Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Синцовой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Даниловой Р.Р., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АЛТПРОМСНАБ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новосибирск, о признании незаконным действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул, по регистрации вещных прав на гаражные боксы по договорам №206 от 25.04.2016, №207 от 30.06.2016, №208 от 21.07.2016, №210 от 25.07.2016, №209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016, об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи по договорам №206 от 25.04.2016, №207 от 30.06.2016, №208 от 21.07.2016, №210 от 25.07.2016, №209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016.,

с участим в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Фриц А.Г., ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10,

ООО СК «Вершина»,

в судебное заседание явились:

от заявителя – ФИО11, паспорт, доверенность от 03.03.2016, после перерыва в судебном заседании - ФИО11, паспорт, доверенность от 03.03.2016, ФИО12 паспорт, доверенность от 01.04.2016.

от заинтересованного лица – ФИО13, удостоверение №028563, доверенность от 26.12.2017 №Д-0157.

от третьего лица (ФИО3) – ФИО14, паспорт, доверенность от 06.10.2017, после перерыва в судебном заседании – не явились,

третье лицо – ФИО9, паспорт, представитель – ФИО15, паспорт, доверенность от 19.02.2018,, после перерыва в судебном заседании - ФИО15, паспорт, доверенность от 19.02.2018,

от третьего лица (ООО СК «Вершина») – ФИО16, доверенность от 14.11.2017,

третьи лица (ФИО1, Фриц А.Г., ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО10) – не явились.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АЛТПРОМСНАБ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), (далее Общество) г. Новосибирск, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул (далее - Росреестр) по регистрации вещных прав на гаражные боксы по договорам №206 от 25.04.2016, №207 от 30.06.2016, №208 от 21.07.2016, №210 от 25.07.2016, №209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016, об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи по договорам №206 от 25.04.2016, №207 от 30.06.2016, №208 от 21.07.2016, №210 от 25.07.2016, №209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016.

02.05.2017 от Общества поступило ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета заинтересованному лицу осуществлять регистрационные действия в отношении гаражных боксов, расположенных по адресу: <...>.

Определением от 03.05.2017 суд в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «АЛТПРОМСНАБ» о принятии обеспечительных мер, отказал.

Определением от 02.08.2017 и 26.09.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО17, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО3, ФИО9, ФИО10, общество с ограниченной ответственностью строительная компания "Вершина".

Заявленные требования, с учетом уточнения, мотивированы тем, что все регистрационные действия по вышеуказанным договорам, являются незаконными, так как у заключившего их от имени Общества лица - ФИО18 отсутствовали полномочия на реализацию гаражных боксов и обращение в органы Росреестра за их регистрацией. Так, Общество не предоставляло ФИО18 оригинал доверенности на совершение сделок от имени Общества, что свидетельствует об их совершении и регистрации неуполномоченным лицом, следовательно, воля ООО «Алтпромснаб», как застройщика и собственника объекта незавершенного строительства, на совершение указанных действий отсутствовала. Заявитель, ссылаясь на положения судебной практики, указывает на незаконность действий Росреестра по регистрации спорных сделок, заключенных в отсутствии полномочий на их совершение у одной из сторон (продавца), при возможности установления Росреестром отсутствия такого полномочия из документов, предоставленных на государственную регистрацию. При этом ряд договоров, в отношении которых совершены оспариваемые действия по регистрации, содержат в своем предмете объекты незавершенного строительства (гаражные боксы), по которым уже ранее внесены записи о регистрации права, что подтверждается выписками из ЕГРП.Н Указывает, что сотрудниками Росреестра не учтено, что ООО «Алтпромснаб» утратило право собственности на продаваемые ФИО18 гаражные боксы, так как эти боксы были ранее проданы иным лицам и соответствующее вещное право уже возникло у данных лиц. О фиктивности сделок, совершенных ФИО18, свидетельствует также и то обстоятельство, что оттиск печати на спорных договорах, поданных на государственную регистрацию, не принадлежит ООО «Алтпромснаб». Начиная с 25.11.2013 общество зарегистрировано по адресу в городе Новосибирске, и с указанной даты печать ООО «Алтпромснаб» имеет указание на г. Новосибирск, в то время как договоры, совершенные ФИО18, содержат в оттиске печати указание на г. Барнаул. Общество не получало от ФИО18 произведенные третьими лицами расчеты за приобретенные гаражные боксы по заключенным ФИО18 договорам.

