Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительной следки об изменении условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, заключенного между акционерным обществом «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Содружество», оформленную заявлением от 07.05.2018 о нерегистрации залога в силу закона на следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства (степень готовности - 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, общая площадь 1624,0 кв.м, кадастровый номер 37:24:040131:1137;

о применении последствий недействительности сделки путем восстановления права залога (ипотеки) акционерного общества «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» на следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства (степень готовности — 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>;

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, акционерное общество Коммерческий банк «Иваново», ФИО3.

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО1 по доверенности от 12.01.2021, диплому, удостоверению,

от ответчика – представителя адвоката Шадской Н.В. по доверенности от 17.08.2020, удостоверению адвоката от 26.02.2008 № 470,

от третьего лица (АО Коммерческий банк «Иваново») - представителя ФИО2 по доверенности от 23.12.2020, диплому, паспорту,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование город Иваново в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом (далее – Муниципальное образования, Комитет, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Многофункциональное управляющее предприятия по организации капитального строительства г. Иваново» (далее – АО «МУП по ОКС», ответчик-1), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Содружество» (далее – ООО СК «Содружество», ответчик-2) о признании недействительной сделки об изменении условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, заключенного между акционерным обществом «Многофункциональное управляющее предприятия по организации капитального строительства г. Иваново» и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Содружество», оформленной заявлением о не регистрации залога в силу закона на следующее имущество:

-объект незавершенного строительства (степень готовности - 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, общая площадь 1 624,0 кв.м., кадастровый номер 37:24:040131:1137.

Истцом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, указаны: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, акционерное общество Коммерческий банк «Иваново», ФИО3.

Определением суда от 13.11.2020 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 18.01.2021, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление Росреестра по Ивановской области, третье лицо), акционерное общество Коммерческий банк «Иваново» (далее – АО КБ «Иваново», третье лицо), ФИО3 (далее – ФИО3, третье лицо).

Определением суда от 18.01.2021 в соответствии со ст. ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 02.03.2021.

Протокольным определением суда от 02.03.2021 на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято заявление истца об уточнении исковых требований, рассмотрение дела продолжено с учетом уточненных требований:

1. о признании недействительной сделки об изменении условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, заключенного между акционерным обществом «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Содружество», оформленной заявлением от 07.05.2018 о нерегистрации залога в силу закона на следующее недвижимое имущество:

2. о применении последствия недействительности сделки путем восстановления права залога (ипотеки) акционерного общества «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» на следующее недвижимое имущество:

Определением суда от 02.03.2021 на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание отложено на 07.04.2021.

29.03.2021 истцом представлено заявление о применении обеспечительных мер в виде:

1) запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области регистрировать переход права собственности на следующее имущество:

-объект незавершенного строительства (степень готовности - 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>;

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, общая площадь 1 624,0 кв.м., кадастровый номер 37:24:040131:1137;

2) запрета обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Содружество» отчуждать следующее недвижимое имущество:

-объект незавершенного строительства (степень готовности - 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>;

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, общая площадь 1 624,0 кв.м., кадастровый номер 37:24:040131:1137,

3) запрета акционерному обществу Коммерческий банк «Иваново» совершать действия по реализации предмета залога по договору ипотеки от 28.05.2018 № 35/Н, заключенного между ООО «Строительная компания «Содружество» и АО КБ «Иваново».

Определение суда от 30.03.2021 ходатайство муниципального образования город Иваново в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом удовлетворено, приняты обеспечительные меры.

Протокольным определением суда от 07.04.2021 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 14.04.2021.

В судебном заседании после перерыва 14.04.2021 разрешалось ходатайство АО КБ «Иваново» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация Агентство по страхованию вкладов об объединении в одно производство дел №А17-9395/2020 и № А17-2489/2020, возбужденного по иску акционерного общества «Многофункциональное управляющее предприятия по организации капитального строительства г. Иваново»к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Содружество», о признании возникшим с 15 мая 2018 года права залога в пользу акционерного общества «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» на следующее недвижимое имущество:объект незавершенного строительства (степень готовности - 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>;земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, общая площадь 1 624,0 кв.м., кадастровый номер 37:24:040131:1137,об установлении старшинство залога в пользу акционерного общества «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» перед залогом в пользу акционерного общества коммерческий банк «Иваново» в отношении следующего недвижимого имущества:объект незавершенного строительства (степень готовности – 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>;земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, общая площадь 1 624,0 кв.м., кадастровый номер 37:24:040131:1137,третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, акционерное общество Коммерческий банк «Иваново» в лице конкурсного управляющего – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», общество с ограниченной ответственностью «Строительная Компания ДИНАС», Муниципальное образование город Иваново в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом, ФИО3.

Ходатайство мотивировано следующим. Дела №А17-9395/2020 и №А17-2489/2020 связаны между собой, поскольку имеют общие основания возникновения заявленных требований, общие имущественные требования – получить приоритет среди залоговых кредиторов в банкротстве ООО СК «Содружество».

Ивановским городским комитетом по управлению имуществом в материалы дела представлены возражения от 13.04.2021 на ходатайство об объединении в одно производство. Истец полагает, что оснований для объединения дел не имеется. В связи с отсутствием связи между делами по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, либо наличие иных случаев возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов. В деле № А17-2489/2020 АО «МУП по ОКС» просит признать возникшим с 15.05.2018 право залога в пользу АО МУП по ОКС на земельный участок (кадастровый номер 37:24:040131:1137) с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: <...>. Производство по делу определением Арбитражного суда Ивановской области от 19.11.2020 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение дела №А17-9395/2020.

Комитет обращает внимание суда на то, что дело № А17-9305/2020 рассматривается с 13.11.2020, объединение вышеуказанных дел в одно производство для совместного рассмотрения представляется нецелесообразным, поскольку оно не будет содействовать целям эффективного правосудия и приведет к затягиванию процесса. Учитывая, что дело № А17-2489/2020 приостановлено, риск принятия противоречащих друг другу судебных актов по спорам отсутствует.

Представитель акционерного общества «Многофункциональное управляющее предприятия по организации капитального строительства г. Иваново» возражал относительно ходатайства об объединении в одно производство.

Определением суда от 15.04.2021 (резолютивная часть определения оглашена 14.04.2021) в удовлетворении ходатайства об объединении дел АО КБ «Иваново» отказано.

Ответчик (ООО «Строительная компания «Содружество») и третьи лица (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, ФИО3) в судебное заседание до и после перерыва не явились, в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются надлежаще извещенными о времени и месте проведения судебного заседания.

В соответствии с ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

От ответчика ООО «СК «Содружество» в материалы дела через систему «Мой арбитр» поступало ходатайство об отложении судебного заседания от 01.03.2021, в связи с чем судебное заседание откладывалось на 07.04.2021. Таким образом, ответчик-2 извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, обладает информацией о начавшемся судебном процессе.

Третье лицо Управление Росреестра по Ивановской области определение о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу от 13.11.2020 получило 18.11.2020. В отзыве третьего лица Управления Росреестра по Ивановской области от 25.11.2020 содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей третьего лица.

Третье лицо ФИО3 определение суда от 02.03.2021 получил 15.03.2021, что подтверждается уведомлением о вручении.

Комитет в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, заявлении об уточнении исковых требований от 18.02.2021, дополнении от 13.04.2021 указав следующее. На основании абз. 2 ст. 39 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», п. 2.1 положения об управлении находящимися в собственности города Иванова акциями (долями) хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации, утвержденного решением Ивановской городской Думы от 24.10.2018 № 619 Комитет, осуществляя полномочия акционера АО «МУП по ОКС», в соответствии со ст. 65.2 Гражданского кодекса РФ вправе оспаривать совершенные акционерным обществом сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 Гражданского кодекса РФ.

По мнению истца, решение совета директоров АО «МУП по ОКС» от 13.04.2018, являющее обязательным для исполнения единоличным исполнительным органом акционерного общества, не содержит условий о неприменении в отношении объекта норм статей 488 и 489 Гражданского кодекса РФ о возникновении залога в силу закона. Наличие обязанности покупателя (ООО СК «Содружество») предоставить обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи советом директоров предполагалось. Об отсутствии предоставления покупателем обеспечения генеральный директор в своем обращении о даче согласия на совершение сделки не указывал, и в дальнейшем за одобрением измененных условий договора купли-продажи в совет директоров не обращался.

Односторонняя сделка АО «МУП по ОКС», оформленная заявлением генерального директора АО «МУП по ОКС» от 07.05.2018 о нерегистрации залога в силу закона по Договору купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, фактически изменяет одобренные советом директоров существенные условия сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства с земельным участком, что очевидно свидетельствует о нарушении генеральным директором ограничений по распоряжению недвижимым имуществом, установленных уставом АО «МУП по ОКС».

Комитетом также указано, что ответчик ООО СК «Содружество» ознакомлен с содержанием протокола заседания совета директоров АО «МУП по ОКС» от 13.04.2018, так как указанный протокол подан ООО СК «Содружество» в Управление Росреестра по Ивановской области 07.05.2018 для регистрации перехода права собственности, что следует из описи документов от 07.05.2018. Истцом также указано на злоупотребление правом со стороны АО «МУП по ОКС».

Ответчик АО «МУП по ОКС» в судебном заседании 14.04.2021 указал, что исковые требования признает, свою позицию сформулировал в отзыве от 18.01.2021, пояснениях по делу от 13.04.2021, указав, что АО «МУП по ОКС» создано путем реорганизации Муниципального унитарного предприятия по организации капитального строительства в г. Иваново в форме преобразования, запись о создании АО «МУП по ОКС» в Единый государственный реестр юридических лиц внесена 26.12.2017. Единственным акционером АО «МУП по ОКС» является муниципальное образование город Иваново в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом.

В целях соблюдения положений пункта 15.5 Устава АО «МУП по ОКС» в соответствии с протоколом заседания Совета директоров АО «МУП по ОКС» от 13.04.2018, было принято решение о продаже недвижимого имущества АО «МУП по ОКС» с условием нахождения предмета договора купли-продажи в залоге у АО «МУП по ОКС» до полной оплаты имущества.

Ответчиком также указано, что договор купли-продажи от 07.05.2018 заключен на условиях, одобренных Советом директоров АО «МУП по ОКС», в связи с чем, на основании заключенного договора подлежал возникновению залог в силу закона. Генеральный директор АО «МУП по ОКС» ФИО3 вышел за пределы полномочий, указанных в решении Совета директоров АО «МУП по ОКС» от 13.04.2018, заявив об отказе от права залога, возникшего на основании договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018.

По мнению ответчика, ООО СК «Содружество» было осведомлено о наличии ограничений полномочий генерального директора АО «МУП по ОКС» и о необходимости одобрения сделки советом директоров, что следует из протокола заседания совета директоров АО «МУП по ОКС» от 13.04.2018, письма ООО СК «Содружество» от 15.02.2018 № 24.

Ответчиком также указано, что покупатель по договору 23.05.2018 предложил данное имущество в качестве залога в обеспечение обязательств третьего лица – заемщика АКБ «Иваново» ООО СК «Динас», на основании подписанного между банком и ООО СК «Содружество» договора ипотеки от 28.05.2018. По мнению ответчика, из анализа документов, находящихся в распоряжении банка следовало, что предмет договора купли-продажи должен находиться в залоге продавца, то есть АО «МУП по ОКС».

При этом, АО КБ «Иваново» планировало погашение кредита ООО «СК Динас» за счет стоимости залогового имущества, которое не было оплачено залогодателем (ООО СК «Содружество») продавцу (АО «МУП по ОКС»), о чем были осведомлены не только ООО СК «Содружество», но и АО КБ «Иваново». АО «МУП по ОКС» также указало, что заочным решением Фрунзенского районного суда г. Иваново от 26.11.2020 по гражданскому делу № 2-2419/2020 удовлетворен иск АО КБ «Иваново» в лице конкурсного управляющего – ГК АСВ - к ООО «СК Динас», ФИО4 и ООО «СК Содружество». С ответчиков в пользу АО КБ «Иваново» взыскано 25 029 665 руб. 04 коп. и обращено взыскание на заложенное имущество, а именно: земельный участок и объект незавершенного строительства, являющийся предметом договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, заключенного между АО «МУП по ОКС» и ООО «СК Содружество»

По мнению ответчика-1, поскольку ООО СК «Содружество» свои обязательства по оплате приобретенного объекта недвижимости не выполнило, отсутствие зарегистрированного залога на предмет сделки купли-продажи в силу закона, повлекло за собой причинение ущерба и сделало невозможным обращение взыскания на предмет залога.

Третье лицо АО КБ «Иваново» против удовлетворения иска возражало по основаниям, указанным в отзыве (представлен в предварительном судебном заседании 18.01.2021), отзыве от 31.03.2021. Третье лицо полагает, что заявление единоличного исполнительного органа АО «МУП по ОКС» о нерегистрации залога в силу закона подано в рамках его полномочий, не является изменением существенных условий договора купли-продажи и не требует одобрения Совета директоров АО «МУП по ОКС».

По мнению третьего лица, истец не доказал право на подачу искового заявления, выписка из реестра муниципального имущества г. Иваново не является надлежащим подтверждением права на иск от имени акционера. Третьим лицом также указано, что на спорные действия ФИО3 не распространяются ограничения, установленные в п. 15.5 Устава АО «МУП по ОКС», спорный договор заключен на условиях, которые сторонами согласованы, а со стороны продавца определены конкурсной комиссией, в связи с чем не следует, что генеральный директор действовал вопреки воле акционера.

Принимая во внимание, что при регистрации договора купли-продажи залог в пользу продавца не устанавливался, следовательно, «восстановление» залога, о котором истец заявил в просительной части уточненного искового заявления не может осуществиться. Третьим лицом также указано на отсутствие материально-правовых оснований для признания сделки недействительной.

По мнению АО КБ «Иваново», истец не доказал факт осведомленности приобретателя недвижимости о наличии каких-либо ограничений полномочий единоличного исполнительного органа. Банк, получая недвижимое имущество в качестве залога, не имел никаких оснований сомневаться в отсутствии прав иных лиц на недвижимое имущество, приобретенное залогодателем, ООО СК «Содружество». Проверка имущества проведена банком, что подтверждается наличием у него выписки из ЕГРН от 15.05.2018. Вопреки доводам истца в материалах дела отсутствуют доказательства того, что от истца скрыта информация о совершении сделки, а руководитель акционерного общества действовал вопреки воле единственного участника и в нарушение его интересов, как единственного лица, обладающего полным корпоративным контролем над обществом.

Третьим лицом указано на злоупотребление правом со стороны истца, так как АО КБ «Иваново» может быть лишено реальных прав на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. Со ссылкой на положения п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ третье лицо считает, что истцом пропущен срок исковой давности о признании оспоримой сделки недействительной.

Третье лицо Управление Росреестра по Ивановской области в отзыве от 25.11.2020 указало следующее. В Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся актуальные сведения о государственной регистрации права собственности ООО СК «Содружество» на основании договора №1/05-2018 купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.05.2018, заключенного между АО «МУП по ОКС» в лице генерального директора ФИО3 (продавец) и ООО СК «Содружество» в лице директора ФИО4 (покупатель) на следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными офисами по пер. Белинского в г. Иваново, площадью 4971,6 кв.м, степень готовности - 21%, с кадастровым номером 37:24:040131:1224, с адресной частью: <...> (запись о государственной регистрации внесены 15.05.2018);

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, площадью 1624 кв.м., с кадастровым номером 37:24:040131:1137, <...> у дома 10 (запись о государственной регистрации внесены 15.05.2018).

Третьим лицом указано, что в реестровом деле на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 37:24:040131:1224 имеется оригинал заявления АО «МУП по ОКС» от 07.05.2018 о нерегистрации залога в силу закона, поскольку обязательства по договору купли-продажи № № 1/05-2018 от 07.05.2018 объекта незавершенного строительства и земельного участка по адресу: <...> будут исполнены в полном объеме. Данное заявление заполнено на бланке рукописным способом ФИО3, имеется оттиск печати АО «МУП по ОКС».

В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию, причин и оснований для приостановления, отказа в государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), не имелось; государственная регистрация ипотеки в силу закона не осуществлялась.

В ЕГРН в настоящее время содержатся актуальные сведения о государственной регистрации ограничения (обременения) вышеуказанных объектов недвижимости в виде ипотеки в пользу АО КБ «Иваново» сроком с 06.06.2018 по 25.05.2028 на сумму 22 000 000 руб. на основании договора ипотеки от 28.05.2018 № 35/Н (записи о государственной регистрации внесены 06.06.2018).

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему извещению ответчика ООО СК «Содружество», третьих лиц о дате и времени судебного заседания и на основании статей 121, 123, 156, 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствии надлежащим образом извещенного ответчика ООО СК «Содружество», третьих лиц Управления Росреестра по Ивановской области, ФИО3

Заслушав истца, ответчика АО «МУП по ОКС», третье лицо АО КБ «Иваново» в лице конкурсного управляющего ГК АСВ, изучив имеющиеся документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

На основании решения Ивановской городской Думы от 29.03.2017 № 316 «О приватизации муниципального унитарного предприятия по организации капитального строительства г. Иваново» в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» муниципальное унитарное предприятие по организации капитального строительства г. Иваново преобразовано в акционерное общество «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново».

Запись о создании АО «МУП по ОКС» внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 26.12.2017.

Единственным акционером и учредителем АО «МУП по ОКС» является муниципальное образование город Иваново в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества города Иваново от 05.11.2020 № 1617, выпиской из реестра владельцев ценных бумаг на дату 16.11.2020 АО «МУП по ОКС» от 16.11.2020 № М-201116-005.

Пунктом 2.1 Положения об управлении находящимися в собственности города Иванова акциями (долями) хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации, утвержденного решением Ивановской городской Думы от 24.10.2018 № 619, установлено, что в обществах, все голосующие акции, которые находятся в собственности города Иванова, полномочия общего собрания акционеров осуществляются Ивановским городским комитетом по управлению имуществом.

Пунктом 15.5 Устава АО «МУП по ОКС» определено, что сделки (несколько связанных сделок), связанных с возможностью отчуждения прямо или косвенно объектов недвижимости, автотранспортных средств, а также с выпуском и реализацией векселей, независимо от стоимости, совершаются единоличным исполнительным органом от имени Общества с предварительного одобрения Совета директоров общества, в случае, если федеральными законами, уставом акционерного общества это не отнесено к компетенции общего собрания акционеров.

ООО СК «Содружество» письмом от 15.02.2018 № 24, адресованным директору АО «МУП по ОКС», обратилось с просьбой предоставить согласие АО «МУП по ОКС» на продажу объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>.

АО КБ «Иваново» письмом от 15.02.2018 № 141, адресованным ООО СК «Содружество», подтвердило рассмотрение кредитной заявки с просьбой предоставить полный пакет документов, подтверждающих право собственника на объект и земельный участок, на котором он располагается, решение уполномоченного органа продавца о согласии продать объект (при необходимости).

На основании обращения АО «МУП по ОКС» от 16.03.2018 № 1/18-94 Комитет направил директору АО «МУП по ОКС» ФИО3 письмо о созыве Совета директоров по согласованию сделки.

Протоколом заседания Совета директоров АО «МУП по ОКС» от 13.04.2018 принято решение о согласовании сделки по отчуждению по результатам проведения конкурса принадлежащих АО «МУП по ОКС» объектов недвижимости: объекта незавершенного строительства, площадью 4971,6 кв.м, степень готовности – 21%, с кадастровым номером 37:24:040131:1224, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, площадью 1 624 кв.м., с кадастровым номером 37:24:040131:1137, <...> у дома 10. Начальная цена объектов недвижимости согласно отчету № 21/03-18, изготовленному ООО «Дельта-эксперт» по состоянию на 12.03.2018, составляет 31 092 000 руб., из которых 21 924 000 руб. – стоимость объекта незавершенного строительства, 9 168 000 руб. – стоимость земельного участка. Порядок расчетов определён конкурсной документацией следующим образом: покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в течение 5 банковских дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи не менее 18 000 000 руб., оставшуюся часть стоимости имущества покупатель в течение 6 месяцев может оплатить как путем перечисления денежных средств на расчётный счет продавца, так и путем передачи продавцу какого-либо недвижимого имущества (доли в праве), характеристики которого будут определены по соглашению сторон на момент передачи. Цена за квадратный метр будет определяться исходя из рыночной стоимости.

Согласно протоколу рассмотрения и вскрытия заявок конкурса по продаже имущества АО «МУП по ОКС» от 30.04.2018, с учетом п. 1.4 Положения о порядке организации и проведения торгов при распоряжении недвижимым имуществом АО «МУП по ОКС», конкурс признан несостоявшимся; комиссией принято решение о заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: <...> с единственным участником, подавшим заявку на условиях, указанных в заявке на участие; покупателем признано ООО СК «Содружество», определены условия оплаты, аналогичные условиям оплаты, одобренным протоколом акционеров АО «МУП по ОКС» от 13.04.2018. На процедуре рассмотрения заявок присутствовала ФИО4.

АО «МУП по ОКС» письмом от 03.05.2018 № 1/18-154 (входящий номер А23/01-36-3225 от 04.05.2018) уведомило Комитет о результатах проведения конкурса по продаже объекта незавершённого строительства и земельного участка.

На основании протокола от 30.04.2018 между АО «МУП по ОКС» (продавец) и ООО СК «Содружество» (покупатель) 07.05.2018 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 (далее – договор купли-продажи, договор от 07.05.2018), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность объект незавершенного строительства (степень готовности – 21 %), расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 37:24:040131:12224, находящегося в собственности продавца (п. 1.1. договора от 07.05.2018).

Пунктом 1.3 договора от 07.05.2018 стороны согласовали, что в состав объекта входят: объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными офисами по пер. Белинского в г. Иваново, площадью 4971,6 кв.м, степень готовности – 21%, с кадастровым номером 37:24:040131:1224, право собственности продавца на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19.02.2018; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, площадью 1624 кв.м., с кадастровым номером 37:24:040131:1137, право собственности продавца на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19.02.2018.

По условиям пункта 3.1 договора от 07.05.2018, цена объекта составляет 31 092 000 руб., в том числе: объект незавершенного строительства – 21 924 000 руб., земельный участок – 9 168 000 руб. Условия оплаты: перечисление на расчетный счет продавца в течение 5 банковских дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи 18 000 000 руб., оставшуюся часть стоимости объекта в течение 6 месяцев возможна оплата как путем перечисления денежных средств на расчётный счет продавца, так и передача продавцу какого-либо недвижимого имущества (доли в праве), характеристики и цена за квадратный метр которого будут определены по соглашению сторон на момент передачи и должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору купли-продажи.

Разделом 4 договора от 07.05.2018 определено, что при подписании настоящего договора, оформляется акт приема-передачи объекта, являющийся неотъемлемым приложением к настоящему договору (Приложение 1) (п. 4.1 договора от 07.05.2018); одновременно с объектом продавец передает покупателю разрешительную и проектную документацию, а также всю документацию, относящуюся к объекту и к земельному участку, на котором объект расположен (п. 4.3 договора от 07.05.2018).

Объект передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 07.05.2018.

Записи о государственной регистрации права собственности покупателя в ЕГРН внесены 15.05.2018: на объект незавершенного строительства - № 37:24:040131:1224-37/001/2018-4, на земельный участок - № 37:24:040131:1137-37/001/2018-7.

Директор АО «МУП по ОКС» ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Ивановской области с заявлением от 07.05.2018, в котором просил не регистрировать залог в силу закона, поскольку обязательства по договору купли-продажи № № 1/05-2018 от 07.05.2018 объекта незавершенного строительства и земельного участка по адресу: <...> будут исполнены в полном объеме. Данное заявление заполнено на бланке рукописным способом, имеется оттиск печати АО «МУП по ОКС».

В соответствии с описью документов, принятых для оказания государственных услуг государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ,в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: <...> Управлением Росреестра по Ивановской области от представителя заявителя АО «МУП по ОКС» ФИО3 и представителя заявителя ООО СК «Содружество» ФИО4 представлены, в том числе, протокол заседания Совета директоров от 13.04.2018, заявление о нерегистрации залога от 07.05.2018.

ООО СК «Динас» 23.05.2018 обратилось к АО КБ «Иваново» с вопросом о предоставлении разового кредита в размере 22 000 000 руб. сроком на 10 лет с отсрочкой платежа основного долга на 4 года на пополнение оборотных средств под 12% с указанием в качестве обеспечения запрашиваемого кредита объекта незавершенного строительства (степенью готовности 21 %), расположенного по адресу: <...> в состав которого входит объект с кадастровым номером 37:24:040131:1224, земельный участок с кадастровым номером 37:24:040131:1137, принадлежащие ООО СК «Содружество».

Согласно аналитической справке о кредитоспособности ООО СК «Динас», подготовленной АО КБ «Иваново» 28.05.2018, единственным участником ООО «СК Динас» являлась ФИО5, а генеральным директором – ФИО4; директором и единственным участником ООО СК «Содружество» являлась ФИО4. На момент выдачи кредита ООО «СК Динас» АО КБ «Иваново» классифицировало ссуду в 5 категорию качества - «безнадежная».

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 21.02.2020 по делу № А17-9875/2019 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «СК Динас», возбужденное 28.11.2019 на основании заявления Федеральной налоговой службы в лице ИФНС России по г. Иваново, прекращено, у ООО «СК «Динас» отсутствуют зарегистрированные на праве собственности объекты имущества, оборотные и внеоборотные активы, запасы и другие материальные ценности. Заявителем, должником, иными лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств наличия у должника имущества, достаточного для погашения расходов по делу о банкротстве.

Заочным решением Фрунзенского районного суда г. Иваново от 26.11.2020 по гражданскому делу № 2-2419/2020 удовлетворены требования АО КБ «Иваново» в лице конкурсного управляющего – ГК АСВ к ООО «СК Динас», ФИО4 и ООО «СК Содружество», с ответчиков в пользу АО КБ «Иваново» взыскано 25 029 665 руб. 04 коп. и обращено взыскание на заложенное имущество, а именно: земельный участок и объект незавершенного строительства, являющийся предметом договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, заключенного между АО «МУП по ОКС» и ООО «СК Содружество».

Полагая, что сделка об изменении условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, заключенного между акционерным обществом «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Содружество», оформленная заявлением директора АО «МУП по ОКС» от 07.05.2018 о нерегистрации залога в силу закона, не соответствует действующему законодательству и нарушает требования закона, в связи с чем, является ничтожной, Комитет обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о признании указанной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Заслушав пояснения истца, ответчика АО «МУП по ОКС», третьего лица АО КБ «Иваново», проанализировав представленные документы, а также подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям положения действующего законодательства, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Абзацем вторым статьи 39 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определено, что права акционеров акционерных обществ, акции в уставных капиталах которых находятся в собственности муниципального образования и не закреплены за муниципальными унитарными предприятиями либо муниципальными учреждениями, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления.

При этом Положением об управлении находящимися в собственности города Иванова акциями (долями) хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации, утвержденным решением Ивановской городской Думы от 24.10.2018 № 619, закреплено, что от имени города Иванова права акционера (участника) обществ реализуются Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (п. 2.1 Положения).

Представленной в дело выпиской из реестра владельцев ценных бумаг по состоянию на 16.11.2020 подтверждается принадлежность муниципальному образованию городской округ Иваново 100% акций АО «МУП по ОКС».

Абзац шестой пункта 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предоставляет участнику корпорации (участнику, члену, акционеру и т.п.) право оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182 ГК РФ), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 названного кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

Таким образом, Комитет, осуществляя полномочия акционера АО «МУП по ОКС», в соответствии со ст. 65.2 ГК РФ вправе оспаривать совершенные акционерным обществом сделки.

Согласно п. 1 ст. 69 Федерального закоан от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – ФЗ об акционерных обществах) руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества (директором, генеральным директором) или единоличным исполнительным органом общества (директором, генеральным директором) и коллегиальным исполнительным органом общества (правлением, дирекцией). Исполнительные органы подотчетны совету директоров (наблюдательному совету) общества и общему собранию акционеров.

Уставом общества может быть предусмотрена необходимость получения согласия совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания акционеров на совершение определенных сделок (п. 2 ст. 69 ФЗ об акционерных обществах).

В соответствии с п. 15.5 Устава АО «МУП по ОКС», утвержденного Постановлением Администрации города Иваново от 17.10.2017 № 1404, сделки (несколько связанных сделок), связанные с возможностью отчуждения прямо или косвенно объектов недвижимости, автотранспортных средств, а также с выпуском и реализацией векселей, независимо от стоимости, совершаются единоличным исполнительным органом от имени акционерного общества с предварительного одобрения совета директоров общества, в случае, если федеральными законами, уставом акционерного общества это не отнесено к компетенции общего собрания акционеров.

В силу п. 4 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах» в решении о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся стороной (сторонами) такой сделки, выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет крупной сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения.

В решении о согласии на совершение крупной сделки могут не указываться сторона сделки и выгодоприобретатель, если сделка заключается на торгах, а также в иных случаях, если сторона такой сделки и выгодоприобретатель не могут быть определены к моменту получения согласия на совершение такой сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» (далее – Постановления Пленума ВС РФ от 26.06.2018 № 27), в решении о согласии на совершение (одобрении) сделки (статья 157.1 ГК РФ) (далее – решение об одобрении, одобрение), по общему правилу, должно быть указано лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), а также ее основные условия (условия, имеющие существенное значение для принятия решения о ее одобрении, например, цена, предмет, срок, наличие обязанности предоставить обеспечение исполнения обязательств и т.п.) или порядок их определения. Совершенная сделка считается одобренной, если ее основные условия соответствовали сведениям об этой сделке, нашедшим отражение в решении об одобрении ее совершения либо в приложенном к этому решению проекте сделки. Последующее изменение основных условий одобренной и совершенной сделки является самостоятельной сделкой (статья 153 ГК РФ) и нуждается в новом одобрении (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27).

Из материалов дела следует и установлено судом, что Советом директоров АО «МУП по ОКС» принято решение, оформленное Протоколом заседания Совета директоров АО «МУП по ОКС» от 13.04.2018, которым дано согласие на совершение сделки по отчуждению по результатам проведения конкурса принадлежащих АО «МУП по ОКС» объектов недвижимости: объект незавершенного строительства (степень готовности – 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, общая площадь 1 624,0 кв.м., кадастровый номер 37:24:040131:1137.

Начальная цена сделки определена в общей сумме 31 092 000,00 руб. Порядок расчетов определен следующим образом:

Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца в течение 5 банковских дней с момента государственной регистрации договора не менее 18 000 000 рублей, оставшуюся часть стоимости имущества Покупатель в течение 6 месяцев может оплатить как путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, так и путем передачи Продавцу какого-либо недвижимого имущества (доли в праве), характеристики которого будут определены по соглашению сторон на момент передачи, цена за квадратный метр будет определять исходя из рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные, в том числе пунктом 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

При этом в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, в силу прямого указания Гражданского кодекса Российской Федерации товар признается находящимся в залоге продавца, если действие данной нормы не отменено, а на основании ст. 489 ГК РФ данное условие относится к существенным условиям договора купли-продажи с условием о рассрочке.

Суд считает, что с учетом требований ст. 488, 489 ГК РФ специального указания о нахождении предмета договора купли-продажи в залоге до полной оплаты при одобрении сделки Советом директоров АО «МУП по ОКС» не требовалось.

Из изложенного следует, что Советом директоров АО «МУП по ОКС» 13.04.2018 принято решение о продаже недвижимого имущества обществом с условием о рассрочке и как следствие нахождением предмета договора купли-продажи в залоге у АО «МУП по ОКС» до полной оплаты имущества.

Суд отмечает, что решение Совета директоров АО «МУП поОКС» от 13.04.2018, являющее обязательным для исполнения единоличным исполнительным органом акционерного общества, не содержит условий о неприменении в отношении объекта норм статей 488 и 489 ГК РФ и неустановлении залога в силу закона.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что 07.05.2018 по результатам проведенных торгов между АО «МУП по ОКС» и ООО СК «Содружество» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018, по условиям которого АО «МУП по ОКС» продало, а ООО СК «Содружество» купило объект незавершенного строительства (степень готовности – 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с условиями пункта 3.1 договора от 07.05.2018, цена объекта составляет 31 092 000 руб., в том числе: объект незавершенного строительства – 21 924 000 руб., земельный участок – 9 168 000 руб. Условия оплаты: перечисление на расчетный счет продавца в течение 5 банковских дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи 18 000 000 руб., оставшуюся часть стоимости объекта в течение 6 месяцев возможна оплата как путем перечисления денежных средств на расчётный счет продавца, так и передача продавцу какого-либо недвижимого имущества (доли в праве), характеристики и цена за квадратный метр которого будут определены по соглашению сторон на момент передачи и должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору купли-продажи.

Таким образом, из содержания договора купли-продажи от 07.05.2018 следует, что договор заключен на условиях, одобренных Советом директоров АО «МУП по ОКС» 13.04.2018. На основании заключенного договора подлежал возникновению залог в силу закона.

Отказ от права залога, возникшего на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, выражен в заявлении генерального директора АО «МУП по ОКС» ФИО3, поданного в Управление Росреестра по Ивановской области, и на основании которого залог не был зарегистрирован.

Судом безусловно установлено, что подача указанного заявления повлекла изменение гражданских прав и обязанностей АО «МУП по ОКС», что позволяет квалифицировать заявление в качестве самостоятельной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость (п. 2).

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, который предоставляет залогодержателю право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Исходя из системного толкования положений п.1. ст.329, п.1 ст.334, пп.1 п.1 ст. 352 ГК РФ залог, являясь способом обеспечения исполнения обязательств, следует судьбе основного обязательства.

Суд считает, что односторонняя сделка АО «МУП по ОКС», оформленная заявлением генерального директора АО «МУП по ОКС» ФИО3 07.05.2018 о нерегистрации залога в силу закона по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, изменила одобренные Советом директоров существенные условия сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства с земельным участком, что очевидно свидетельствует о нарушении генеральным директором ограничений по распоряжению недвижимым имуществом, установленных уставом АО «МУП по ОКС».

Пункт 19 постановления Пленума ВС РФ от 26.06.2018 № 27 устанавливает, что положения уставов хозяйственных обществ, распространяющие порядок одобрения крупных сделок на иные виды сделок, следует рассматривать как способ установления необходимости получения согласия совета директоров общества или общего собрания участников (акционеров) на совершение определенных сделок (п. 2 ст. 69 Закона об АО). При рассмотрении споров о признании недействительными таких сделок в связи с нарушением порядка их совершения судам следует руководствоваться п. 1 ст. 174 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Исходя из разъяснений, содержащихся в с п. 92 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 1 статьи 174 ГК РФ установлены два условия для признания сделки недействительной: сделка совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом (иными корпоративными документами) или договором с представителем, и противоположная сторона сделки знала или должна была знать об этом. При этом не требуется устанавливать, нарушает ли сделка права и законные интересы истца каким-либо иным образом.

Суд считает, что указанные в Законе и разъяснениях ВС РФ два условия для признания сделки о нерегистрации залога, выраженные в заявлении генерального директора ФИО3, недействительной соблюдены и односторонняя сделка, совершенная генеральным директором АО «МУП по ОКС» и оформленная заявлением от 07.05.2018 в Управление Росреестра по Ивановской области о нерегистрации залога в силу закона подлежит признанию недействительной, как совершенная без согласия совета директоров общества, необходимого в силу устава общества (пункт 1 статьи 174 ГК РФ).

Так, во-первых, судом установлено, что сделка совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом – пунктом 15.5 Устава АО «МУП по ОКС». Поскольку объект продавался на условиях рассрочки, наличие обязанности предоставить обеспечение исполнения обязательств предполагалось, в противном случае исходя из положений пункта 5 статьи 488 ГК РФ условие о неприменении в отношении объекта статей 488 и 489 ГК РФ о возникновении залога в силу закона должно быть отдельно оговорено в решении об одобрении сделки. Отсутствует и последующее согласование Советом директоров АО «МУП по ОКС» неустановления залога при неполной оплате ООО СК «Содружество» приобретенного объекта. То есть, односторонняя сделка, совершенная генеральным директором АО «МУП по ОКС» и оформленная заявлением от 07.05.2018 в Управление Росреестра по Ивановской области о нерегистрации залога в силу закона, совершена с нарушением порядка согласования сделок с недвижимым имуществом.

Во-вторых, противоположная сторона сделки – ООО СК «Содружество» знало или должно было знать об этом.

Суд считает, что ООО СК «Содружество» в лице его директора ФИО4 было осведомлено об ограничениях по распоряжению объектами недвижимости, налагаемых на единоличный исполнительный орган уставом АО «МУП по ОКС».

Из материалов дела следует, что 15.02.2018 в связи с намерением приобрести объект незавершенного строительства ООО «СК Содружество» обратилось в АО «МУП по ОКС» с просьбой предоставить пакет документов на объект недвижимости, включая согласие АО «МУП по ОКС» на отчуждение объекта. В данном случае под согласием АО «МУП по ОКС» подразумевается решение уполномоченного органа продавца о согласии на отчуждение объекта, что очевидно следует из письма АО КБ «Иваново» от 15.02.2018 № 141, в котором указано, что для рассмотрения кредитной заявки ООО СК «Содружество» о предоставлении разового кредита на покупку у АО «МУП по ОКС» объекта незавершенного строительства, необходимо представить полный пакет документов, подтверждающий право собственности на объект и земельный участок, а также решение уполномоченного органа продавца о согласии продать объект.

Как указывалось выше, на основании обращения ООО СК «Содружество» от 15.02.2018 АО «МУП по ОКС» 16.03.2018 обратилось в Комитет с просьбой организовать заседание совета директоров по вопросу согласования заключения с ООО СК «Содружество» договора купли-продажи без проведения конкурентных процедур.

Комитетом 30.03.2018 отказано АО «МУП по ОКС» в согласовании заключения договора купли-продажи с ООО СК «Содружество».

Кроме того, при рассмотрении и вскрытии заявок конкурса по продаже имущества АО «МУП по ОКС» 30.04.2018 на процедуре присутствовала директор ООО СК «Содружество» ФИО4, что отражено в протоколе.

Суд также отмечает, что протокол заседания Совета директоров АО «МУП по ОКС» от 13.04.2018, содержащий ссылку на пункт 15.5. Устава АО «МУП по ОКС» передавался ФИО4 и ФИО3 для регистрации права собственности, что подтверждается распиской от 07.05.2018 о подаче документов на регистрацию. Следовательно, директор ООО СК «Содружество» ознакомлен с содержанием протокола.

Таким образом, с марта 2018 года ООО СК «Содружество» осведомлено об особенностях распоряжения недвижимым имуществом в акционерном обществе. Иное ответчик ООО СК «Содружество» не утверждал, доказательств обратного не представил.

Кроме того, при рассмотрении дела судом принято во внимание следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Кроме того, в абзаце 5 пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела Iчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 2 статьи 174 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

ООО СК «Содружество», получив правоустанавливающие документы из Управления Росреестра по Ивановской области (дата регистрации права собственности 15.05.2018), 23.05.2018 предложило данное имущество в качестве залога в обеспечение обязательств заемщика АКБ «Иваново» ООО СК «Динас», а 28.05.2018 между банком и ООО СК «Содружество» подписан договор ипотеки.

При отсутствии требуемого законом решения об одобрении сделки, совершенной с заинтересованностью, бремя доказывания того обстоятельства, что оспариваемая сделка не повлекла для общества ущерба, возлагается на ответчика (абзац четвертый пункта 24 постановления Пленума ВС РФ от 26.06.2018 № 27).

Между тем, из обстоятельств совершения оспариваемой сделки не усматривается, и ответчиком соответствующие доказательства не представлены, что сделка по нерегистрации залога совершена на максимально выгодных для АО «МУП по ОКС» условиях. Напротив ответчик – АО «МУП по ОКС» требования истца признал в полном объеме.

Согласно ч. 3 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции вправе признать иск полностью или частично. Согласно ч. 3 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования и возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Часть 5 указанной статьи предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные стороной не проверяются судом в ходе дальнейшего производства по делу.

Согласно ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Исследовав материалы дела, усматривая, что признание иска не противоречит закону, не нарушает права других лиц, суд принимает признание ответчиком АО «МУП по ОКС» иска.

В пункте 2 статьи 167 ГК РФ указано, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку последствием сделки об изменении условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, заключенного между акционерным обществом «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Содружество», оформленной заявлением от 07.05.2018 явилось нерегистрация залога на объекты недвижимого имущества в силу закона, следовательно, требование о применении последствий недействительности сделки путем восстановления права залога (ипотеки) акционерного общества «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» на недвижимое имущество обосновано и подлежит удовлетворению.

Рассмотрев заявление третьего лица АО КБ «Иваново» о применении срока исковой давности, суд его отклоняет по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исходя из разъяснений п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 27 от 26.06.2018 срок исковой давности по требованиям о признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью недействительными и применении последствий их недействительности исчисляется по правилам пункта 2 статьи 181 ГК РФ и составляет один год.

Срок исковой давности по искам о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением порядка ее совершения, и о применении последствий ее недействительности, в том числе когда такие требования от имени общества предъявлены участником (акционером) или членом совета директоров (наблюдательного совета) (далее - совет директоров), исчисляется со дня, когда лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, узнало или должно было узнать о том, что такая сделка совершена с нарушением требований закона к порядку ее совершения, в том числе если оно непосредственно совершало данную сделку.

Из материалов дела следует, что о совершении сделки на условиях, отличных от одобренных Советом директоров АО «МУП по ОКС» па заседании, состоявшемся 13.04.2018, Комитет узнал из определения Арбитражного суда Ивановской области от 05.10.2020 по делу № А17-2489/2020, поступившем в Комитет 12.10.2020. Указанным определением к участию в деле по иску АО «МУП по ОКС» к ООО СК «Содружество», в котором акционерное общество просит признать возникшим с 15 мая 2018 года право залога в пользу АО «МУП по ОКС» на земельный участок (кадастровый номер 37:24:040131:1137) с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: <...> привлечено муниципальное образование город Иваново в лице Комитета. О существовании заявления генерального директора АО «МУП по ОКС» ФИО3 не регистрировать залог в силу закона при отсутствии полной оплаты предмета договора купли-продажи Комитет также узнал из данного определения (стр. 3 определения по делу № А17-2489/2020).

Настоящее исковое заявление подано в Арбитражный суд Ивановской области 06.11.2020, то есть в пределах срока исковой давности.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина по делу составляет 6 000 руб. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчиков и взысканию с них в доход федерального бюджета, поскольку при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Согласно абз. 2 пп.3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

Принимая во внимание признание АО «МУП по ОКС» исковых требований в полном объеме, на ответчика-1 подлежит отнесению государственная пошлина в размере 900 руб., что составляет 30 % от 3 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156 (ч. 3, 5), 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной следку об изменении условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1/05-2018 от 07.05.2018, заключенного между акционерным обществом «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Содружество», оформленную заявлением от 07.05.2018 о нерегистрации залога в силу закона на следующее недвижимое имущество:

- объекта незавершенного строительства (степень готовности – 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения, общая площадь 1624,0 кв.м, кадастровый номер 37:24:040131:1137.

Применить последствия недействительности сделки путем восстановления права залога (ипотеки) акционерного общества «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» на следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства (степень готовности – 21%), кадастровый номер 37:24:040131:1224, расположенный по адресу: <...>;

2.Взыскать с акционерного общества «Многофункциональное управляющее предприятие по организации капитального строительства г. Иваново» в доход федерального бюджета 900 руб. госпошлины по делу.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Содружество» в доход федерального бюджета3 000 руб. госпошлины по делу.

На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции – Второй арбитражный апелляционный суд (статья 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Волго – Вятского округа - в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (статья 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Решение № А17-9395/20 от 14.04.2021 АС Ивановской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Судья О.А. Ильичева