Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Евсеевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грушенковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания «СТОУН-XXI» (123056, г. Москва, М. Тишинский переулок, д. 14-16, ОГРН 1027739641710, ИНН 7710329843) к обществу с ограниченной ответственностью «Ковровская меховая фабрика» (601300, Владимирская область, г. Камешково, ул. Школьная, д. 6, этаж 1, помещение 62, ОГРН 1173328010382, ИНН 3329091198), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, Владимирская область (600033, г. Владимир,
ул. Офицерская, д. 33А), Юдиной Татьяны Ивановны, Демидовой Ирины Николаевны, общества с ограниченной ответственностью «СпецТехАвто» (600016, г. Владимир, ул. Большая Нижегородская, д.79, ОГРН 1027739641710, ИНН 3329040732), о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой,

при участии в судебном заседании: от истца – представителя Втулова М.Ю. по доверенности от 01.10.2021 сроком действия один год (представлен диплом о высшем юридическом образовании); от ответчика и третьих лиц – представители не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания «СТОУН-XXI» (далее – ООО «СТОУН-XXI», истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ковровская меховая фабрика» (далее – ООО «КМФ», ответчик) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между истцом и ответчиком, недействительной сделкой и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области погасить (исключить) незаконные регистрационные записи от 06.06.2019, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ООО «КМФ», а именно:

– №33:06:010128:141-33/021/2019-8 на объект недвижимости: нежилое здание (здание базы), площадью 527,8 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, Камешковский район, г. Камешково, ул. Свердлова, д. 43, с кадастровым номером 33:06:010128:141;

– №33:06:010128:142-33/021/2019-8 на объект недвижимости: нежилое здание (гараж), площадью 282,6 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, Камешковский район, г. Камешково, ул. Свердлова, д. 43, с кадастровым номером 33:06:010128:142;

– №33:06:010128:143-33/021/2019-8 на объект недвижимости: нежилое здание (гараж), площадью 240,2 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, Камешковский район, г. Камешково, ул. Свердлова, д. 43, с кадастровым номером 33:06:010128:143.

Исковые требования заявлены на основании статьей 53, 153, 160, 166, 167, 168, 218, 454, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, Владимирская область (далее – Управление Росреестра по Владимирской области), Юдина Татьяна Ивановна (далее – Юдина Т.И.), Демидова Ирина Николаевна (далее – Демидова И.Н.), общество с ограниченной ответственностью «СпецТехАвто» (далее – ООО «СпецТехАвто»).

Ответчик в отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что оспариваемый договор совершен без порока воли и не является ничтожной сделкой. Отметил, что договор купли-продажи от 16.11.2018 заключен в г. Москве по месту нахождения законно созданного и легитимно действующего на территории Российской Федерации юридического лица ООО «СТОУН-XXI», подписан генеральным директором ООО «СТОУН-XXI» Кудриным В.Б. и директором ООО «КМФ» Рухлиной А.В. непосредственно в том же офисе, регистрация договора проводилась в г. Камешково, по месту нахождения ООО «КМФ», регистрацию проводила Юдина Т.И., действующая от имени ООО «СТОУН-XXI» по доверенности, заверенной нотариусом города Москвы. Считает доказанным факт намерения продажи имущества истцом, так как им были выданы доверенности на совершение всех действия, связанных с куплей продажей указанных объектов недвижимости, предоставленные на обозрение ООО «КМФ» в агентстве недвижимости в г. Камешково. Указал, что бремя доказывания неравноценного встречного исполнения обязательств по договору купли-продажи возложено на лицо, оспаривающее сделку.

Третье лицо – Управление Росреестра по Владимирской области в отзывах на исковое заявление оставило вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в отсутствие полномочного представителя третьего лица. Отметило, что вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, какого-либо специального понуждения Управления к совершению регистрационных действия, при наличии законных оснований, не требуется.

Третье лицо – Юдина Т.И. в отзывах на исковое заявление просила в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что летом 2015 года в ней обратился представитель ООО «СТОУН-XXI» Мацюцкий Василий Степанович с просьбой регистрации права собственности объектов недвижимости и дальнейшей продажи данных объектов, 22.09.2015 ООО «СТОУН-XXI» на её имя была выдана доверенность на совершение указанных действий, также представлено для государственной регистрации соглашение об отступном от 25.05.2015, заключенное между ООО «СпецТехАвто» и ООО «СТОУН-XXI», однако зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости сразу не удалось, так как в Росреестре имелись запреты на совершение регистрационных действий и конкурсным управляющим ООО «СпецТехАвто» был подан иск к ООО «СТОУН-XXI» о признании недействительной сделкой соглашения об отступном от 25.05.2015 (дело №А11-1836/2013); 30.09.2015 ООО «СТОУН-XXI» на её имя была выдана доверенность, удостоверенная нотариусом города Москвы Дмитриевской Л.В. (зарегистрирована в реестре за №4-2892), по которой Юдина Т.И. была представителем в судебных процессах, касающихся признания недействительной сделкой соглашения об отступном; 31.08.2018 зарегистрировано право собственности ООО «СТОУН-XXI» на спорные объекты; в ноябре 2018 года появился покупатель на спорные объекты в лице директора ООО «КМФ» Рухлиной А.В., 15.11.2018 между покупателем и продавцом заключен договор купли-продажи недвижимого имущества; 16.11.2018 договор, подписанный со стороны продавца и заверенный печатью ООО «СТОУН-XXI» был прислан на её электронную почту для согласования с покупателем; 19.11.2018 ООО «СТОУН-XXI» была выдана доверенность, заверенная нотариусом города Москвы Бадулиным А.С., на её имя с целью регистрации договора купли-продажи; зарегистрировать договор было поручено в конце мая 2019 года. Полагает, что истец имел намерения совершить сделку купли-продажи указанных объектов недвижимости, что подтверждается доверенностями, которые были выданы генеральным директором ООО «СТОУН-XXI» Кудриным В.Б. на совершение всех действий, связанных с куплей продажей спорных объектов, доверенности не были отменены. Пояснила, что договор купли-продажи был согласован, подписан и заверен печатью генеральным директором истца, что подтверждается перепиской по электронной почте, все действия по отчуждению спорных объектов были совершены по воли истца. Отметила, что 28.11.2018 Арбитражным судом Владимирской области было вынесено определение по делу №А11-1836/2013 о замене в реестре требований кредиторов ООО «СпецТехАвто» кредитора – ООО «СТОУН-XXI» на его правопреемника – ООО «НТС» на основании заключенного договора уступки прав требования (цессии) от 11.09.2018 №1, фактически истец, злоупотребляя правом собственности, спорные объекты недвижимости продал два раза, разным юридическим лицам; конкурсным управляющим ООО «СпецТехАвто» подан иск о возврате недвижимого имущества в конкурсную массу должника в связи с тем, что соглашение об уступке прав, заключенное 25.05.2015, признано недействительной сделкой, после чего истцом подан настоящий иск

Третье лицо – Демидова И.Н. в отзыве на исковое заявление просила в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости. Отметила, что приобрела спорные объекты у Юдиной Т.И. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.07.2019, с 10.07.2019 непрерывно владеет и пользуется спорными объектами недвижимости; 09.12.2019 между Демидовой И.Н. и администрацией Камешковского района Владимирской области заключен договор аренды №130 земельного участка, на котором расположены спорные нежилые здания.

Третье лицо – ООО «СпецТехАвто» в лице конкурсного управляющего в отзыве на исковое заявление от 05.04.2022 просило рассмотреть дело в его отсутствие. Указало, что определением Арбитражного суда Владимирской области от 28.05.2019 по делу №А11-1836/2013 соглашение об отступном от 25.05.2015 признано недействительным, суд восстановил в реестре требований кредиторов ООО «СпецТехАвто» по состоянию на 25.05.2015 требование ООО «СТОУН-XXI» в размере 6 500 000 руб. и обязал ООО «СТОУН-XXI» передать спорное имущество ООО «СпецТехАвто».