Заявитель полагает, что оспариваемыми действиями нарушены его права застройщика как собственника объекта недвижимости, так как налагаются незаконные обременения на данный объект, препятствующие реализации застройщиком своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве. Не добросовестными действиями Росреестра нарушена также деловая репутация Общества, о чем свидетельствуют публикации в сети Интернет.

Указывает, что о нарушении своих прав ООО «АЛТПРОМСНАБ» узнало 21.04.2017, после получения выписки из Росреестра по вышеуказанным договорам, срок для подачи настоящего заявления истцом не пропущен.

Заинтересованное лицо в отзыве на заявление полагает, что нарушение прав ООО «АЛТПРОМСНАБ» со стороны Росреестра отсутствует. Обращаясь в орган регистрации, ООО «АЛТПРОМСНАБ» действовало через своих представителей и в своих интересах. Сомнений по наличию полномочий представителя ООО «АЛТПРОМСНАБ» по представленным пакетам документов у государственного регистратора не возникло, так как представлялись нотариально заверенные доверенности представителей. Для осуществления государственной регистрации вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве документы подавал представитель ООО «АЛТПРОМСНАБ» ФИО16, действующий на основании доверенности (номер в реестре № 2Д-529), выданной 01.04.2016 генеральным директором ООО «АЛТПРОМСНАБ» ФИО19. Заявитель не оспаривает выдачу и действительность названной доверенности и действий ФИО16 в качестве своего представителя, т.е. фактически подтверждает, что ФИО16 действовал от имени и в интересах ООО «Алтпромснаб». В материалах регистрационного дела на земельный участок, расположенный по адресу: <...>

имеется нотариально заверенная копия доверенности (номер в реестре № 2Д-525), выданная 01.04.2016 генеральным директором ООО «АЛТПРОМСНАБ» ФИО19 ФИО18. Именно ФИО18 заключал от имени Общества представленные на регистрацию договоры. Нотариальная копия его доверенности также предоставлялась на регистрацию. Оснований для отказа в регистрации представленных договоров у Росреестра не имелось. Случаи «двойной регистрации» гаражных боксов по отдельным договорам действительно подтверждены представленными в дело документами. Указанное стало возможным ввиду того, что предмет представленных на регистрацию договоров содержит несколько гаражных боксов и регистратор не отследил в сведениях в реестре факт предыдущей регистрации конкретных гаражных боксов по их номеру.

Управление полагает, что ООО «АЛТПРОМСНАБ» заявленным способом защиты права, с учетом его обоснования, нацелено именно на оспаривание самих зарегистрированных сделок, что предполагает оценку взаимоотношений между ООО «АЛТПРОМСНАБ», ФИО18 и соответствующими дольщиками, разрешение в таком случае спора путем признания действий Управления незаконными не возможно. Исключение регистрационных записей возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Полагает, что заявителем избран неверный способ защиты права. Исключение регистрационных записей, нарушит права и законные интересы сторон по договорам № 206 от 25.04.2016, № 207 от 30.06.2016, № 208 от 21.07.2016, № 210 от 25.07.2016, № 209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016.

Третье лицо ООО СК «Вершина» в отзыве на заявление указало на то, что в материалах дела отсутствуют какие-либо сведения об извещении Обществом ФИО18, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об отмене ранее выданной доверенности. Вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве заключались от имени ООО «АЛТПРОМСНАБ» уполномоченным им на то лицом, то есть в соответствии с действующим законодательством. В связи с этим у ООО «АЛТПРОМСНАБ» отсутствуют какие-либо основания утверждать, что договоры на участия в долевом строительстве заключало неуполномоченное лицо. ООО «АЛТПРОМСНАБ» выбрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Третье лицо ФИО3 отзывом (л.д. 127, т3) на заявление с требованиями не согласна. Указывает на законность зарегистрированного в органах Росреестра договора № 210, оплату в кассу Общества 420 000 руб. В квитанции на оплату подпись и расшифровка директора Общества ФИО19 На дату заключения и регистрации договора доверенность на имя ФИО18 Обществом не отозвана. При этом действия Общества, получившего выгоду по оспариваемым сделкам, направленные на оспаривание регистрации сделок и соответствующих записей в ГЕРПН, свидетельствуют о злоупотреблении последним правом, что нарушает положения ст. 10 ГК РФ.

Иные третьи лица письменные отзывы на заявление не представили. В судебных заседаниях представители третьих лиц ФИО1, ФИО9 поясняли, что договоры на гаражные боксы заключались в г. Барнауле в офисе ООО СК «Вершина». При заключении договоров полномочия ФИО18 на реализацию боксов от имени Общества подтверждались доверенностью, иначе бы третьи лица не инвестировали такие значительные суммы в строительство гаражных боксов. Сделки регистрировались в Росреестре. Обществом давалась реклама о реализации гаражных боксов с указанием места продажи - офиса ООО СК «Вершина». Полагают, что исключение записей из ЕГРП, внесенных по оспариваемым действиям, фактически лишит прав третьих лиц на объекты незавершенного строительства, которые возникли с момента государственной регистрации.

Судебное заседание неоднократно откладывалось согласно ст. 158 АПК РФ по ходатайствам лиц, участвующих в деле, для предоставления дополнительных доказательств, в связи с привлечением третьих лиц.

Более подробно позиция лиц, участвующих в деле, изложена в заявлении, дополнениях к нему, отзывах на заявление.

В судебном заседании 16.01.2018 руководитель ООО СК «Вершина» ФИО18 дал суду пояснения, согласно которым указанное общество уже несколько лет является генеральным подрядчиком при строительстве гаражных боксов в <...>, по договору с застройщиком ООО «АЛТПРОМСНАБ». В 2015 году у застройщика возникли финансовые трудности, в результате он решил производить расчеты с ООО СК «Вершина» гаражными боксами. Кроме того, для получения инвестиций в строительство руководителем ООО «АЛТПРОМСНАБ» ФИО19 директору ООО СК «Вершина» ФИО18 и юристу этого общества ФИО16 выданы нотариальные доверенности, согласно которым ФИО18 предоставлены полномочия на предоставление интересов и ведение дел от имени Общества со всеми лицами, в том числе государственными структурами, а также на совершение сделок по приобретению и распоряжению имуществом на любые суммы с получением расчетов по ним, обращением за регистрацией сделок и т.д. ФИО16 предоставлены полномочия, связанные с регистрацией сделок и прочее представительство от ООО «АЛТПРОМСНАБ». По устной договоренности, предшествующей выдаче доверенности, директор Общества ФИО19 и его представитель - бывший директор ФИО12 согласовали с ФИО18 порядок подачи рекламы в г. Барнауле на реализацию строящихся гаражных боксов и их реализацию ФИО18 от имени Общества. ФИО18 самостоятельно ищет покупателей, заключает договоры и регистрирует в органах Росреестра. Все договоры передавались ФИО19, расчеты по договорам покрывали задолженность Общества перед подрядчиком по актам КС-2, КС-3, т.е. все полученные от реализации денежные средства расходовались на строительство, для этого и была задумана эта схема. Чтобы исключить продажу уже реализованных боксов, Обществом передана ФИО18 выписка из реестра по зарегистрированным объектам по состоянию на начало 2016 года. По договоренности реализацией гаражных боксов занимался только ФИО18 Данное лицо не смогло объяснить, выдавался ли ему оригинал доверенности или нотариально заверенная копия, доверенности он получал через юриста ФИО16 и не помнит, был ли оригинальный экземпляр. Нотариально заверенная копия доверенности сдавалась в Росреестр при регистрации первой сделки, помещена в материалы регистрационного дела и больше не требовалась при регистрации сделок. Предоставлялась только при подаче документов через МФЦ. По предоставленной выписке из ЕГРПН четко отслеживались ФИО18 и бухгалтером общества свободные для реализации боксы и по ним заключались договоры. Если боксы уже были зарегистрированы, Росеестр уже неоднократно отказывал в регистрации сделок, поэтому ФИО18 не может пояснить, как повторно прошли государственную регистрацию ряд гаражных боксов. При этом реализованные по спорным договорам боксы в переданной ФИО18 Обществом выписке отсутствовали. Выписка на 27.01.2016 представлена в материалы дела (л.д. 44, т.4).

В судебном заседании 16.01.2018 представитель Общества ФИО12 пояснил, что он лично занимался в Обществе вопросами реализации гаражных боксов. С ФИО18 действительно была устная договоренность о даче рекламы через офис ООО СК «Вершина» в г. Барнауле и выданы ФИО20 и юристу ООО СК «Вершина» ФИО16 нотариальные доверенности. Разуменко выдана полная доверенность на совершение всех сделок от имени Общества, Ильину только на регистрацию данных сделок в Росреестре. При этом ФИО18 оригинал нотариальной доверенности не передавался, только нотариально заверенная копия. Это было сделано для того, чтобы ФИО18 не мог самостоятельно, без согласования с руководителем Общества заключить и зарегистрировать договор. Поскольку на государственную регистрацию не примут договор, подписанный представителем по нотариальной копии доверенности, так ФИО12 объяснил нотариус при выдаче доверенностей. Оригинал доверенности ФИО18 всегда находился в Обществе и был представлен на обозрение в судебном заседании. При этом, Общество также заключало договоры по реализации гаражных боксов, но в основном с крупными поставщиками стройматериалов в счет расчетов по поставкам, о чем предупреждался ФИО18 в целях исключения двойной продажи. Общество каждые три месяца запрашивало выписки из ЕГРПН по сделкам для предоставления отчетности в Госинспекцию по долевому строительству. Вместе с тем, о наличии данных сделок Обществу стало известно только 27.04.2017 после получения соответствующей выписки из ЕГРПН, т.к. в Общество стали поступать претензии от дольщиков. Денежные средства от ФИО18 в Общество по данным договорам не поступили. В марте 2017 года состоялось совещание Общества и его трех основных инвесторов, в том числе ООО СК «Вершина», на котором принято решение признать зарегистрированные договоры долевого участия 205-2011 с нарушением и расторгнуть. Протокол представлен в материалы дела (л.д. 26, Т.4).

В настоящее судебное заседание третьи лица – ФИО1, Фриц А.Г., ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Смирных С.А, ООО СК «Вершина», не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в соответствии со ст. 123 АПК РФ. В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

В судебном заседании 21.02.2018 судом объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК до 01.03.2018 до 16 час.00 мин.

Лица, участвующие в деле, явившиеся в судебное заседание, привели пояснения, ответили на вопросы суда.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

25.04.2016 междуООО «АЛТПРОМСНАБ» в лице ФИО18 действующего на основании доверенности от 01.04.2016 и ФИО21 был заключен договор №206 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется построить гаражный комплекс по адресу: <...>. 156А и после получения разрешения на ввод и эксплуатацию гаражного комплекса передать гаражные боксы №4/289. 4/340 общей проектной площадью 19.80 кв.м., №4/350 общей проектной площадью 19.20 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику 1 200 000 руб.

30.06.2016 между ООО«АЛТПРОМСНАБ» в лице ФИО18 действующего на основании доверенности от 01.04.2016 и ФИО22 был заключен договор №207 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется построить гаражный комплекс по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод и эксплуатацию гаражного комплекса передать гаражные боксы №4/330 общей проектной площадью 20,20 кв.м., 4/329 общей проектной площадью 20.20 кв.м.. №4/3088 общей проектной площадью 19,80 кв.м., №5/397 общей проектной площадью 19,20 кв.м.. №5/403 общей проектной площадью 19,20 кв.м., 35/379 общей проектной площадью 20,20 кв.м.. №5/378 общей проектной площадью 20.20 кв.м.. №5/377 общей проектной площадью 20,20 кв.м.. №5/376 общей проектной площадью 20,20 кв.м. №5/408 общей проектной площадью 20,60 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику 3 500 000 руб.

21.07.2016 между ООО «АЛТПРОМСНАБ» в лице ФИО18 действующего на основании доверенности от 01.04.2016 и ФИО23 был заключен договор №208 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется построить гаражный комплекс по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод и эксплуатацию гаражного комплекса передать гаражные боксы №3/160 общей проектной площадью 19,80 кв.м. №3/161 общей проектной площадью 19,80 кв.м., №3/183 общей проектной площадью 19,80 кв.м. №3/195 общей проектной площадью 20,60 кв.м. №3/206 общей проектной площадью 19,20 кв.м., №3/209 общей проектной площадью 19.20 кв.м. №3/233 общей проектной площадью 19.20 кв.м. №3/234 общей проектной площадью 19.20 кв.м., №3/236 обшей проектной площадью 19,60 кв.м. №3/237 общей проектной площадью 19,80 кв.м., №5/369 общей проектной площадью 19.80 кв.м.. №5/401 общей проектной площадью 19,20 кв.м.. №5/427 общей проектной площадью 19,90 кв.м.. №5/447 общей проектной площадью 20,20 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику 5 502 000 руб.

25.07.2016 между ООО «АЛТПРОМСНАБ» в лице ФИО24, действующего на основании доверенности от 01.04.2016, и ФИО3 был заключен договор №210 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется построить гаражный комплекс по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод и эксплуатацию гаражного комплекса передать гаражные боксы №2/74, общей проектной площадью 19,80 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику 420 000 руб.

02.08.2016 между ООО «АЛТПРОМСНАБ» в лице ФИО18. действующего на основании доверенности от 01.04.2016 и ФИО1 был заключен договор №209 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется построить гаражный комплекс по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод и эксплуатацию гаражного комплекса передать гаражные боксы №2/139 общей проектной площадью 19.80 кв.м.. №2/73 общей проектной площадью 19.28 кв.м.. №2/75 общей проектной площадью 19.80 кв.м., №2/76 общей проектной площадью 19,80 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику 1 680 000 руб.

18.08.2016 года между ООО «АЛТПРОМСНАБ» в лице ФИО18, действующего на основании доверенности от 01.04.2016 и ФИО25 был заключен договор №211 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется построить гаражный комплекс по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод и эксплуатацию гаражного комплекса передать гаражные боксы №2/79 общей проектной площадью 19,60 кв.м.. №2/80 общей проектной площадью 19.20 кв.м., №2/81 общей проектной площадью 19,20 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику 1 200 000 руб.

29.04.2016 сдан пакет документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 206 от 25.04.2016 (участник долевого строительства - ФИО21), данный договор зарегистрирован 06.05.2016.

30.06.2016 сдан пакет документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 207 от 30.06.2016 (участник долевого строительства ФИО26), данный договор зарегистрирован 06.07.2016.

22.08.2016 сдан пакет документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №211 от 18.08.2016 (участник долевого строительства - ФИО25), данный договор зарегистрирован 26.08.2016.

21.07.2016 сдан пакет документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 208 от 21.07.2016 (участник долевого строительства - ФИО9), данный договор зарегистрирован 26.07.2016.

25.07.2016 сдан пакет документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 210 от 25.07.2016 (участник долевого строительства - ФИО3), данный договор зарегистрирован 26.07.2016.

03.08.2016 сдан пакет документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 209 от 02.08.2016 (участник долевого строительства - ФИО1), данный договор зарегистрирован 08.08.2016.

Как указано заявителем и Росреестром не оспаривается, ранее права на гаражные боксы №2/73, 2/75, 2/76, 2/74 переданы ФИО17 на основании договора №197 от 12.05.2015 (право зарегистрировано 28.03.2016); на гаражные боксы №3/160. 3/161, 3/209 переданы ФИО2 на основании договоров 003, 004 от 04.07.2008 (право зарегистрировано 10.10.2008) и на основании договора №203 от 18.05.2016 (право зарегистрировано 19.07.2016): на гаражный бокс 3/206 переданы ФИО4 по договору от 05.09.2008 № 048, дата регистрации 24.09.2008; на гаражный бокс №5/401 переданы ФИО5 на основании договора №204 от 28.03.2016 (право зарегистрировано 04.04.2016): на гаражный бокс №5/427 переданы ФИО6 на основании договора №043 от 27.08.2008 (право зарегистрировано 10.10.2008); на гаражный бокс №5/447 переданы ФИО7 на основании договора №189 от 16.09.2014 (право зарегистрировано 13.10.2014); на гаражный бокс №5/369 переданы ФИО8 па основании договора №023 от 01.08.2008: на гаражный бокс №5/458, 5/459 переданы ФИО10 на основании договора №182 от 12.02.2013 (право зарегистрировано 14.02.2014). На представленных в материалы дела копиях договоров проставлены отметки Росреестра о государственной регистрации (таблица л.д. 5, т.3, договоры долевого участия т.3).

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРПН на 27.04.2017 (л.д. 66, т.1) сведений о регистрации сделок до 2016 года по гаражным боксам № 3/206, №5/447, № 5/369 не содержится.

Заявитель, полагая, что все регистрационные действия по договорам №206 от 25.04.2016, №207 от 30.06.2016, №208 от 21.07.2016, №210 от 25.07.2016, №209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016 являются незаконными, обратился в суд за оспариванием действий регистрирующего органа по правилам главы 24 АПК РФ.

Суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо установить одновременно наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Конституционный суд РФ определениями от 05.07.2001 № 154-0, от 05.07.2001 № 132-0 установил, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочнению и стабильности гражданского оборота в целом. Государственная регистрация не может подменять собой договор или иной правоустанавливающий документ.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Согласно ст. 13 Закона о регистрации, в редакции Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, действующей на дату совершения оспариваемых действий, государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, предоставленных для государственной регистрации прав, регистрация документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (по тексту - ЕГРПН), при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа либо приостановления государственной регистрации; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Статьей 16 Закона о регистрации № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится, в том числе, на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций.

При этом, в случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для государственной регистрации прав документов через многофункциональный центр работник многофункционального центра, принявший заявление и указанные документы, должен удостовериться в личности заявителя (представителя правообладателя, стороны сделки), засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятых заявления и прилагаемых к нему документов. Заявление, которое подается через многофункциональный центр, подписывается заявителем (представителем правообладателя, стороны сделки) в присутствии работника многофункционального центра (ч. 3 ст. 16 Закона о регистрации № 122-ФЗ).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

В силу статьи 18 Закона о регистрации № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Материалами дела установлено, что весь перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договоров долевого участия, Обществом через представителя ФИО16 предоставлен в органы Росреестра через многофункциональный центр.

В соответствии с пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22 от 29.04.2010), зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Оспаривая действия Управления Росреестра по регистрации сделок, заключенных от имени Общества его представителем ФИО18, заявитель ссылается на отсутствие в составе предоставленного пакета документов оригинала нотариальной доверенности, подтверждающей право ФИО18 на совершение представленной на регистрацию сделки.

Материалами дела, в частности копиями расписок в получении документов, содержащихся в томе 2 и 3 арбитражного дела, подтверждается предоставление нотариальной доверенности № 2Д-526, возвращение ее оригинала после регистрации сделки. Кроме того, в материалах регистрационного дела на земельный участок, расположенный по адресу: <...> имеется нотариально заверенная копия данной доверенности. Указанная доверенность выдана ФИО18 руководителем Общества ФИО19 01.04.2016 (л.д. 16, т.4), представлена на регистрацию в качестве обоснования правомочий представителя на совершение сделки от имени Общества. Документы на регистрацию договоров подавались ФИО16 на основании нотариальной доверенности № 2Д-529 от 01.04.2016, оригинал которой предоставлялся на регистрацию, что на оспаривается заявителем.

Указанные выше действия полностью соответствуют положениям ч.5 ст. 18 Закона о регистрации № 122-ФЗ.

Довод заявителя о том, что у ФИО18 была изъята доверенность и он не мог представить на регистрацию оригинал доверенности или ее нотариально заверенную копию, необоснован.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

В силу пункта 2 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (пункт 5 этой же статьи).

В соответствии со статьей 42 Основ законодательства о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия.

Заявителем не представлено правовых оснований, устанавливающих запрет на предоставление на государственную регистрацию сделки в качестве полномочий совершившего сделку лица нотариальной копии доверенности. Предоставление нотариальной копии доверенности не противоречит положениям статей 16, 18 Закона о регистрации № 122-ФЗ и п. 6.2.3 Приложения № 2 к Административному регламенту Федеральной службы Росреестра по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на который и ссылается заявитель в заявлении.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом в силу пункта 1 статьи 189 Кодекса лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Доказательств отмены доверенности в установленном законном порядке, в материалы дела не представлено.

Заявитель не опровергает наличие доверенности на имя ФИО18 с определенным кругом полномочий, в тексте доверенности отсутствует оговорка о том, что сделки по отчуждению недвижимости от имени Общества представитель имеет право осуществлять лишь по согласованию с Обществом, каких-либо иных документов, свидетельствующих об обязанности ФИО18 согласовывать с Обществом сделки по отчуждению спорных гаражных боксов не представлены.

С учетом изложенного, суд не усматривает отсутствие волеизъявления Общества на совершение сделок, действия по регистрации которых являются предметом настоящего спора.

Вместе с тем защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения, а также обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как уже было указано судом со ссылкой на пункт 56 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В качестве способа восстановления права заявитель просит обязать управление Росреестра исключить из ЕГРПН записи о государственной регистрации договоров №206 от 25.04.2016, №207 от 30.06.2016, №208 от 21.07.2016, №210 от 25.07.2016, №209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016.

В силу статьи 14 Закона о регистрации № 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРПН.

Исключение из ЕГРПН записей о регистрации договоров приведет к нарушению прав третьих лиц, за которыми зарегистрированы права, которые фактически и оспариваются Обществом посредством предъявления в суд настоящего заявления.

Признание действий регистрирующего органа незаконными само по себе не приведет к безусловному прекращению прав третьих лиц в отношении спорных объектов недвижимости.

Обращаясь с требованием о признании незаконными действий Управления, выразившихся в регистрации вещных прав на гаражные боксы, Общество фактически оспаривает договоры №206 от 25.04.2016, №207 от 30.06.2016, №208 от 21.07.2016, №210 от 25.07.2016, №209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016. Общество указывает на ничтожность заявленных сделок, нарушающих его права как застройщика, влекущих у «фиктивных» дольщиков по этим сделкам возникновение залоговых прав на объект незавершенного строительства. При этом заявитель просит дать оценку данным договорам как ничтожным сделкам на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ, с учетом нарушения прав кредиторов Общества, связанных с уменьшением имущественной массы должника.

Нарушение прав Общество связывает с фактическим не поступлением в его адрес оплаты по названным договорам.

Следовательно, указанный спор не может быть по существу разрешен в рамках настоящего дела, посредством признания незаконными действий регистрирующего органа, в том числе и по двойной регистрации прав (которая Росреестром не оспаривается по установленным фактам регистрации), поскольку принятый в таком случае судебный акт не повлечет восстановления прав и законных интересов заявителя, и не будет служить достаточным основанием для исключения соответствующих записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договорам №206 от 25.04.2016, №207 от 30.06.2016, №208 от 21.07.2016, №210 от 25.07.2016, №209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016, что свидетельствует о выборе последним ненадлежащего способа защиты и является в данной конкретной ситуации достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных им требований.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ заявитель не представил в материалы дела доказательств, позволяющих сделать вывод о нарушении оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя в предпринимательской или иной экономической сфере, т.е. отсутствуют оба условия, установленные статьей 198 АПК РФ для удовлетворения заявленных требований. Деловая репутация Общества, право требования исполнения обязательства стороны по договору, реализуются путем избрания иных способов их защиты.

Суд, исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул, по регистрации вещных прав на гаражные боксы по договорам №206 от 25.04.2016, №207 от 30.06.2016, №208 от 21.07.2016, №210 от 25.07.2016, №209 от 02.08.2016, №211 от 18.08.2016 при рассмотрении требования в порядке главы 24 АПК РФ, поскольку заявителем не доказано наличие нарушенных прав, которые суд может восстановить путем исключения записей о государственной регистрации данных сделок. Указанное касается прежде всего действий по «двойной регистрации» гаражных боксов под номерами 2/73, 2/74, 2/75, 2/76, 3/160,3/161, 3/209, 3/206, 5/401, 5/427, 5/447, 5/369, 5/458, 5/459, поскольку нарушений при совершений действий по государственной регистрации иных гаражных боксов, указанных в заявленных договорах, суд не усматривает.

Довод заявителя относительно возможности суду самому выбрать способ восстановления его прав в порядке ст. 201 АПК РФ, путем указания данного способа в судебном акте, хотя и основан на указанной процессуальной норме, при этом не вытекает из существа заявленного спора. Признание незаконными действий по двойной регистрации сделок с гаражными боксами не приведет само по себе к восстановлению прав заявителя.

Последствия двойной регистрации могут быть устранены путем предъявления в суд заинтересованными лицами в исковом порядке требования о признании незаконным зарегистрированного права, либо обращения сторон сделки с заявлением в Росреестр об исключении записи.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании действий государственного органа незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 18.11.2004 N 367-О, установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений. Несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса РФ, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Из совокупного толкования приведенных норм следует, что причины пропуска срока рассматриваются судом в предварительном судебном заседании или в судебном заседании. При этом отсутствие причин к восстановлению пропущенного срока может послужить основанием для отказа в удовлетворении заявления в судебном заседании в суде первой инстанции.

Таким образом, установленный в части 4 статьи 198 АПК РФ срок для подачи соответствующего заявления не является пресекательным, и может быть восстановлен арбитражным судом по ходатайству лица, участвующего в деле, обратившегося с таким заявлением, если суд признает причину пропуска срока уважительной.

В соответствии со статьей 117 АПК РФ процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

К уважительным причинам пропуска срока относятся обстоятельства объективного характера, не зависящие от заявителя, находящиеся вне его контроля, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалось от него в целях соблюдения установленного порядка.

Лицо, ходатайствующее о восстановлении пропущенного срока должно не только указать причины его пропуска, но и в силу части 1 статьи 65 АПК РФ представить суду доказательства того, что заявитель не имел возможности совершить соответствующее процессуальное действие в установленный законом срок.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Государственная регистрация сделок по отчуждению гаражных боксов была осуществлена в период с апреля по август 2016г.Общество обратилось в суд с настоящим заявлением 27.04.2017, представив его в канцелярию суда. Суд находит не подтвержденным довод заявителя о том, что о нарушении своих прав ООО «АЛТПРОМСНАБ» узнало 21.04.2017, после получения выписки из Росреестра по вышеуказанным договорам (гаражным боксам, являющихся предметом этих договоров). Указанный довод Общества противоречит представленным им в материалы дела доказательствам

Общество действуя разумно, добросовестно и осмотрительно при наличии доверенности с достаточно широким кругом полномочий у ФИО18 (при отсутствии по утверждению заявителя у Общества воли на отчуждение спорных гаражных боксов), обязано было осуществить контроль за переходом прав в отношении спорных объектов, однако указанные меры Обществом предприняты не были, хотя и находились в сфере его контроля. Более того, уже на 31.03.2017 (протокол совещания л.д. 26, т.4) Общество знало о наличии заключенных ФИО18 договоров №№ 206-211. При этом, из пояснений представителя Общества ФИО12, данных судебном заседании 18.01.2017 следует, что Обществом ежеквартально запрашивались выписки из ЕГРПН по зарегистрированным гаражным боксам в целях предоставления отчетности по объектам долевого строительства. Из пояснений ФИО18 также следует осведомленность Общества о заключенных им сделках и совершенным по ним расчетам.

Таким образом, суд приходит к выводу о пропуске срока на обращение в суд с настоящим заявлением и отсутствии доказательств уважительности причин пропуска установленного законом срока. Поскольку действуя разумно и добросовестно, принимая во внимание открытость сведений о государственной регистрации прав (ст. 7 Закона о регистрации № 122-ФЗ), выдав доверенность на совершение любых сделок с имуществом и правами Общества третьему лицу, последнее могло и должно было узнать о наличии действий по регистрации таких сделок на дату их совершения (последняя сделка зарегистрирована в августе 2016 года).

В силу положений статьи110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя. Как следует из материалов дела, на основании части 2 статьи 333.22 и статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации заявителю предоставлялась отсрочку по уплате государственной пошлины по рассмотрению настоящего заявления и ходатайства о принятии обеспечительных мер, в удовлетворении которого судом было отказано, в размере 6000 руб. до рассмотрения дела по существу, но не более чем, на год. Таким образом, суд полагает необходимым взыскать с заявителя в доход бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алтпромснаб» в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в течение месяца после принятия решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд, либо в арбитражный суд кассационной инстанции в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Синцова