Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников недвижимости «НЭО» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680013, <...>; далее – ТСН «НЭО», товарищество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Берег» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680014, <...>; далее – ООО «Берег», общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2009 и взыскании основного долга по арендной плате за период с 19.09.2009 по 19.06.2020 в размере 13 000 000 руб., неустойки за период с 01.01.2010 по 19.06.2020 в сумме 11 723 500 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2010 по 19.06.2020 в сумме 4 815 581 руб. с последующим их начислением по день фактического исполнения обязательства.

Решением суда от 31.08.2020, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе ТСН «НЭО» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, считает их незаконными и просит отменить, заявленные требования удовлетворить.

По мнению заявителя, судами неправильно применены статьи 200, 208, 604, 614 ГК РФ, статья 36 Земельного кодекса РФ и статья 36 Жилищного кодекса РФ при оценке условий договора аренды от 15.09.2009 в отношении длительности срока аренды и существенно заниженной арендной платы. Полагает, что настоящий спор не подведомственен арбитражному суду и рассмотрен без привлечения всех заинтересованных лиц. Настаивает на ничтожности спорного договора аренды ввиду злонамеренного соглашения сторон; причинения существенного ущерба арендодателю; отсутствия регистрации данной сделки; совпадения ее сторон в одном лице – ФИО3; незаконного изменения целевого назначения придомовой территории. Ссылается на нарушение прав собственников жилых помещений МКД, поскольку в результате возведения ответчиком забора жильцы дома были лишены права пользования общим имуществом.

ООО «Берег» в отзыве на кассационную жалобу и дополнительных письменных пояснениях опровергает все приведенные заявителем доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 26.01.2021 объявлялся перерыв до 01.02.2021 (на 17 часов 40 минут).

В судебном заседании представители ответчика возражали против удовлетворения поданной истцом жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее, а также пояснили, что в настоящее время спорная придомовая территория используется в качестве автопарковки и доступ (в том числе проезд) жильцов к общему имуществу не ограничен.

ТСН «НЭО» извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном интернет-ресурсе «Картотека арбитражных дел», однако явку своего представителя в суд не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы и с учетом возражений ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, на основании протокола общего собрания от 02.08.2009 между ТСН «НЭО» (арендодатель) и ООО «Новая заря» (арендатор) заключен договор аренды от 15.09.2009, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 27:23:030214:152 площадью 1 205 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов и являющиеся частью придомовой территории МКД по адресу: <...>.

Срок действия договора определен в пункте 1.3 – по 15.09.2109 (на 100 лет), участок передан арендатору по передаточному акту (приложение № 1 к договору).

Договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке (запись от 19.02.2010 № 27-27-01/009/2010-784).

Впоследствии ООО «Новая заря» было реорганизовано 20.10.2015 в форме присоединения к ООО «Берег», к которому перешли все права и обязанности арендатора по договору от 15.09.2009 в порядке универсального правопреемства.

На основании соглашения от 26.04.2018 договор аренды от 15.09.2009 досрочно расторгнут сторонами.

Спорный участок по договору от 27.04.2018 передан ТСН «НЭО» в аренду ООО «Уют».

Вместе с тем вступившими в законную силу судебными актами по делу № А73-14736/2018 соглашение от 26.04.2018 о досрочном расторжении договора аренды от 15.09.2009 между ТСН «НЭО» и ООО «Берег» признано недействительным, применены последствия его недействительности в виде восстановлении в ЕГРН регистрационной записи от 19.02.2010 № 27-27-01/009/2010-784.

При этом в рамках названного спора ТСН «НЭО» предъявлялся встречный иск о признании договора аренды от 15.09.2009 недействительным по мотиву отсутствия решения общего собрания собственников МКД о его заключении, однако производство по делу в этой части было прекращено на основании части 2 статьи 49, пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ ввиду отказа истца от встречных требований.

Таким образом, суды признали, что до настоящего времени правоотношения сторон по использованию земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152 площадью 1 205 кв.м регулируются действующим договором аренды от 15.09.2009.

Пунктом 2.1 данного договора установлена арендная плата в виде затрат на содержание арендуемого земельного участка (95%) и собственной выгоды арендодателя (5%). Стороны предусмотрели следующий порядок определения арендной платы – по факту затрат на содержание земельного участка за прошедший расчетный период, которым является квартал.

Согласно пунктам 2.2, 2.3 договора арендодатель в течение десяти дней после окончания расчетного периода выставляет счет-фактуру (акт) с приложением расчета арендной платы и документов, подтверждающих произведенные расходы по содержанию земельного участка. Арендатор вносит плату ежеквартально, в срок не позднее пяти дней с момента предоставления арендодателем счета-фактуры (акта) за прошедший расчетный период (квартал) с подтверждающими документами.

В соответствии с пунктом 5.5 договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором установленного срока внесения арендной платы более чем за два периода подряд.

В уведомлении от 10.02.2020 ТСН «НЭО» сообщило ООО «Берег» о том, что арендная плата по договору от 15.09.2009 составляет 50 000 руб. и на стороне арендатора имеется задолженность в размере 6 750 000 руб., в связи с чем арендодатель заявил об одностороннем отказе от данного договора на основании пункта 5.4, пункта 3 статьи 450 ГК РФ и потребовал освободить спорный участок в срок до 17.02.2020.

