участке подобного вида деятельности. Последующая корректировка границ спорного участка, по мнению заявителя, также является незаконной и не устраняет допущенных при его предоставлении в аренду нарушений земельного законодательства.

Минобороны России и Прокуратура Приморского края в отзывах на кассационную жалобу в целом поддерживают позицию заявителя и полагают, что факт полного наложения спорных земельных участков достоверно подтвержден имеющимися в деле доказательствами, а выводы судебных инстанций об обратном являются необоснованными. Кроме того, прокуратурой дополнительно отмечено, что наличие на переданном в аренду предпринимателю земельном участке с номером 25:28:040007:8332 охранных зон линий электропередач установлен вступившим в законную силу решением суда от 21.10.2016 по делу № А51-9821/2016, которым подтверждена правомерность отмены в порядке самоконтроля распоряжения УГА г. Владивостока от 05.02.2015 № 231 об утверждении схемы расположения спорного участка, испрашиваемого предпринимателем.

Департамент и ИП ФИО2 в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы и настаивают на том, что до внесения в государственный кадастровый реестр недвижимости (ГКН) сведений о точных границах земельного участка истца с номером 25:28:040007:0096 невозможно установить факт наложения на такой участок другого спорного участка с номером 25:28:040007:8332, предоставленного предпринимателю. Также Департамент отмечает, что оба указанных участка являются землями населенных пунктов и не относятся к землям обороны. При этом охранных зон на спорном участке после корректировки его местоположения не имеется, сведения о таких ограничениях (обременениях) в ГКН отсутствуют. Кроме того, предприниматель обращает внимание на то, что представитель казенного учреждения одновременно является работником ООО «ЮК «Твоя Земля», которым подготовлены кадастровые заключения, положенные в основу иска, что вызывает сомнения в их достоверности.

Управление Росреестра отзыв на кассационную жалобу не представило.

В судебном заседании кассационной инстанции 16.05.2017 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 16 часов 10 минут 23.05.2017.

Представители 1976 ОМИС и Минобороны России в заседании суда округа подержали доводы поданной жалобы и дали по ним пояснения, в том числе сообщили, что территория земельного участка с номером 25:28:040007:0096 огорожена, на нем расположены объекты учреждения и поэтому он не может использоваться предпринимателем для организации автостоянки. Представитель ИП ФИО2 напротив, возражал против отмены обжалуемых судебных актов, считая их законными и обоснованными. Обратил внимание на факт наличия в пределах спорной территории, помимо участка предпринимателя, иных сформированных и поставленных на кадастровый учет участков, что отражено в заключении кадастрового инженера от 19.09.2016, выполненном ООО «ЗемлемерЪ».

Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, согласно решению Исполнительного комитета депутатов трудящихся Владивостокского городского совета от 28.03.1946 № 132 «Об отводе земельного участка ФИО5 между 1-й и 2-й Речками» выделен земельный участок по Областной улице в районе расположения «Флотского Экипажа» для строительства жилого городка Военно-Морского училища.

В 2005 году указанный участок площадью 35 773 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:28:040007:0096. Местоположение участка установлено относительно ориентира – жилой дом по адресу: <...>, участок расположен примерно в 20 м на юг от ориентира; фактическое использование – для размещения воинской части. Площадь участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании, на участке необходимо установить имеющиеся ограничения (пункт 16 кадастрового паспорта от 28.04.2005).

В соответствии с выписками из реестра федерального имущества по состоянию на 18.11.2005 и на 19.11.2007 балансодержателем земельного участка площадью с кадастровым номером 25:28:040007:0096 является 1976 ОМИС, основание включения в реестр – Постановление Верховного совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1. Согласно индивидуальной карточке учета имущества 1976 ОМИС данный участок стоит на учете воинской части 62789, отвод земельного участка произведен на основании решения Владивостокского горисполкома от 28.03.1946 № 132.

На земельном участке с кадастровым номером 25:28:040007:0096 находятся объекты недвижимости (овощехранилища, склады, мастерские), принадлежащие Российской Федерации и закрепленные за казенным учреждением на праве оперативного управления, что подтверждается имеющимися в деле свидетельствами о регистрации прав.

В тоже время, распоряжением УГА г. Владивостока от 05.02.2015 № 231 для ИП ФИО2 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: <...>, площадью 1 084 кв.м с видом разрешенного использования «стоянка автомобильного транспорта» в целях предоставления для размещения стоянки автомобильного транспорта (без права уничтожения зеленых насаждений). В пункте 2 данного распоряжения указано, что утвержденная схема расположения земельного участка накладывается на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:96.

Сформированный на основании распоряжения УГА г. Владивостока от 05.02.2015 № 231 земельный участок 24.02.2015 поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 25:28:040007:8332.

На основании протеста Прокуратуры города Владивостока указанное распоряжение от 05.02.2015 № 231 отменено в порядке самоконтроля распоряжением УГА г. Владивостока от 15.04.2016 № 277. Правомерность такой отмены подтверждена вступившим в законную силу решением суда от 21.10.2016 по делу № А51-9821/2016.

При этом по причине имеющегося наложения спорных земельных участков Департамент письмом от 14.04.2015 отказал ИП ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:8332.

Этот отказ оспорен предпринимателем в арбитражном суде (дело № А51-9237/2015), однако он впоследствии отказался от заявленных требований, в связи с чем производство по делу было прекращено (определение от 27.04.2017).

Вместе с тем, несмотря на ранее принятое решение об отказе в предоставлении спорного земельного участка, которое не было отменено или признано в установленном порядке недействительным, Департаментом издано распоряжение от 29.10.2015 № 884-рв о передаче в аренду ИП ФИО2 этого же участка с кадастровым номером 25:28:040007:8332, на основании которого между ответчиками заключен договор от 17.11.2015 № 28-Ю-21426 сроком действия 3 года.

Полагая, что такие распорядительные действия Департамента и сделка по предоставлению ИП ФИО2 в пользование спорного участка, нарушают права и законные интересы 1976 ОМИС, поскольку создают препятствия в пользовании закрепленным за ним федеральным имуществом, учреждение предъявило в рамках настоящего дела требования о признании недействительными указанных распоряжения от 29.10.2015 № 884-рв и договора аренды от 17.11.2015 № 28-Ю-21426.

В подтверждение своей позиции казенное учреждение представило в материалы дела несколько заключений кадастровых инженеров, согласно которым спорный участок с номером 25:28:040007:8332 полностью находится в границах другого участка с номером 25:28:040007:96 (заключение от 14.12.2015, подготовленное инженером ФИО6, и заключение от 18.01.2016 № 9-16, выполненное ООО ЮК «Твоя Земля»); участок предпринимателя полностью перекрывает доступ к трем зданиям, принадлежащим 1976 ОМИС; иной проезд, в том числе пожарный, к данным зданиям невозможен; часть участка с номером 25:28:040007:8332 площадью 205 кв.м находится в охранной зоне линий электропередач с напряжением 110 кВ (заключение ООО ЮК «Твоя Земля» от 21.04.2016 № 14-16).

При определении взаимного расположения границ спорных участков кадастровые инженеры использовали сведения землеустроительного дела на участок 1976 ОМИС, подготовленного в феврале 2004 года ПК «Геодезист», и имеющуюся в ГКН информацию о местоположении участка, переданного в аренду ИП ФИО2

Предприниматель, также представил в материалы дела заключения от 07.09.2015 и от 19.09.2016, подготовленные кадастровым инженером ООО «ЗемлемерЪ», согласно которым в пределах земельного участка истца с кадастровым номером 25:28:040007:96, помимо участка, арендуемого ответчиком с кадастровым номером 25:28:040007:8332, на государственный кадастровый учет поставлены иные земельные участки с кадастровыми номерами 25:25:040007:7151 (для стоянки автомобильного транспорта), 25:25:040007:7026 (для эксплуатации гаражных боксов), 25:25:040007:459 (для строительства объекта «ЛЭП-110кВ «Волна-2Р-1Р-тяга-Амурская-ВТЭЦ-1» (реконструкция) - 2 х 7,6 км»), 25:25:040007:8366 (для стоянки автомобильного транспорта), 25:25:000000:141 (под объекты энергетики).

Отказывая в удовлетворении требований 1976 ОМИС, арбитражные суды обеих инстанций руководствовались следующим.

Пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ установлено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных указанным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок входит в состав сведений кадастра недвижимости и является уникальной характеристикой земельного участка (пункт 3 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее – Закон о государственном кадастре, в редакции, действовавшей до 01.01.2017).

Таким образом, границы земельного участка считаются определенными, если местоположение границ внесено в ГКН в порядке, установленном Законом о государственном кадастре недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 22 Закона о государственном кадастре одним из необходимых для кадастрового учета документов является межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

Вместе с тем земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:96, сформированный под объектами недвижимости, закрепленными за казенным учреждением, поставлен на кадастровый учет в 2005 году, то есть до вступления в силу Закона о государственном кадастре недвижимости. При этом сведения о площади данного участка являются ориентировочными и подлежат уточнению при межевании, а также на этом участке необходимо установить имеющиеся ограничения, на что указано в пункте 16 кадастрового паспорта от 28.04.2005. На листе 2 данного паспорта отображено графическое изображение участка с поворотными точками.

Такой государственный кадастровый учет в силу пункта 1 статьи 45 Закона о государственном кадастре недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу этого Закона, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (ранее учтенные объекты недвижимости).

При уточнении границ земельного участка его местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (пункт 9 статьи 38 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Руководствуясь приведенной выше нормой права, судебные инстанции, сославшись на имеющиеся в кадастровом паспорте участка с номером 25:28:040007:96 сведения об ориентировочной площади данного участка и необходимости ее уточнения при межевании, пришли к выводу о том, что этот участок поставлен на кадастровый учет без описания местоположения границ, что, по мнению судов, исключат возможность проверки факта наложения на такой участок других участков, в том числе спорного участка с номером 25:28:040007:8332, предоставленного в пользование ИП ФИО2

Кроме того, суды отклонили представленные казенным учреждением заключения кадастровых инженеров и специалистов от 14.12.2015, от 18.01.2016, от 21.04.2016, в которых содержится графическое изображение спорных участков с номерами 25:28:040007:96, 25:28:040007:8332 и их взаимное наложение друг на друга.

При этом свои выводы суды мотивировали тем, что истец не подтвердил соответствие границ участка с номером 25:28:040007:96, установленных кадастровыми инженерами на основе землеустроительного дела 2004 года, фактическим границам землепользования, существующим на местности в неизменном состоянии пятнадцать и более лет с момента отвода данного участка.

В подтверждение данной позиции суды обеих инстанций сослались на представленные предпринимателем заключение кадастрового инженера от 07.09.2015 и графическое приложение к заключению от 19.09.2016, выполненные ООО «ЗемлемерЪ», и свидетельствующие о наличии других участков в пределах спорной территории.

В результате судебные инстанции указали на отсутствие возможности достоверно установить границы земельного участка с номером 25:28:040007:96, и, как следствие этому, установить факт наложения на него другого спорного участка с номером 25:28:040007:8332.

Иные представленные 1976 ОМИС документы, в том числе отмененное распоряжение УГА г. Владивостока от 05.02.2015 № 231, в котором указано на наложение рассматриваемых земельных участков заявителя и ответчика, также не приняты судами в качестве достоверных доказательств.

Помимо этого, суды также отметили, что земельный участок истца с номером 25:28:040007:96 полностью относится к категории земель населенных пунктов и не располагается на землях обороны.

Не усмотрели суды также и факта возникновения препятствий в пользовании объектами недвижимости, используемыми учреждением, в результате предоставления предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:8332, поскольку эти обстоятельства опровергаются заключением кадастрового инженера ООО «ЗемлемерЪ» от 19.09.2016. При этом судами отмечено, что участок формировался не Департаментом, а иным уполномоченным органом – УГА г. Владивостока, поэтому такие факты, даже в случае их наличия, не способны повлиять на проверку законности решения о предоставлении уже сформированного участка.

