Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 03.04.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023

по делу № А51-22977/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилкапинвест»

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

о взыскании неосновательного обогащения

Общество с ограниченной ответственностью «Жилкапинвест» (ОГРН 1037714021883, ИНН 7714303772, адрес: 127006, г. Москва, ул. Долгоруковская, 36/3, эт. 2, пом. I, ком. 1-3, 5-14; далее – ООО «Жилкапинвест», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – Управление) о взыскании неосновательного обогащения в размере 18 832 687 руб. 74 коп., являющегося переплатой арендной платы и необоснованно взысканной неустойки по договору аренды земельного участка от 17.06.2016 № 28-Ю-21758 (с учетом привлечения надлежащего ответчика и уточнения размера требований в порядке статей 46, 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес: 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее – Министерство).

Решением суда от 03.04.2023, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 без изменения, иск удовлетворен частично – с Управления в пользу ООО «Жилкапинвест» взыскано 16 082 876 руб. 47 коп. неосновательного обогащения, в удовлетворении остальной части требований – отказано.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и просит их отменить как незаконные и необоснованные. По мнению заявителя, условия заключенного между сторонами договора аренды не предполагают снижения арендной платы при поэтапном окончании строительства одного или нескольких многоквартирных домов. Кроме того, земельные участки под введенными в эксплуатацию домами до настоящего времени не сформированы в установленном законом порядке. Также Управление настаивает на том, что применение в расчете арендной платы ставки 5% от кадастровой стоимости полностью соответствует пункту 10 Постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее – Постановление № 75-па).

ООО «Жилкапинвест» в отзыве на кассационную жалобу считает, что доводы ответчика противоречат положениям статьи 36 Жилищного кодекса РФ и имеющемуся в деле заключению кадастрового инженера от 09.03.2022.

От Министерства отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Представитель Управления в судебном заседании, проведенном и использованием системы видео-конференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, поддержал доводы поданной жалобы в полном объеме и просил ее удовлетворить.

ООО «Жилкапинвест» и Министерство надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов с учетом доводов и возражений сторон, а также пояснений представителя заявителя жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, первоначально по результатам аукциона (протокол от 25.12.2006 №3/1) между администрацией города Владивостока (арендодатель) и ООО «Жилкапинвест» (арендатор) был заключен договор аренды от 26.12.206 № 1 (в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2008 № 1), по условиям которого обществу на срок 5 лет (до 24.12.2011) предоставлялся публичный земельный участок с кадастровым номером 25:28:010041:134 площадью 30 755 кв.м, местоположение: примерно в 38 м от ориентира (жилой дом) по направлению на юг (почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Ватутина, 4) с видом разрешенного использования «жилищное строительство» в целях возведения трех многоквартирных домов, надземных стоянок автомобилей и благоустройства.

В период действия договора аренды от 26.12.2006 № 1 обществом получено разрешение от 30.12.2013 на ввод в эксплуатацию построенного объекта – жилой дом № 27 по ул. Ватутина, 4В, кадастровый номер 25:28:010041:3229. Право собственности на квартиру в указанном жилом доме впервые зарегистрировано 22.08.2014 (запись регистрации в ЕГРН № 25-25-01/105/2014-251).

Соглашением от 23.12.2011 срок действия договора аренды от 26.12.2006 № 1 продлен до 31.12.2014, соглашением от 21.04.2016 указанный договор аренды расторгнут.

После этого в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ на основании заключенного с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель, правопредшественник Министерства) договора аренды от 17.06.2016 № 28-Ю-21758 ООО «Жилкапинвест» (арендатор) предоставлен спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:010041:134 для окончания строительства объекта, назначение: многоквартирный дом, степень готовности объекта 68% на срок 3 года (до 17.06.2019).

Согласно пункту 2.1 договора за указанный в пункте 1.1 участок установлена арендная плата в размере 486 783 руб. 73 коп. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 3, ставка арендной платы – 5%).

