Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2022

по делу № А57-15432/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мельсар-К» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мельсар-К» (далее – ООО «Мельсар-К», общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – теруправление) об обязании в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:17:190603:3 площадью 8153 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н ФИО1, в 11000 м северо-западнее от центра п. Загородный, с категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, на условиях проекта договора.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.11.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2021 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 и решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.11.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2022, требования удовлетворены.

Теруправление, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании государственного акта на право пользования землей от 10.12.1986 А-I № 235318 Госплемзаводу «Красный Кут» им. 60-летия Союза ССР Краснокутского района Саратовской области в бессрочное и бесплатное пользование предоставлено 5673,8 гектаров земель для сельскохозяйственного использования.

На основании распоряжения теруправления от 25.04.2007 № 312-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук на земельный участок с кадастровым номером 64:17:000000:0015, расположенный: Саратовская область, ФИО1 район, земли госплемптицезавода «Красный Кут», общей площадью 56 738 кв. м, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (п. 1 распоряжения).

В соответствии с пунктом 3.2. распоряжения от 25.04.2007 № 312-р из земельных участков в составе единого землепользования образован земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:17:000000:0015(А), местоположение которого определено относительно ориентира: Саратовская область, ФИО1 район, земли госплемптицезавода «Красный Кут», для сельскохозяйственного производства общей площадью 8153 кв. м.

Указанным распоряжением также определено предоставить в аренду сроком на 10 лет ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук земельные участки, в том числе земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:17:000000:0015(А), для сельскохозяйственного производства общей площадью 8153 кв. м (п. 4 распоряжения). В последующем земельному участку общей площадью 8153 кв. м присвоен кадастровый номер 64:17:190603:3.

На основании распоряжения от 25.04.2007 № 312-р между теруправлением и ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук заключен договор аренды указанного земельного участка от 24.07.2008 № 878 сроком на 10 лет (п. 1.1.5. договора). Земельный участок передан по акту приема-передачи земельных участков от 01.01.2008, договор прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Между ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» Российской академии сельскохозяйственных наук и ООО «Синекура» (правопредшественник ООО «Мельсар-К») заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайма) от 15.07.2009 № 866 по договору аренды от 24.07.2008 № 878 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, согласно пункту 1 которого арендатор уступает, а ООО «Синекура» (правопредшественник ООО «Мельсар-К») принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельных участков, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:17:190603:3 общей площадью 8153 кв. м.

Земельные участки переданы на основании акта приема-передачи от 15.07.2009.

В соответствии с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2010 по делу № А57-1711/2010 признан незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (далее – управление) в государственный регистрации договора о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 15.07.2009 № 866 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенного между ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» РАСХН и ООО «Синикура» и отказ в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 24.07.2008 № 878 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенного между ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» РАСХН и ООО «Синикура».

На управление возложена обязанность внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр) запись о регистрации договора о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 15.07.2009 № 866 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенного между ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» РАСХН и ООО «Мельсар-К» (правопреемника ООО «Синикура») и запись о регистрации договора о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 24.07.2008 № 878 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенного между ОНО ППЗ «Красный Кут» ГНУ МНТЦ «Племптица» РАСХН и ООО «Мельсар-К» (правопреемника ООО «Синикура»), договор прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Между теруправлением и ООО «Мельсар-К» заключено дополнительное соглашение от 18.04.2016 к договору аренды от 24.07.2008 № 878 земельных участков, в соответствии с которым срок аренды продлен до 49 лет.

ООО «Мельсар-К» обратилось в теруправление с заявлением от 08.02.2019 о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:17:190603:3 площадью 8153 кв. м, одновременно направив проект договора купли-продажи земельного участка.

Письмом управления от 22.03.2019 № 02-1014 в заключении договора купли-продажи отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из установленного факта противоправного отказа теруправления в выкупе названного земельного участка в льготном порядке.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у истца права на выкуп земельного участка по цене не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Довод кассационной жалобы об отсутствии у общества названного права ввиду того, что последнее не является изначальным субъектом права постоянного (бессрочного) пользования является ошибочным.

Суды двух инстанций указанный вывод отклонили как противоречащий установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суды двух инстанций установили использование истцом в период действия договора аренды земельного участка по целевому назначению.