Представитель истца в судебном заседании 24.05.2022 полностью поддержал исковые требования. Отметил, что через 18 дней после государственной регистрации права ответчик заключил договор купли-продажи спорного имущества именно с Юдиной Т.И., причем безвозмездно, следовательно, у ответчика не было намерения владеть и пользоваться имуществом, конечным выгодоприобретателем спорной сделки являлась именно Юдина Т.И. Указал, что Юдина Т.И. сама подтверждает, что договор был направлен ей в электроном виде, подлинник договора ей не направлялся и регистрировать сделку ей никто не поручал. Пояснил, что именно Рухлина А.В. и Юдина Т.И. представляли интересы истца в обособленном споре по признанию соглашения об отступном от 25.05.2015 недействительной сделкой в рамках дела №А11-1836/2013, следовательно, указанные лица были осведомлены о том, что постановлением суда кассационной инстанции от 15.11.2018 определение от 16.11.2018 об отказе в признании сделки недействительной было отменено.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 05.07.2010 зарегистрировано право собственности ООО «СпецТехАвто» на объекты недвижимости: нежилое здание (здание базы), площадью 527,8 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, Камешковский район, г. Камешково, ул. Свердлова, д. 43, с кадастровым номером 33:06:010128:141; нежилое здание (гараж), площадью 282,6 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, Камешковский район, г. Камешково, ул. Свердлова, д. 43, с кадастровым номером 33:06:010128:142; нежилое здание (гараж), площадью 240,2 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, Камешковский район,
г. Камешково, ул. Свердлова, д. 43, с кадастровым номером 33:06:010128:143, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Судебными актами по делу №А11-1836/2013 о признании ООО «СпецТехАвто» несостоятельным (банкротом) установлено, что ООО «СТОУН-XXI» (кредитор) в лице генерального директора Кудрина В.Б. и ООО «СпецТехАвто» (должник) в лице внешнего управляющего Никитиной Л.А. 25.05.2015 заключили соглашение об отступном. В соответствии с пунктом 1 соглашения должник взамен исполнения обязательства по погашению части требования кредитора, включенного в реестр требований кредиторов ООО «СпецТехАвто» предоставляет кредитору отступное в порядке и на условиях, определенных настоящим соглашением. Согласно пунктам 3 и 5 соглашения в качестве отступного передается имущество должника стоимостью 6 500 000 руб., а именно, здание базы (город Камешково), здание автогаража (город Камешково) площадью 282,6 квадратного метра, здание автогаража (город Камешково) площадью 240,2 квадратного метра. Должник обязан передать кредитору по акту приема-передачи все имущество и документы, подтверждающие право собственности должника на имущество, поименованное в пункте 5 соглашения, не позднее пяти рабочих дней с момента подписания соглашения (пункт 7 соглашения). В пунктах 8 и 9 соглашения установлено, что с момента предоставления отступного, обязательство должника считается прекращенным в части, в размере 6 500 000 руб.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 29.01.2018 по делу №А11-1836/2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018, конкурсному управляющему ООО «СпецТехАвто» отказано в удовлетворении заявления о признании недействительной сделкой заключенное между ООО «СТОУН-XXI» и ООО «СпецТехАвто» соглашение об отступном от 25.05.2015 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ООО «СпецТехАвто» права собственности на спорное имущество.

31.08.2018 зарегистрировано право собственности ООО «СТОУН-XXI» на спорные объекты недвижимости, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.11.2018 по делу №А11-1836/2013 (резолютивная часть объявлена 15.11.2018), вышеуказанные судебные акты отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.

15.11.2018 между ООО «СТОУН-XXI» (продавец) и ООО «КМФ» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: здание базы, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 527,8 кв.м, кадастровый номер 33:06:010128:141; гараж, назначение: нежилое здание, 1-этаж, общей площадью 282,6 кв.м, кадастровый номер 33:06:010128:142; гараж, назначение: нежилое здание,
1-этаж, площадью 240,2 кв.м, кадастровый номер 33:06:010128:143, расположенные по адресу: Владимирская область, Камешковский район, город Камешково, ул. Свердлова, д.43. Указанное в пункте 1.1 настоящего договора недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании соглашения об отступном от 25.05.2015, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.08.2018, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.08.2018 сделаны записи регистрации (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора цена приобретаемого покупателем недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет: здание базы с кадастровым номером 33:06:010128:141 –
800 000 руб., в том числе НДС 18% 122 063 руб. 90 коп.; гараж с кадастровым номером 33:06:010128:142 – 600 000 руб., в том числе НДС 18% 91 525 руб. 42 коп.; гараж с кадастровым номером 33:06:010128:143 – 500 000 руб., в том числе НДС 18% 76 271 руб. 19 коп. Покупатель производит оплату стоимости приобретенных объектов недвижимости после подписания настоящего договора в течение трех дней на расчетный счет продавца (пункт 2.2 договора).

15.11.2018 оформлен передаточный акт недвижимого имущества.

Как указывает истец и следует из справки СМП Банк, за период с 15.11.2018 по 27.11.2020 денежные средства на расчетный счет ООО «СТОУН-XXI» от ООО «КМФ» не поступали.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 28.05.2019 по делу №А11-1836/2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2019, заявление конкурсного управляющего ООО «СпецТехАвто» удовлетворено, соглашение об отступном от 25.05.2015, заключенное между ООО «СпецТехАвто» и ООО «СТОУН-XXI», признано судом недействительным; суд восстановил в реестре требований кредиторов должника по состоянию 25.05.2015 требование ООО «СТОУН-XXI» в размере 6 500 000 руб.; обязал ООО «СТОУН-XXI» передать ООО «СпецТехАвто» спорное имущество.

06.06.2019 зарегистрировано право собственности ООО «КМФ» на спорные объекты недвижимого имущества на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018 (записи регистрации: №33:06:010128:143-33/021/2019-8, №33:06:010128:142-33/021/2019-8, №33:06:010128:141-33/021/2019-8).

Как следует из представленных Управлением Росреестра по Владимирской области копий документов из реестрового дела, заявления на регистрацию перехода права собственности на спорные объекты поданы в регистрирующий орган 30.05.2019 Юдиной Т.И., действующей от ООО «СТОУН-XXI» на основании заверенной нотариусом копии нотариальной доверенности от 19.11.2018 серии 77 АВ №8862796, и директором ООО «КМФ» Рухлиной А.В., действующей на основании приказа от 21.07.2017 №1.

24.06.2019 Управлением Росреестра по Владимирской области зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты от ООО «КМФ» к Юдиной Т.И. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.

10.07.2019 зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты от Юдиной Т.И. к Демидовой И.Н. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как указывает истец, в середине февраля 2020 года генеральному директору ООО «СТОУН-XXI» стало известно о том, что принадлежащие истцу объекты недвижимости выбыли из собственности истца и находятся в распоряжении неизвестного ему юридического лица, в целях проверки данной информации истцом были запрошены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и было выявлено, что объекты недвижимости с 06.06.2019 по 24.06.2019 были зарегистрированы на праве собственности за ООО «КМФ», однако генеральный директор ООО «СТОУН-XXI», как единственное уполномоченное лицо, никогда не совершал действий, направленных на продажу объектов недвижимости в пользу ООО «КМФ», не подписывал каких-либо договоров, а также не уполномочивал иных лиц на такого рода действия (не выдавал доверенностей, распоряжений, приказов и т.д.). По мнению истца, в силу не подписания генеральным директором указанной сделки, а также отсутствия согласия участников на ее совершение, какая-либо воля истца на отчуждение в пользу ответчика объектов недвижимости отсутствовала, что нарушает требования законодательства, следовательно, в указанном договоре имеется порок стороны и ее воли.

Постановлением ст. следователя СО ОМВД России по Камешковскому району от 23.11.2020 №12001170008000287 на основании заявления ООО «СТОУН-XXI» возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 149 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Претензией, направленной адресату 10.03.2020, ООО «СТОУН-XXI» обратилось к ООО «КМФ» с требованием о возврате спорного имущества, указало, что договор купли-продажи от 06.06.2019 с его стороны не заключался и денежные средства по нему получены не были.

Изложенные обстоятельства послужили ООО «СТОУН-XXI» основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 53 (пункт 1), 153, 154 (пункт 3), 160 (пункт 1), 161 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон либо трех или более сторон. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени ООО «СТОУН-XXI», является генеральный директор Кудрин Вячеслав Борисович (запись регистрации от 15.09.2006 №2067756908118).

Истцом в материалы дела представлено заключение эксперта от 18.08.2020 №1542, подготовленное экспертом Экспертно-криминалистического центра Управления министерства внутренний дел Российской Федерации по Владимирской области Покровским Сергеем Викторовичем, согласно которому по результатам исследования эксперт пришел к следующим выводам: 1, 2. подписи от имени Кудрина Вячеслава Борисовича в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2018, заключенном от имени ООО «Лизинговая компания «СТОУН-XXI» в лице генерального директора Кудрина Вячеслава Борисовича, именуемого продавец, и ООО «Ковровская меховая компания» в лице директора Рухлиной Ангелины Викторовны, именуемого покупатель, а также в передаточном акте недвижимого имущества от 15.11.2018 (приложение №1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2018) выполнены не Кудриным Вячеславом Борисовичем, а другим, вероятно, одним лицом с подражанием его подписи. 3. Оттиски печати от имени ООО «Лизинговая компания «СТОУН-XXI» в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018, заключенном от имени ООО «Лизинговая компания «СТОУН-XXI» в лице генерального директора Кудрина Вячеслава Борисовича, именуемого продавец, и ООО «Ковровская меховая компания» в лице директора Рухлиной Ангелины Викторовны, именуемого покупатель, а также в передаточном акте недвижимого имущества от 15.11.2018 (приложение №1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2018) нанесены не удостоверительными печатными формами ООО «Лизинговая компания «СТОУН-XXI», оттиски которых представлены в качестве образцов, а другой печатной формой.

Судом на обсуждение сторон выносился вопрос о назначении судебной экспертизы. Истец возражал относительно назначения судебной экспертизы, указывал, что оригинал договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018 находится в материалах уголовного дела. Ответчик и третьи лица ходатайств о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о фальсификации заключения эксперта №1542 в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявили, в связи с чем несут риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания критически относится к выводам эксперта, изложенным в заключении от 18.08.2020 №1542, подготовленном по результатам комплексной почерковедческой и технико-криминалистической экспертизы.

Данное заключение признается судом надлежащим доказательством по делу и оценивается наряду с иными доказательствами, выводы, изложенные в заключении, ответчиком и третьими лицами по существу не опровергнуты.

Согласно пункту 2 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункту 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте
123 постановления от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее. Под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься, в том числе, конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки. Например, о таком одобрении могут свидетельствовать полная или частичная оплата товаров, их приемка для использования, реализация других прав и обязанностей по сделке. Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Доводы третьего лица – Юдиной Т.И. об одобрении директором ООО «СТОУН-XXI» сделки купли-продажи недвижимого имущества не нашли документального подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что 19.11.2018 директором ООО «СТОУН-XXI» Кудриным В.Б. была оформлена нотариальная доверенность серии 77 АС №8862796, которой ООО «СТОУН-XXI» уполномочило Юдину Т.И. на совершение от имени и в интересах ООО «СТОУН-XXI» следующих действий: быть представителем ООО «СТОУН-XXI» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, а также в иных государственных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и кадастровый учет недвижимого имущества во Владимирской области, по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества на спорные объекты, с правом государственной регистрации внесения изменений по субъекту и объекту права в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), с правом подачи и подписания любых заявлений, в том числе заявлений о государственной регистрации перехода права собственности, внесения изменений в ЕГРН по субъекту и объекту права, заявлений о приостановлении и возобновлении регистрационных действий, прекращении государственной регистрации, заявлений на дополнительный прием документов, на исправление технических ошибок, с правом подачи необходимого для регистрации пакета документов, подачи любых документов, справок, заявлений, получения зарегистрированных (оформленных) документов и иных документов, писем, Выписок из ЕГРН и иных зарегистрированных документов, а также расписываться и совершать иные необходимые действия, в рамках указанных поручений.

