Гражданский кодекс часть 1

а также встречный иск ООО «ЛАНИТ» о признании недействительной односторонней сделки – одностороннего отказа ООО «НОВЫЙ РЕГИОН» от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1, выраженную в заявлении ООО «НОВЫЙ РЕГИОН» от 20.01.2015 г.

при участии в заседании:

от истца – ФИО3 – представитель по доверенности от 16.06.2015 № 30,

от ответчика ООО «ЛАНИТ» - ФИО4 - представитель по доверенности от 30.06.2015 года, паспорт;

от ответчика ООО «ДЕВЕЛОПМЕНТ-СИБИРЬ» - ФИО5 - представитель по доверенности от 29.06.2015 года, паспорт;

от третьего лица ИП ФИО1 – Конюхов Ю. В. - представитель по доверенности от 28.01.2015 года, удостоверение;

от третьего лица ИП ФИО2 – не явились,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НОВЫЙ РЕГИОН» (далее – истец, ООО «НОВЫЙ РЕГИОН»)обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДЕВЕЛОПМЕНТ-СИБИРЬ» (далее ООО «Дивелопмент-Сибирь») и ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛАНИТ»:

- об обязании ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛАНИТ» ООО «ЛАНИТ» (далее – ответчик 2, ООО «ЛАНИТ») в трехдневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу принять от ООО «Новый регион» по акту приема-передачи следующие объекты недвижимого имущества (в том числе, объекты, не относящиеся к недвижимости), а именно:

- Земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 37391 кв.м., кадастровый номер 38:36:000028:157, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Академическая, 3.

- 1-2 - этажное кирпичное нежилое здание с деревянным пристроем, назначение: нежилое, инвентарный № 36650, литер К,К1, 1-этажный, общая площадь 341,4 кв. м., кадастровый номер: 38:36:000028:2564, адрес объекта: <...>.

- Центральный материальный склад - 1-этажное кирпичное здание с нежилым пристроем, назначение: нежилое, инвентарный номер 25:401:001:001992920:0008, литер 0-01, площадь 614,1 кв.м., кадастровый номер: 38:36:000028:2569, адрес объекта: <...>.

- Малярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 320,7 кв.м., инвентарный № 36650, лит. Л,Л1, кадастровый номер: 38:36:000028:2568, адрес объекта: <...>.

- Гараж №1 - 1-2-этажное нежилое кирпичное и шлако-заливное здание с основными пристроями, назначение: нежилое, инвентарный № 36650, литер Н, HI, Н2, ИЗ, Н4, Н5, Н6, площадь - 1695 кв.м., этажность - 2, кадастровый номер: 38:36:000028:2550, адрес объекта: <...> д.З.

- Бытовое помещение, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 104,8 кв.м., инвентарный № 36650, литер П, кадастровый номер: 38:36:000028:2551, адрес объекта: <...>.

- Авторемонтные мастерские, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 3 137,5 кв.м., инвентарный номер 36650, литер М,М1,М2,МЗ, кадастровый номер: 38:36:000028:2549, адрес объекта: <...> д.З.

- Ограждение, протяженностью 135 погонных метров, представляющее из себя сооружение, служащее для ограждения (защиты) Земельного участка, установленное вдоль границы Земельного участка со стороны ул. Академическая, состоящее из железобетонных плит, стоек и сетки рабицы.

- Все сети инженерно-технического обеспечения, в том числе внешние и внутренние (в границах объектов недвижимости, расположенных по ул. Академическая, 3 вг. Иркутске) сети, устройства, сооружения, объекты, оборудование, предназначенные для теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализования (водоотведения), обеспечения связью объектов недвижимости, расположенных по ул. Академическая 3 в г. Иркутске, находящихся в границах эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности Продавца, в полном объеме, в том числе следующее энергетическое оборудование: а) кабельную линию КЛ-6 кВ ААШвУ-10-3* 120 L- 120 м2; б) воздушную линию ВЛ-6 кВ АС-50 Ь-50м; в) комплектную трансформаторную подстанцию КТП№646 - 250/6-0,4 кВ - 1 шт, а также все имеющееся комплектное оборудование; г) внутренние электрические распределительные сети.

- о признании прекратившим действие договора купли-продажи №1 от 10.07.2014 г., заключенного между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДЕВЕЛОПМЕНТ-СИБИРЬ» (далее – ответчик 1, ООО «ДЕВЕЛОПМЕНТ-СИБИРЬ») и ООО «Новый регион»;

- о признании прекращенной ипотеки от 17.07.2014 г. наложенной на следующие объекты недвижимого имущества:

- Гараж №1 - 1-2-этажное нежилое кирпичное и шлако-заливное здание с основными пристроями, назначение: нежилое, инвентарный № 36650, литер Н, HI, Н2, НЗ, Н4, Н5, Н6, площадь - 1695 кв.м., этажность - 2, кадастровый номер: 38:36:000028:2550, адрес объекта: <...> д.З.

В обоснование требований пояснил, что истец на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи №1 от 10.07.2014 г., заключенного с ООО «Девелопмент-Сибирь» приобрело ряд объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...> (земельный участок, кадастровый номер 38:36:0000:28:157; 1-2 – этажное кирпичное нежилое здание с деревянным пристроем, кадастровый номер 38:36:000028:2564; центральный материальный склад, кадастровый номер 38:36:000028:2569; малярный цех, кадастровый номер 38:36:000028:2568; гараж №1, кадастровый номер 38:36:000028:2550; бытовое помещение, кадастровый номер 38:36:000028:2551; авторемонтные мастерские, кадастровый номер 38:36:000028:2549).

Также, по договору было приобретено имущество, к недвижимому не относящееся (ограждение, протяженностью 135 погонных метров, представляющее из себя сооружение, служащее для ограждения (защиты) земельного участка, установленное вдоль границы земельного участка со стороны ул. Академическая, состоящее из железобетонных плит, стоек и сетки рабицы; сети инженерно-технического обеспечения).

Переход права собственности на имущество зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими записями в ЕГРП от 17.07.2014 г. №№ 38-38-01/140/2014-882, 38-38-01/140/2014-883, 38-38-01/140/2014-884, 38-38-01/140/2014-885, 38-38-01/140/2014-886, 38-38-01/140/2014-888, 38-38-01/140/2014-889.

Общая покупная стоимость имущества составляла 130 500 000 руб. (п. 4.1. договора).

Согласно отчету об оценке №14-11 от 26.06.2014 г., составленного ООО «Экспертиза оценки» по заказу продавца и покупателя, общая стоимость отчуждаемых продавцом объектов по состоянию на 23.06.2014 г. составляла 129 433 000 руб.

Пункт 4.3. договора предусматривал оплату покупателем стоимости приобретенного недвижимого имущества в рассрочку, с внесением задатка в размере 21 000 000 руб., и оплатой оставшейся стоимости 109 500 000 руб. в срок до 25.12.2014 г.

Дополнительно в ЕГРП были внесены записи о наличии обременений в отношении указанных объектов недвижимости в виде залога (ипотеки) в пользу ООО «Девелопмент-Сибирь» (обременение до момента полного исполнения обязанности по оплате стоимости приобретенного имущества – п. 4.10 договора).

Покупателю 22.12.2014 г. из стороннего источника стала известна информация о передаче прав по договору от ООО «Девелопмент-Сибирь» в пользу третьего лица.

Как официально стало известно покупателю из выписки из ЕГРП от 13.01.2014 г., в реестр были внесены сведения о смене залогодержателя на ООО «ЛАНИТ» на основании договора уступки прав (требований) от 19.12.2014 г., удостоверенного нотариусом ФИО6, реестровый номер 14о-6772.

Истец на протяжении длительного времени, с 24.12.2014 г. по настоящее время, письменно обращался к ООО «Девелопмент-Сибирь» с требованием предоставить информацию о новом кредиторе (ООО «ЛАНИТ»), а также платежных реквизитах нового кредитора (письма от 24.12.2014 г., от 30.12.2014 г., от 13.01.2015 г., от 14.01.2015 г. и телеграммы прилагаются).

Несмотря на направленные письменные запросы о предоставлении копии договора уступки прав (требований) от 19.12.2014 г. и выставлении счета на оплату покупной стоимости недвижимости по новым реквизитам, направленных в адрес ответчиков, такой информации истец не получил.

Не получил данной информации истец также от ИП ФИО2, как от фактического бенефициара по совершенной сделке купли-продажи.

В отсутствие получения официального уведомления об уступке и копии самого договора цессии, покупатель 14.01.2015 г. обратился с запросом о предоставлении указанной информации к нотариусу Иркутского нотариального округа ФИО6, удостоверившую произошедшую уступку.

Из ответа нотариуса ФИО6 от 19.01.2015 г. № 84/3-55 (полученного 20.01.2015 г.) следовало, что между ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «ЛАНИТ» 19.12.2014 г. был заключен договор уступки прав (требований) по договору купли-продажи №1 от 10.07.2014 г., согласно которому к цессионарию перешли права залогодержателя по данному договору, а также права требования исполнения обязанности покупателя по оплате оставшейся части денежных средств.

Поскольку до 20.01.2015 г. истец, по вине самих ответчиков и ИП ФИО2, пребывал в полном неведении о том, в чью пользу (по каким реквизитам) он должен оплатить оставшуюся покупную стоимость, 20.01.2015 г., ООО «Новый регион» обратилось на имя ответчиков с заявлением об отказе от исполнения обязательств по договору.

Данный отказ был обусловлен также неизбежными последствиями недобросовестных действий ответчиков, скрывавших от покупателя новые банковские реквизиты, что влекло для истца обязанность уплачивать пени в размере 0,3 % от оставшегося долга (в нашем случае, сумма неустойки составляет 328 500 руб. в день). На сегодняшний день сумма неустойки, предъявленной к оплате, составляет более 7 млн. руб., что указывает на утрату экономического смысла в покупке объектов.

Истец обращался к лицам, осуществляющим нотариальную практику в г. Иркутске, с просьбой предоставить информацию о возможности принять на депозитный счет денежные средства, оставшиеся к уплате по договору (запрос от 19.01.2015 г. прилагается). Из ответа нотариуса ФИО7 от 19.01.2015 г. № 03 следует, что государственная пошлина за такую услугу составляет не менее 580 000 руб. Более того, истец не знал, кого указывать в качестве получателя денежных средств (ООО «ЛАНИТ» или ООО «Девелопмент-Сибирь»).

В тот же день, 20.01.2014 г., в адрес директора ООО «Новый регион», посредством экспресс-доставки поступила следующая корреспонденция: заявление ООО «ЛАНИТ» от 15.01.2015 г. исх. №2 об оставлении заложенного имущества по договору за собой с требованием в трехдневный срок передать все недвижимое имущество по акту; нотариально удостоверенное уведомление залогодателя (должника) об исполнении обязательства, обеспеченного залогом от 20.01.2015 г.

Возможность внесудебного обращения взыскания на заложенное имуществом посредством исполнительной надписи нотариуса предусмотрена разделом 6 договора.

В связи с изложенными действиями ООО «ЛАНИТ», со стороны ООО «Новый регион» 21.01.2015 г. в адрес продавца и цессионария были направлены телеграмма и заявление о возврате недвижимого имущества, при этом, залогодержателю было предложено принять все объекты по месту их нахождения (<...>) 23.01.2015 г. в 10 ч. 00 мин. и подписать акт приема-передачи.

Тем не менее, в указанное время и день ответчики для приемки объектов не явились. Данное обстоятельство подтверждается нотариальными свидетельствами об удостоверении факта нахождения гражданина в определенном месте о том, что 23.01.2014 г. в 10 ч. 00 мин по адресу: <...> на указанной территории находились представитель ООО «Новый регион» ФИО8, директор ООО «Новый регион» ФИО9, адвокат Конюхов Ю.В. Лицами, прибывшими для передачи объектов, составлен акт о неприбытии от 23.01.2015 г.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения следующих пунктов договора:

1) Пункт 6.8 договора предусматривает обязанность покупателя передать во владение продавца всё заложенное Имущество в течение 3 (Трех) рабочих дней после получения заявления продавца об оставлении заложенного имущества за собой. Следовательно, из обязанности покупателя передать (возвратить) имущество – возникает и встречная обязанность продавца принять объекты обратно в согласованные сроки.

Продавец и залогодержатель реализовали свое право на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество путем направления уведомления покупателю и совершения исполнительной надписи нотариусом, однако, немотивированно уклоняются от принятия имущества в свое владение.

Статья 12 ГК РФ предусматривает присуждение к исполнению обязанности в натуре как один из способов защиты нарушенного права.

ООО «Ланит» в настоящее время является собственником объектов недвижимости на основании абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ (приобретение права производным способом), что соотносится с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. № 35.

При указанных условиях истец более не может считаться собственником ранее заложенного недвижимого имущества, следовательно, нахождение в его владении объектов является недопустимым, а действия ООО «Ланит» являются недобросовестными, противоречащими п. 4 ст. 1 ГК РФ.

Ответчики самостоятельно создают искусственную ситуацию, которая со стороны выглядит неким злоупотреблением ООО «Новый регион» своими правами. Между тем, истец отказался от договора купли-продажи, объектами более пользоваться не желает, выражает действительную волю на их возврат залогодержателю.

В этой связи, существует необходимость прекращения правовой неопределенности и вменении в обязанность ООО «ЛАНИТ» (залогодержатель по договору) принять объекты недвижимости в свое владение с подписанием акта приема-передачи имущества.

2) Обстоятельства дела указывают, что реализованный ООО «Ланит», предусмотренный разделом 6 договора, механизм внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество был следствием, по мнению обоих ответчиков, нарушения исполнения покупателем обязанности по оплате покупной стоимости недвижимости в установленные сроки (п. 6.4. договора).

В свою очередь, истец был вынужден заявить об отказе от исполнения обязательств по договору ввиду доведения его ответчиками и третьим лицом до состояния накопления огромной суммы экономических санкций в виде пени.

Помня о том, что невозможность оплаты оставшейся покупной стоимости недвижимости была вызвана действиями/бездействием самих ответчиков и третьего лица, истец, тем не менее, считает, что в настоящее время договор купли-продажи №1 от 10.07.2014 г. свое действие также прекратил.

Более того, считать договор прекратившим свое действие позволяется также п. 8.2. договора.

Согласно абз. 3 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. № 35 в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Ответчики не реагируют на ранее направленные требования истца о необходимости обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора купли-продажи №1 от 10.07.2014 г.

Данные факты служат поводом для необходимости признания указанного договора, переход права собственности по которому зарегистрирован в установленном законом порядке, прекратившим свое действие.

3) Согласно ч.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч.4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой.

В настоящее время оба данных условия, свидетельствующие о прекращении залога, имеют место быть.

Пункт 2 указанной выше нормы ГК РФ гласит, что при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Следовательно, в настоящее время имеются также основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении залога, поскольку сам залог прекратился.

Ответчики сознательно не совершают предусмотренных ст. 339.1 ГК РФ действий по направлению нотариального уведомления о прекращении залога.

Пункт 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Просит суд требования удовлетворить:

1) обязать ООО «ЛАНИТ» в трехдневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу принять от ООО «Новый регион» по акту приема-передачи следующие объекты недвижимого имущества (в том числе, объекты, не относящиеся к недвижимости), а именно:

- 1-2 – этажное кирпичное нежилое здание с деревянным пристроем, назначение: нежилое, инвентарный № 36650, литер К,К1, 1-этажный, общая площадь 341,4 кв. м., кадастровый номер: 38:36:000028:2564, адрес объекта: <...>.

- Центральный материальный склад – 1-этажное кирпичное здание с нежилым пристроем, назначение: нежилое, инвентарный номер 25:401:001:001992920:0008, литер О-О1, площадь 614,1 кв.м., кадастровый номер: 38:36:000028:2569, адрес объекта: <...>.

- Гараж №1 – 1-2-этажное нежилое кирпичное и шлако-заливное здание с основными пристроями, назначение: нежилое, инвентарный № 36650, литер Н, Н1, Н2, Н3, Н4, Н5, Н6, площадь - 1695 кв.м., этажность - 2, кадастровый номер: 38:36:000028:2550, адрес объекта: <...>.

- Бытовое помещение, назначение: нежилое, 1 – этажный, общая площадь 104,8 кв.м., инвентарный № 36650, литер П, кадастровый номер: 38:36:000028:2551, адрес объекта: <...>.

- Авторемонтные мастерские, назначение: нежилое, 1 – этажный, общая площадь 3 137,5 кв.м., инвентарный номер 36650, литер М,М1,М2,М3, кадастровый номер: 38:36:000028:2549, адрес объекта: <...>.

- Все сети инженерно-технического обеспечения, в том числе внешние и внутренние (в границах объектов недвижимости, расположенных по ул. Академическая, 3 в г. Иркутске) сети, устройства, сооружения, объекты, оборудование, предназначенные для теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализования (водоотведения), обеспечения связью объектов недвижимости, расположенных по ул. Академическая 3 в г. Иркутске, находящихся в границах эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности Продавца, в полном объеме, в том числе следующее энергетическое оборудование: а) кабельную линию КЛ-6 кВ ААШвУ-10-3*120 L- 120 м2; б) воздушную линию ВЛ-6 кВ АС-50 L-50м; в) комплектную трансформаторную подстанцию КТП№646 - 250/6-0,4 кВ - 1 шт, а также все имеющееся комплектное оборудование; г) внутренние электрические распределительные сети.

2) Признать прекратившим действие договор купли-продажи №1 от 10.07.2014 г., заключенный между ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «Новый регион», удостоверенный нотариусом ФИО10 10.07.2014 г., реестровый номер 4-3545.

3) Признать прекращенной ипотеку от 17.07.2014 г., наложенную на указанные в пункте 1 объекты недвижимого имущества.

Ответчики с требованиями истца не согласились по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях.

Так, ответчики указали, что истец ошибочно полагает, что состоялась реализация заложенного имущества путем оставления ООО «ЛАНИТ» заложенного имущества за собой.

Закон не признает ипотеку прекращенной, если процедура реализации заложенного имущества во внесудебном порядке не состоялась. В этом случае закон предоставляет залогодержателю право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке.

Считает, что оснований для прекращения договора купли-продажи № 1 и договора залога не имеется.

Просит в удовлетворении требований отказать.

Ответчик – ООО «Ланит», в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предъявил встречный иск о признании недействительной односторонней сделки – одностороннего отказа ООО «НОВЫЙ РЕГИОН» от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1, выраженную в заявлении ООО «НОВЫЙ РЕГИОН» от 20.01.2015 г.

Определением от 08.05.2015 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принят встречный иск ООО «ЛАНИТ».

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 35 минут 01.07.2015 года. Информация о перерыве размещена в сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области. По окончании перерыва в 11 часов 35 минут 01.07.2015 года. судебное заседание продолжено в том же составе участников процесса.

Выслушав представителей, лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся материалы дела, оценив доводы истца, третьего лица, ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «НОВЫЙ РЕГИОН» и ООО «Девелопмент-Сибирь» был заключен договор купли-продажи №1 от 10.07.2014 г. Указанный договор нотариально удостоверен.

В соответствии с договором № 1 истец приобрел ряд объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...> (земельный участок, кадастровый номер 38:36:0000:28:157; 1-2 – этажное кирпичное нежилое здание с деревянным пристроем, кадастровый номер 38:36:000028:2564; центральный материальный склад, кадастровый номер 38:36:000028:2569; малярный цех, кадастровый номер 38:36:000028:2568; гараж №1, кадастровый номер 38:36:000028:2550; бытовое помещение, кадастровый номер 38:36:000028:2551; авторемонтные мастерские, кадастровый номер 38:36:000028:2549).

Общая покупная стоимость имущества составляла 130 500 000 руб. (п. 4.1. договора).

Согласно пункту 4.3. договора оплата покупателем стоимости приобретенного недвижимого имущества производилась в рассрочку, с внесением задатка в размере 21 000 000 руб., и оплатой оставшейся стоимости 109 500 000 руб. в срок до 25.12.2014 г.

Пунктом 4.10. договора № 1 предусмотрено, что до момента полной оплаты Покупателем общей стоимости имущества все имущество считается находящимся в залогу у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате стоимости имущества в рассрочку .

Между тем, как установлено судом и не оспаривается сторонами, обязательство по оплате стоимости недвижимого имущество Покупателем не исполнена.

Сумма в размере 109 500 000 руб. в срок до 25.12.2014 г. уплачена не была.

Отказ от оплаты указанной суммы мотивирован истцом следующим.

Покупателю 22.12.2014 г. из стороннего источника стала известна информация о передаче прав по договору от ООО «Девелопмент-Сибирь» в пользу ООО «Ланит».

Как официально стало известно покупателю из выписки из ЕГРП от 13.01.2015 г., в реестр были внесены сведения о смене залогодержателя на ООО «ЛАНИТ» на основании договора уступки прав (требований) от 19.12.2014 г., удостоверенного нотариусом ФИО6, реестровый номер 14о-6772.

Из ответа нотариуса ФИО6 от 19.01.2015 г. № 84/3-55 (полученного 20.01.2015 г.) следовало, что между ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «ЛАНИТ» 19.12.2014 г. был заключен договор уступки прав (требований) по договору купли-продажи №1 от 10.07.2014 г., согласно которому к цессионарию (ООО «Ланит») перешли права залогодержателя по данному договору, а также права требования исполнения обязанности покупателя по оплате оставшейся части денежных средств.

Суд не может согласиться с доводами истца и считает мотивы отказа от исполнения своих обязательств по оплате имущества необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно части 1 статьи 384 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Так, в соответствии с указанными нормами между ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «Ланит» (новый кредитор) был заключен договор уступки прав (требований) от 19.12.2014 г., согласно которому (пункт 2.3.) к цессионарию (ООО «Ланит») перешли права залогодержателя по договору купли-продажи № 1 от 10.07.2014 г., а также права требования исполнения обязанности покупателя (ООО «Новый город») по оплате оставшейся части денежных средств.

ООО «НОВЫЙ РЕГИОН» оспорил указанный договор цессии, подав в Арбитражный суд Иркутской области исковое заявление о признании его недействительным Одновременно было подано ходатайство о принятии мер по обеспечению иска.

Определением суда от 30.12.2014 года по делу № А19-21653/2014 исковое заявление оставлено без движения.

Определением от 02.02.2015 года заявление возвращено истцу.

Договор цессии от 19.12.2014 года, в соответствии с требованиями статьи 389 Гражданского кодекса РФ, 31.12.2014 года был зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, поэтому именно с этого момента, после соблюдения формы уступки, к ООО «ЛАНИТ» перешли права требования исполнения обязательств по договору купли продажи № 1, а также права залогодержателя.

Согласно части 3 статьи 382 Гражданского кодекса РФ если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

В соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Таким образом, из смысла указанных норм следует, что в случае неуведомления должника о состоявшейся уступке, риск возникновения неблагоприятных последствий несет новый кредитор. При этом не имеет правового значения - первоначальным или новым кредитором направлено в адрес должника уведомление.

Поэтому, применительно к рассматриваемому спору, то при отсутствии надлежащего уведомления, полученного от первоначального или нового кредитора, он должен был в соответствии с условиями договора купли-продажи № 1 в срок до 25.12.2014 года исполнить обязательство по оплате недвижимого имущества. Исполнение обязательства первоначальному кредитору (ООО «Девелопмент-Сибирь») считается надлежащим исполнением и влечет прекращение обязательства. При этом, в подобной ситуации, закон не связывает обязанность исполнения денежного обязательства с его размером.

Более того, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Как следует из материалов дела уведомление о состоявшейся уступке было направлено в адрес покупателя (ООО «Новый регион»), в том числе, и первоначальным кредитором (ООО «Девелопмент-Сибирь»). Так, 14.01.2015 года ООО «Девелопмент-Сибирь» уведомил истца об уступке прав требования исполнения денежных обязательств по договору купли-продажи № 1, а также прав залогодержателя по данному договору. В уведомлении указаны объем уступленных прав, банковские реквизиты нового кредитора и, кроме того, указание на то, что при несогласии с договором цессии, ООО «Новый регион» вправе погасить долг как ООО «Девелопмент-Сибирь», так и ООО «ЛАНИТ», без ущерба для должника.

Указанное уведомление направлено в адрес истца 14.01.2015 года, что подтверждается описью вложений в ценное письмо, а также почтовой квитанцией (почтовый идентификатор 66400382018543). Заказное письмо с уведомлением, согласно информации с сайта Почта России: отслеживание почтовых отправлений, получено ООО «Новый регион» 19.01.2015 года, что соответствует пунктам 11.2 и 11.3 Договора купли-продажи № 1.

Вся направляемая в адрес ООО «Девелопмент-Сибирь», ООО «ЛАНИТ», а также нотариуса корреспонденция с просьбой о предоставлении информации о новом кредиторе не имеет правового значения, поскольку в данном случае должник должен был руководствоваться частью 3 статьи 382 Гражданского кодекса и, более того, не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, согласно статьи 385 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому оснований для неисполнения обязательства по оплате имущества у истца по первоначальному иску до указанной даты (19.01.2015 года) первоначальному кредитору (ООО «Девелопмент-Сибирь»), в соответствии с частью 3 статьи 382 Гражданского кодекса, и после указанной даты новому кредитору (ООО «ЛАНИТ») – не имелось.

При этом суд считает необходимым отметить, что с указанной даты к ООО «ЛАНИТ» перешли права залогодержателя.

Далее, 20.01.2015 года в адрес истца от «ЛАНИТ»поступило письмо от 15.01.2015 года № 2, в котором новый кредитор делает заявление об оставлении заложенного имущества за собой с требованием в 3-х дневный срок передать недвижимое имущество по акту.

Статьей 349 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность применения по соглашению сторон внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество.

При этом, согласно части 7 указанной статьи соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке, по соглашению сторон может, согласно части 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса РФ, осуществляется путем, в том числе, оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

В соответствии с указанными нормами стороны в договоре купли-продажи № 1 согласовали условия обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке посредством совершения исполнительной надписи нотариуса (Раздел 6 договора купли-продажи №1).

Так, согласно пункту 6.4. договора № 1 Продавец вправе обратить взыскание на заложенное имущество, если в день наступления (истечения) срока исполнения обеспеченного обязательства покупателя, оно не будет полностью исполнено покупателем. Для обращения взыскания на заложенное имущество продавец обязан направить покупателю заявление об оставлении заложенного имущества за продавцом (п.6.5 договора).

В соответствии с указанными условиями договора № 1 ООО «ЛАНИТ» в заявлении исх. № 2 от 15.01.2015 г., заявило об оставлении заложенного имущества за собой.

Полагая, что заявив об оставлении заложенного имущества за собой ООО «ЛАНИТ» реализовал свое право на реализацию заложенного имущества таким способом, ООО «Новый регион» обратился в суд с настоящими требованиями, указав в качестве правового основания требований следующие нормы.

Согласно п.1.1. ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

В соответствии с п.1.1. ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в п.п.2 и 3 ст.55 указанного Закона.

В случае, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, одним из способов реализации предмета ипотеки может быть оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (абз.2 п.2 ст.55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Заявления ООО «ЛАНИТ», изложенные в письме исх. № 2 от 15.01.2015 г., сообщениях нотариуса ФИО6, регистрационный № 84-3/52 от 17.01.2015 г., регистрационный № 84-3/57 от 20.01.2015 г., являются по своей правовой природе юридически значимыми сообщениями (требованиями).

Согласно п. 1 ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В соответствии с абз.4 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается в случае оставления залогодержателем заложенного имущества за собой.

Таким образом, истец считает, что с момента получения покупателем заявления ООО «ЛАНИТ» об оставлении заложенного имущества за собой прекращено залоговое обязательство, вытекающее из договора купли-продажи № 1 от 10.07.2014 г.

По своей правовой природе оставление залогодержателем заложенного имущества за собой представляет собой способ приобретения права собственности. Такое основание прямо названо в положениях ГК РФ о реализации предмета залога (ст. 350) и Закона об ипотеке. Учитывая, что речь идет о способе реализации имущества, на которое обращено взыскание, данный способ приобретения права собственности охватывается нормами п. 3 ст. 218 и ст. 237 ГК РФ.

Оставление заложенного имущества за собой по своему характеру подразумевает одностороннее волеизъявление взыскателя, в том числе залогодержателя (одностороннюю сделку). В данном случае право собственности переходит не на основании договора с залогодателем (как в случае признания несостоявшимися первых торгов). Заключение договора купли-продажи между залогодателем и залогодержателем не требуется. Предложение оставить имущество за собой, направляемое залогодержателем, с этой точки зрения следует расценивать не в качестве оферты, а в качестве юридически значимого сообщения (ст.165.1 ГК РФ), о наличии у залогодержателя соответствующего права.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Истец полагает, что продавцом реализован механизм оставления имущества за собой, договор купли-продажи №1 от 10.07.2014 г. считается прекратившимся.

Возражая против требований ООО «Новый регион» ответчики - ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «ЛАНИТ» указали, что механизм реализации заложенного имущества за собой ООО «ЛАНИТ» не реализован, поскольку отсутствует исполнительная надпись нотариуса.

Таким образом, предметом судебного следствия является вопрос - является ли направление кредитором должнику заявления об оставлении имущества за собой достаточным для прекращения залога, то есть реализован ли до конца в спорной ситуации механизм оставления имущества за собой.

Суд не может согласиться с доводами истца, как основанными на неправильном толковании норм права и принимает позицию ответчиков.

При этом суд исходит из следующего.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество регламентирован статьей 349 Гражданского кодекса РФ.

Так, в соответствии с частью 6указанной статьи обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

В соответствии со статьей 94.1. Закона от 11 февраля 1993 года N 4462-1 «Основа законодательства о нотариате» взыскание задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса в случаях, если такое взыскание допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации, производятся на основании следующих документов:

1) договор, обязательства по которому обеспечены залогом;

2) нотариально удостоверенный договор о залоге или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, или нотариально удостоверенный договор о залоге и нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке), и (или), если права залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной, закладная;

3) расчет задолженности должника, подписанный залогодержателем и содержащий обязательно также информацию о суммах и датах получения исполнения в счет погашения обязательств должника по соответствующему договору;

4) заявление залогодержателя об установлении оценки предмета залога, определенной в договоре о залоге, в качестве начальной продажной цены (цены реализации) или в установленных федеральным законом случаях отчет об оценке заложенного имущества;

5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданная соответствующим органом не позднее чем за две недели до обращения к нотариусу и подтверждающая, что ипотека не прекращена, и, если взыскание обращается на заложенное недвижимое имущество в отношении воздушного судна, подлежащего государственной регистрации, выписка из Единого государственного реестра прав на воздушные суда, в отношении морского судна, судна внутреннего плавания, подлежащих государственной регистрации, выписка из соответствующего реестра судов Российской Федерации или судовой книги.

В соответствии с частью 1 статьи 78 Закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Аналогичные условия реализации механизма оставления имущества за собой содержатся также в Законе № 102 – ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пунктами 1 и 4 статьи 55 указанного закона установлено, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.

Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Совершение регистрационных действий по внесению записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении предмета ипотеки, на который обращено взыскание во внесудебном порядке, допускается на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

И наконец, реализация залогодержателем механизма оставления имущества за собой является основанием для государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на заложенное имущество. Так, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 25.4. Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:

при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся:

нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи;

документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем).

Следовательно, исходя из анализа указанных норм суд приходит к выводу, что для приобретения залогодержателем права собственности на заложенное имущество необходим определенный юридический состав, обязательным условием которого является совершение нотариусом исполнительной надписи на нотариально удостоверенном договоре об ипотеке.

Кроме того, пунктом 6.4. договора купли-продаже № 1 от 10.07.2014 года стороны установили возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса.

Более того, истец по первоначальному иску в тексте искового заявления (страница 4 искового заявления абзац 2) указывает, что «Продавец и залогодержатель реализовали свое право на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество путем направления уведомления покупателю и совершения исполнительной надписи нотариусом», тем самым признавая необходимость совершения такой надписи, однако заблуждаясь относительно фактических обстоятельств наличия исполнительной надписи.

В обоснование своей позиции относительно того, что при отсутствии отказа со стороны ООО «Новый регион» передать заложенное имущество, реализация механизма обращение взыскания на заложенное имущество путем оставления его за собой, считает оконченной с момента получения залогодателем от залогодержателя соответствующего заявления, то есть без совершения исполнительной надписи, представитель третьего лица ИП ФИО1 сослался на правовую позицию, изложенную в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10 от 17.02.2011 года «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Между тем, суд считает ссылку на указанный пункт необоснованной, поскольку в нем речь идет об обращении взыскания на движимое имущество.

ООО «Ланит» обращался к нотариусу ФИО6 с заявлением, как залогодержатель, о совершении исполнительной надписи на договоре купли-продаже № 1 от 10.07.2014 года, однако Постановлением об отказе в совершении нотариального действия от 05.02.2015 года, вынесенного нотариусом ФИО6, на основании статьи 48 Основ законодательства РФ о нотариате, в совершении исполнительной надписи на надписи на договоре купли-продаже № 1 от 10.07.2014 года было отказано, в связи с отсутствием на момент совершения нотариального действия основного условия – бесспорности (наличие в производстве Арбитражного суда Иркутской области настоящего дела, а также подача в Арбитражный суд заявления о признании недействительным договора уступки прав (требований) от 19.12.2014 г. (дело № А19-21653/2014).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО «ЛАНИТ» была начата, но не закончена реализация механизма обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления его за собой.

При этом не имеет правового значения мотивы отказа в совершении исполнительной надписи, а также то обстоятельство, что ООО «ЛАНИТ» не обжаловал отказ нотариуса.

При рассмотрении настоящего спора имеет значение только факт, вернее его отсутствие, отсутствие исполнительной надписи на надписи на договоре купли-продаже № 1 от 10.07.2014 года.

Обращаясь в суд с требованием об обязании ООО «ЛАНИТ» в трехдневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу принять от ООО «Новый регион» по акту приема-передачи объекты недвижимого имущества, истец по первоначальному иску полагал, что с заявлением об оставлении имущества за собой к залогодержателю (ООО «ЛАНИТ») перешло право собственности на заложенные объекты.

Данный вывод является ошибочным, поскольку залогодержатель приобретает право собственности на предмет залога, на который было обращено взыскание и который был приобретен залогодержателем для себя, в момент внесения в ЕГРП записи о переходе права собственности (пункт 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10 от 17.02.2011 года «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»), а не в момент получения залогодателем заявления залогодержателя об оставлении имущества за собой.

Кроме того, если следовать позиции ООО «Новый регион» о том, что реализация механизма обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления его за собой является оконченной с момента получения залогодателем соответствующего заявления о залогодержателя, то ООО «Новый регион» вообще не должен был рассматривать ООО «Ланит» в качестве в кредитора и залогодержателя, поскольку уведомление первоначального кредитора и залогодержателя (ООО «Девелопмент-Сибирь») о состоявшейся уступке прав требования получено было истцом 19.01.2015 года, а заявление ООО «Ланит» об обращении взыскания на заложенное имущество путем об оставлении имущества за собой сделано им 15.01.2015 года, то есть до получения ООО «Новый регион» уведомления об уступке прав требования.

Следовательно, правовые основания для понуждения лица, не являющегося собственником имущества, к его принятию отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении требований в части обязания ООО «ЛАНИТ» в трехдневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу принять от ООО «Новый регион» по акту приема-передачи объекты недвижимого имущества следует отказать.

В обоснование своих доводов в части требований о признании прекратившим действие договор купли-продажи № 1, истец указал на невозможность исполнения им своей обязанности по оплате недвижимого имущества действиями самих ответчиков. В качестве правового обоснования истец сослался на положения пункта 8.2 договора, а также на правовую позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Пленума от 06.06.2014 года № 35.

Так, согласно пункту 11 указанного Постановления, в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Суд считает позицию истца необоснованной, поскольку непредставление (сокрытие) сведений о новом кредиторе (действительное или надуманное) не может быть расценено как нарушение кредитором условий договора, влекущее за собой правовые последствия в виде прекращения договора, учитывая, что кредитор (Продавец) исполнил свои обязательства по передаче недвижимого имущества в полном объеме.

Также несостоятельна ссылка на пункт 8.2. договора купли-продажи, поскольку в нем идет речь о расторжении договора, а не его прекращении.

В дальнейшем, в обоснование своей позиции, истец указал на реализацию ООО «ЛАНИТ» механизма обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления имущества за собой, сославшись на положения статьи 409 Гражданского кодекса РФ (письменные объяснения , том 2 лист дела 10).

Между тем, суд по основаниям, указанным выше, признал необоснованными доводы истца относительно реализации залогодержателем своего права на обращение взыскания на заложенное имущество путем оставления имущества за собой.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с положениями Главы 26 Гражданского кодекса РФ, прекращаются обязательства.

При этом ни одна из статей указанной Главы не может быть применена к спорным отношениям.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.».

Договор купли-продажи №1 от 10.07.2014г. не предусматривает расторжение договора по тем основаниям, на которые указывает истец, как на фактические обстоятельства своих требований.

Раздел 8 договора купли-продажи № 1 также не предусмотрены эти обстоятельства в качестве оснований для расторжения договора.

Право одностороннего отказа покупателя от исполнения договора купли продажи предусмотрено ч. 1 ст. 463 ГК РФ, содержащей только одно основание для такого отказа – это отказ продавца передать покупателю проданный товар.

Таким образом, не могут быть также применены к спорным отношениям нормы, содержащиеся в Главе 29 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований о признании прекратившим действие договора купли-продажи №1 от 10.07.2014 г., заключенный между ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «Новый регион», не имеется.

Основания прекращения залога установлены статьей 352 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

В качестве правового обоснования требований о признании прекращенной ипотеки от 17.07.2014 г. объектов недвижимого имущества, истец указал нормы, содержащиеся в подпунктах 1, 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ.

Под прекращением обеспеченного залогом обязательства понимается исполнение покупателем своей обязанности по оплате стоимости недвижимого имущества, о чем стороны указали в пункте 6.3. договора.

Между тем, доказательств прекращения обеспеченного залогом обязательства, то есть исполнение ООО «Новый регион» своей обязанности по оплате стоимости недвижимого имущества, в материалах дела не имеется. Данный факт не оспаривается истцом.

Также отсутствуют основания для применения подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, требования о признании прекращенной ипотеки от 17.07.2014 г., являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В обоснования своих требований ООО «ЛАНИТ» указал, что на основании договора уступки прав (требований) от 19.12.2014 г. ООО «Девелопмент-Сибирь» передало в пользу ООО «ЛАНИТ» все имущественные, в том числе денежные права (требования) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г., заключенному между ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «Новый Регион». Указанный выше договор заключен в нотариальной форме и удостоверен нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО6

Уведомление о состоявшейся уступке прав по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. было направлено ООО «Новый Регион» 14 января 2015 года и получено им 19 января 2015 года.

Вместе с тем, ООО «Новый Регион» не исполнило принятые на себя денежные обязательства ни перед ООО «Девелопмент-Сибирь», ни перед ООО «Ланит», и 20 января 2015 года направило в адрес ООО «ЛАНИТ» и ООО «Девелопмент-Сибирь» заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г., мотивируя свой отказ отсутствием сведений о надлежащем кредиторе по денежному обязательству.

Полагает, что односторонняя сделка ООО «Новый Регион» по одностороннему отказу от исполнения обязательств по договору купли продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1, выраженная в заявлении ответчика от 20.01.2015 г., подлежит признанию недействительной, поскольку она не соответствует требованиям закона и просит встречные требования удовлетворить.

ООО «Новый регион» встречные требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Оценив доводы и возражения сторон по встречному иску, суд приходит к следующим выводам.

Как было указано выше между ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «ЛАНИТ» был заключен договор уступки прав (требований) от 19.12.2014 г., в соответствии с которым ООО «Девелопмент-Сибирь» передало в пользу ООО «ЛАНИТ» все имущественные, в том числе денежные права (требования) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г., заключенному между ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «Новый Регион». Уведомление о состоявшейся уступке было направлен в адрес должника (ООО «Новый Регион») 14.01.2015 года и получено последним 19.01.2015 года.

Между тем, несмотря на получение 19.01.2015 года ООО «Новый регион» уведомления от ООО «Девелопмент-Сибирь» о состоявшейся уступке, ООО «Новый регион» 20.01.2015 года направляет в адрес ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «ЛАНИТ» письмо, в котором указывает на непредоставление обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательств со ссылкой на пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ (видимо имея в виду информацию о новом кредиторе) и отказывается от исполнения обязательств по договору купли-продажи № 1 от 10.07.2014 года в полном объеме и предлагает согласовать дату и время совместного осмотра и передачи их во владение продавца.

Правовым основанием для отказа от одностороннего отказ от исполнения договора № 1 указаны нормы пункта 2 статьи 407, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Уклонение Продавца от предоставления информации об уступке расценено ООО «Новый регион» как уклонение от исполнения самого договора купли-продажи, о чем указано истцом в Пояснениях по делу № 2. Иных оснований от одностороннего отказа от исполнения договора купли-продажи № 1 в заявлении ООО «НОВЫЙ РЕГИОН» от 20.01.2015 г. не указано.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ под сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 155 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В соответствии с правовой позицией Верховного г Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 года, по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Таким образом, в целях применения правил о недействительности сделок, односторонний отказ от исполнения обязательства, является сделкой.

Следовательно, заявление ООО «Новый Регион» от 20.01.2015 г. об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1 представляет собой одностороннюю сделку по прекращению возникших у ООО «Новый Регион» обязательств перед ООО «ЛАНИТ».

Согласно ст. 156 Гражданского кодекса РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Таким образом, к односторонним сделкам применяются правила о недействительности сделок, установленные Гражданским кодексом РФ и иными нормативными правовыми актами РФ.

Частями 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с абз. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Следовательно, односторонняя сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1 регламентирован в разделе 8 указанного договора.

В п. 8.3. договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1 предусмотрено право ООО «Новый Регион» в одностороннем порядке отказаться от исполнения указанного договора в случаях, предусмотренных законом, а также в следующих случаях:

- просрочки исполнения Продавцом (полностью или в части) своей обязанности, предусмотренной п. 5.1.1. – 5.1.7. данного договора, по истечении 5 (Пять) рабочих дней после предъявления Покупателем Продавцу требования об исполнении договорных обязательств (по причинам, не зависящим от Покупателя).

Обязанности Продавца указаны в пунктах 5.1.1. – 5.1.7. договора купли-продажи №1.

Между тем, основания отказа ООО «Новый Регион» от исполнения договора № 1, изложенные в заявлении № 1 от 20.01.2015 года, не предусмотрены условиями договора №1, в связи с чем вышеуказанная односторонняя сделка не соответствует условиям заключенного договора купли-продажи от 10.07.2014 г.

Согласно статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (часть 3).

Правоотношения из договора купли-продажи урегулированы нормами главы 30 части второй Гражданского Кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 463 Гражданского Кодекса РФ основание для одностороннего отказа покупателя от исполнения договора купли продажи является отказ продавца передать покупателю проданный товар.

Между тем, из обстоятельств спора следует и не оспаривается сторонами, что Продавец свои обязательства по передаче товара - недвижимое имущества, исполнил надлежащим образом.

Такого основания для отказа о исполнения своих обязательств как неполучение покупателем уведомления об уступке прав другому лицу ни Гражданский кодекс РФ, ни договор купли-продажи № 1 не содержит.

Договор купли-продажи № 1 от 10.07.2014г. также не предусматривает возможность одностороннего отказа ООО «Новый регион» от его исполнения по основанию получения уведомления об уступке прав (требований) после истечения срока оплаты по пункту 4.3.2 Договора купли-продажи.

Таким образом, правомерен вывод о том, что односторонний отказ ООО «Новый Регион» от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1, выраженный в заявлении ответчика от 20.01.2014 г., не соответствует условиям указанного договора купли-продажи и требованиям закона.

Статья 310 Гражданского Кодекса РФ, устанавливая запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, не предусматривает специальных правовых последствий нарушения данного запрета. Иные нормы закона также не содержат указаний на последствия нарушений запрета на односторонний отказ от исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах, односторонний отказ ООО «Новый Регион» от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1, выраженный в заявлении ответчика от 20.01.2014 г., следует признать недействительным, на основании статьи 168 Гражданского Кодекса РФ.

Таким образом, встречное требование ООО «Ланит» о признании недействительной односторонней сделки – одностороннего отказа ООО «НОВЫЙ РЕГИОН» от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1, выраженную в заявлении ООО «НОВЫЙ РЕГИОН» от 20.01.2015 г. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НОВЫЙ РЕГИОН» об обязании ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛАНИТ» принять от ООО «Новый регион» по акту приема-передачи имущество, о признании прекратившими действие договора купли-продажи № 1 от 10.07.2014 г., заключенного между ООО «Девелопмент-Сибирь» и ООО «Новый регион» и ипотеки от 17.07.2014 г., наложенной на объекты недвижимого имущества - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛАНИТ» о признании недействительной односторонней сделки – одностороннего отказа ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НОВЫЙ РЕГИОН» от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2014 г. № 1, выраженной в заявлении от 20.01.2015 г. - удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НОВЫЙ РЕГИОН» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛАНИТ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Гурьянов О. П.