Решение № А04-3672/15 от 16.03.2016 АС Амурской области

В судебном заседании 09.03.2016 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 15.03.2016. В судебном заседании 15.03.2016 объявлялся перерыв до 16.03.2016.

В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Амурпул» (далее – истец, ООО «Амурпул») с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПРОФИЛЬ-АМУР» (далее – ответчик, ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР») о признании права собственности на земельный участок общей площадью 1 000 кв.м. для дальнейшей эксплуатации зданий, расположенных по адресу: <...>.

Определениями от 15.05.2015, 27.01.2016 в соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – Управление Росреестра по Амурской области), публичное акционерное общество «Дальневосточная энергетическая компания» (далее – ПАО «ДЭК»), ФИО1 (далее – ФИО1), общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Ресурс» (далее – ООО «Бизнес-Ресурс»), общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Красноярсккрайуголь-Хабаровск» (далее – ООО «ТД «Красноярсккрайуголь-Хабаровск»); Управление Федеральной налоговой службы по Амурской области (далее – УФНС России по Амурской области).

Исковые требования обоснованы тем, что ООО «Амурпул» является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, которые находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46, общей площадью 15 124 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 28:01:040001:46 принадлежит на праве собственности ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР».

Истец указывает, что с момента заключения с ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» договора купли-продажи объектов недвижимости, в силу предписаний гражданского и земельного законодательства, приобрел право собственности на часть земельного, которая занята объектами недвижимости и необходима для ее использования.

Определением от 21.07.2015 по делу назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

Проведение строительно-технической экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Проектная Организация «СтройПроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 675000, <...>, помещение VII), эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1). Определить площадь земельного участка занятого объектом недвижимости: складом холодным, литер А1, общей площадью 108,8 кв.м., находящегося по адресу: <...>, кадастровый (или условный номер) 28:01:040001:0046:187/11246/А1 и площадь земельного участка, необходимого обслуживания данного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:040001:46 с учетом его назначения, градостроительных и технических норм, разрешенного использования земельного участка? Какова площадь земельного участка, занятого данным объектом и земельного участка, необходимого для его эксплуатации?

2). Определить площадь земельного участка занятого объектом недвижимости: здание БРУ, склада по производству ж/б изделий, слад производственной продукции, литер А2,АЗ, общей площадью 556,5 кв.м., находящегося по адресу: <...>, кадастровый (или условный номер) 28:01:040001:0046:187/11246/А2АЗ и площадь земельного участка, необходимого обслуживания данного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:040001:46 с учетом его назначения, градостроительных и технических норм, разрешенного использования земельного участка? Какова площадь земельного участка, занятого данным объектом и земельного участка, необходимого для его эксплуатации?

3). Определить площадь земельного участка занятого объектом недвижимости: бытовые помещения, литер А, общей площадью 65,7 кв.м., находящегося, по адресу: <...>, кадастровый (или условный номер) 28:01:040001:0046:187/11246/А и площадь земельного участка, необходимого обслуживания данного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:040001:46 с учетом его назначения, градостроительных и технических норм, разрешенного использования земельного участка? Какова площадь земельного участка, занятого данным объектом и земельного участка, необходимого для его эксплуатации?

Проведение землеустроительной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 675000,  <...>), эксперту ФИО6. Срок проведения экспертизы установлен до 10.09.2015.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1). Определить возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46, расположенного по адрес: <...> в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (в том числе с учетом подъездов и подходов к вновь образуемым земельным участкам, сохранением ранее разрешенного использования земельных участков для производственной деятельности, с соблюдением норм отвода земельных площадей для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений) с целью дальнейшего раздела выдела из него земельного участка (земельных участков) для использования и обслуживания объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Амурпул»;

2). При возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46, расположенного по адрес: <...>, с учетом ответов ООО «ПО «СтройПроект» на вопрос № 1, 2, 3 определить уникальные характеристики образуемых земельных участков, информация о которых подлежит внесению в кадастр в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и сформировать схему его раздела, с внесением координат (поворотных точек) образуемых земельных участков и провести работы по изготовлению межевого плана образуемых земельных участков.

Определением от 01.12.2015 судом производство по настоящему делу возобновлено, в связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу, а именно поступлением экспертных заключений по строительно-технической экспертизе от эксперта ФИО5 (ООО «ПО «СтройПроект»), по землеустроительной экспертизе от эксперта ФИО6 (ООО «Меридиан»).

В судебном заседании 24.12.2015 истец, с учетом результатов проведенной экспертизы, уточнил заявленные требования, просил признать право собственности ООО «Амурпул» на земельный участок с кадастровым номером 28:01:040001:46:ЗУ1, общей площадью 1 758 кв.м., согласно характерным точкам, обозначенным в межевом плане, необходимом для эксплуатации склада холодного общей площадью 108,8 кв.м., литер А1, здания БРУ, склада по производству ж/б изделий, склада производственной продукции общей площадью 556,5 кв.м., литер А2, А3, бытовых помещений общей площадью 65,7 кв.м., литер А, расположенных по адресу: <...>:

Судом уточенные требования приняты к рассмотрению в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Истец в судебном заседании поддержал уточненные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, а также с учетом выводов экспертов. В отношении возражений ответчика указал, что требование не является денежным, в связи с чем, не подлежит в рамках дела о несостоятельности (банкротства) ответчика.

Ответчик в судебном заседании заявленные требования не признал, по основаниям, изложенным в ранее представленном письменном отзыве, в котором указал, что решением Арбитражного суда Амурской области от 31.08.2015 по делу № А04-3037/2011 в отношении ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» введена процедура, применяема в деле о банкротстве - конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО7.

Приступая к исполнению обязанностей, установленных статьей 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»), конкурсный управляющий провела инвентаризацию имущества ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР», в проведении которой участвовали   большинство   кредиторов,   включенных   в   реестр   требований кредиторов ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР», в том числе представитель УФНС России по Амурской области и представитель ПАО «ДЭК».

В инвентаризационную опись включен, в том числе, земельный участок с кадастровым номером: 28:01:040001:46, принадлежащий ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» на праве собственности. 08.12.2015 собранием кредиторов ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» утверждено Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР». В числе объектов подлежащих продаже включен земельный участок с кадастровым номером 28:01:040001:46, продажа которого планируется в соответствии со статьей 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Часть земельного участка (входящая в состав проинвентаризированного земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46, принадлежащем ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР»), который запрашивает ООО «Амурпул» в своем заявлении, не сформирован, не поставлен на кадастровый учет, входит в состав земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46, принадлежащем ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» на праве собственности. Проведение соответствующих работ по выделу (межеванию) земельного участка в отдельный, самостоятельный, сформированный земельный участок приведет к ущемлению прав кредиторов ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР», а также к затягиванию процедуры конкурсное производство, что не соответствует целям конкурсного производства. Безвозмездная передача имущества должника в процедуре банкротства не предусмотрена.

Договор купли-продажи № 1 от 31.03.2015, на который ссылается истец не свидетельствует о правах ООО «Амурпул» не только на земельный участок для эксплуатации указанных в исковом заявлении объектов, но также и на сами объекты, указанные в заявлении, так как согласно договору, приложенному к исковому заявлению, ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» купило у ООО «Амурпул» совершенно другие объекты. Основания обращения ООО «Амурпул» в суд с настоящим исковым заявлением конкурсному управляющему непонятны.

Считает, что в случае необходимости ООО «Амурпул» может поучаствовать в торгах имуществом ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР», либо после продажи данного земельного участка связаться с его новым владельцем и урегулировать с ним этот вопрос (регистрация сервитута, заключение договора аренды, либо продажи части земельного участка).

Также указывает, что ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» несло бремя содержания спорного земельного участка (платило налога, обслуживало данный земельный участок) весь период времени, когда собственником объектов недвижимости (нежилое здание БРУ- склад по производству железобетонных изделий, склад производственной продукции, площадью 556,5 кв.м., этажность 1, литеры А2АЗ; нежилое здание - бытовые помещения, площадью 65,7 кв.м. этажность 1, литер А; нежилое помещение - склад холодный, площадью 108,8 кв.м., этажность 1, литер А1) был   ООО «Амурпул».

Препятствий к пользованию ООО «Амурпул» частью земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46 не установлено, при этом истец не  обращался к ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» о разрешении данного спора в досудебном порядке (регистрация сервитута, межевание, выкуп части земельного участка).

По мнению ответчика, ООО «Амурпул» неправильно выбрало способ защиты права, поскольку ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» находится в процедуре банкротства - конкурсное производство, исковое заявление подлежит оставлению судом без рассмотрения.

Третье лицо – ПАО «ДЭК», в судебном заседании указало на необоснованность исковых требований, представило письменный отзыв, из которого в частности следует, что Договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2005 № 4, заключенный между ООО «Профиль-Амур» (Продавец) и ООО «Амурпул» (Покупатель), не содержал условий о каком-либо (в том числе и спорном) земельном участке. Земельный участок по в объект продажи не включался. Решение по делу А04-785/07-3228/08-23/1 не содержит каких-либо выводов относительно прав ООО «Амурпул» на земельный участок, на котором расположены принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества.

ООО «Профиль-Амур» на момент отчуждения объектов недвижимого имущества в пользу ООО «Амурпул» не являлось собственником спорного земельного участка, следовательно, исходя из правового смысла статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (дала – ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель не может приобрести право собственности на такой земельный участок.

ПАО «ДЭК» указывает, что ООО «Профиль-Амур» является коммерческой организацией, основной целью деятельности которой в силу норм гражданского законодательства является извлечение прибыли, ООО «Амурпул» также является коммерческой организацией. В силу нормы статьи 575 ГК РФ дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей, в отношениях между коммерческими организациями не допускается, то есть законодателем установлен запрет на безвозмездное отчуждение коммерческой организацией таких дорогостоящих объектов недвижимого имущества как спорный земельный участок.

Безвозмездная передача имущества также не предусмотрена в рамках конкурсного производства, поскольку это бы противоречило его целям, нарушало бы права и интересы кредиторов юридического лица, в отношении которого введена процедура банкротства.

08.12.2015 собранием кредиторов ООО «Профиль-Амур» утверждено Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО «Профиль-Амур». В числе объектов подлежащих продаже - земельный участок с кадастровым номером: 28:01:040001:46. Спорный земельный участок (являющийся фактически частью земельного участка 28:01:040001:46) не сформирован, не поставлен на кадастровый учет. Проведение соответствующих работ по выделу (межеванию) земельного участка в отдельный, самостоятельный, сформированный земельный участок, приведет к ущемлению прав кредиторов ООО «Профиль-Амур», а также к затягиванию процедуры конкурсного производства, что не соответствует его целям.

По мнению ПАО «ДЭК» истец в целях приобретения права собственности на запрашиваемый земельный участок может принять участие в торгах согласно утвержденного решением собрания кредиторов ООО «Профиль-Амур» от 08.12.2015 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества. Данное право может быть реализовано истцом после окончания процедуры конкурсного производства, путем выкупа или приобретения иным законным способом запрашиваемого земельного участка у нового собственника.

Третье лицо – ООО «Бизнес-Ресурс», в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено согласно статьям 121, 123 АПК РФ, направило письменный отзыв, в котором поддерживает возражения ответчика и просит оставить исковое заявление без рассмотрения.

Третьи лица – ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Амурской области, ФИО1, ООО «ТД «Красноярсккрайуголь-Хабаровск», УФНС России по Амурской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены согласно статьям 121, 123 АПК РФ, письменные отзывы не направили.

Судебное заседание проводилось в отсутствие представителей ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Амурской области, ФИО1, ООО «ТД «Красноярсккрайуголь-Хабаровск», УФНС России по Амурской области на основании части 5 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением мэра г. Благовещенска от 07.10.1993 № 1396  ООО «Амурпул» был предоставлен земельный участок общей площадью 15400 кв.м. для строительства объектов недвижимости. 06.01.1994 ООО «Амурпул» было выдано свидетельство № 35405 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Постановлением мэра г. Благовещенска от 11.12.2001 № 3010 на отведенном земельном участке ООО «Амурпул» было разрешено строительство производственной базы; Постановлением мэра г. Благовещенска № 3061 от 14.12.2001 был утвержден акт государственной комиссии от 13.12.2001 по приемке в эксплуатацию производственной базы в промышленном узле «Астрахановский».

В 2003 году ООО «Амурпул» была осуществлена регистрация  собственности на объекты недвижимости, входящие в состав производственной базы.

31.03.2005 между ООО «Амурпул» (продавец) и ООО «Профиль-Амур» (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 1, по которому часть объектов недвижимости, входящая в состав производственной базы, перешла в собственность ООО «Профиль-Амур».

По договору купли-продажи № 3 от 21.04.2005, заключенному между ООО «Амурпул» (продавец) и ООО «Профиль-Амур» (покупатель), оставшаяся часть объектов недвижимости, входящая в состав производственной базы, перешла в собственность ООО «Профиль-Амур».

В соответствии с пунктов 2 данных договоров ООО «Профиль-Амур» приобрел право пользования земельным участком общей площадью 15400 кв.м. на тех же условиях и в том же объеме, что ООО «Амурпул», то есть на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

03.05.2005 между ООО «Профиль-Амур» (продавец) и ООО «Амурпул» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 4, предметом которого является передача в собственность покупателя нежилого здания (здания БРУ, склада ж/б изделий, склада производственной продукции) площадью 556, 5 кв. м, литеры А2, А3; нежилого здания (бытовые помещения) площадью 65,7 кв. м, литер А; нежилого здания (склад холодный) площадью 108, 8 кв. м, литер А1. Цена продаваемого недвижимого имущества согласована сторонами в размере 100 000 руб. (без НДС), срок оплаты в договоре не установлен.

По акту приема-переда имущества от 03.05.2005 вышеуказанные объекты недвижимости ООО  «Профиль-Амур» передало ООО «Амурпул».

Постановлением мэра города Благовещенска от 15.07.2008 № 2178 ООО «Профиль-Амур» предоставлен в собственность для битумохранилища и склада инертных материалов земельный участок площадью 15 124 кв.м. с кадастровым номером 28:01:040001:0046, расположенный по ул. Пограничная, 187.

Вышеуказанные обстоятельства установлены в решениях Арбитражного суда Амурской области от 21.07.2008 по делу № А04-785/07-3228/08-23/1, от 09.11.2009 по делу № А04-6144/2008, не оспорены сторонами и не требуют доказывания при рассмотрении настоящего дела на основании части 2 статьи 69 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 21.07.2008 по делу № А04-785/07-3228/08-23/1, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2008, удовлетворены исковые требования ООО «Амурпул» об обязании ООО «Профиль-Амур» зарегистрировать на основании заключенного с ООО «Амурпул»  договора купли-продажи от 03.05.2005 № 4 переход права собственности на объекты, расположенные по адресу: <...>: нежилое здание БРУ- склад по производству железобетонных изделий, склад производственной продукции,  площадью 556,5 кв.м., этажность 1, литеры  А2А3; нежилое здание - бытовые помещения,  площадью 65,7 кв.м. этажность 1,  литер А; нежилое помещение - склад холодный,  площадью 108,8 кв.м., этажность 1,  литер А1.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.01.2009 № Ф03-5907/2008 решение от 21.07.2008, постановление от 22.10.2008 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04-785/07-3228/08-23/1 Арбитражного суда Амурской области оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 09.11.2009 по делу № А04-6144/2009 отказано в удовлетворении заявления ООО «Амурпул» о признании недействительным постановления мэра города Благовещенска № 2178 от 15.07.2008.

Принимая решения по делу № А04-6144/2009 суд установил, что на дату принятия обжалуемого постановления у ООО «Амурпул» отсутствовали предусмотренные законом основания для приобретения каких-либо прав на земельный участок с кадастровым номером 28:01:040001:0046, расположенный по ул. Пограничная, 187, поскольку договор купли-продажи от 03.05.2005 года зарегистрирован в 2009 году.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 08.04.2010 прекращено в связи с отказом от требований производство по делу № А04-4207/2009 по исковому заявлению ООО «Амурпул» к ООО «Профиль-Амур» и администрации города Благовещенска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 27.11.2008 № 1311 общей площадью 15 124 кв.м с кадастровым номером 28:01:040001:0046 и обязании ООО «Профиль-Амур» возвратить земельный участок в муниципальную собственность.

13.05.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО «Амурпул» на объекты недвижимого  имущества, расположенные по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:01:040001:0046 (представлены кадастровые паспорта, подтверждающие нахождение объектов недвижимости на конкретном земельном участке)

здание БРУ, склада по производству ж/б изделий, склад производственной продукции, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 556,5 кв.м, инв.№ 11246, лит.А2А3, кадастровый (или условный) номер 28:01:040001:0046:187/11246/А2А3 (запись регистрации 28-28-01/004/2009-580, свидетельство о государственной регистрации права от 13.05.2009 № 28АА 345265);

бытовые помещения, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 65,7 кв.м., инв.№11246, лит.А, кадастровый (или условный) номер 28:01:040001:0046:187/11246/А (запись регистрации 28-28-01/004/2009-579, свидетельство о государственной регистрации права от 13.05.2009 № 28АА 345264);

склад холодный, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 108,8 кв.м., инв.№11246, кадастровый (или условный) номер 28:01:040001:0046:187/11246/А1 (запись регистрации 28-28-01/004/2009-578, свидетельство о государственной регистрации права от 13.05.2009 № 28АА 345266)

Право собственности ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» на земельный участок с кадастровым номером 28:01:040001:0046, назначение: земли населенных пунктов, битумохранилище, склад инертных материалов,  площадью 15 124 кв.м., зарегистрировано 18.04.2013, номер регистрации 28-28-01/003/2013-697, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.05.2015 № 28/001/061/2015-1527.

Истец указывает, что с момента заключения с ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» договора купли-продажи объектов недвижимости приобрел права на часть земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:0046, в связи с чем, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 13.10.2011 года по делу № А04-3037/2011 заявление ООО «Профиль-Амур» признано обоснованным, в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утверждена ФИО8.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 13.04.2015 в отношении ООО «Профиль-Амур» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – внешнее управление сроком на 6 месяцев. Внешним управляющим утверждена ФИО8.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 31.08.2015 в отношении ООО «Профиль-Амур» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена ФИО7.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым уточненные требования удовлетворить на основании следующего.

Договор купли-продажи № 4 от 03.05.2005 заключен между ООО «Профиль-Амур» (продавец) и ООО «Амурпул» до внесения Федеральным законом от 26.06.2007 № 118-ФЗ изменений в Гражданский кодекса Российской Федерации, в связи с чем, подлежит применению редакция Кодекса, действовавшая на дату заключения договор купли-продажи недвижимости, расположенной на спорном земельном участке.

В соответствии с частью 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно части 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено, что ответчику после заключения (03.05.2005) с ООО «Амурпул» договора купли-продажи объектов недвижимости, но до его государственной регистрации, постановлением мэра города Благовещенска от 15.07.2008 был предоставлен в собственность земельный участок площадью 15 124 кв.м. с кадастровым номером 28:01:040001:0046, на котором располагаются объекты недвижимости, принадлежащие истцу.

Право собственности ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» на спорный земельный участок на момент продажи ООО «Амурпул» объектов недвижимости отсутствовало, соответственно не могло перейти к покупателю на основании статьи 552 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.09.2011 № 3771/11, невозможность применения указанных положений не означает отсутствие необходимых правовых гарантий, которые обеспечивали бы условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции на дату заключения договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

При этом пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ (в редакции на дату заключения договора) установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного Кодекса.

Таким образом, продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.

В случае если указанные лица намерены заключить договор аренды в отношении причитающихся им земельных участков, они вправе ставить вопрос о недействительности договора купли-продажи земельного участка, который заключен органами государственной власти или местного самоуправления с одним из таких собственников.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истцов, по результатам проведения процедуры межевания.

Оценивая избранный истом способ защиты нарушенного права, суд признает его надлежащим, поскольку у ООО «Амурпул» в связи с истечением срока исковой давности и в силу части 3 статьи 151 АПК РФ отсутствует возможность заявления требований о признании недействительным договора от 27.11.2008 № 1311 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:0046, заключенного между ООО «Профиль-Амур» и администрации города Благовещенска

Поскольку истец определился с правом, на котором он намерен в дальнейшем использовать землю, соответственно надлежащим способом защиты в возникшем споре является иск об установлении права собственности на часть спорного земельного участка.

Поскольку иск об установлении права собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении правы собственности срок исковой давности не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

Вместе с тем, признание права собственности на конкретную часть земельного участка возможно только в том случае, если земельный участок является делимым и возможно выделение отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих истцу и ответчику.

Для определения площади земельного участка, занятого объектами недвижимости истца, и необходимого для их эксплуатации, а также для определения возможности раздела земельного участка судом была назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

Эксперт ФИО5 в заключении указал, что площадь земельных участков занятых объектами недвижимости: складом холодным, литер А1, составляет 129,2 кв.м.; зданием БРУ, склада по производству ж/б изделий, слад производственной продукции, литер А2,АЗ – 604 кв.м.; бытовыми помещениями, литер А – 78,6 кв.м. Вместе с тем, площадь земельного участка необходимого для эксплуатации данного объекта недвижимости следует определять с учетом всех объектов недвижимости ООО «Амурпул» и составляющих одно производственное предприятие, ее минимальный размер определен 1 804 кв.м.

Кроме того, эксперт считает, что часть земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:0046, расположенного по адресу ул. Пограничная, 187, с ориентировочной площадью 630 кв.м., следует отнести к земельным участкам общего пользования, поскольку указанная площадь необходима для организации проезда пожарных автомобилей с целью обеспечения пожарной безопасности, а также в связи с переносом старого въезда на территорию.

В экспертном заключении по землеустроительной экспертизе эксперт ФИО6, указывает на возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:0046. При этом восточная граница образуемого земельного участка 28:01:040001:46:ЗУ1(к2), пересекает границы объекта недвижимости (здание БРУ, склада по производству ж/б изделий, слад производственной продукции, литер А2,АЗ), в связи с чем данное обстоятельство может являться в дальнейшем препятствием для постановки на кадастровый учет данного объекта недвижимости.

Экспертом, с учетом выводов строительно-технической экспертизы, изготовлена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:0046, согласно которой участок 28:01:040001:46:ЗУ1, площадью 1 758 кв.м., сформирован для использования и обслуживания объектов недвижимости ООО «Амурпул», который состоит из двух контуров. Часть земельного участка 28:01:040001:46:ЗУ2:чзу1, площадью 547 кв.м., является сервитутом, а земельный участок 28:01:040001:46:ЗУ2, площадью 13 365 кв.м., сформирован для ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР».

Вызванный в судебное заседание 20.01.2016 эксперт ООО «Меридиан» ФИО6 дала пояснения по представленному экспертному заключению, указала на необходимость проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46. Пояснила, что данное обстоятельство не препятствует рассмотрению настоящего дела, поскольку границы земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46:ЗУ1 можно уточнить после процедуры раздела земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46 в индивидуальном порядке.

Как разъяснил, Президиум ВАС РФ в постановлении от 06.09.2011 № 3771/11 резолютивная часть решения суда по такому делу должна содержать указание на уникальные характеристики земельных участков, информация о которых подлежит внесению в кадастр в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: площадь и текстовое описание вновь образуемых в результате раздела земельных участков, указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения. Судебный акт, резолютивная часть которого соответствует этим требованиям, является впоследствии основанием для постановки на кадастровый учет образованных на основании такого решения суда земельных участков и регистрации прав на них.

На основании изложенного, право собственности ООО «Амурпул» на часть земельного участка с кадастровым номером 28:01:040001:46 подлежит признанию в соответствии с межевым планом, подготовленным20.11.2015 экспертом ФИО6 (№ квалификационного аттестата кадастрового инженера 28-12-140), а именно:

земельный участок с кадастровым номером 28:01:040001:46:ЗУ1, общей площадью 1 758 кв.м., согласно характерным точкам, обозначенным в межевом плане, необходимом для эксплуатации склада холодного общей площадью 108,8 кв.м., литер А1, здания БРУ, склада по производству ж/б изделий, склада производственной продукции общей площадью 556,5 кв.м., литер А2, А3, бытовых помещений общей площадью 65,7 кв.м., литер А, расположенных по адресу: <...>:

В части доводов ответчика и ПАО «ДЭК» о невозможности безвозмездной передачи земельного участка, в том числе при нахождении ответчика в процедуре банкротства – конкурсное производство, также подлежит применению правовая позиция, сформированная в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 3771/11 – удовлетворение иска об установлении общей долевой собственности в отношении земельного участка, ранее приватизированного одним из собственников объектов недвижимости, приводит к формированию на стороне истцов определенной имущественной выгоды.

В этой связи ответчик по спору об установлении права общей долевой собственности вправе в соответствии с положениями статьи 1102 ГК РФ обратиться со встречным иском в том же деле или обратиться с самостоятельным иском о взыскании с истцов неосновательного обогащения в виде части уплаченной им публичному собственнику цены земельного участка. Размер неосновательного обогащения, возникшего в форме сбережения денежных средств, подлежит определению исходя из цены, по которой был приватизирован единый земельный участок, и площади вновь образуемых участков, причитающихся лицам, обратившимся в суд за защитой своего права. Кроме того, ответчик также вправе требовать возмещения ему необходимых и разумных расходов на содержание и улучшение утраченной части земельного участка.

ООО «ПРОФИЛЬ-АМУР» встречное исковое заявление при рассмотрении настоящего дела не заявил, поскольку возражал по существу требований.

Доводы ответчика и третьих лиц о наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, суд находит ошибочными.

 В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно пункту 5 статьи 4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а также пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 29 от 15.12.2004, требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

В силу статьи 2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

Заявленные ООО «Амурпул» требования не являются денежными, в связи с чем, подлежали рассмотрению в порядке искового производства, предусмотренного процессуальным законодательством.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Определением суда от 21.07.2015 по делу была назначена комплексная землеустроительная (ООО «Меридиан», эксперт ФИО6) и строительно-техническая экспертиза (ООО «ПО «СтройПроект», эксперт ФИО5).

Вознаграждение экспертным организациям установлено в размере 20 000 рублей для ООО «ПО «СтройПроект» и в размере 20 000 рублей для ООО «Меридиан».

Денежные средства в сумме 40 000 рублей, для выплаты вознаграждения  экспертным организациям были перечислены ООО «Амурпул» на депозитный счет Арбитражного суда Амурской области, что подтверждается платежным поручением № 841 от 08.06.2015.

01.02.2016 судом вынесено определение о перечислении с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области денежные средств экспертным организациям за проведение экспертизы.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей., а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Амурпул» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 28:01:040001:46:ЗУ1, общей площадью 1 758 кв.м., согласно характерным точкам, обозначенным в межевом плане, необходимом для эксплуатации склада холодного общей площадью 108,8 кв.м., литер А1, здания БРУ, склада по производству ж/б изделий, склада производственной продукции общей площадью 556,5 кв.м., литер А2, А3, бытовых помещений общей площадью 65,7 кв.м., литер А, расположенных по адресу: <...>:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИЛЬ-АМУР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Амурпул» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИЛЬ-АМУР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области

Судья                                                                                                              Д.С. Аныш