Апелляционный суд в дополнение к этому указал на возможность установления права ограниченного пользования (сервитута) участком с кадастровым номером 25:28:040007:8332 в целях обеспечения доступа (прохода, проезда) к объектам недвижимости истца.

Также судебные инстанции, со ссылкой на нормы статей 164, 433, 609 ГК РФ, статьи 26 Земельного кодекса РФ, разъяснения пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и принимая во внимание отсутствие доказательств регистрации спорного договора аренды от 17.11.2015 № 25-Ю-21426, пришли к выводу о том, что такой незарегистрированный договор связал взаимными обязательствами исключительно стороны данного договора и не породил каких-либо правовых последствий для других лиц, в том числе не нарушил права 1976 ОМИС, что исключает возможность оспаривания этого договора кем-либо помимо его сторон.

Далее, принимая во внимание проведенную предпринимателем корректировку границ спорного участка и отсутствие в ГКН сведений о наличии на этом участке каких-либо ограничений (обременений), связанных с эксплуатацией объектов электросетевого хозяйства, суды также сочли несостоятельными позиции истца и третьих лиц – Минобороны России и Прокуратуры Приморского края о наличии предусмотренных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 запретов, препятствующих использованию спорного участка в соответствии с его целевым назначением.

С учетом установленного, суды признали, что Департамент правомерно распорядился земельным участком с номером 25:28:040007:8332 и предоставил его в аренду ИП ФИО2 для организации автостоянки, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных учреждением требований.

Однако приведенные в обжалуемых судебных актах выводы судов и мотивы отказа в иске признаются кассационной инстанцией не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и сделанными с неправильным применением норм материального права.

Так, указывая на отсутствие в ГКН описания местоположения границ земельного участка с номером 25:28:040007:96, судебные инстанции не учли наличие в кадастровом паспорте от 28.04.2005 графического изображения данного участка с отображением его поворотных точек.

Точные значения таких точек приведены в каталоге координат и высот углов участка площадью 35 772,72 кв.м, входящим в состав землеустроительного дела, на основе которого кадастровыми инженерами подготовлены соответствующие заключения о полном наложении спорных земельных участков друг на друга.

Имеющиеся в землеустроительном деле сведения о пространственных координатах земельного участка с номером 25:28:040007:96 ни кем из участвующих в деле лиц не опровергнуты, доказательств их недостоверности судам не представлялось.

При этом возникновение спора и предъявление учреждением требований по настоящему делу обусловлено не различным пониманием сторонами прохождения смежных границ между двумя спорными участками, а полным их наложением друг на друга.

Вместе с тем, при наличии у участвующих в деле лиц и/или у суда сомнении в обоснованности сделанных кадастровыми инженерами в представленных истцом заключениях выводов о границах спорных участков и об их месторасположении, судам следовало самостоятельно оценить достоверность сведений землеустроительного дела, чего ими в нарушение статьи 71 АПК РФ сделано не было, а в случае необходимости для такой оценки специальных познаний, суды могли вынести на обсуждение вопрос о проведении землеустроительной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ.

Иные заключения кадастрового инженера ООО «ЗемлемерЪ», представленные предпринимателем, на которые также сослались суды при отказе в иске, вообще не содержат графических изображений спорных участков, позволяющих определить их взаимное месторасположение относительно друг друга.

Однако, в текстовой части заключения от 07.09.2015 ООО «ЗемлемерЪ» указано на наличие в границах спорной исследуемой территории не только иных сформированных участков, но и непосредственно самого спорного участка с номером 25:28:040007:8332, предоставленного предпринимателю. Судебные инстанции воспроизвели данные сведения в обжалуемых судебных актах (абз. 5 стр. 10 решения от 24.10.2016 и абз. 4 стр. 13 постановления от 08.02.2017), но сделали противоположный вывод об отсутствии доказательств, подтверждающих факт наложения спорных участков.

Кроме того, сам факт наличия иных земельных участков, не являющихся предметом настоящего спора, не может ни подтвердить, ни опровергнуть законность распоряжения Департаментом конкретным земельным участком с кадастровым номером 25:28:040007:8332, являющимся, по мнению истца, федеральной собственностью.

Ссылки судебных инстанций на отнесение спорных земельных участков к категории земель населенных пунктов также нельзя признать правомерными, поскольку в силу пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе специального назначения и военных объектов.

Более того, деление земель по категориям не определяет уровень собственности в отношении публичных земель, критерии разграничения которых приведены в статьях 15-20 Земельного кодекса РФ, статье 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и иных федеральных законах, в том числе в Федеральном законе от 31.05.1996 № 61-ФЗ «Об обороне».

Суд округа также считает необоснованным указание суда апелляционной инстанции на возможность установления сервитута на предоставленный в аренду предпринимателю земельный участок для целей обеспечения доступа (прохода, проезда) к объектам недвижимого имущества, закрепленным за казенным учреждением.

В данном случае 1976 ОМИС настаивает на том, что оно было фактически лишено права пользования спорным участком, отведенным под принадлежащие учреждению объекты недвижимости. Таким образом, этот участок не может являться смежным по отношению к первоначальному участку и возможность установления в такой ситуации сервитута по правилам статьи 274 ГК РФ и статьи 23 Земельного кодекса РФ исключена. В случае же недоказанности факта наложения спорных участков объективная необходимость в установлении сервитута также будет отсутствовать, поскольку участок с номером 25:28:040007:96 являлся достаточным для использования расположенных на нем объектов недвижимости и какие-либо препятствия в их эксплуатации до возникновения спора отсутствовали.

Мнение судебных инстанций относительно того, что незарегистрированный договор аренды не может нарушать права истца и иных лиц, не являющихся стороной этой сделки, также ошибочно.

В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации заключенного между ответчиками договора аренды не является препятствием для его оспаривания казенным учреждением, которое полагает, что данной недействительной сделкой нарушены его права и охраняемые законом интересы.

Вопрос о правомерности корректировки предпринимателем границ спорного земельного участка после его формирования судебными инстанциями в рамках настоящего спора не выяснялся.

При этом по делу № А51-9821/2016, на которое также сослались суды при принятии обжалуемых судебных актов, установлен факт формирования участка с кадастровым номером 25:28:040007:8332 в границах охранных зон электросетевого хозяйства, в связи с чем признана законной отмена распоряжения УГА г. Владивостока от 05.02.2015 № 231 об утверждении границ этого участка как изданного с нарушением норм действующего законодательства.

Вывод суда по указанному делу о последующей возможности уточнения границ спорного участка в соответствии с установленным порядком является правовым и не имеет преюдициального значения для настоящего дела с позиции норм статьи 69 АПК РФ.

Участвующими в деле лицами приводились доводы о незаконности изменения предпринимателем границ спорного участка с номером 25:28:040007:8332, однако эти доводы судами должным образом не оценены и мотивы их непринятия в обжалуемых судебных актах не приведены.

Принимая во внимание, что состоявшиеся по настоящему спору судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, в результате чего судами сделаны выводы не соответствующие фактическим обстоятельствам спора, то они не могут быть признаны законными и обоснованными, поэтому подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом суду следует устранить отмеченные выше недостатки, выяснить все значимые для правильного разрешения спора обстоятельства, предпринять необходимые меры для установления факта взаимного месторасположения границ спорных участков по отношению друг к другу и в случае необходимости специальных познаний для этого обсудить с учетом мнения сторон вопрос о проведении экспертизы по настоящему делу; дать оценку имеющимся в деле доказательствам; рассмотреть доводы и возражения сторон по существу спора; проверить соблюдение порядка изменения границ переданного в аренду предпринимателю участка и установить наличие (отсутствие) на нем охранных зон объектов электросетевого хозяйства; после чего определить, насколько затрагиваются права казенного учреждения оспариваемой сделкой и по результатам этого принять правильное решение по делу.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.10.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 по делу № А51-27702/2015 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

Е.К. Яшкина