Поскольку указанные требования ответчиком в добровольном порядке исполнены не были, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска с учетом его предмета (расторжение договора и взыскание арендной платы, неустойки, процентов) суды обеих инстанций руководствовались статьями 8, 309, 310, 425, 431, 450, 452, 606, 607, 610, 614, 619 ГК РФ и исходили из недоказанности факта нарушения арендатором (ответчиком) своих обязательств по спорному договору аренды от 15.09.2009.

Так, исследовав все фактические обстоятельства и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что стороны в пункте 2.1 договора согласовали условия и порядок определения арендной платы в виде фактических затрат на содержание арендуемого земельного участка, что не противоречит пункту 2 статьи 614 ГК РФ.

При этом истец, несмотря не неоднократные предложения суда первой инстанции, не представил в материалы дела документальных обоснований, подтверждающих относящиеся к спорному участку затраты арендодателя в сумме 50 000 руб., из которых определен размер предъявленных к взысканию требований.

Представленный истцом отчет об оценке от 10.07.2020 № 78/20, подготовленный ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» не признан судами в качестве надлежащего доказательства, поскольку им определена рыночная арендная плата, что противоречит согласованным сторонами условиям договора аренды от 15.09.2009.

Доказательств того, что сторонами были изменены условия договора от 15.09.2009, в том числе в порядке пункте 3 статьи 614 ГК РФ, в результате чего арендная плата была установлена в размере 50 000 руб., истец судам не представил.

Кроме того, судами отмечено, что имеющимися в деле двусторонними актами сверки от 01.07.2015 № 302, от 30.09.2015 № 450, счетами-фактурами за период 2009-2016 годов, платежными поручениями, выписками по счетам, сводными таблицами подтверждено надлежащее исполнение ООО «Берег» своих обязательств по договору в размере, превышающем понесенные истцом затраты на содержание спорного земельного участка в заявленный период, что свидетельствует об отсутствии на сторонне ответчика взыскиваемой задолженности по арендной плате и исключает начисление неустойки, процентов.

Аналогичные обстоятельства, касающиеся перечисления ответчиком арендной платы в спорный период и принятия ее истцом, установлены при рассмотрении дела № А73-14736/2018.

Дополнительно суды констатировали истечение срока исковой давности по требованиям за период с 19.09.2009 по 31.12.2016, о применении которой заявлено ответчиком, что в силу статей 196, 199, 200 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

С учетом изложенного выводы судов о недоказанности факта нарушения ответчиком своих обязательств по договору аренды от 15.09.2009 в части внесения арендных платежей в согласованном сторонами размере и об отсутствии в связи с этим оснований для удовлетворения заявленных истцом требований признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Приведенные заявителем доводы о неправильном применении судами статьей 200, 208, 604, 614 ГК РФ, статьи 36 Земельного кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения кассационной жалобы и отклоняются судом округа как основанные на ошибочном понимании и толковании приведенных истцом норм права.

Спорный договор аренды заключен ТСН «НЭО» на основании решения общего собрания собственников МКД от 02.09.2009, не оспоренного и не признанного недействительным в судебном порядке.

При этом в силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме (в том числе придомовая территория) могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Ссылки в жалобе на неподведомственность настоящего спора арбитражному суду и рассмотрение его без привлечения всех заинтересованных лиц также не принимаются судом округа, поскольку фактически спор возник из гражданско-правовой сделки, сторонами которой являются самостоятельные юридические лица.

В данном случае ТСН «НЭО» в отношениях с ООО «Берег» представляет законные интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом (статья 135 и пункт 8 части 1 статьи 138 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, вопреки мнению заявителя, настоящий спор по субъектному составу и экономическому характеру правоотношений отнесен к компетенции арбитражного суда в силу статей 27, 28 АПК РФ.

Доводы истца о ничтожности спорного договора аренды не относятся к предмету рассматриваемого спора и не подкреплены допустимыми доказательствами. Утверждение заявителя о злонамеренном соглашении сторон и причинении существенного ущерба арендодателю ничем не подтверждено. Отсутствие регистрации изменения арендатора после состоявшейся реорганизации не влияет на действительность сделки. Совпадения сторон договора в одном лице – ФИО3 (учредителя ООО «Берег») из материалов дела не усматривается.

Кроме того, ТСН «НЭО» в ходе рассмотрения спора по делу № А73-14736/2018 уже предъявляло встречный иск о признании недействительным заключенного с ООО «Берег» договора аренды от 15.09.2009, однако впоследствии отказалось от данного требования, реализовав тем самым свое право, предусмотренное статьей 49 АПК РФ.

Обстоятельства, связанные с изменением целевого назначения придомовой территории (организацией на спорном участке автопарковки) и возможным нарушением прав собственников жилых помещений МКД в результате возведения ответчиком забора, также выходят за рамки заявленных требований.

При этом истец не ссылался на указанные нарушения в качестве оснований для расторжения спорного договора аренды и не требовал от ответчика их устранения в досудебном порядке, как этого требуют положения статей 452, 619 ГК РФ.

Вместе с тем истец не лишен права устранения подобных нарушений, в случае их доказанности, в том числе в порядке статьи 304 ГК РФ в рамках отдельного судебного разбирательства.

Поскольку судами установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; представленные в дело доказательства исследованы судами в полном объеме и получили должную правовую оценку; иск рассмотрен исходя из предмета и оснований заявленных требований с правильным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения; процессуальных нарушений, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ судами не допущено, то в такой ситуации кассационная жалоба ТСН «НЭО» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31.08.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 по делу № А73-2731/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова