Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бурмакиной С.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению товарищества собственников жилья «Вектор» к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ о признании решения комитета от 16.10.2003 №574 частично недействительным

при участии:

от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности от 27.01.2009, паспорт <...>, выдан 20.02.2003 Октябрьским ОВД г. Улан-Удэ, ФИО2, представитель по доверенности от 14.01.2009, паспорт <...>, выдан Октябрьским ОВД г. Улан-Удэ, ФИО3, председатель, паспорт <...>, выдан 06.10.2003 Октябрьским ОВД г. Улан-Удэ, ФИО4, ,адвокат, удостоверение № 025 от 22.12.2002, доверенность от 09.01.2009;

от ответчика: ФИО5 представитель по доверенности от 06.11.2008;

от третьих лиц: от ООО «Термопанель» не явился, извещен факсимильной связью, от ООО «Комплексстрой» ФИО6, представитель по доверенности от 12.10.2008, от Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Улан-Удэ ФИО7, представитель по доверенности от 01.04.2008; от Управления Роснедвижимости по РБ: не явились, извещены;

установил:

Товарищество собственников жилья «Вектор» (далее – товарищество, ТСЖ «Вектор», ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации г.Улан-Удэ (далее – КУИ г.Улан-Удэ, Комитет) о признании незаконными действий ответчика и обязании его устранить допущенные нарушения – расформировать земельный участок площадью 2111 кв. метров и снять его с кадастрового учета, восстановив прежний статус участка придомовой территории жилых домов №№ 62 и 62А по проспекту Строителей г.Улан-Удэ.

В обоснование своих доводов заявитель сослался на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.; Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491; нормы Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации.

В процессе рассмотрения дела заявитель уточнил заявленные требования, просит суд признать незаконными решения КУИ г.Улан-Удэ о формировании земельного участка и утверждении проекта границ, изменении разрешенного пользования и передаче в аренду земельного участка площадью 2111 квадратных метров, кадастровый номер 03:24:032801:0016, расположенного на придомовой территории по адресу: <...>., представив суду Решение Комитета по управлению имуществом администрации г.Улан-Удэ от 16.10.2003 г. № 574. Полагает, что ответчик не наделен правом изменять границы земельного участка, обозначенного в генеральном плане города с расположенными на нем объектами капитального строительства без внесения изменений в указанный генеральный план.

В дальнейшем заявленные требования заявитель вновь уточнил, просит признать частично недействительным (пункт 1) решение Комитета по управлению имуществом администрации г.Улан-Удэ от 16.10.2003 г. № 574.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса.

Ответчик требования не признал, сослался на следующее. На момент предоставления земельного участка под строительство ООО «Термопанель» заявления о формировании участков под домами в порядке, предусмотренном ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ не поступало. Заявитель не является собственником спорного земельного участка, т.к. права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав. Документы, представленные заявителем, не являются подтверждением данного права. Выбранный земельный участок не обременен правами третьих лиц, заявитель не является землепользователем спорного участка, поэтому его права предоставлением указанного участка под строительство не затронуты.

Определением арбитражного суда от 28 января 2009 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Термопанель», ООО «Комплексстрой» и Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Улан-Удэ.

ООО «Термопанель», будучи надлежаще извещенным о месте и времени судебного разбирательства, отзыв на исковое заявление не представило, в судебное заседание своего представителя не направило. С учетом требований статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Улан-Удэ пояснил следующее.

Согласно статьям 1, 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации генеральный план города является документом территориального планирования, который определяет планирование развития территории, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. В связи с этим при выделении земельных участков для целей строительства изменения в генеральный план не вносятся. Согласно генеральному плану г.Улан-Удэ, утвержденному постановлением Совета Министров РСФСР от 04.06.1986 г. № 245, красные линии проходят северо-восточнее от границ спорного земельного участка и с указанными границами не пересекаются. Документ, представленный истцом – это ситуационный план местности, на котором красным карандашом произвольно проведены линии. К генплану города данный документ отношения не имеет. Градостроительные регламенты в городе действуют с марта 2008 года, утверждены решением городского Совета депутатов. Решение о развитии застроенной территории в связи с выделением земельного участка не принималось, поскольку статья 46.1 Градостроительного кодекса РФ в 2005 году не действовала.

Представитель ООО «Комплексстрой» пояснил, что строительство подземной автостоянки ведется его предприятием с соблюдением всех предусмотренных законом требований. С доводами заявителя не согласен, поскольку им не представлено никаких документов, подтверждающих права на спорный участок либо его часть, а также доказательства несоответствия оспариваемого решения закону либо иному нормативному акту.

По ходатайству заявителя определением арбитражного суда от 10.02.2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Роснедвижимости по Республике Бурятия.

Представитель Управления Роснедвижимости в судебном заседании 20.02.2009 пояснил, что кадастровый учет ведется с 2001 года. Для постановки земельного участка на кадастровый учет нужны материалы землеустроительных работ и правоустанавливающие документы, под которыми понимается решение органа власти. В данном случае таким документом является Решение КУИ г.Улан-Удэ от 16.10.2003 г. № 574. В схему дежурной кадастровой карты вносятся сведения, которые предоставляются правообладателями земельных участков. По спорному земельному участку никаких сведений не поступало.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные документы, заслушав пояснения сторон и третьих лиц, суд установил следующее.