ООО «Жилкапинвест» получено разрешение от 16.09.2016 на ввод в эксплуатацию построенного объекта – жилой дом № 28, по адресу: ул. Ватутина, 4Д, кадастровый номер 25:28:010041:3617. Право собственности на квартиру в указанном жилом доме впервые зарегистрировано 20.10.2017 (запись регистрации в ЕГРН № 25:28:010041:3854-25/001/2017-2).

В связи с принятием Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края», постановления администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» с 01.05.2019 все права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Управлению.

После истечения 17.06.2019 срока действия договора от 17.06.2016 № 28-Ю-21758 общество в отсутствие возражений со стороны Управления продолжило фактически использовать спорный земельный участок и вносить арендные платежи в согласованном размере.

В письме от 08.04.2019 № 20/04/02-10/11191 Департамент сообщил обществу о наличии переплаты по договору аренды от 17.06.2016 № 28-Ю-21758, в размере по основным платежам 486 863 руб. 17 коп., по неустойке – 33 159 руб. 19 коп.

В свою очередь в претензии от 30.08.2019 № ЖКИ-070 общество, ссылаясь на уплату арендных платежей в большем размере (без учета построенных жилых домов и ввиду применения неверного расчета), потребовало от арендодателя вернуть неосновательное обогащение в общем размере 16 380 475 руб. 80 коп.

Неисполнение указанных претензионных требований общества в добровольном порядке послужило основанием для предъявления рассматриваемого иска.

Разрешая возникший спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 421, 424, 606, 614 ГК РФ, статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса РФ, разъяснениями пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) и исходили из того, что предметом спорного договора аренды от 17.06.2016 № 28-Ю-21758 является публичный земельный участок, предоставленный обществу без проведения торгов, в связи с чем арендная плата по такому договору является нормативно регулируемой и стороны не вправе применять иной размер арендной платы по соглашению между собой.

При этом с учетом заявления Управления о применении срока исковой давности, суды правомерно признали, что ввиду обращения общества в суд с рассматриваемыми требования 05.11.2019 оснований для их удовлетворения за период до 05.10.2016 не имеется, что соответствует положениям статей 195, 169, 199, 200 ГК РФ.

Далее, принимая возведение обществом на арендуемом земельном участке двух многоквартирных домов с кадастровым номером 25:28:010041:3229 по ул. Ватутина, 4В (дом № 27) и кадастровым номером 25:28:010041:3617 по ул. Ватутина, 4Д (дом № 28), суды, оценив представленное в материалы дела заключение кадастрового инженера от 09.03.2022, согласно которому часть спорного участка под домом № 27 с учетом придомовой территории составляет 14 251 кв.м, а под домом № 28 – 9 274 кв.м, пришли к выводу о том, что с момента первой регистрации права собственности на квартиры в указанных домах (с 22.08.2014 и с 20.10.2017, соответственно), общество перестало использовать указанные части земельного участка, в связи с чем оно не должно было уплачивать арендную плату за эти площади.

В целом выводы судов о прекращении обязанности застройщика по уплате арендных платежей после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном многоквартирном доме соответствуют статье 36 Жилищного кодекса РФ, пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», разъяснениям пунктов 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 и согласуются с правовой позицией, отраженной Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.01.2012 № 11642/11, а также в Определении Верховного Суда РФ от 19.03.2020 № 309-ЭС19-21975.

Вместе с тем указанные последствия наступают в случае, если строительство объекта завершено после представления застройщику земельного участка в аренду.

Однако в данном случае, на момент заключения договора аренды от 17.06.2016 № 28-Ю-21758 первый многоквартирный дом № 27 уже был введен в эксплуатацию в 2013 году, о чем обществу было достоверно известно.

