Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал»

на решение от 17.09.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021

по делу № А73-10385/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал»

к индивидуальному предпринимателю Кечаевой Ольге Владимировне

о взыскании 271 460 руб.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» (ОГРН 1112721013393, ИНН 2721189571, адрес: 680013, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Кулибина, д. 3; далее – ООО «ВМК Капитал», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кечаевой Ольге Владимировне (ОГРНИП 304272112600040, ИНН 272108275798; далее – предприниматель Кечаева О.В., предприниматель, ответчик) о взыскании 271 460 руб., составляющих 179 640 руб. неполученной арендной платы за период с 24.03.2021 по 22.05.2021 (квалифицированной истцом в качестве убытков), 91 820 руб. штрафа за нарушение обязательства по внесению обеспечительного платежа.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края, оформленным в соответствии с частью 1 статьи 229 АПК РФ в виде резолютивной части от 09.09.2021, и впоследствии в виде мотивированного судебного акта от 17.09.2021, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021 решение от 17.09.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «ВМК Капитал» просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, нарушением норм процессуального права, несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несогласии с выводом судов о том, что объект аренды не был пространственно ограничен, сформирован и индивидуализирован, соответственно, не поступил во владение арендатора по вине арендодателя. В этой связи указывает на то, что в соответствии с пунктом 1.1 договора и приложением к нему № 2 объект содержит полное его описание и местоположение (схему) на территории торгового центра. Ремонтно-отделочные работы не могут быть квалифицированы как создание нового объекта. Судами, по мнению истца, сделан ошибочный вывод о том, что арендодатель не выполнил свою обязанность по передаче объекта, чем вызвал отказ от договора со стороны арендатора, в то время как в его уведомлении причина такого отказа указаны обстоятельства личного характера. Судами не учтены положения пункта 2 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Кечаева О.В., возражая относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 2 статьи 288.2 АПК РФ кассационные жалобы на обжалуемые акты, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде кассационной инстанции судьей единолично без вызова сторон.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между ООО «ВМК Капитал» (арендодатель) и предпринимателем Кечаевой О.В (арендатор) заключен договор аренды от 04.03.2021 № 01-04/0122ТК/21 в отношении части нежилого помещения (объект № 89 площадью 49,9 кв.м, расположенный на 1-ом этаже, 2-го корпуса торгового комплекса (ТК) «Макси Молл» по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленинградская, 28, лит. «И», кадастровый номер 27:23:0030201:902) для использования под продажу товаров/услуг согласно ассортиментному перечню (приложение № 3).

Объект сдается в аренду сроком с 04.03.2021 по 31.01.2022 (пункт 7.1 договора).

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязан в течение 30 дней с момента подписания договора передать по акту в пользование арендатора согласованный объект отношений.

Пунктами 3.1, 3.3.1, 3.3.4, 3.4, 3.4.1 договора определено, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной, которая начисляется с даты подписания акта приема-передачи объекта. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование зданием, в состав которого входит объект, земельным участком, на котором оно расположено, коммунальные платежи (кроме электроэнергии), эксплуатационные расходы, уборка мест общего пользования здания и прилегающей территории, охрана ТК «Макси Молл» и рассчитывается из ставки стоимости 1 кв.м площади объекта за месяц в размере 1800 руб. с учетом НДС и составляет 89 820 руб. Переменная часть арендной платы состоит из коммунальных расходов, которые включают в себя затраты арендодателя, связанные с обеспечением объекта электроэнергией.

Оплата постоянной части арендной платы производится авансовым платежом в размере 100 % до 5 числа расчетного месяца. Оплата переменной части (коммунальные расходы) арендатором перечисляется на расчетный счет арендодателя до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании полученной от арендодателя счет-фактуры в сумме, указанной в ней, без выставления счета. В срок не позднее 5 календарных дней с даты подписания договора арендатор, без выставления счета, обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в качестве гарантийного депозита (обеспечительного платежа) денежные средства в размере постоянной части арендной платы за один месяц, рассчитанной согласно пункту 3.3.4 договора, денежные средства по переменной части арендной платы за два месяца в размере 2000 руб., что составляет 91 820 руб. (пункты 3.3.2, 3.4.1.1, 3.5.1 договора).

В пункте 4.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения установленных платежей свыше 20 календарных дней арендатор уплачивает штраф в размере 100 % от суммы постоянной и/или переменной части арендной платы за месяц.

В соответствии с пунктом 5.1 договора каждая из сторон вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за 60 календарных дней до даты расторжения.

Уведомлением от 24.03.2021, которое получено ООО «ВМК Капитал» в этот же день, предприниматель Кечаева О.В. заявила об отказе от договора.

Общество, ссылаясь на нарушение обязательств по непринятию объекта в аренду, направило в адрес предпринимателя претензию от 04.05.2021 № 01-08/0632/21 с требованием оплатить убытки в размере 179 640 руб. в виде недополученной арендной платы за два месяца в течение 5 календарных дней с момента ее получения, оставление которой без удовлетворения явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 607 ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

По правилам пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ обусловлено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В порядке пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Пунктом 4 статьи 450 ГК РФ определено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 450.1 ГК РФ регламентировано, что предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 1 статьи 165.1 ГК РФ закреплено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Уведомлением от 24.03.2021 арендатор реализовал предоставленное ему статьей 450 ГК РФ и пунктом 5.1 договора право на одностороннее прекращение арендных отношений, которое согласно учиненной на нем отметке, получено ООО «ВМК Капитал» 24.03.2021 (№ 1239).

При таких обстоятельствах арендатором соблюден порядок отказа от договора, что повлекло прекращение арендных отношений между сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (статья 328 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанная позиция отражена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

В ходе судебного разбирательства судами первой и апелляционной инстанциями установлено, что на момент заключения договора (04.03.2021) предполагаемый к передаче объект площадью 49,9 кв.м не существовал в натуре, не был пространственно ограничен, сформирован и индивидуализирован в надлежащем порядке, акт приема-передачи сторонами не подписан. Отсутствуют в материалах дела и сведения о том, что строительные работы были начаты и завершены впоследствии, но оказались невостребованными по вине арендатора.

Таким образом, объект не поступил во владение предпринимателя и не использовался им в целях, предусмотренных договором.

При этом обязанность по возведению объекта, оборудованию и передаче должна была быть исполнена арендодателем в течение 30 дней с момента подписания договора.

Между тем, как уже было отмечено, Кечаева О.В. воспользовалась своим правом на отказ от договора, в установленном законом и договором порядке.

Приведенные обстоятельства позволили судам сделать вывод об объективной невозможности для арендатора пользоваться арендованным имуществом в период 24.03.2021-22.05.2021, за который арендодателем начислена плата в сумме 179 640 руб., заявленная в качестве убытков.

По аналогичным мотивам суды не усмотрели законных оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафа за нарушение обязательства по внесению обеспечительного платежа в сумме 91 820 руб.

Данный платеж с учетом содержания пункта 3.5.2 договора предназначался для создания гарантий внесения ежемесячных арендных платежей, убытков и иных причитающихся арендодателю сумм. Вместе с тем, поскольку объект арендных отношений не поступил во владение ответчика и в период, отведенный для передачи площади, было инициировано прекращение арендных отношений, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности оплатить штрафные санкции не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить к спорным правоотношениям сторон, дана оценка имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ.

Несогласие кассатора с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии при принятии судебных актах существенных нарушений норм материального и процессуального права, на чем он настаивает, повлиявших на исход судебного разбирательства.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-288, 288.2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 17.09.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021 по делу № А73-10385/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и обжалованию не подлежит.

Судья В.А. Гребенщикова