Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 164501, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц:

1. общества с ограниченной ответственностью "Соломбала" (ОГРН <***>);

2. общества с ограниченной ответственностью "Техно торговый центр "Бирюса" (ОГРН <***>);

3. индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН <***>);

4. ФИО4;

5. индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРН <***>)

6. Финансового управления администрации Северодвинска (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 164501, <...>)

о признании сделки недействительной в части и о применении последствий недействительности

при участии в заседании представителя истцов ФИО6 по доверенностям от 29.08.2014 и представителя ответчика и Финансового управления администрации Северодвинска ФИО7 по доверенностям от 26.12.2013 и от 20.01.2014;

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО1 (далее ФИО1) и ФИО2 (далее – ФИО2) обратились в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования "Северодвинск" (далее – Администрация), в котором просят признать недействительными: пункт 2.1. договора от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.; пункт 8 акта от 01.06.2010 № 17 установления цены земельного участка в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.; пункта 7.3. указанного акта в части установления цены земельного участка для ФИО2 в сумме, превышающей 113 897 руб. 18 коп.; пункт 7.7. указанного акта в части установления цены земельного участка для ФИО1 в сумме, превышающей 71 185 руб. 74 коп.; а также о применении последствий недействительности части сделки в виде взыскания в пользу ФИО2 569 485 руб. 93 коп. и взыскания в пользу ФИО1 355 928 руб. 70 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Соломбала», общество с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Бирюса», ФИО3, ФИО4, ФИО5, Финансовое управление администрации Северодвинска.

В обоснование иска истцы указывают, что на момент заключения оспариваемого договора обладали правом на выкуп земельного участка по льготной цене, установленной федеральным и областным законом в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку цена выкупаемого земельного участка для истцов была определена договором без учета этой льготы, сделка является недействительной в указанной части.

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился в связи с тем, что из документов, представленных истцами в Администрацию при обращении с заявлением о заключении договора купли-продажи, и текстов самих заявлений не следовало, что истцы обращались с заявлениями в качестве индивидуальных предпринимателей. Администрация также указывает, что ФИО2 не представил документы, подтверждающие приобретение имущества из муниципальной собственности, а ФИО1 приобрел объекты недвижимости до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Третьи лица отзывы на иск не представили.

В судебном заседании представитель истцов поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица - Финансового управления администрации Северодвинска возражал относительно иска по доводам, изложенным в отзыве.

Иные третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав объяснения представителей, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

На основании договора от 20.12.1996 №7-к купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, и решения собственника от 02.08.2001 о разделении объекта недвижимого имущества в соответствии со свидетельствами от 16.11.2004 о государственной регистрации права ФИО2 является собственником нежилых помещений общей площадью 234,8 кв.м., 134,8 кв.м., 144,8 кв.м., расположенных в здании по адресу: Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8.

Продавцом по договору от 20.12.1996 №7-к купли-продажи недвижимого имущества являлось товарищество с ограниченной ответственностью «Сервисбыт» Горбытобъединения, которое приобрело помещения, проданные впоследствии ФИО2, из муниципальной собственности по договору от 07.09.1994 № 04-14/25-94 купли-продажи объекта нежилого фонда, сданного в аренду.

ФИО1 на основании договора от 31.12.2009 № 05/2009 купли-продажи недвижимости с аукциона и договора от 18.12.2009 № 18/2009/ПП купли-продажи муниципального имущества является собственником нежилых помещений площадью 37,6 кв.м. и 283.1 кв.м. расположенных в том же здании по адресу: Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8.

Помещения по договорам от 31.12.2009 № 05/2009 и от 18.12.2009 № 18/2009/ПП выкуплены ФИО1 из собственности муниципального образования «Северодвинск» в порядке приватизации.

В 2009 и 2010 годах истцы, а также иные собственники помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8 (открытое акционерное общество «Полюс», общество с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Бирюса», ФИО3, ФИО4, ФИО5) обратились в Администрацию с заявлениями от 19.11.2009 и от 01.03.2010 о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, расположенного под этим зданием.

Рассмотрев эти заявления и приложенные к ним документы, Администрация приняла постановление от 15.03.2010 № 77-пз о предоставлении перечисленным лицам в общую долевую собственность испрашиваемого земельного участка.

В результате между Администрацией Северодвинска (Продавец по договору), обществом с ограниченной ответственностью «Соломбала» (правопреемник в рассматриваемых отношениях открытого акционерного общества «Полюс»), обществом с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Бирюса», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 (Покупатели по договору) был заключен договор от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка (далее – договор купли-продажи, оспариваемый договор).

По условиям указанного договора продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую собственность земельный участок площадью 7739 кв.м. с кадастровым номером 29:28:103090:91, местоположение которого установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8.

Доля ФИО2 по договору купли-продажи составила 208/1000, доля ФИО1 – 130/1000.

Размер долей истцов и иных покупателей в праве на земельный участок определен пропорционально площадям, принадлежащих им помещениям в здании.

Пунктом 2.1. договора купли-продажи установлено, что цена земельного участка в соответствии с Актом установления цены земельного участка от 01.06.2010 № 17, являющимся неотъемлемой частью договора, составляет 2 732 437 руб. 26 коп.

Пунктом 7.3. акта установления цены земельного участка от 01.06.2010 № 17 (далее – акт установления цены) определена цена земельного участка для ФИО2 в размере 683 383 руб. 11 коп.

Пунктом 7.7. указанного акта определена цена земельного участка для ФИО8 в размере 427 114 руб. 44 коп.

Из пунктов 7.3. и 7.7. акта следует, что цена земельного участка для истцов определена исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, установленного на основании пункта 2 статьи 1 Закона Архангельской области от 28.05.2008 № 514-27-ОЗ (в редакции от 30.03.2010) «О цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» (далее – Областной закон).

Пунктом 8 акта установления цены определена общая цена земельного участка в размере 2 732 437 руб. 26 коп.

Согласно пункту 2.3. оспариваемого договора указанную в пункте 2.1. договора денежную сумму Покупатели обязаны перечислить в банк на расчетный счет, указанный в договоре, в течение тридцати дней с момента подписания договора.

Платежным поручением от 23.05.2013 № 119 ФИО2 уплатил 683 383 руб. 11 коп. в качестве цены земельного участка, платежным поручением от 23.05.2013 № 193 ФИО1 уплатил 427 114 руб. 44 коп. в качестве цены земельного участка.

30.06.2013 права общей долевой собственности Покупателей по оспариваемому договору на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Считая, что оспариваемые положения договора купли-продажи и акта определения цены не соответствуют положениям Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЗК РФ) и Областного закона Предприниматели обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме на основании нижеследующего.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ (ред. от 12.12.2011) до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Областного закона (ред. от 13.02.2012) до 1 июля 2012 года в соответствии с Законом о введении в действие ЗК РФ и настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков на территории Архангельской области, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Пунктом 1 статьи 1 Областного закона установлено, что при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена определяется в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 № 14649/08, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103090:91 расположено нежилое здание, в котором истцам на праве собственности принадлежат нежилые помещения.

Помещения, принадлежащие ФИО2, ранее являлись собственностью товарищества с ограниченной ответственностью «Сервисбыт» Горбытобъединения, которая возникла в результате приватизации муниципальной собственности по договору от 07.09.1994 № 04-14/25-94.

Помещения, принадлежащие ФИО1, приобретены им в порядке приватизации муниципальной собственности по договорам от 31.12.2009 № 05/2009 и от 18.12.2009 № 18/2009/ПП.

Оба истца на момент заключения оспариваемого договора обладали статусом индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельствами о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 1 января 2004 года. В соответствии со свидетельством серия 29 № 001141574 ФИО2 зарегистрирован в качестве предпринимателя Администрацией муниципального образования г.Северодвинск 03.03.1997. В соответствии со свидетельством серия 29 № 001141650 ФИО1 зарегистрирован в качестве предпринимателя Администрацией муниципального образования г.Северодвинск 23.06.1999.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи истцы обладали правом на приобретение земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и пунктом 1 статьи 1 Областного закона как предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у муниципального образования.

Кроме того, пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и подпунктом 4 пунктом 1 статьи 1 Областного закона предусмотрена цена в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при приобретении земельных участков из государственной или муниципальной собственности гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Право собственности ФИО2 на помещения возникло до вступления в силу ЗК РФ на основании договора купли-продажи от 20.12.1996, зарегистрированного Фондом имущества г.Северодвинска 26.12.1996.

Следовательно, ФИО2 имел право на определение цены выкупаемого земельного участка с учетом льготы и по тому основанию, что являлся гражданином, обладающим возникшим до введения ЗК РФ правом собственности на недвижимое имущество, расположенное на выкупаемом земельном участке.

Возражая относительно иска, Администрация не оспаривает факт наличия у Предпринимателей на момент заключения сделки права на льготу при определении для них выкупной цены земельного участка, но ссылается на то, что из представленных истцами заявлений и приложенных к ним документам не усматривалось обращение истцов с заявлениями именно в качестве индивидуальных предпринимателей.

Вместе с тем в заявлении от 19.11.2009 о предоставлении земельного участка указан основной государственный регистрационный номер, за которым ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя («ОГРН <***>»), свидетельства о присвоении государственного регистрационного номера («Свидетельство ЕГРН») указаны в заявлениях от 19.11.2009 (заявление ФИО2) и от 01.03.2010 (заявление ФИО1) и представлены в Администрацию в числе прочих документов.

Кроме того, во всех договорах купли-продажи недвижимого имущества, на основании которых Предприниматели приобрели помещения в здании, расположенном на выкупаемом земельном участке, истцы указаны как предприниматели, договоры содержат ОГРН или номера свидетельств о регистрации предпринимателей. Эти договоры также представлялись истцами при обращении в Администрацию с заявлениями, их реквизиты включены в текст оспариваемого договора.

ФИО1 выкупал помещения непосредственно из собственности муниципального образования «Северодвинск». Ранее выкупленные помещения находись у ФИО1 в аренде по договору, заключенному с Администрацией.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что из представленных истцами документов явно следовало наличие у них статуса индивидуальных предпринимателей.

То обстоятельство, что истцы при обращении в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка не указали себя именно индивидуальными предпринимателями, не может служить основанием для отказа в признании заявленных требований обоснованными.

Довод Администрации о том, что ФИО2 не представил документы, подтверждающие приобретение расположенных на земельном участке объектов недвижимости из муниципальной собственности, не принимается судом, поскольку из представленных истцом документов явствовало, что эти объекты приобретены до вступления ЗК РФ в законную силу.

ФИО1 при обращении в Администрацию с заявлением представил все необходимые документы, в том числе доказательства приобретения объектов недвижимости из муниципальной собственности.

В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку пункт 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и пункт 1 статьи 1 Областного закона содержит императивную норму о размере выкупной стоимости земельного участка, определяемой в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах оспариваемые положения договора купли-продажи и акта установления цены земельного участка, согласно которым выкупная стоимость данного участка для истцов определяется исходя из десятикратной ставки земельного налога, являются недействительными в соответствии со статьей 168 ГК РФ, в связи с чем суд признает обоснованными заявленные требования о признании недействительными оспариваемых положений договора купли-продажи и акта установления цены.

В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно части 1 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В связи с этим требование истцов о возврате излишне уплаченных денежных средств также подлежит удовлетворению.

Исходя из цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости земли, истцы произвели расчет стоимости земельного участка по оспариваемому договору для ФИО2 в размере 113 897 руб. 18 коп. и для ФИО1 – в размере 71 185 руб. 74 коп.

Ответчик расчеты истцов не опроверг, расчеты проверены судом и признаны правильными.

При таких обстоятельствах на основании статей 167, 1103 ГК РФ излишне уплаченные истцами по договору купли-продажи суммы: 569 485 руб. 93 коп. ФИО2 и 355 928 руб. 70 коп. ФИО1, подлежит возврату ответчиком.

В силу части 2 статьи 124 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 той же статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно части 1 статьи 126 ГК РФ Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование отвечают по своим обязательствам принадлежащим им на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также имущества, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку Администрация в оспариваемом договоре и настоящем деле представляла публично-правовое образование (муниципальное образование «Северодвинск»), то денежные средства подлежат взысканию за счет казны муниципального образования.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ расходы истцов по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 2.1. договора от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка, заключенного между Администрацией Северодвинска, обществом с ограниченной ответственностью «Соломбала», обществом с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Бирюса», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1, в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.

Признать недействительными положения акта от 01.06.2010 № 17 установления цены земельного участка к договору купли-продажи земельного участка от 01.06.2010 № 17/10, а именно:

- пункт 8 указанного акта в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.;

- пункт 7.3. указанного акта в части установления цены земельного участка для ФИО2 в сумме, превышающей 113 897 руб. 18 коп.;

- пункт 7.7. указанного акта в части установления цены земельного участка для ФИО1 в сумме, превышающей 71 185 руб. 74 коп.;

Применить последствия недействительности в части договора от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка, а именно:

- взыскать с Администрации муниципального образования "Северодвинск" за счет казны муниципального образования «Северодвинск» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 569 485 руб. 93 коп., а также 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины;

- взыскать с Администрации муниципального образования "Северодвинск" за счет казны муниципального образования «Северодвинск» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 355 928 руб. 70 коп., а также 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б. Филипьева