При этом со стороны общества не было заявлено возражений относительно условий указанного договора аренды, площадь предоставленного участка и размер арендной платы за него обществом в установленном законом порядке не оспаривались, обязательства по внесению арендных платежей исполнялись в добровольном порядке.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, денежные средства и иное имущество не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, если будет установлено, что воля передавшего их лица осуществлена в отсутствие обязательств, то есть безвозмездно и без встречного предоставления.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Между тем, суды вопреки приведенным разъяснениям, не дали оценки добросовестности поведения общества, которое объективно знало о наличии на арендуемом земельном участке уже построенного им многоквартирного дома, однако, несмотря на это добровольно вступило в договорные отношения с ответчиком и длительное время (более 3х лет) исполняло принятые на себя обязательства без возражений.

Кроме того, судами также установлено, что в данном случае в договоре аренды от 17.06.2016 № 28-Ю-21758 прямо указано, что он заключен в соответствии с пунктом 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в целях завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома степенью готовности 68%, поэтому к такому договору не могут быть применены положения пункта 15 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 317-ФЗ).

При этом размер арендной платы по спорному договору согласно приложению № 3 к нему определен исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости участка.

Вместе с тем, суды, принимая во внимание регулируемый характер арендной платы, пришли к выводу, что ее размер в рассматриваемом случае должен определяться по формуле, предусмотренной пунктом 4 Постановления № 75-па, с применением установленной пунктом 1 раздела 3 Решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» налоговой ставки в размере 0,3% в отношении земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.

При изложенных обстоятельствах суды признали, что общество уплачивало арендую плату в большем размере, чем установлено указанными нормативными актами, и за фактически неиспользуемую площадь, необходимую для эксплуатации возведенных многоквартирных домов, в связи с чем на основании статей 1102, 1103 ГК РФ признали требования общества обоснованными и подлежащими удовлетворению в пределах срока исковой давности.

Между тем, суды не учли следующего.

Как указано в пункте 4 Постановления № 75-па, установленная в нем формула расчета арендной платы с учетом коэффициентов функционального использования не применяется в отношении земельных участков, указанных в пунктах 5, 6, 9, 10, 14, 15 данного Постановления.

В частности, в качестве возражений против иска Управление ссылалось на пункт 10 Постановления № 75-па, согласно которому в случае если земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, предоставлен лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов до 30.12.2007 при условиях, определенных Земельным кодексом РФ, ежегодная арендная плата по договорам аренды таких земельных участков устанавливается в размере не менее 5,0 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Мотивы отклонения указанных доводов Управления в обжалуемых судебных актах в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 и пункту 12 части 2 статьи 271 АПК РФ судами не приведены.

При этом указанный в пункте 10 Постановления № 75-па порядок определения размера арендной платы в отличие от положений пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ поставлен в зависимость от периода предоставления земельного участка в аренду (до 30.12.2007) в целях жилищного строительства, по предусмотренным Земельным кодексом РФ основаниям, а не от момента заключения конкретного договора аренды.

В данном случае первоначально спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду для целей жилищного строительства в 2006 году, первый построенный на этом участке дом введен в эксплуатацию в 2013 году, то есть по прошествии более чем трех лет, впоследствии арендуемый участок предоставлен обществу в 2016 году для завершения строительства в льготном порядке без проведения торгов.

Поскольку указанные обстоятельства в целях применения пункта 10 Постановления № 75-па, на который ссылалось Управление, судами должным образом также не исследовались и им не дана надлежащая правовая оценка, то обжалуемые судебные акты в части удовлетворенных требований общества не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть обстоятельства, отраженные в настоящем постановлении; вынести на обсуждение сторон вопрос о добросовестности поведения истца; рассмотреть и оценить все доводы и возражения истца и ответчика, касающиеся порядка расчета арендной платы, и в зависимости от установленного разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Ввиду окончания кассационного производства меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов согласно части 4 статьи 283 АПК РФ подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.04.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 по делу № А51-22977/2019 Арбитражного суда Приморского края в части отказа в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Жилкапинвест» за период с 17.06.2016 по 05.10.2016 оставить без изменения.

В остальной части названые решение от 03.04.2023 и постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Отменить приостановление исполнения обжалуемых судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.07.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова