Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Алтай в лице судьи Гутковича Е.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Лыковой Н.В., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск) к обществу с ограниченной ответственностью "Омега" (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт Коммунистический, д. 85/1, г. Горно-Алтайск) при участии в деле в качестве третьего лица ФИО1 (ул. им. С.С. Каташа, 4, г. Горно-Алтайск) о взыскании 83 095,78 руб.

В судебном заседании участвует представитель истца – ФИО2 по доверенности (диплом), ответчик и третье лицо - не явились.

Суд установил:

Администрации города Горно-Алтайска (арендодатель) обратилась в суд с иском о взыскании с ООО «Омега» (арендатор) задолженности по арендной плате по состоянию на 27.04.2021 в сумме 78 997,69 руб. и пени за просрочку в сумме 4 098,09 руб.

В заявлении указано, что на основании распоряжения от 03.12.2009 № 44/28 обществу был предоставлен земельный участок площадью 3 114 кв.м. кадастровый номер 04:11:010130:93 по адресу: <...> для проектирования и строительства торгового центра. Сторонами 09.12.2009 был заключен долгосрочный договор № 1904 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности сроком на 3 года. Соглашением от 31.05.2012 срок аренды продлен до 01.06.2022.

Арендатор 27.04.2021 уведомил арендодателя о заключении с ФИО1 соглашения от 23.04.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 1904.

По состоянию на 01.01.2021 за арендатором числилась задолженность по арендным платежам в сумме 121 613,21 руб. и по состоянию на дату уведомления начислена арендная плата в сумме 82 684,48 руб. Арендатором 22.01.2021 и 29.03.2021 уплачена арендная плата 130 500 руб., из которых в счет погашения пени зачтено 5 200 руб.

Претензия от 21.05.2021 была направлена арендатору электронной почтой и заказным письмом, но возвращена почтой в связи с истечением срока хранения. В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ претензия считается доставленной, но оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием обращения в суд с иском обоснованным нормами статей 309, 310, 425, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Определением от 25.02.2022 суд по своей инициативе в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора ФИО1.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось в связи с неявкой лиц, участвующих в деле, в том числе по ходатайствам истца и для предоставления дополнительных доказательств.

05.04.2022 истец представил выписку из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 04:11:010130:93, согласно которой арендатором по договору №1904 от 09.12.2009 на основании соглашения о переуступке от 23.04.2021 является ФИО1 06.06.2022 истец представил электронный образ соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № 1904 заключенному между ФИО1 и ООО «Омега».

В настоящем заседании представитель истца настаивает на удовлетворении иска только за счет ООО «Омега», так как претензий по оплате аренды к ФИО1 не имеет.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, отзыв от ответчика и письменное мнение третьего лица в суд не представлены, что в силу частей 1, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела, поскольку они были извещены в соответствии статьями 121, 123 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, правоотношения лиц, участвующих в деле, урегулированы нормами главы 34 ГК РФ «Аренда» с особенностями, предусмотренными статьями 22 и 65 ЗК РФ «Аренда земельных участков» в части неурегулированной долгосрочным договором от 09.12.2009 № 1904 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Согласно разделу Ш договора расчет арендной платы производиться арендатором самостоятельно с учетом изменения ставки земельного налога с повышающими коэффициентами по формуле: А= КС х К х К_н х К_и, где КС- кадастровая стоимость; К= К1 х К2. К1= С_{н (ставка земельного налога)} х 1,3; К2= коэффициент стимулирования - 0,5; К_и коэффициент инфляции. Размер арендной платы ежегодно изменяется путем корректировки индекса инфляции. Уведомление арендатора об изменении коэффициентов К1 и К2 осуществляется путем опубликования информации в городских СМИ. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. При неуплате арендатором арендной платы пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы долга.

На основании пункта 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Из расчета цены иска с учетом пояснений от 29.04.2022 следует, что арендная плата за 2020 и на 1 полугодие 2021 года рассчитана истцом в соответствии с условиями договора, с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка и утвержденных показателей коэффициентов К1, К2 и К_и.

Как следует из расчета иска, по состоянию на 01.01.2021 за ответчиком числилась задолженность по арендной плате в размере 121 613,21 руб., в том числе пени в сумме 4 442,42 руб. За 1 квартал 2021 года начислена арендная плата в размере 63 765,15 руб. По состоянию на 01.04.2021 ответчик перечислил в бюджет 130 500 руб.

23.04.2021 ООО «Омега» и ФИО1 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому ФИО1 в полном объеме принял на себя права и обязанности по договору аренды № 1904 от 09.12.2009 со всеми приложениями, дополнениями, соглашениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью упомянутого договора (пункты 1.1 и 2.1.1).

О совершенной уступке арендодатель в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ извещен уведомлением от 27.04.2021, регистрация перехода прав по аренде в ЕГРН произведена 28.04.2021..

В соответствии с положениями статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Как указано в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положении главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - постановление N 54), по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на получение арендной платы и взыскание пени за просрочку платежа, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Сторонами в соглашении о передаче договора не поименованы какие-либо конкретные права и обязанности, не подлежащие передаче новому арендатору, что позволило бы согласиться с доводами истца и третьего лица о толковании условий договора о передаче новому арендатору только прав на использование земельного участка для строительства торгового центра. Напротив, в соглашении прямо указано на передачу всех обязательств по договору, которые существуют на дату его подписания.

Соглашение не содержит условий об исключении каких-либо конкретных прав и обязанностей по договору из всего их объема, передаваемых новому арендатору.

В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 43 постановления N 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Таким образом, поскольку соглашение предусматривало передачу всего договора, в том числе включая обязательства по ежеквартальной плате за аренду до 25 числа последнего месяца квартала, без исключения каких-либо прав и обязанностей у суда при толковании этого соглашения в совокупности с условиями договора аренды не имеется оснований считать обоснованными доводы третьего лица о том, что у него не возникло обязанности в полном объеме уплатить ежегодную арендную плату за 2021 год.

Поскольку целью соглашения являлась безвозмездная передача от ответчика всех прав и обязанностей первоначального арендатора, что предполагало полную его замену, то ссылку на переход только прав без исполнения обязанностей нельзя признать обоснованной и соответствующей природе такого обязательства, по общему правилу предусматривающего полную передачу всех прав и обязанностей.

Равным образом в абзаце втором пункта 29 постановления N 54 разъяснено, что по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, как в данном случае на основании пункта 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Тот факт, что соглашение от 23.04.2021 было заключено с согласия арендодателя лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Об этом же свидетельствует факт государственной регистрации соглашения и последующие отношения между Администрацией и ФИО1

Как указывалось выше, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное (абзаце 2 пункта 29 постановления N 54 и пункт 22 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)")..

Представитель истца в категоричной форме отказался от привлечения ФИО1 к участию в деле в качестве ответчика, а в исковом производстве не предусмотрена замена ненадлежащего ответчика надлежащим по инициативе суда.

При изложенных обстоятельствах, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

В случае несогласия настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления полного текста решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Судья

Е.М. Гуткович