Решением Комитета по управлению имуществом г.Улан-Удэ от 16.10.2003 г. № 574 в целях организации торгов (конкурса, аукциона) земельных участков отделу земельного рынка поручено обеспечить выполнение работ по формированию и кадастровому учету земельных участков, подлежащих продаже на торгах и расположенных, в том числе, по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, 47 квартал, ул. Жердева, № 62, № 62а (во дворе жилых домов) площадью 0,2111 га для размещения подземной стоянки.

Согласно выписки из государственного земельного кадастра от 10.11.2003 года № 24/03-850/1 для размещения подземной стоянки во дворе жилых домов № 62 и № 62А по ул. Жердева из земель поселений сформирован земельный участок площадью 2111 кв. метров, кадастровый номер – 03:24:032801:0016.

Протоколом результатов проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка от 05 мая 2005 года победителем аукциона признано ООО «Термопанель».

12 мая 2005 г. Комитетом по управлению имуществом г.Улан-Удэ и ООО «Термопанель» заключен договор № 352 аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:032801:0016 площадью 2111 квадратных метров на срок с 05.05.2005 г. по 04.05.2008 г. В этот же день, 12.05.2005 г., сторонами указанного договора подписан акт приема-передачи земельного участка.

Из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия № 11-06-1036 от 18.07.2006 г. следует, что этим же числом произведена государственная регистрация договора аренды от 12.05.2005 г. № 352 земельного участка

с кадастровым номером 03:24:032801:0016.

Дополнительным соглашением от 15.04.2008 г. между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ и ООО «Термопанель» к договору аренды земельного участка от 12.05.2005 г. № 352, указанный участок передан в аренду ООО «Термопанель» на срок с 11.04.2008 г. по 10.03.2009 г.

Договором переуступки прав требования от 28.06.2008 г. ООО «Термопанель» совершило уступку всех прав по договору аренды земельного участка № 352 от 12.05.2005 г. и дополнительному соглашению к указанному договору аренды от 15.04.2008 г. обществу с ограниченной ответственностью «Комплексстрой» (далее – ООО «Комплексстрой»).

Письмом от 01.08.2008 г. ООО «Комплексстрой», в соответствии со статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, уведомило Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ о переуступке прав по договору аренды от 12.05.2005 г.

09.12.2008 г. межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 9 по Республике Бурятия выдано свидетельство товариществу собственников жилья «Вектор» о государственной регистрации юридического лица.

Принимая во внимание дату начала строительных работ на спорном земельном участке (10.10.2008 г.) и дату образования ТСЖ «Вектор» суд признает причину пропуска срока подачи заявления истцом уважительной и восстанавливает указанный срок в соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследуя доказательства, представленные заявителем, суд установил, что в копии технического паспорта на жилой дом (дома) и земельный участок по состоянию на 26.12.1985 г. значатся два адреса: ул. Жердева № 1 и проспект Строителей,62. Регистрационным удостоверением № 686 Улан-Удэнского Бюро технической инвентаризации от 23.01.1986 г. закреплено, что жилой дом, номер строения 1 по ул. Жердева, зарегистрирован по праву собственности за жилищно-эксплуатационным участком №9 г. Улан-Удэ. В копии технического паспорта на жилой дом (дома) и земельный участок по состоянию на 16.04.1986 г. указано: «Построен 5-этажный, перлитобетонный, 40 квартирный жилой дом» по пр. Строителей № 62а. В копии технического паспорта на жилой дом (дома) и земельный участок по состоянию на 20.10.1989 г. фигурируют два дома: проспект Строителей № 62-62а, наименование владельца – ЖЭУ-9.

Анализируя данные сведения, а также копию строительного паспорта, представленного заявителем, из которого следует, что Решением исполкома Улан-Удэнского городского Совета народных депутатов от 27.04.1983 г. УКСу горисполкома отведен земельный участок площадью 1,30 га в Октябрьском районе по ул. Жердева под строительство многоквартирного жилого дома из 10 блок-секций с индивидуальной жилой кирпичной поворотной вставкой на 10 квартир, суд приходит к выводу, что первоначальный адрес (ул. Жердева) являлся строительным и использовался в дальнейшем органами местного самоуправления для обозначения спорного земельного участка. В то же время многоквартирные дома по мере завершения строительства получили иной адрес – проспект Строителей дом № 62 и дом № 62а, которые стали ориентиром для спорного земельного участка при проведении кадастрового учета.

Таким образом, ссылки сторон и третьих лиц на документы, обозначающие спорный земельный участок расположенным по ул. Жердева и по проспекту Строителей с ориентирами – жилыми домами № 62 и № 62а, принимаются судом как имеющие отношение к одному и тому же участку с одним кадастровым номером.

В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 названного кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Часть 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 16 Закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Части 3 и 4 статьи 16 этого же закона указывают, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из вышеизложенного следует, что именно собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получить в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Вместе с тем, из содержания Закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ не усматривается, что введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома.

Статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Следовательно, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка в общую долевую собственность необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа, который на момент рассмотрения данного арбитражного дела отсутствует.

Данный вывод подтверждается письмом Федерального агентства Кадастра объектов недвижимости от 20.06.2008 г. № ВК/2657 «О кадастровом учете земельных участков под многоквартирными домами», согласно которому в случае, если на день вступления в силу Жилищного кодекса границы земельного участка не установлены, то земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. В данном случае формирование земельного участка и включение его в состав общего имущества многоквартирного дома влечет за собой возникновение права общей долевой собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

Из пунктов 2, 3 и 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г № 491, также следует, что в состав общего имущества включаются земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (п.п. «е» п.2 Правил); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п.п. »ж» п.2 Правил)

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п.3 Правил).

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.4 Правил).

Из информации от 04.02.2009 г., полученной арбитражным судом из Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Республике Бурятия следует, что сведения о проведении кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоэтажные жилые дома №№ 62, 62а по проспекту Строителей в г.Улан-Удэ, а также иные объекты, находящиеся на придомовой территории указанных домов (детские и спортивные площадки, озеленение, места отдыха), в базе данных государственного земельного кадастра отсутствуют.

Из информации Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия от 04.02.2009 г. также следует, что в Едином государственном Реестре прав на недвижимое имущество на объект «Общее имущество собственников жилья ТСЖ «Вектор», расположенное по адресу: <...> и дом 62 «а» записи о регистрации прав, ограничений (обременений) отсутствуют.

Из изложенного следует, что на момент вынесения КУИ г.Улан-Удэ решения от 16.10.2003 г. № 574 и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (05.05.2005 г.) спорный земельный участок в общей долевой собственности жителей вышеуказанных домов не находился.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, государственных органов, входит их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа на их принятие (совершение), а также наличие нарушений ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативных правовых актов, действий (решений) государственных органов, органов местного самоуправления, недействительными (незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: несоответствия данных актов, действий закону и нарушения ими законных прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Как установлено судом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.ст. 11, 29 ЗК РФ).

Частью 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

В соответствии с Положением «О Комитете по управлению имуществом и г.Улан-Удэ», утвержденным Постановлением администрации г.Улан-Удэ от 11.07.2003 г. № 367, действовавшим в период принятия оспариваемого решения, Комитет выступает арендодателем муниципального имущества, земельных участков, согласовывает их залог и отчуждение, передает в безвозмездное пользование; выступает заказчиком работ, связанных с разграничением государственной собственности на землю, управлением земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, проведением мероприятий земельной реформы, информационного обеспечения управления землей; в соответствии с действующим законодательством осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности; организует и проводит в установленном порядке земельные торги (конкурсы, аукционы).

Анализ приведенных правовых норм, а также доказательств, имеющихся в деле, позволяет сделать вывод о наличии у Комитета по управлению имуществом г.Улан-Удэ полномочий по распоряжению спорным земельным участком и о соответствии оспариваемого решения № 574 от 16.10.2003 г., действий по формированию и передаче в аренду указанного участка закону и иным нормативным правовым актам.

Вместе с тем, факт нарушения прав и законных интересов ТСЖ «Вектор» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности объективного подтверждения не нашел, поскольку доказательств наличия своих прав на спорный земельный участок, а также на земельный участок, на котором находятся многоквартирные дома, входящие в ТСЖ, заявителем не представлено.

Доводы истца о ранее возникшем праве в силу статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судом не принимаются, поскольку документы, представленные стороной, не свидетельствуют о возникновении такого права.

Опровергается материалами дела и довод заявителя о нарушении ответчиком требований статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок утверждения правил землепользования и застройки. Согласно материалам, представленным КУИ г.Улан-Удэ, Правила землепользования и застройки городского округа «г. Улан-Удэ» утверждены решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 г. № 817-82 и опубликованы в средствах массовой информации в установленном законом порядке.

Отвергаются судом доводы заявителя о нарушении ответчиком требований статей 18, 23, 24, 26, 28, 63 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку указанные нормы регламентируют определение документов территориального планирования муниципальных образований, содержание генеральных планов поселений и городских округов, их подготовку, утверждение и реализацию, порядок организации и проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов, а также особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, как не имеющие отношения к оспариваемому решению.

По этому же основанию не принимаются судом ссылки заявителя на статьи 6, 33, 35, часть 1 статьи 36, 41, 42 и 83 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 4 Федерального закона от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11.

Статья 46.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец в заявлении об уточнении требований, введена в действие Федеральным законом от 18.12.2006 г № 232-ФЗ и не может служить основанием для оспаривания решения органа местного самоуправления, принятого в 2003 году.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований товариществу собственников жилья «Вектор» отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.Н. Бурлаков