Гражданский кодекс часть 1

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>; юридический адрес: <...>), Обществу с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>; юридический адрес: 664047, <...>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, об урегулировании разногласий,

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО1 (доверенность от 02.04.2015),

от ответчиков: от АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА - представитель ФИО2 (доверенность от 27.10.2015); от ООО «Десоф-Консалтинг» - не прибыл, уведомлен о заседании в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА» (ООО «ТД АДА») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 99,6 кв.м., этаж № 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, определенной в отчете Общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Десоф-Консалтинг» № 14-675 от 10.12.2014; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м., этаж № 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, а именно:

- пункт 1.5 договора аренды изложить в следующей редакции: «Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца»;

- пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Стоимость Имущества – 3 863 000 (три миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи) рублей, без учета НДС, которая определена по состоянию на 22.12.2014 в соответствии с отчетом № 10/15 от 16.01.2015 об оценке объекта недвижимости: нежилого помещения, назначения: нежилого, общей площадью 99,6 кв.м., этаж № 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, адрес объекта: <...>, выполненным ООО «Русская провинция»;

- пункт 2.3.2 договора аренды изложить в следующей редакции: «Первый платеж в размере 107 306,00 (сто семь тысяч триста шесть) рублей, без учета НДС, перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора»;

- пункт 2.5 договора аренды изложить в следующей редакции: «Обязательство Покупателя по оплате денежных средств, определенных в пунктах 2.3, 2.4 Договора, считается исполненным в момент списания денежных средств с расчетного счета Покупателя»;

- пункт 2.6 договора аренды изложить в следующей редакции: «Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные приложением № 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости Имущества»;

- пункт 3.3.5 договора аренды исключить;

- пункт 3.3.7 договора аренды изложить в следующей редакции: «В месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже суммы неисполненного обязательства по оплате стоимости Имущества. Копию договора страхования (страховой полис) в 5-дневный срок с момента заключения представить в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Покупатель»;

- абзац первый пункта 4.2 договора аренды изложить в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере равном ставке рефинансирования, установленной Банком России от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, действующей на дату исполнения обязательства»;

- второй и третий абзацы пункта 4.2 договора аренды исключить;

- пункты 4.3 - 4.7 договора аренды исключить.

Определением суда от 28 мая 2015 года к участию в процессе в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг».

В обоснование исковых требований истец заявил, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ООО «ТД АДА» обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им указанного выше объекта недвижимости. 22.12.2014 Администрацией г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом было принято распоряжение № 504-02-2743/14 об утверждении решения комиссии о приватизации объекта недвижимости путем предоставления ООО «ТД «АДА» преимущественного права приобретения нежилого помещения. В направленном истцу проекте договора купли-продажи объекта недвижимости цена последнего была определена в размере 8 500 000 рублей на основании отчета по оценке рыночной стоимости нежилого здания № 14-675 от 10.12.2014, выполненного ООО «Десоф-Консалтинг». В свою очередь, истец обратился к независимому оценщику ООО «Русская провинция», который составил для истца отчет от 16.01.2015 № 10/15 об определении рыночной стоимости указанного объекта, определив такую стоимость в размере 3 863 000 рублей. Истцом были приняты меры для урегулирования разногласий по направленному КУМИ г. Иркутска проекту договора в части цены, а также в части ряда иных условий договора, нарушающих права истца и не соответствующих действующему законодательству, но продавец не согласился с предлагаемой истцом редакцией договора, в том числе с ценой в размере 3 863 000 рублей, настаивая на цене 8 500 000 рублей, определенной ООО «Десоф-Консалтинг» в отчете № 14-675 от 10.12.2014. Истец полагает недостоверной величину рыночной стоимости объекта, определенную ООО «Десоф-Консалтинг» № 14-675 от 10.12.2014, а также считает неправомерными предлагаемые ответчиком условия договора в части пунктов 1.5, 2.1, 2.3.2, 2.5, 2.6, 3.3.5, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 договора, в связи с чем обратился в арбитражный суд с данным иском.

Ответчик администрация города Иркутска не согласилась с заявленными истцом требованиями указав, что право выступать заказчиком оценки нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, принадлежит только собственнику данного объекта – администрации города Иркутска, а величина рыночной стоимости данного объекта, определенная независимым оценщиком, является обязательной для сторон; предлагаемые истцом изменения в условия договора, изложенные в направленном КУМИ г. Иркутска проекте, не соответствуют действующему законодательству, в связи с чем договор должен быть заключен в редакции, предлагаемой ответчиком.

Ответчик ООО «Десоф-Консалтинг» извещено о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не направил в судебное заседание своего представителя, в представленных пояснениях указал, что составленный ООО «Русская провинция» отчет от 16.01.2015 № 10/15 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, не может быть признан достоверным, так как оценщиком некорректно подобраны аналоги при использовании сравнительного и доходного подходов, не указаны источники информации при определении процентов, приходящихся на каждую статью расходов; не приведена процедура расчета капитального резерва.

Исследовав представленные в дело документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, на основании заявления ООО «ТД «АДА» об использовании преимущественного права приватизации объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, поступившего 26.11.2014 (вх. № 3-51-13446/14) Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г. Иркутска издал распоряжение от 22.12.2014 № 504-02-2743/14 «о приватизации нежилого помещения, расположенного в <...>», которым утвердил решение комиссии от 22.12.2014 об условиях приватизации вышеуказанного объекта путем предоставления ООО «ТД АДА» преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости. Указанным решением установлена продажная цена (рыночная стоимость) объекта приватизации в сумме 8 500 000 рублей, порядок внесения стоимости объекта (в рассрочку на 3 года с внесением платежей ежеквартально, равными долями, с начислением на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения о приватизации объекта).

Копия распоряжения КУМИ г. Иркутска от 22.12.2014 № 504-02-2743/14 и проект договора купли-продажи были направлены в адрес ООО «ТД АДА» письмом от 24.12.2014 № 505-70-24232/14.

27.01.2015 ООО «ТД АДА» представило в КУМИ г. Иркутска протокол разногласий к договору купли-продажи, содержащий иную редакцию договора в части пунктов 1.5, 2.1, 2.3.2, 2.5, 2.6, 3.3.5, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7.

Поскольку согласия на заключение договора с учетом предложенных истцом изменений от Администрации города Иркутска не поступило, ООО «ТД АДА» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Из содержания пункта 2.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, следует, что стоимость отчуждаемого объекта недвижимости в размере 8 500 000 рублей определена продавцом в соответствии с выполненным оценщиком ООО «Десоф-Консалтинг» отчетом № 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 99,6 кв.м, этаж № 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположено по адресу: <...>.

Положениями части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В настоящем случае величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, является обязательной для сторон, поскольку статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следовательно, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной ООО «Десоф-Консалтинг» в отчете № 14-675 от 10.12.2014, в сумме 8 500 000 рублей, может быть рассмотрен судом в рамках настоящего спора по иску ООО «ТД АДА» об оспаривании величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

В силу требований статей 3, 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия разногласий между истцом и ответчиком относительно выкупной цены арендуемого помещения, по ходатайству истца, при отсутствии возражений ответчиков, суд определением от 10 августа 2015 года назначил экспертизу выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» отчета № 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, а также величины рыночной стоимости указанного объекта, проведение которой поручил Закрытому акционерному обществу «Региональное Агентство Оценки Бизнеса» (ЗАО РАО «Бизнес»).

Заключение эксперта № 6043АЧ от 23.09.2015 на 101 листе было направлено экспертной организацией ЗАО РАО «Бизнес» в арбитражный суд сопроводительным письмом от 23.09.2015 № 965, поступило в материалы дела 29 сентября 2015 года.

Указанное экспертное заключение оценено судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71), а также в соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой заключение эксперта исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

-Соответствует ли выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» отчета № 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

-В случае несоответствия выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» отчета № 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, указать, в чем заключаются допущенные нарушения требований указанных нормативных актов и могли ли они повлиять на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки.

-В случае несоответствия выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» отчета № 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определить величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 22 декабря 2014 года.

На вопрос о соответствии выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» отчет №14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки эксперт ответил, что указанный отчет выполнен с нарушением следующих норм законодательства в области оценочной деятельности: Федеральный закон №135-Ф3 от 29.07.1998: ст. 11; ФСО №1: п.19; ФСО №3:п.10;п.11;п.8в),е); ФСО №7: п.5, п. 10 а), г), д); п. 30.

На вопрос об указании в случае несоответствия отчета № 14-675 от 10.12.2014 вышеуказанным нормативным актам конкретных допущенных нарушений требований указанных нормативных актов и влиянии их на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки эксперт ответил, что оценщиками, проводившими работы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости были нарушены:

Федеральный закон № 135-Ф3 от 29.07.1998: ст. 11: отсутствует наличие обоснования применения ФСО № 1, № 2, № 3 и № 7;

ФСО № 1 п.19: объекты-аналоги, подобранные оценщиками для проведения расчетов в рамках доходного подхода к оценке не соответствуют периоду проведения оценки (дата оценки: 26.11.2014, дата составления отчета: 10.12.2014; объект-аналог №1: дата объявления 23.12.2014, объект-аналог № 3, дата объявления 23.12.2014); объекты-аналоги, подобранные оценщиками для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке, не соответствуют периоду проведения оценки (дата оценки: 26.11.2014, дата составления отчета: 10.12.2014; объект-аналог № 3: дата объявления 16.12.2014); нарушен принцип достаточности информации (информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки);

ФСО № 3: п.11: информация, предоставленная заказчиком, не подписана уполномоченным лицом и не заверена в установленном порядке; п.8 в): в разделе «Сведения о заказчике оценки и об оценщике» отсутствует запись об организационно-правовой форме заказчика; п.8 е): В разделе «Описание объекта оценки» отсутствует информация о физическом износе и устареваниях объекта оценки; п. 10: В приложениях к отчету отсутствует ценовое предложение по объекту-аналогу № 2 (Доходный подход);

ФСО № 7: п.5: в отчете не содержится информации о проведенном осмотре объекта оценки или причины, по которым объект оценки не осмотрен; п. 10 а): В анализе рынка недвижимости (анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки) не описано влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; п. 10 г): в анализе рынка отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; п. 10 д): в анализе рынка отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; п. 30: после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, не приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость (если в задании на оценку не указано иное)

Экспертом сделан вывод о том, что указанные нарушения могли повлиять на установленную отчетом об оценке №14-675 от 10.12.2014г. величину рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>.

На вопрос о величине рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 22 декабря 2014 года, подлежащей установлению в случае несоответствия выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» отчета № 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, по состоянию на 22 декабря 2014 года эксперт ответил, что такая рыночная величина составляет (округленно) 4 100 000 рублей.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Соответствующий порядок установлен статьей 13 названного Федерального закона.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оценщиком ООО «Десоф-Консалтинг» при составлении отчета № 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 19 ФСО № 1, подпунктов «в», «е» пункта 8, пунктов 10, 11 ФСО №3; пункта 5, подпунктов «а», «г», «д» пункта 10 ФСО № 7. С учетом данных нарушений, выявленных в ходе рассмотрения дела, доводы ответчика администрации города Иркутска, приведенные в отзывах на иск, не могут быть признаны обоснованными, а отчет № 14-675 от 10.12.2014 – достоверным документом, содержащим итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, установленного частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчики не представили суду доказательств, опровергающих факт наличия в отчете № 14-675 от 10.12.2014 нарушений действующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность.

Более того, ответчик ООО «Десоф-Консалтинг», уведомленный о судебном разбирательстве в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил суду каких-либо возражений против предъявленных к нему требований. В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Следовательно, определенная оценщиком ООО «Десоф-Консалтинг» в отчете № 14-675 от 10.12.2014 рыночная стоимость имущества в сумме 8 500 000 рублей, без учета налога на добавленную стоимость, является недостоверной.

С учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком», требования ООО «ТД АДА» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной отчетом № 14-675 от 10.12.2014 являются обоснованными; вывод суда о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки основан на анализе данных отчета об оценке, который не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судом не может быть принят довод администрации города Иркутска о том, что право выступать заказчиком оценки нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, принадлежит только собственнику данного объекта – администрации города Иркутска, а величина рыночной стоимости данного объекта, определенная независимым оценщиком, является обязательной для сторон. Данный довод противоречит статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая устанавливает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Возражения ответчика Администрации города Иркутска против удовлетворения требования ООО «ТД АДА» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: <...>, определенной отчетом ООО «Десоф-Консалтинг» от 10.12.2014 № 14-675, основанные на несогласии Администрации с заключением эксперта ЗАО РАО «Бизнес», не могут быть приняты судом в связи со следующим.

После поступления в материалы дела экспертного заключения ЗАО РАО «Бизнес» № 6043АЧ от 23.09.2015 Администрация г. Иркутска представила письменные возражения на заключение эксперта (датированы 15.10.2015), и впоследствии заявила о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что заключение содержит ошибки, приведшие к искажению и противоречию результатов экспертизы, а именно:

в ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, не содержится требований о том, что передаваемые заказчиком копии должны быть заверены в установленном порядке, а также требований об указании организационно-правовой формы заказчика; согласно странице 3-4 отчета ООО «Десоф-Консалтинг» № 14-675 от 10.12.2014, в сведениях о заказчике указано его полное наименование, а также юридические реквизиты, среди которых указаны ИНН и ОГРН заказчика;

на странице 3 отчета ООО «Десоф-Консалтинг» № 14-675 от 10.12.2014 указаны основание для проведения оценки и применяемые стандарты оценочной деятельности;

информация о физическом износе и об устареваниях объекта оценки указывается только при применении затратного подхода. Согласно странице 4 странице 41 отчета ООО «Десоф-Консалтинг» № 14-675 от 10.12.2014 затратный подход при оценке спорного объекта недвижимости не применялся, оценщиком представлен мотивированный отказ от применения данного подхода.

на странице 17 отчета ООО «Десоф-Консалтинг» № 14-675 от 10.12.2014 в п. 2.3. указано, что описание объекта недвижимости произведено на основании данных документов, предоставленных заказчиком, с учетом визуального осмотра; фотографии объекта оценки представлены в приложении к отчету - на странице 45;

в главе 3 отчета ООО «Десоф-Консалтинг» № 14-675 от 10.12.2014 в п. 3.1 содержится анализ общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации, в п. 3.2 анализ социально-экономической ситуации в Иркутской области, а в п. 3.3 – анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

на странице 11 отчета ООО «Десоф-Консалтинг» № 14-675 от 10.12.2014 в п. 6 указано, что в соответствии с заданием на оценку муниципального контракта № 010-64-1390/90 от 2 декабря 2014 года в настоящем отчете определяется конкретная итоговая величина рыночной стоимости без указания границ интервала, в котором, по мнению оценщиков, может находиться эта стоимость.В соответствии с п. 30 ФСО № 1 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

В судебном заседании 22 октября 2015 года эксперт ЗАО РАО «Бизнес» ФИО3 в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал пояснения по составленному им заключению. Данные пояснения отражены в протоколе судебного заседания, а также впоследствии оформлены экспертом письменно и представлены в материалы дела. Так, на вопрос истца о причинах вывода о недостоверности оспариваемого отчета и о причинах вывода о том, что рыночная цена объекта является более низкой, эксперт пояснил, что оспариваемый отчет недостоверен ввиду его несоответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки, а вывод эксперта о цене, оказавшейся более низкой, связан с правильным выбором им аналогов оценки. Эксперт пояснил, что выявленные им формальные нарушения, допущенные в оспариваемом отчете, не повлияли на рыночную цену; на нее повлиял неправильный выбор аналогов в обоих использованных оценщиком подходах, поскольку аналоги были выбраны на дату более позднюю, чем дата оценки.На вопрос ответчика о том, как формальные нарушения могли повлиять на результат, эксперт пояснил, что в экспертном заключении содержится лишь указание на такие нарушения, поскольку фактически они имеются, но причиной вывода о недостоверности оспариваемого отчета является неверный выбор аналогов. В свою очередь эксперт, выбирая аналоги для определения рыночной цены объекта, исходил, в том числе, из цен на фактических аукционах, проведенных КУМИ, и ориентировался на наиболее низкие цены, на которые прежде всего обратит внимание потенциальный покупатель, поскольку имеются объекты, которые имеют высокую цену и в связи с этим очень длительное время находятся в продаже. Согласно пояснениям эксперта (т. 4, л.д. 129), разумность действий потенциального покупателя говорит о том, что он ориентируется на предложения объектов недвижимости, выставленных на продажу по более низким ценам; т.е. разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, если на рынке имеется схожий объект по более доступной цене.

Также эксперт пояснил на возражения Администрации города Иркутска, что приведенные последним ссылки на ФСО № 3 от 20.05.2015 № 299 не могут быть признаны обоснованными, поскольку указанный федеральный стандарт оценки не действовал на дату составления оспариваемого отчета, а был принят позднее; в связи с этим ООО «Десоф-Консалтинг» не могло руководствоваться поименованным ФСО, а обязано было принимать во внимание ФСО № 3 от 20.07.2007 № 254; в части возражения об отсутствии в оспариваемом отчете суждения о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость, пояснил, что такое суждение фактически имеется в ином разделе оспариваемого отчета, в связи с чем вывод о наличии нарушения пункта 30 ФСО № 7 эксперт просит не учитывать.

Как пояснил эксперт, наиболее существенным фактом является то, что выявленные экспертом формальные нарушения, допущенные в оспариваемом отчете, не повлияли на рыночную цену; на нее повлиял неправильный выбор аналогов в обоих использованных оценщиком подходах.

Суд считает, что указанные пояснения эксперта исчерпывающе раскрывают причину признания недостоверным оспариваемого по настоящему делу отчета ООО «Десоф-Консалтинг» № 14-675 от 10.12.2014, поскольку соответствуют материалам дела, действующему законодательству, сформулированы исходя из сформулированного в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий.

В свою очередь, Администрация города Иркутска не оспорила и не опровергла доводов, изложенных в пояснениях эксперта, но заявила о назначении повторной экспертизы, приведя те же самые доводы, которые им были изложены в возражениях на заключение эксперта, датированных 15.10.2015 и рассмотренных в судебном заседании 22.10.2015 с участием эксперта. Эксперт представил на эти возражения исчерпывающие пояснения, устно изложив их в судебном заседании и письменно оформив в последующем. Несмотря на это, ответчик, заявляя о проведении повторной экспертизы, вновь повторил свои доводы, не представив каких-либо возражений против пояснений, изложенных экспертом, а также не изложив какого-либо дополнительного обоснования, которое позволило бы установить наличие оснований для проведения повторной экспертизы, то есть проведения тех же самых исследований с поручением их другому эксперту.

В связи с изложенным суд посчитал ходатайство Администрации города Иркутска недостаточно обоснованным и пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, так как доказательств и обоснования по поводу наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта представлено не было (определение от 25 ноября 2015 года).

Тем не менее, определением от 25 ноября 2015 года судом была назначена дополнительная экспертиза, поскольку, согласно доводам как истца, так и ответчика, оцениваемым судом в рамках норм о состязательности и доказывании, в настоящем случае необходимо учесть, что истец обратился с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого им помещения 26.11.2014; согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. С учетом этого величину рыночной стоимости выкупаемого объекта следует определить по состоянию на 26.11.2014.

Поскольку указанный вопрос мог быть разрешен путем проведения дополнительной экспертизы, основанием для назначения которой является возникновение вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела (часть 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд поручил проведение дополнительной экспертизы ЗАО «РАО «Бизнес», поставив перед экспертом вопрос о величине рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26 ноября 2014 года.

12.01.2016 в материалы дела поступило экспертное заключение № 6113АЧ от 10.01.2016, составленное на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 25 ноября 2015 года и направленное сопроводительным письмом от 11.01.2016 № 999.

Согласно указанному экспертному заключению, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (экспертизы): нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 99,6 кв.м., этаж №1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, адрес объекта: Иркутская область, Иркутск г., Дзержинского ул., д. 18, кадастровый (или условный) номер: 38:36:000000:0:5220/1 по состоянию на 26 ноября 2014 года составляет (округленно): 4 114 000 рублей.

После поступления в материалы дела указанного экспертного заключения Администрация г. Иркутска представила письменные возражения на заключение эксперта (датированы 09.02.2016), и впоследствии заявила о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что заключение содержит ошибки, приведшие к искажению и противоречию результатов экспертизы, а именно:

объекты-аналоги, подобранные оценщиком для проведения расчетов, не соответствуют периоду проведения оценки (дата оценки 26.11.2014; на страницах 37-38 отчета № 6113АЧ от 10.01.2016, в таблице 2.10.2.1. указано: объект-аналог № 1 - дата предложения «ноябрь, 2014», объект-аналог № 2 - дата предложения «октябрь, 2014»; объект-аналог № 3 - дата предложения «ноябрь, 2014», объект-аналог № 4 - дата предложения «ноябрь, 2014»). При этом оценщик не указал точную дату, на которую указана стоимость выбранных объектов-аналогов;

в качестве объектов-аналогов объекта оценки оценщиком были приняты объекты, не сходные объекту оценки по техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

в соответствии с п. 23 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию;

в нарушение п. 5 ФСО № 7, в отчете № 6113АЧ от 10.01.2016 не содержится информации о проведенном осмотре;

в отчете № 6113АЧ от 10.01.2016 отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

на странице 25 отчета № 6113АЧ от 10.01.2016 в п. 1 раздела 2.8.5. оценщиком
указывается, что «на рынке коммерческой недвижимости г. Иркутска в течение последнего
года наблюдается незначительный рост. Рынок характеризуется как негативный». Дата
составления отчета № 6113АЧ - 10.01.2016. Дата оценки - 26.11.2014. В нарушение абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данная формулировка допускает двусмысленное, неоднозначное толкование;

на странице 32 отчета оценщиком указывается, что
«для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
оценщиком предприняты следующие действия: путем анализа найденных на рынке
сделок с аналогами выявлены арендные ставки, сложившиеся на локальном рынке при
сдаче в аренду складских помещений(рыночные арендные ставки сравнительным
подходом)». Тогда как в таблицах 2.10.2.1, 2.10.3.1 указывается назначение объекта оценки торговое, назначение объектов-аналогов объекта оценки приняты объекты с назначением торговое.

В судебном заседании 15 февраля 2016 года эксперт ЗАО РАО «Бизнес» ФИО3 в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал пояснения по составленному им заключению дополнительной экспертизы. Данные пояснения отражены в протоколе судебного заседания, а также впоследствии оформлены экспертом письменно и представлены в материалы дела.

Так, на вопрос ответчика о выборе при применении сравнительного подхода аналогов без указания точной даты (указан только месяц и год), эксперт пояснил, что с учетом давности сведения об аналогах получены из информации Сибирского информационного агентства на соответствующий период, поскольку в 2016 году данные о продажах 2014 года могли быть определены только по справке ввиду отсутствия объявлений на необходимую дату. В справке экспозиция была в месяцах; дата стоимости аналогов при этом выбиралась не позднее даты оценки. Точная дата предложения объектов-аналогов содержится в объявлениях, справках, которые являются обязательным приложением к экспертному заключению. У оспариваемого отчета ООО «Десоф-Консалтинг» в приложении было видно, что аналоги принимались на более позднюю дату (21.12.2014).

На вопрос ответчика о принятии объектов-аналогов, не сходных с оцениваемым объектом (разная этажность, разный уровень внутренней отделки, материал стен, удаленность) эксперт пояснил, что найти точную копию оцениваемого объекта невозможно, поэтому для проведения оценки используются общепринятые, статистически проверенные корректировки стоимости. Эти корректировки были применены экспертом.

На вопрос ответчика об осмотре оцениваемого объекта недвижимости эксперт пояснил, что осмотр его производился ранее при проведении первоначальной экспертизы, на что имеется ссылка в экспертном заключении.

На вопрос ответчика о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Иркутска эксперт пояснил, что состояние рынка приводилось на момент проведения оценки объекта недвижимости, и все указанное в отчете имеет отношение только к этой дате.

На вопрос ответчика об указании на странице 32 отчета ссылки на арендные ставки при сдаче в аренду складских помещений эксперт пояснил, что на указанной странице им допущена техническая опечатка, и в действительности оценивались торговые помещения, что подтверждается содержанием отчета.

На вопрос ответчика о разнице в размере корректировки на страницах 40-41 отчета эксперт пояснил, что корректировки могут вноситься экспертным путем; для этого эксперты пользуются справочниками, в которых скидки на торг соответствующим образом выверены. В случае, если бы эксперт использовал скидку на торг 20% как в отчете ООО «Десоф-Консалтинг», то цена, определенная в результате оценки, была бы еще ниже.

На вопрос ответчика об источнике получения информации о совпадении уровня внутренней отделки помещений эксперт пояснил, что оцениваемое помещение осмотрено, а сведения об аналогах получены из содержания публичных предложений; продавцы всегда указывают соответствующую информацию, будучи заинтересованы в привлечении покупателей.

На вопрос ответчика о причинах применения аналогов с большей площадью эксперт пояснил, что для развитого рынка допустимо использовать аналоги, отличающиеся по площади не более чем в 3 раза; при этом применяются корректировки. На вопрос ответчика о том, является ли местный рынок недвижимости развитым, эксперт пояснил, что является, в противном случае допускалось бы расхождение в площадях в 5 раз.

Суд считает, что указанные пояснения эксперта являются полными и исчерпывающими, указывают на необоснованность возражений на заключение эксперта, представленных администрацией города Иркутска и датированных 09.02.2016.

Тем не менее, Администрация города Иркутска, не оспорив и не опровергнув доводы, изложенные в пояснениях эксперта, вновь заявила о назначении повторной экспертизы. Согласно уточненному ходатайству о назначении повторной судебной экспертизы, датированному 15.02.2016, Администрация города Иркутска просит поручить проведение повторной экспертизы эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Консалт-Оценка» ФИО4, поскольку экспертное заключение ЗАО «Региональное Агентство Оценки Бизнеса» № 6113АЧ от 10.01.2016 не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО № 7), утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015, от 25.09.2014, №№ 297, 298, 299, 611.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы Администрация города Иркутска приводит те же самые доводы, которые им были изложены в возражениях на заключение эксперта, датированных 09.02.2016 и рассмотренных в судебном заседании 15.02.2016 с участием эксперта. Эксперт представил на эти возражения подробные пояснения, устно изложив их в судебном заседании и письменно оформив в последующем. Несмотря на это, ответчик, заявляя о проведении повторной экспертизы, вновь повторил свои доводы, не представив каких-либо возражений против пояснений, изложенных экспертом, а также не изложив какого-либо дополнительного обоснования, которое позволило бы установить наличие оснований для проведения повторной экспертизы, то есть проведения тех же самых исследований с поручением их другому эксперту.

В связи с изложенным суд считает ходатайство Администрации города Иркутска недостаточно обоснованным и приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, так как доказательств и обоснования по поводу наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта представлено не было.

Также суд считает необходимым отметить необоснованность изложенного Администрацией города Иркутска в уточненном ходатайстве о назначении повторной экспертизы (датировано 15.02.2016) довода о том, что основанием для назначения дополнительной экспертизы определением суда от 25 ноября 2015 года послужило наличие в первоначальном заключении эксперта ошибок, приведших к искажению и противоречию результатов экспертизы. Такой вывод полностью противоречит обоснованию, изложенному в поименованном определении суда, в котором было указано, что вопрос об определении величины рыночной стоимости выкупаемого объекта по состоянию на 26.11.2014 может быть разрешен путем проведения дополнительной экспертизы, поскольку основанием для назначения таковой является возникновение вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела (часть 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Основанием же для назначения повторной экспертизы данное обстоятельство не является, поскольку не усматривается оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); определяя рыночную стоимость объекта по состоянию на 22.12.2014, эксперт правомерно и обоснованно действовал в соответствии с определением суда.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что условия договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18 между Администрацией г. Иркутска и ООО «ТД АДА» должны быть изложены с учетом рыночной стоимости объекта, определенной экспертным заключением № 6113АЧ от 10.01.2016 и составляющей 4 114 000 рублей.

При этом суд, в том числе, учитывает, что при назначении судом первой экспертизы ответчик Администрация города Иркутска не представил возражений против поручения экспертизы ЗАО РАО «Бизнес», не предложил иную экспертную организацию; после поступления в дело заключения дополнительной экспертизы не представил каких-либо доказательств, опровергающих изложенные в этом заключении выводы и свидетельствующих о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>, не соответствует определенной экспертом стоимости; оспаривая экспертные заключения ЗАО РАО «Бизнес», не представил достаточного обоснования своим возражениям с учетом пояснений эксперта.

Довод администрации города Иркутска о неправомерности проведения повторной оценки объекта не может быть признан обоснованным, поскольку в рамках настоящего дела наряду с требованием истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости, установленной отчетом № 14-675 от 10.12.2014 рассматривается также преддоговорный спор (в том числе относительно стоимости указанного в договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества), и разрешение такого преддоговорного спора невозможно без установления величины рыночной стоимости объекта оценки путем составления заключения эксперта-оценщика.

Также данный довод противоречит статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая устанавливает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Более того, позиция Администрации города Иркутска в этом отношении является противоречивой, поскольку в уточненном ходатайстве о назначении повторной экспертизы, датированном 15.02.2016, Администрация заявляет о поручении избранному ею эксперту определения рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...> (то есть по существу также просит провести повторную оценку объекта, о неправомерности которой заявляет в своих возражениях).

Рассмотрев иск ООО «ТД АДА» в части требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м., этаж № 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, в части пунктов 1.5, 2.1, 2.3.2, 2.5, 2.6, 3.3.5, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 договора, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Правоотношения сторон по настоящему спору регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как было указано выше, КУМИ г. Иркутска письмом от 24.12.2014 № 505-70-24232/14 направило в адрес ООО «ТД АДА» распоряжение КУМИ г. Иркутска от 22.12.2014 № 504-02-2743/14 и проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>.

Из представленных в материалы дела документов, переписки и пояснений сторон следует, что при заключении договора теплоснабжения №ТС-15 между сторонами возникли разногласия, которые состоят в следующем.

ООО «ТД АДА» просит пункт 1.5 договора аренды изложить в следующей редакции: «Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца».

Первоначальная редакция данного пункта, предложенная Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложена следующим образом: «Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам».

Статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункты 1, 2 статьи 346).

Как следует из пунктов 1, 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

В настоящем случае залог устанавливается до полной оплаты приобретаемого ООО «ТД АДА» объекта недвижимого имущества в связи с предоставлением рассрочки оплаты; рассрочка предоставляется на 3 года согласно пункту 2.3.1 договора.

В связи с этим, принимая во внимание вышеизложенные положения действующего законодательства о залоге, суд приходит к выводу о том, что полное лишение покупателя возможности в течение столь длительного срока распоряжаться имуществом, в том числе извлекать из него доходы путем сдачи в аренду, представляется неоправданным и нарушающим баланс интересов сторон, при том, что совершение таких действий без согласия продавца в любом случае не допускается исходя из предлагаемой истцом редакции. Следовательно, предлагаемая истцом редакция пункта 1.5 договора не нарушит прав и законных интересов продавца – администрации города Иркутска, но позволит покупателю ООО «ТД «АДА» более полно реализовать свои права в отношении имущества, на получение которых и направлено заключение сделки по приобретению имущества.

Поскольку Администрация города Иркутска в части указанного требования истца не представила обоснования возможности нарушения ее прав и законных интересов предлагаемой истцом редакцией, указав лишь, что залог является основным и главным способом обеспечения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества, суд считает возможным утвердить пункт 1.5 договора в редакции истца.

ООО ТД «АДА» просило пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Стоимость Имущества – 3 863 000 (три миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи) рублей, без учета НДС, которая определена по состоянию на 22.12.2014 в соответствии с отчетом № 10/15 от 16.01.2015 об оценке объекта недвижимости: нежилого помещения, назначения: нежилого, общей площадью 99,6 кв.м., этаж № 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, адрес объекта: <...>, выполненным ООО «Русская провинция»; пункт 2.3.2 договора аренды изложить в следующей редакции: «Первый платеж в размере 107 306,00 (сто семь тысяч триста шесть) рублей, без учета НДС, перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора».

Первоначальная редакция данных пунктов, предложенная Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложена следующим образом: пункт 2.1 «Стоимость Имущества – 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей без учета НДС, которая определена по состоянию на 26.11.2014 в соответствии с отчетом № 14/675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Объект оценки: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 99,6 кв.м., этаж № 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, адрес объекта: <...>, выполненным ООО «Десоф-Консалтинг»; пункт 2.3.2 «Первый платеж в размере 708 333,00 (семьсот восемь триста тридцать три) рубля без учета НДС перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора».

Разногласия, возникшие между сторонами в указанной части, связаны с требованием ООО «ТД АДА» о недостоверности величины рыночной стоимости объекта, установленной отчетом № 14/675 от 10.12.2014, составленным ООО «Десоф-Консалтинг».

Как было указано выше, данная величина рыночной стоимости признана недостоверной. В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного суд считает необходимым пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18, изложить в следующей редакции: «Стоимость Имущества, определенная решением суда на основании экспертного заключения Закрытого акционерного общества «Региональное агентство оценки бизнеса» №6113АЧ от 10.01.2016, составляет – 4 114 000 (четыре миллиона сто четырнадцать тысяч) рублей, без учета НДС.

Соответственно, пункт 2.3.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18, следует изложить в следующей редакции: «Первый платеж в размере 114 277,77 (сто четырнадцать тысяч двести семьдесят семь) рублей 77 копеек, без учета НДС, перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора».

ООО «ТД АДА» просит пункт 2.5 договора аренды изложить в следующей редакции: «Обязательство Покупателя по оплате денежных средств, определенных в пунктах 2.3, 2.4 Договора, считается исполненным в момент списания денежных средств с расчетного счета Покупателя».

Первоначальная редакция данного пункта, предложенная Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложена следующим образом: «Датой поступления денежных средств, определенных в пунктах 2.3, 2.4 Договора, считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет УФК города Иркутска, подтверждается выпиской с лицевого счета Продавца».

Прося утвердить данный пункт договора в своей редакции, ООО ТД «АДА» указывает, что при буквальном толковании указанного пункта договора купли-продажи можно сделать вывод, что при недобросовестном исполнении обязательств третьими лицами по списанию денежных средств с корреспондентского счета банка истца и их зачислению на корреспондентский счет банка ответчика, ответственность за данные действия будет возложена на истца; ставя истца в зависимость от действии третьих лиц при исполнении обязанности по оплате по договору купли-продажи, договор может повлечь для истца неблагоприятные последствия в виде просрочек и начисления пеней, штрафов. Кроме того, истец не имеет возможности получать выписки по лицевому счету ответчика, в связи с чем у истца отсутствует возможность проконтролировать дату зачисления денежных средств на расчетный счет ответчика.

Суд находит данные доводы необоснованными в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Статьей 861 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено две формы осуществления расчетов: наличная и безналичная. Положениями пункта 2.2 договора, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель должен перечислять денежные средства за приобретение имущества по указанным в поименованном пункте платежным реквизитам КУМИ г. Иркутска.

Пунктом 1 статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено: по денежному обязательству об уплате безналичных денежных средств - в месте нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора, если иное не предусмотрено законом.

В рассматриваемом правоотношении кредитором является Администрация города Иркутска.

Из положений статей 863, 865 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что банк, принявший платежное поручение плательщика, обязан перечислить соответствующую денежную сумму банку получателя средств для ее зачисления на счет лица, указанного в поручении, в срок, предусмотренный законом или устанавливаемый в соответствии с ним, если более короткий срок не предусмотрен договором банковского счета либо не определяется применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

В силу статьи 31 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» кредитная организация обязана осуществить перечисление средств клиента и зачисление средств на его счет не позже следующего операционного дня после получения соответствующего платежного документа, если иное не установлено федеральным законом, договором или платежным документом.

Следовательно, при разрешении споров следует принимать во внимание, что обязательство банка плательщика перед клиентом по платежному поручению считается, исполненным в момент надлежащего зачисления соответствующей денежной суммы на счет банка получателя. Данная позиция также отражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.1999 № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета».

С учетом изложенного суд соглашается с предложенной Администрацией города Иркутска редакцией пункта 2.5 договора, поскольку данная редакция соответствует требованиям действующего законодательства. Суд считает, что данная редакция пункта 2.5 договора не нарушает баланса прав и интересов сторон, поскольку истец в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника.

Кроме того, во избежание возможных нарушений сроков исполнения обязательства по внесению платежей истец вправе вносить их заблаговременно, проявляя заботливость и осмотрительность, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.

ООО ТД «АДА» просит пункт 2.6 договора аренды изложить в следующей редакции: «Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные приложением № 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости Имущества».

Первоначальная редакция данного пункта, предложенная Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложена следующим образом: «Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости Имущества. В случае полной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные приложением № 1 к Договору, подлежат пересчету и уплачиваются Покупателем до 1-го числа соответствующего месяца, следующего за месяцем, в котором Покупатель внес досрочно всю стоимость имущества. В случае частичной досрочной оплаты стоимости имущества проценты уплачиваются Покупателем в полном объеме в соответствии с Приложением № 1 к Договору».

Суд соглашается с доводами ООО ТД «АДА» о том, что в силу статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации вышеуказанные проценты представляют собой плату за пользование денежными средствами, в связи с чем они должны начисляться на сумму денежных средств, на которые предусмотрена рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Неоднократное начисление процентов нафиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует действующему законодательству, а также целям Федерального закона № 159-ФЗ, который направлен наподдержку субъектов малого и среднею предпринимательства. Кроме того, предлагаемая Администрацией города Иркутска редакция пункта 2.6 договора о том, что когда Покупатель не в полном объеме досрочно оплачивает стоимость имущества, то начисление процентов производится в полном объеме в соответствии приложением № 1 к Договору, означает оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены Продавцу, что не соответствуетсамой правовой природе этих процентов.

Представитель Администрации города Иркутска в ходе рассмотрения дела пояснил, что Администрация не настаивает на предлагаемой ею редакции указанного пункта договора.

Следовательно, пункт 2.6 договора подлежит утверждению в редакции истца.

ООО ТД «АДА» просит исключить пункт 3.3.5 договора.

Данный пункт, предложенный Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложен следующим образом: (Покупатель обязан) «Содержать прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии».

Суд соглашается с доводами истца о том, что данный пункт договора возлагает на покупателя обязанности, не свойственные правовой природе договора купли-продажи, сформулированной в статье 459 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчиком не оспорен и не опровергнут довод истца о том, что в здании, в котором расположено приобретаемое истцом помещение, имеются и иные помещения, принадлежащие другим лицам, в связи с чем возложение обязанности по надлежащему содержанию прилегающей территории только на истца неправомерно.

Следовательно, пункт 3.3.5 подлежит исключению из договора.

ООО ТД «АДА» просит пункт 3.3.7 договора аренды изложить в следующей редакции: «В месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже суммы неисполненного обязательства по оплате стоимости Имущества. Копию договора страхования (страховой полис) в 5-дневный срок с момента заключения представить в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Покупатель».

Первоначальная редакция данного пункта, предложенная Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложена следующим образом: (Покупатель обязан) «В месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия непреодолимой силы, совершения иными государственными органами действий и принятии ими актов, прекращающих хозяйственную деятельность Покупателей, либо препятствующих ей, или неблагоприятно влияющих на нее (конфискация, реквизиция предмета залога), также ликвидации или признания несостоятельным, либо объявления о своей несостоятельности. Копию договора страхования (страховой полис) в 5-дневный срок с момента заключения представить в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Продавец».

В обоснование предлагаемой редакции ООО ТД «АДА» ссылается на пункт 1 статьи 930 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ком правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества, и указывает, что покупатель наиболее заинтересован в сохранении имущества в надлежащем состоянии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования.

В соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 929 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении: предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2013 № 20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан», при заключении договора страхования заложенного имущества в соответствии со статьей 930 ГК РФ залогодержатель должен иметь интерес в сохранении имущества для себя и обеспечении его сохранности с тем, чтобы при неисполнении обязательства, обеспеченного залогом, удовлетворить свои интересы за счет стоимости заложенного имущества. В таком случае залогодержатель по договору добровольного страхования выступает выгодоприобретателем.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Согласно пункту 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации страховым риском является случай утраты или повреждения заложенного имущества, в размере не ниже размера обеспеченного залогом требования.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

С учетом изложенного суд считает, что редакция пункта 3.3.7 договора, предложенная Администрацией города Иркутска, полностью соответствует требованиям действующего законодательства, не нарушает баланса интересов сторон; следовательно, данный пункт договора подлежит утверждению в редакции продавца.

Следует отметить, что истец, изменив предложенную продавцом редакцию указанного пункта договора, привел обоснование только в части изменения выгодоприобретателя; прочие внесенные им в указанный пункт изменения не обосновал.

ООО ТД «АДА» просит абзац первый пункта 4.2 договора аренды изложить в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном ставке рефинансирования, установленной Банком России от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, действующей на дату исполнения обязательства».

Первоначальная редакция данного пункта, предложенная Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложена следующим образом: «За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных пунктом 3.3.1 договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,2% от неуплаченной стоимости Имущества за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных п.п. 2.3, 2.4 настоящего Договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства».

В обоснование предлагаемой редакции ООО ТД «АДА» указывает, что содержащаяся в названном пункте договора пеня явно несоразмерна возможным последствиям нарушения обязательств, поскольку соответствует 72 процентам годовых, что нарушает компенсационную природу неустойки, ставит истца в кабальные условия, влечет возникновение на стороне продавца необоснованной выгоды. Истец ссылается на правоприменительную практику Арбитражного суда Иркутской области, согласно которой, по мнению истца, суд считает необходимым в каждом случае применять положения статьи 333 ГК РФ и уменьшать начисленный размер пени, в случае если он явно завышен, как и в настоящем споре; определяя величину, достаточную для компенсации потерь, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 2постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» применяет двукратную учетную ставку Банка России, существовавшей в период нарушения ответчиком обязательств.

Суд не может согласиться с данными доводами истца.

Так, действующим законодательством в спорных правоотношениях не установлена величина неустойки; соответственно, она определяется по соглашению сторон.

В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктами 1, 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Вместе с тем, применяя статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд в каждом конкретном случае исходит из обстоятельств дела, в том числе при определении соразмерности последствиям нарушения обязательства оценивает такие последствия исходя из длительности нарушения, частоты допускаемых нарушений, суммы долга и других подобных обстоятельств, а также исходит из наличия либо отсутствия заявления должника о снижении неустойки. При этом должник обязан представить доказательства несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства.

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», на которое ссылается истец в обоснование своей позиции, установлено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

С учетом изложенного суд считает необоснованными доводы истца – организации, осуществляющей предпринимательскую деятельность, о том, что в данном случае следует исходить из ставки рефинансирования, поскольку такой размер ответственности необоснованно мал. Однако предлагаемый продавцом размер неустойки 0,2 процента годовых действительно весьма высок, в связи с чем, руководствуясь необходимостью соблюдения баланса интересов сторон, суд считает возможным утвердить абзац 1 пункта 4.2 договора в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,05% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пп. 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства», в том числе исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсылающим к среднему размеру платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства (http://www.sberbank.ru/ru/s_m_business/credits/short).

ООО ТД «АДА» просит исключить второй абзац пункта 4.2 договора.

Данный абзац, предложенный Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложен следующим образом: «В случае просрочки исполнения обязательств более чем на 15 календарных дней Продавец вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по договору без обращения в суд и составления дополнительного соглашения о расторжении Договора».

В обоснование предлагаемой редакции ООО ТД «АДА» ссылается на пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами пли иными правовыми актами; пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Между тем, истец не обосновал, как указанный пункт договора нарушает его права и законные интересы, не соответствует требованиям соблюдения баланса интересов сторон.

Положениями пункта 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Предложенная Администрацией города Иркутска редакция указанного пункта договора не противоречит статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, существовавшей на момент возникновения между сторонами преддоговорного спора (согласно пункту 3 указанной статьи, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным), а также не противоречит статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ и устанавливающей, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным).

В абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 Кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Кодекса.

С учетом изложенного, оснований для исключения абзаца 2 пункта 4.2 договора не имеется.

ООО ТД «АДА» просит исключить третий абзац пункта 4.2 договора.

Данный абзац, предложенный Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложен следующим образом: «В случае расторжения договора по вине Покупателя уплаченная сумма денежных средств Продавцом не возмещается. При этом имущество остается в муниципальной собственности города Иркутска».

Суд считает, что поименованное положение договора нарушает баланс интересов сторон и не соответствует действующему законодательству, поскольку влечет возникновение неосновательного обогащения на стороне продавца.

В пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Порядок применения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснялся высшими судебными инстанциями, в том числе в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», согласно пункту 1 которого при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Также в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, из содержания пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что не подлежит возврату исполненное по обязательству, в случае исполнения такого обязательства обеими сторонами.

Названная норма права не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Иной подход ведет к получению продавцом необоснованной выгоды, связанной с безвозмездным получением денежных средств (подпункт 4 пункта 1 статьи 575 ГК РФ) при отсутствии оснований считать, что денежные средства передавались в целях благотворительности (статья 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного абзац третий пункта 4.2 договора следует исключить.

ООО ТД «АДА» просит исключить пункты 4.3 - 4.7 договора.

Данные пункты, предложенные Администрацией города Иркутска в проекте договора, изложены следующим образом:

пункт 4.3: «За неисполнение обязательств, определенных п.п. 3.3.2, 3.3.3 Договора Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,5% от стоимости имущества»;

пункт 4.4: «За неисполнение обязательств, определенных п.п. 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 Договора Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости имущества»;

пункт 4.5: «В случае нарушения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.3.7 Договора Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости имущества»;

пункт 4.6: «В случае нарушения покупателем обязательств, предусмотренных п.п. 3.3.8 - 3.3.10 Договора Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от стоимости имущества»;

пункт 4.7: «При совершении Покупателем действий, повлекших повреждение или уничтожение стоимости Имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости имущества».

В обоснование доводов об исключении пунктов 4.3-4.6 договора истец ссылается на несоразмерность указанных в них санкций последствиям нарушения обязательства.

Суд не находит оснований для исключения пункта 4.3 договора, предусматривающего ответственность за неисполнение обязательств, определенных п.п. 3.3.2, 3.3.3 Договора, поскольку указанными пунктами договора установлено, что покупатель обязан принять имущество в установленный срок и принять меры для государственной регистрации перехода права на приобретенное имущество. Данные обязанности обусловлены природой договора, в их исполнении заинтересованы как продавец, так и покупатель, поэтому введение санкций за их нарушение не противоречит закону и не нарушает баланса интересов сторон. Ссылаясь на несоразмерность указанных санкций последствиям нарушения обязательства, истец не привел обоснования, свидетельствующего о такой несоразмерности; кроме того, истец не просит о снижении таких санкций, а настаивает на полном исключении ответственности, что в настоящем случае не может быть признано обоснованным.

В отношении пункта 4.4, предусматривающего ответственность за неисполнение обязательств, определенных п.п. 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 Договора, суд считает, что данный пункт следует исключить из договора, поскольку пункты 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 Договора предусматривают обязанность покупателя обеспечивать соблюдение экологических, санитарных, строительных норм при проведении ремонтных работ и реконструкции имущества (п.3.3.4), содержать прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии (п.3.3.5), обеспечивать беспрепятственный доступ специализированным службам к имуществу для выполнения ремонтных работ (п.3.3.6). Пункт 3.3.5 исключен из договора, о чем судом изложено выше. Пункт 3.3.4 суд считает не подлежащим обеспечению неустойкой, поскольку при нарушении указанной обязанности истец как собственник имущества может быть привлечен к внедоговорной ответственности, установленной действующим законодательством. Пункт 3.3.6 суд считает не подлежащим обеспечению неустойкой в пользу продавца, поскольку изложенные в нем обязанности направлены на обеспечение интересов не продавца, а самого покупателя, либо собственников других помещений в этом здании.

Пункт 4.6, предусматривающий, что в случае нарушения покупателем обязательств, предусмотренных п.п. 3.3.8 - 3.3.10 Договора Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от стоимости имущества, а также пункт 4.7, согласно которому при совершении Покупателем действий, повлекших повреждение или уничтожение стоимости Имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости имущества, суд также считает подлежащими исключению, поскольку пункты 3.3.8 - 3.3.10 договора предполагают обязанность покупателя обеспечить сохранность имущества, сообщать продавцу о происшествиях, касающихся имущества, предоставлять возможность продавцу проверять наличие и состояние имущества. Суд считает, что указанные пункты договора нарушает баланс интересов сторон с учетом наличия в договоре условий, в достаточной мере обеспечивающих интересы продавца, а именно – условий о залоге имущества и о его страховании в пользу залогодателя (продавца), при том, что риск случайной гибели имущества лежит на покупателе.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о том, что иск ООО «ТД АДА» в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, подлежит удовлетворению; требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного объекта, в части пунктов 1.5, 2.1, 2.3.2, 2.5, 2.6, 3.3.5, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 договора, подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчиков и взыскиваются в пользу истца (по неимущественному требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости – с ООО «Десоф-Консалтинг», по неимущественному требованию об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора – с Администрации города Иркутска).

Распределяя судебные расходы по частично удовлетворенному требованию ООО «ТД «АДА» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав; иска имущественного характера, не подлежащего оценке. С учетом данных разъяснений расходы по уплате государственной пошлины по данному требованию подлежат отнесению на ответчика по указанному требованию – Администрацию города Иркутска – в полном объеме и взысканию с него в пользу истца.

Принимая во внимание, что ответчик является органом местного самоуправления, суд считает необходимым отметить, что положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 337 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено освобождение государственных органов и органов местного самоуправления - ответчиков от уплаты государственной пошлины в бюджет. При этом законодательством не предусмотрено освобождение указанных органов от возмещения судебных расходов другой стороне по делу в случае, если решение принято не в пользу указанных органов. Напротив, в части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган либо орган местного самоуправления. Указанная правовая позиция соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно которым в силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются. Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ. Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» в отчете № 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 99,6 кв.м., этаж № 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, в сумме 8 500 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18 между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА», изложить спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв.м., этаж № 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: <...>, в следующей редакции:

- пункт 1.5 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: «Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца»;

пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: «Стоимость Имущества, определенная решением суда на основании экспертного заключения Закрытого акционерного общества «Региональное агентство оценки бизнеса» №6113АЧ от 10.01.2016, составляет – 4 114 000 (четыре миллиона сто четырнадцать тысяч) рублей, без учета НДС;

пункт 2.3.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: «Первый платеж в размере 114 277,77 (сто четырнадцать тысяч двести семьдесят семь) рублей 77 копеек, без учета НДС, перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора»;

- пункт 2.6 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: «Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные приложением № 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости Имущества»;

- пункт 3.3.5 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18 исключить;

- абзац первый пункта 4.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: «В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,5% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пп. 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства»;

третий абзац пункта 4.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: исключить;

пункты 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: исключить.

Остальные пункты договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18, между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА», оставить без изменения в редакции, предложенной АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.В. Серова