В указанной доверенности ссылка на договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018 отсутствует.

Между тем, воля продавца должна быть направлена на заключение конкретной сделки.

Как указывает истец, данная доверенность никогда не передавалась Юдиной Т.И. в связи с возбуждением судебных разбирательств о признании сделок со спорными объектами недействительными в рамках обособленного спора по делу №А11-1836/2013 о несостоятельности (банкротстве) ООО «СпецТехАвто» в Арбитражном суде Владимирской области, доверенность все время находилась у истца и была изъята в рамках уголовного дела, в регистрационное дело Юдиной Т.И. представлена нотариально заверенная копия с копии указанной доверенности.

Как следует из протокола обыска (выемки) от 23.12.2020, составленного ст. следователем СО ОМВД России по Камешковскому району, в ходе обыска (выемки) у представителя потерпевшего (ООО «СТОУН-XXI») Вольнова В.В. изъята доверенность 77 АВ 8862796 от 12.11.2018.

Представленная третьим лицом переписка по электронной почте также не может быть принята в качестве надлежащего доказательства одобрения директором ООО «СТОУН-XXI» сделки купли-продажи.

При этом пояснения ответчика и третьего лица – Юдиной Т.И. разнятся, ответчик указывает, что договор купли-продажи от 16.11.2018 заключен по месту нахождения ООО «СТОУН-XXI» и подписан генеральным директором ООО «СТОУН-XXI» Кудриным В.Б. и директором ООО «КМФ» Рухлиной А.В. непосредственно в офисе, третье лицо указывает, что договор, подписанный со стороны продавца и заверенный печатью общества, был направлен ей по электронной почте.

Истец, в свою очередь, указывает, на то, что по адресу места нахождения – г. Москва, М. Тишинский пер., д. 14-16, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «СТОУН-XXI» никогда не находилось и в настоящее время не находится, указанный адрес является только юридическим адресом, проводить там какие-либо действия (в т.ч. переговоры) невозможно.

Кроме того, как указывает истец, следует из справки банка от 30.11.2020 №10-01-04/3/8348 и не опровергнуто ответчиком, оплата объектов недвижимости, приобретенных ответчиком по договору от 15.11.2018, покупателем произведена не была, истец требований об исполнении сделки не заявлял.

Таким образом, поскольку по итогам проведенного исследования специалист экспертно-криминалистического центра установил выполнение от имени продавца подписей на договоре купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018 и передаточном акте к договору не Кудриным В.Б., а другим лицом с подражанием подписи; доказательства одобрения сделки генеральным директором ООО «СТОУН-XXI» Кудриным В.Б. в материалах дела отсутствуют, денежных средств от продажи объектов недвижимости истец не получал, суд приходит к выводу об отсутствии волеизъявления ООО «СТОУН-XXI» на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018.

Доводы третьего лица – Демидовой И.Н. о том, что она является добросовестным приобретателем спорного имущества, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении настоящих исковых требований. Требования о возврате имущества истцом не заявлены.

При изложенных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи в порядке статьи
71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018 недействительной сделкой на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

В связи с признанием недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018 подлежат удовлетворению требования истца по погашению записи в Едином государственном реестре недвижимости №33:06:010128:143-33/021/2019-8, №33:06:010128:142-33/021/2019-8, №33:06:010128:141-33/021/2019-8. При этом предъявления самостоятельного требования об обязании Управления Росреестра по Владимирской области погасить регистрационные записи не требуется.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018, заключенный междуобществом с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания «СТОУН-XXI» иобществом с ограниченной ответственностью «Ковровская меховая фабрика»недействительной сделкой.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ковровская меховая фабрика» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания «СТОУН-XXI» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется после вступления решения в законную силу по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Евсеева