С момента заключения и передачи ООО «Мельсар-К» прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.07.2008 № 878 прошло более 10 лет, заявление о заключении договора купли-продажи подано в уполномоченный орган до истечения срока аренды.

Земельным законодательством предусмотрен контроль за использованием предоставленных в аренду земель.

Судами учтено, что в настоящем споре ответчик выступает стороной (арендодателем) заключенного договора аренды земли сельскохозяйственного назначения. При этом пункт 4.1.2 договора аренды предполагает расторжение договора и изъятие земельного участка в случае его нецелевого использования арендатором.

Между тем в течение всего срока аренды арендодателем не было предъявлено претензий к арендатору по нарушению условий договора аренды, в том числе по нецелевому использованию земельного участка.

При таких обстоятельствах суды правомерно пришли к выводу, что общество отвечает критериям, установленным положениями пунктов 4, 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, поскольку во время владения данными земельными участками арендатор использовал их надлежащим образом и по назначению, для сельскохозяйственного производства.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции с целью выполнения указаний кассационной инстанции судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы» экспертам ФИО2, ФИО3, согласно которой водные объекты - пруды (либо иные водные объекты) в границах земельного участка с кадастровым номером 64:17:190603:3 площадью 8 153 000 кв. м по адресу; Саратовская область, р-н ФИО1, в 11 000 м северо-западнее от центра п. Загородный, находятся. У прудов, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 64:17:190603:3 площадью 8 153 000 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, р-н ФИО1, в 11 000 м северо-западнее от центра п. Загородный, гидрологическая связь - продув (либо иных водных объектов), отсутствует, гидрологическая связь с иными водными объектами, относящимися к федеральной (муниципальной) собственности отсутствует.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

При этом, по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Каких-либо достаточных доказательств в обоснование доводов о необоснованности заключения экспертов относительно выводов, изложенных в экспертном заключении, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Согласно пункту 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии со статьей 4 Водного кодекса Российской Федерации водное законодательство регулирует водные отношения. Имущественные отношения, связанные с оборотом водных объектов, определяются гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы данным Кодексом.

Как следует из статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, оборот земельных участков осуществляется исходя из положений гражданского законодательства и данного Кодекса.

В силу статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации водный объект это - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима; водный режим - изменение во времени уровней, расхода и объема воды в водном объекте. Водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) являются поверхностными водными объектами, которые состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (статья 5 ВК РФ).

Согласно части 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 данной статьи.

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (часть 1 статьи 8 ВК РФ).

Таким образом, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии), обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидравлической связи с иными водными объектами. Если пруд не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидравлическую связь, он относится к собственности Российской Федерации, в том числе в случае, когда пруд образован на водотоке (реке, ручье, канале) с помощью водонапорного сооружения.

В силу пункта 1 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации к землям водного фонда относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (пункт 2 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации).

В связи с чем довод теруправления относительно наличия водных объектов на земельных участках, с учетом выводов судебной экспертизы, при новом рассмотрении спора отклонен судами.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что у ответчика имеется обязанность по заключению с ООО «Мельсар-К» договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды двух инстанций, принимая во внимание заявление истца заключить договор купли-продажи от 08.02.2019, выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 06.04.2020 № 99/2020/324015630, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:17:190603:3 составляет 4 402 620 руб., пришли к выводу, что цена земельного участка, указанная в договоре купли-продажи 660 393 руб. (4 402 620 * 15% = 660 393 руб.), является обоснованной.

Аналогичный правовой подход по толкованию и применению норм земельного и гражданского законодательства содержится в судебной практике по аналогичному спору в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21.02.2022 по делу № А57-15433/2020 с участием тех же сторон спора, по иному земельному участку. Данное дело определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2022 № 306-ЭС22-8779 отказано в передаче дела для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, выполнив указания суда кассационной инстанции, проверив наличие ограничений для предоставления земельного участка, в том числе путем судебной экспертизы, судами установлено отсутствие самостоятельных водных объектов где также гидрологическая связь с иными водными объектами, относящимися к федеральной (муниципальной) собственности отсутствует.

К установленным обстоятельствам нормы права применены правильно.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию кассатора в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2022 по делу № А57-15432/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина