Гражданский кодекс часть 1

от Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение:

- ФИО2, представитель по доверенности б/н от 11.05.2017

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение

на решение от 02.06.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017

по делу № А24-330/2017 Арбитражного суда Камчатского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья В.И. Решетько, в суде апелляционной инстанции судьи: Т.А. Аппакова, Д.А. Глебов, А.С. Шевченко

по иску общества с ограниченной ответственностью «Авто-Оптима»

кУправлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение

об устранении недостатков имущества, сданного в аренду

Общество с ограниченной ответственностью «Авто-Оптима» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 683023, <...>; далее – ООО «Авто-Оптима», общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 683000, <...>; далее – ответчик, управление) об устранении недостатков имущества, сданного в аренду.

Решением от 02.06.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме. На ответчика возложена обязанность в четырехмесячный срок со дня вступления в силу решения суда устранить недостатки сданного в аренду имущества путем организации своими силами и за свой счет проезда к земельному участку, арендуемому истцом под принадлежащее ему недвижимое имущество.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить обжалуемые акты и отказать в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что арендуемый земельный участок сформирован в соответствии с законом под принадлежащее обществу недвижимое имущество. При этом арендатор фактически владел земельным участком до предоставления его в аренду и был осведомлен о свойствах земельного участка. Также указывает, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является Администрация Петропавловск-Камчатского городского округа в лице управления, а к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, должно было быть привлечено Управление финансов администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, формирующее бюджет округа. Кроме того, ссылается на то, что истец не представил доказательств обращения к смежному землепользователю с целью установления сервитута.

В отзыве ООО «Авто-Оптима» приводит свои возражения относительно доводов кассационной жалобы, просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представители лиц, участвующих в деле поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, соответственно, дали свои пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество – бокс стояночный, общая площадь 318,2 кв.м, инвентарный номер 9522, лит. А, расположенное по адресу: <...> б/н.

На основании постановления администрации Петропавловск- Камчатского городского округа от 06.08.2014 № 1938 между Администрацией в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) (правопреемник – Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск- Камчатского городского округа – муниципальное учреждение) и ООО «Авто-Оптима» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.08.2014 № 78/14, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 41:01:0010109:513, площадью 0,1153 га, расположенный по адресу: <...>.

Пунктом 1.3 договора установлено, что на момент заключения договора земельный участок находился в пользовании арендатора с 04.06.2014.

Договор заключен сроком с 07.08.2014 по 06.07.2015 (пункт 2.1 договора) и в соответствии с пунктом 2.4 договора по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок.

В связи с тем, что собственник смежного земельного участка, через который ранее истец проезжал к арендуемому земельному участку в октябре 2014 года отказал обществу в проезде через свой участок, установив шлагбаум, и ссылаясь на отсутствие иной возможности проехать к своему участку, общество обратилось в управление 24.11.2016 с претензионным письмом, в котором требовало устранить недостатки сданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010109:513.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и отказ управления в организации технологического проезда к земельному участку общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций исходили из того, что предоставление в аренду земельного участка, не имеющего самостоятельного проезда к нему, свидетельствует о недостатках сданного в аренду имущества, подлежащих устранению за счет арендодателя.

Между тем судами не учтено следующее.

Требования к образованию земельных участков приведены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Названная статья не содержит правил о необходимости при формировании земельного участка, предоставляемого под уже существующий объект недвижимости, предусматривать наличие к нему отдельного проезда.

В связи с тем, что расположенный на земельном участке объект является коммерческим и принадлежит обществу на праве частной собственности, обязанность обеспечить к нему проезд не вытекает и из общих принципов деятельности муниципальных образований.

В силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2015, в том числе на момент заключения договора аренды спорного земельного участка) площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Аналогичные по своему смыслу нормы установлены пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ и 30 ГрК РФ, регулирующими правила определения размеров земельных участков в настоящее время.

Таким образом, размеры и границы земельного участка, сформированного под существующий объект недвижимости, объективно обусловлены его назначением и занимаемой площадью.

В связи с этим отсутствие примыкания земельного участка, сформированного под существующий объект недвижимости, к проездам не может рассматриваться как недостаток, возникший в результате ненадлежащих действий публичного образования, сформировавшего участок и выступающего его арендодателем.

Таким образом, земельный участок под существующим объектом недвижимости, сформированный с соблюдением требований законодательства, не может быть признан имеющим недостатки, указанные в статье 612 ГК РФ, обязанность по устранению которых несет арендодатель.

При рассмотрении дела судами не выявлено нарушений в части порядка формирования и определения площади земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010109:513. Более того, судами установлено, что в момент предоставления земельного участка проезд к нему обеспечивался как через соседний земельный участок, так и через нераспределенные земли, которые на сегодняшний день, как указано судом первой инстанции в решении, незаконно захвачены третьими лицами.

Названные обстоятельства подтверждены и самим обществом в его исковом заявлении и объяснениях, данных в судах трех инстанций.

При таких обстоятельствах вывод судов о наличии недостатков формирования земельного участка, препятствующих его эксплуатации, обязанность по устранению которых несет публичное образование, нормативно не обоснован и не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно статье 23 ЗК РФ, 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, законодатель определил способ, которым собственник объекта недвижимости может обеспечить проход или проезд к принадлежащему ему объекту.

Поскольку ООО «Авто-Оптима» является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, оно относится к лицам, которые вправе требовать установления сервитута.

Кроме того, в силу статьи 305 ГК РФ ООО «Авто-Оптима» как арендатору земельного участка, принадлежит право на использование вещных способов защиты права. Оно имеет право на защиту его владения также против собственника.

Вместе с тем, ответчиком по требованию об установлении частного сервитута является собственник соседнего земельного участка, которым ответчик не является. Фактов того, что ответчик иным способом препятствует реализации прав истца, судами также не установлено.

Указание судов на не предоставление ответчиком земельного участка для организации технологического проезда и неустановление им публичного сервитута также не обосновано ссылкой на какие-либо нормы права, предусматривающие обязанность муниципального образования по совершению таких действий в рассматриваемых обстоятельствах.

На основании изложенного судебные акты подлежат отмене как вынесенные с неправильным применением норм права и несоответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

Вместе с тем, поскольку управление не является надлежащим ответчиком по иску об установлении частного сервитута, а также в деле отсутствуют сведения о том, что ликвидация проездов к спорному земельному участку явилась следствием его действий, возможности для удовлетворения иска общества по иным основаниям не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.06.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу № А24-330/2017 Арбитражного суда Камчатского края отменить, в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Авто-Оптима» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья О.В. Цирулик

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова