Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В. при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Зарубиной А.О.., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Компания Аренда Ремонт Строительного оборудования», город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному трамвайно-троллейбусному предприятию Новокузнецкого городского округа, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении к заключению договора,

по встречному иску муниципального трамвайно-троллейбусного предприятия Новокузнецкого городского округа, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Аренда Ремонт Строительного оборудования», город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании возвратить занимаемое нежилое помещение,

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора:

- индивидуальный предприниматель ФИО1, город Новосибирск (ОГРНИП <***>, ИНН <***>);

- Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>);

- Управление по транспорту и связи администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>);

- Управление Федеральной антимонопольной службы по Кемеровской области, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>);

при участии:

от ООО «Компания АРСО» – ФИО2, доверенность от 08.11.2019, паспорт, диплом,

от иных лиц – явка не обеспечена, извещены;

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Кемеровской области поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Компания Аренда Ремонт Строительного оборудования» (ООО «Компания АРСО», Общество) к муниципальному трамвайно-троллейбусному предприятию Новокузнецкого городского округа (МТТП, Предприятие) (с учетом уточнения от 16.02.2022) о понуждении МТТП в качестве арендодателя к заключению с истцом в качестве арендатора договора аренды встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, <...>, общей площадью 27,2 кв.м., принадлежащего арендодателю на праве хозяйственного ведения, для осуществления арендатором предпринимательской деятельности. Установить размер арендной платы за один кв.м. - 390,00 руб., в размере ежемесячного платежа -10 608,00 руб. Определить срок действия Договора на три года. Определить начало действия договора с момент вступления решения суда в законную силу. Все остальные условия договора определить по приложению №3 к Документации к аукциону № U75899-1 от 23.11.2021 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды в отношении имущества муниципального трамвайно-троллейбусного предприятия Новокузнецкого городского округа (адрес: пр. Октябрьский, д.59; общая площадь 27,2 кв.м.) г. Новокузнецк.

Требования истца со ссылкой на ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции), ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) мотивированы необоснованным отказом МТТП от заключения с ним договора субаренды нежилого помещения, принадлежащего Новокузнецкому городскому округу, расположенного по адресу: <...>, общая площадь 27,2 кв. м. (по тексту – Помещение), на новый срок по окончании действия ранее заключенного между истцом и МТТП договора субаренды муниципального имущества №201-20 от 01.11.2020.

МТТП представило отзыв на исковое заявление, в котором выразило несогласие с заявленными требованиями, указав на принятие собственником решения об ином порядке распоряжения спорным имуществом (передача в хозяйственное ведение), что в силу п.1 ч.10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции является основанием для отказа субарендатору в заключении на новый срок договора субаренды в порядке и на условиях, указанных в ч.9 ст. 17.1 Закона.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее – Комитет, КУМИ), Управление Федеральной антимонопольной службы по Кемеровской области (УФАС по КО) представили пояснения по обстоятельствам спора. Управление по транспорту и связи администрации города Новокузнецка в отзыве на иск просило в удовлетворении требований ООО «Компания АРСО» отказать, так как КУМИ принято решение от 26.08.2021 о передаче Помещения в хозяйственное ведение МТТП.

Привлеченный к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИП ФИО1), извещенный надлежащим образом согласно ч.1 ст.123 АПК РФ о рассмотрении дела (уведомление о вручении заказной корреспонденции № 650971…47), отзыв на иск не направил, явку ни в одно из заседаний не обеспечил.

Определением от 25.03.2022 суд объединил в одно производство дела №А27-26586/2021 и №А27-1714/2022 по иску МТТП к ООО «Компания АРСО» об обязании возвратить занимаемое нежилое помещение, общей площадью 27,2 кв.м., расположенное по адресу: 654066, <...> (по тексту – Помещение). Встречный иск мотивирован МТТП неисполнением арендатором обязанности по возврату спорного Помещения в связи с истечением срока действия договора субаренды муниципального имущества №201-20 от 01.11.2020 и принятием КУМИ решения от 26.08.2021 о передаче помещения в хозяйственное ведение МТТП.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 05.05.2022.

ООО «Компания АРСО» представило отзыв на встречное исковое заявление с учетом объединения дел, а также направило заявление об изменении исковых требований, с учетом которого истец просил перевести права и обязанности единственного участника аукциона U75899-1 от 23.11.2021 на право заключения договора аренды в отношении имущества МТТП (адрес: проспект Октябрьский, д.59, общей площадью 27,2 кв.м.) по начальной цене договора с НДС, в размере ежемесячного платежа за 1 кв.м. - 390,00 руб., по начальной цене договора с НДС, в размере ежемесячного платежа -10 608,00 руб. на ООО «Компания АРСО», в связи с чем понудить МТТП в качестве арендодателя к заключению с истцом в качестве арендатора договора аренды встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, <...>, общей площадью 27,2 кв.м., принадлежащего арендодателю на праве хозяйственного ведения, для осуществления арендатором предпринимательской деятельности. Установить размер арендной платы за один кв.м. - 390,00 руб., в размере ежемесячного платежа -10 608,00 руб. Определить срок действия Договора на три года. Определить начало действия договора с момент вступления решения суда в законную силу. Все остальные условия договора определить по приложению №3 к Документации к аукциону № U75899-1 от 23.11.2021 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды в отношении имущества муниципального трамвайно-троллейбусного предприятия Новокузнецкого городского округа (адрес: пр. Октябрьский, д.59; общая площадь 27,2 кв.м.) г. Новокузнецк.

МТТП в электронном виде направило копию отчета об оценке рыночной стоимости пользования помещением; пояснило, что документацией о проведении спорного аукциона не предусмотрено требование о внесении задатка.

Судебное заседание проведено судом в отсутствие неявившихся представителей Предприятия и третьих лиц (ст.156 АПК РФ).

Представитель ООО «Компания «АРСО» требования поддержал, пояснил, что целью обращения с рассматриваемым иском является заключение с ответчиком договора аренды Помещения сроком не менее чем на 3 года в соответствии с требованиями действующего законодательства.

К материалам дела приобщены представленные документы (ст.41 АПК РФ).

Изучив имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между КУМИ (Арендодатель) и МТТП (Арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества №6369-Ш/Им от 24.08.2016 (Договор аренды от 24.08.2016), в соответствии с которым арендодатель сдает в аренду, а субарендатор принимает в аренду принадлежащее арендодателю на праве собственности муниципальное имущество, согласно приложению №1, являющемуся неотъемлемой частью договора. Договор заключен на срок с 25.08.2016 по 20.08.2017 (п. 2.1 Договора). Дополнительным соглашением №3 от 07.07.2017 к договору от 24.08.2016 срок действия договора продлен до 25.08.2021. Согласно приложению №1 к договору от 24.08.2016, в перечень имущества включено в том числе, встроенное нежилое помещение на первом этаже, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 27,2 кв.м. В соответствии с п.4.3.2. договора от 24.08.2016 Арендатор обязуется не сдавать имущество или его часть в субаренду без письменного согласования с Арендодателем.

В свою очередь, на основании решения Арбитражного суда Кемеровской области от 22.05.2020 по делу №А27-26536/2019 между МТТП (Субарендодатель) и ООО «Компания АРСО» (Субарендатор) заключен договор субаренды муниципального имущества №201-20 от 01.11.2020 (Договор субаренды от 01.11.2020), в соответствии с которым Субарендодатель с согласия Комитета сдает в аренду, а Субарендатор принимает в аренду муниципальное имущество – встроенное нежилое помещение на первом этаже, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 27,2 кв.м. (арендованное имущество). В соответствии с п. 1.2. договора субаренды от 01.11.2020 имущество принадлежит Субарендодателю на праве договора аренды муниципального имущества №6369-Ш/Им от 24.08.2016. Срок сдачи имущества в аренду определен с 01.11.2020 по 24.08.2021.

16.08.2021 ООО «Компания АРСО» обратилось к МТТП с заявлением (вх. №1607) о перезаключении договора аренды муниципального имущества на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения аукциона на срок до 24.08.2024.

Приказом от 26.08.2021 №475 в соответствии с обращением МТТП исх. №1014 от 02.08.2021 Комитет закрепил Помещение на праве хозяйственного ведения за МТТП.

Право хозяйственного ведения МТТП зарегистрировано в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии 09.09.2021 №42:30:0302073:3983-42/081/2021-2.

УФАС по КО, рассмотрев обращение МТТП от 10.09.2021 №1279 по разъяснению применения ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ, статьи 621 ГК РФ, сообщило письмом от 17.09.2021 №ГМ/78715/21 о том, что к решениям, предусматривающим иной порядок распоряжения имуществом, относится, в том числе закрепление такого имущества на праве хозяйственного ведения.

22 сентября 2021 года МТТП направило в адрес истца письмо №1338, где сообщило, что в соответствии с разъяснениями УФАС, изложенными в ответе от 17.09.2021 № ГМ/78715/21, Предприятием направлен запрос в Управление по транспорту и связи о согласовании заключения договора аренды помещения с проведением открытого аукциона.Истца пригласили к участию в аукционе.

С учетом полученного от Управления по транспорту и связи администрации города Новокузнецка согласования проведения открытого аукциона с целью заключения договора аренды Помещения, Приказом МТТП от 29.10.2021 № 1382 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении имущества Муниципального трамвайно-троллейбусного предприятия Новокузнецкого городского округа» объявлено об открытом аукционе на право заключения договора аренды в отношении Помещения. Проведение аукциона назначено на ноябрь 2021 года.

Извещение о проведении торгов на право заключения договора аренды на Помещение размещено на электронной торговой площадке i.rts-tender.ru(процедура №75899).

Согласно протоколу №U75899-1 по рассмотрению заявок на участие в аукционе по аренде в электронной форме от 23.11.2021, аукцион признан несостоявшимся в связи с подачей одной заявки ИП ФИО1

29.11.2021 истцом в адрес МТТП направлена претензия с требованием о перезаключении договора аренды муниципального имущества (встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, <...>, общей площадью 27,2 кв.м.) на новый срок до 29.11.2024 без проведения аукциона по цене договора с НДКС, руб. в размере ежемесячного платежа за один кв.м. - 390,00 руб., в размере ежемесячного платежа -10 608,00 руб.

Письмом от 29.11.2021 №1635 МТТП уведомило ООО «Компания АРСО» о необходимости возврата Помещения, а Письмом от 14.12.2021 №1724 МТТП отказало ООО «Компания АРСО» в перезаключении договора аренды муниципального имущества на новый срок, сославшись на принятие собственником решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом. Одновременно Предприятие сообщило Обществу, что по результатам протокола рассмотрения единственной заявки на участие в аукционе U75899-1 от 23.11.2021 (на право заключения договора аренды в отношении спорного имущества) было принято решение о заключении договора с единственным участником торгов – ИП ФИО1 Также МТТП повторно указало ООО «Компания АРСО» на необходимость возврата Помещения.

Полагая свои права нарушенными, Общество обратилось в суд с настоящим иском о понуждении МТТП к заключению договора аренды в отношении Помещения, а МТТП, в свою очередь, обратилось со встречным иском к ООО «Компания АРСО» об обязании возвратить Помещение.

Оценив в совокупности установленные согласно статьям 8, 9, 65, 64 части 1, 65 части 2, 71, 168 АПК РФ обстоятельства с учетом подлежащих применению норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу о правомерности первоначального иска Общества и отсутствии в связи с тем оснований для удовлетворения встречного иска МТТП в связи со следующим.

Согласно положениям статей 606, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором. Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что с согласия арендодателя имущество может быть сдано в субаренду; к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1-16 части 1 данной статьи.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в порядке, предусмотренном ч.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу части 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Из содержания указанных правовых норм следует, что для реализации арендатором преимущественного права аренды государственного или муниципального имущества должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором; определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, при одновременном отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктами 1, 2 части 10 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции (наличие у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятие уполномоченным лицом решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом).

Судом установлено, что истец дважды письмами от 04.08.2020 исх. №3 и от 16.08.2021 вход. №1607 уведомлял МТТП о намерении перезаключить договор субаренды Помещения на новый срок до 24.08.2024.

В ходе исполнения договора субаренды от 01.11.2020 истцом принятые на себя обязательства исполнялись надлежащим образом. Доказательств обратного суду не представлено, о нарушении истцом обязанностей арендатора Предприятием не заявлено. На момент истечения срока действия договора субаренды от 01.11.2020 (24.08.2021) задолженность по арендной плате у ООО «Компания АРСО» отсутствовала, что лицами, участвующими в деле, под сомнение не поставлено.

Как пояснил в ходе рассмотрения спора представитель МТТП, никаких нареканий к Обществу как пользователю Помещения не имеется. В рассматриваемой ситуации Предприятие руководствовалось разъяснениями антимонопольного органа о необходимости проведения аукциона на право аренды муниципального имущества.

Суд отмечает, что с введением в действие Федерального закона «Овнесении изменений в статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"» от 27.12.2018 № 572-ФЗ часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции прямо предусматривает возможность заключения договора аренды на новый срок по истечениисрока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного, как по результатам проведения торгов, так и без их проведения, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В связи с изложенным, по мнению суда, в соответствии с законодательством, уже действующим на момент возникновения спорных правоотношений, для установления наличия у добросовестного арендатора преимущественного права на заключение с ним договора аренды на новый срок не имеет значения факт заключения с ним предыдущего договора по результатам проведения торгов или без их проведения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в письме ФАС России от 05.07.2019 №АЦ/57280/19, письменным пояснениям УФАС по КО договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Муниципальное образование «Новокузнецкий городской округ» является собственником рассматриваемого Помещения.

Согласно ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Комитет является функциональным органом администрации города Новокузнецка, входит в систему исполнительных органов местного самоуправления и осуществляет исполнительные, распорядительные и контрольные функции по управлению и распоряжению муниципальным имуществом Новокузнецкого городского округа в пределах своих полномочий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Кемеровской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа, в том числе установленных Положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, утвержденным Решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31 марта 2011 г. № 3/36 (далее - Положение 3/36).

На основании п. 3.5.2 Положения 3/36 Комитет в соответствии с федеральным законодательством, законодательством Кемеровской области и муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа передает муниципальное имущество городского округа по договорам аренды, договорам безвозмездного пользования.

Приказом Комитета №475 от 26.08.2021 за МТТП на праве хозяйственного ведения закреплено имущество, в том числе нежилое помещение площадью 27,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Помещение передано МТТП на основании акта №45 от 26.08.2021 о приеме-передаче здания (сооружения).

Суд отклоняет довод МТТП и Управления по транспорту и связи администрации города Новокузнецка о том, что названный Приказ Комитета №475 от 26.08.2021 следует считать решением об ином порядке распоряжения муниципальным имуществом, принятие которого в силу п.1 ч.10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции служит основанием для отказа арендатору в перезаключении с ним договора.

Из представленных МТТП документов (т.2 л.д. 122-164) следует, что Помещение изначально еще в 2014 году передавалось КУМИ во владение и пользование МТТП на праве хозяйственного ведения.

Представлением Комитета городского контроля Новокузнецкого городского округа от 14.03.2016 №1-13-92, вынесенным по результатам контрольного мероприятия «Проверка целевого и эффективного использования муниципального имущества и средств субсидий на возмещение затрат, связанных с применением регулируемых тарифов на пассажирские перевозки, предоставленных МТТП за 2015 год» (далее – Представление), выявлены нарушения требований ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части отсутствия государственной регистрации права хозяйственного ведения на недвижимое имущество, закрепленное за МТТП в соответствии с приказами Комитета от 28.08.2014 №476, от 03.07.2015 №332 (69 объектов недвижимого имущества); предложено провести мероприятия по оформлению государственной регистрации права хозяйственного ведения на недвижимое имущество.

В связи с вынесенным Представлением Приказом Комитета №72 от 01.03.2016 прекращено право хозяйственного ведения МТТП на муниципальное имущество, в том числе на спорное Помещение.

На основании договора №6369-Ш/Им аренды муниципального имущества от 24.08.2016 с учетом дополнительного соглашения №1 от 07.07.2017 Помещение передано Комитетом в аренду МТТП на срок до 25.08.2021.

И названным ранее Приказом Комитета от 26.08.2021 №475 Помещение вновь передано МТТП во владение и пользование на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, как установлено судом, МТТП, начиная с 2014 года, является фактическим правомочным владельцем Помещения (за исключением непродолжительного периода времени со 02.03.2016 по 23.08.2016), смена правообладателя за указанный период не происходила, а изменялся непосредственно объем правомочий, принадлежащих МТТП в отношении Помещения (право хозяйственного ведения изменено на право аренды и затем обратно). Фактически МТТП в течение всего указанного периода распоряжалось Помещением, сдавая его в возмездное пользование (аренда либо субаренда).

При таких обстоятельствах нельзя сделать вывод о том, что Приказ Комитета от 26.08.2021 №475 является решением об ином порядке распоряжения муниципальным имуществом в понимании п.1 ч.10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Решением собственника муниципального имущества об ином порядке распоряжения таким имуществом, по мнению суда, может являться, например, решение: о предоставлении имущества в безвозмездное пользование; об оставлении имущества для осуществления собственной деятельности; о передаче имущества на праве хозяйственного ведения иному лицу.

Ссылка ФАС России в письме от 17.09.2021 № ГМ/78715/21 на Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2019 N 302-ЭС18-26398 по делу № А19-2772/2016 правового значения для настоящего спора не имеет. Обстоятельства дела №А19-2772/2016 не аналогичны рассматриваемым в настоящем споре, связаны с заключением договора аренды с истцом напрямую собственником помещения и принятием собственником (арендодателем) решения о передаче имущества подведомственным муниципальным учреждениям (иным лицам) на праве оперативного управления (использование для собственных нужд).

Суд отмечает, что с учетом отсутствия изменения субъекта на стороне лица, имеющего право распоряжаться Помещением (как было, так и осталось МТТП), а также отсутствия изменения в характере (цели) использования Помещения (как было, так и осталось передача в возмездное пользование), Приказ Комитета от 26.08.2021 №475 не свидетельствует о принятии решения об ином порядке распоряжения данным муниципальным имуществом применительно к рассматриваемым правоотношениям с участием ООО «Компания АРСО».

Иное толкование, по мнению суда, может способствовать возможности преодоления лицами, находящимися в отношениях соподчинения (Комитет – Предприятие), предоставленных добросовестным арендаторам статьей 17 Закона о конкуренции преимуществах в перезаключении с ними договоров аренды.

И при этом не должна иметь принципиального правового значения для разрешения спорного вопроса сама по себе форма арендных правоотношений с ООО «Компания АРСО» как конечным пользователем Помещения (ранее заключен договор субаренды, в настоящее время подлежит заключению договор аренды).

Суд обращает внимание, что рассматриваемое преимущественное право добросовестного арендатора на перезаключение с ним договора без проведения аукциона (торгов) прямо предусмотрено законодателем непосредственно в целях поддержки малого и среднего бизнеса, направлено, в первую очередь, на укрепление устойчивости хозяйственных отношений, повышение заинтересованности субъектов предпринимательской деятельности в добросовестном исполнении возложенных на них договором обязанностей по надлежащему использованию государственного (муниципального) имущества, своевременному, полному внесению арендных платежей.

Также суд отмечает, что законные интересы ни МТТП как правообладателя, ни КУМИ как собственника, вследствие удовлетворения требования ООО «Компания АРСО» не будут нарушены (ущемлены), поскольку с учетом уточнения иска истец заявляет о понуждении заключить договор исключительно на тех же условиях, какие предусмотрены аукционной документацией по процедуре №75899.

Как разъяснено в п. 4.2. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ №73), по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Из материалов дела следует, что решение о передаче Помещения в хозяйственное ведение принято Комитетом 26.08.2021, то есть после истечения срока действия договора субаренды от 01.11.2020 (24.08.2021), в связи с чем ООО «Компания АРСО» правомерно на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ продолжало пользоваться Помещением.

Суд также отмечает, что как указано в пункте 4.5. Постановления Пленума ВАС РФ №73, в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В уточненной редакции искового заявления истец просит перевести права и обязанности участника аукциона и понудить ответчика к заключению договора на условиях, определенных в приложении №3 к документации к аукциону №U75899-1 от 23.11.2021.

По смыслу положений ст. 447 ГК РФ договор заключается после проведения торгов, сам факт выигрыша торгов на аукционе не свидетельствует о заключении договора.

Из письменных материалов дела, пояснений МТТП следует, что в настоящее время им договор аренды с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе U75899-1 – ФИО1, не заключен.

Таким образом, Обществом правомерно избран способ защиты своих прав арендатора, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, именно в форме обращения с иском о понуждении МТТП как арендодателя к заключению договора аренды.

В связи с вышеизложенным суд отмечает, что указание истца в просительной части уточненного требования на перевод прав и обязанностей участника аукциона не влечет самостоятельных правовых последствий. Как пояснил в заседании представитель Общества, целью обращения с иском в суд является заключение с ООО «Компания АРСО» договора аренды на Помещение.

В рассматриваемом случае ООО «Компания АРСО» надлежащим образом соблюдены все требования, предусмотренные частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, для реализации преимущественного права заключения договора аренды на новый срок.

Так, размер арендной платы определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта. В целях определения размера арендной платы обществом с ограниченной ответственностью «Новолит» по заявлению МТТП проведена оценка рыночной стоимости аренды 1 кв.м. встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с которым стоимость аренды за 1 кв. м. составила 325 руб./мес. без НДС.

ООО «Компания АРСО» в предостережении от 29.11.2021 выразило согласие на внесение арендных платежей в сумме, определенной аукционной документацией по процедуре №75899.

Также в рассматриваемом случае соблюдено требование законодателя о том, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора). ООО «Компания АРСО» прямо указало на согласие на срок аренды до 29.11.2024. Просительная часть уточненного искового заявления содержит указание на заключение договора аренды на срок 3 года.

Первоначальные исковые требования ООО «Компания АРСО» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Обращаясь в суд со встречным иском, ответчик ссылался на то, что по окончании срока действия договора аренды от 31.08.2019, истец по первоначальному иску, несмотря на направленную ему претензию с требованием освободить занимаемые помещения, требования претензии не исполнил.

В ходе рассмотрения спора из пояснений лиц, участвующих в деле, судом установлено, что Помещение в настоящее время занято ООО «Компания АРСО».

Положения статьи 622 ГК РФ предусматривают, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В то же время, в рассматриваемом деле суд пришел к выводу о правомерности использования Обществом Помещения на основании п.2 ст.621 ГК РФ по истечении Договора субаренды от 01.11.2020, наличии у ООО «Компания АРСО» преимущественного права на заключение с ним договора аренды на новый срок.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, принимая во внимание удовлетворение первоначального иска, суд отказывает в удовлетворении встречных требований.

Судебные расходы, понесенные в рамках рассмотрения настоящего дела, подлежат отнесению на МТТП, как на проигравшую в споре сторону (ч.1 ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 174, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

первоначальный иск удовлетворить.

Обязать муниципальное трамвайно-троллейбусное предприятие Новокузнецкого городского округа в качестве арендодателя заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Компания Аренда Ремонт Строительного оборудования» в качестве арендатора договор аренды встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, <...>, общей площадью 27,2 кв. м. с кадастровым номером 42:30:0302073:3983.

Установить размер арендной платы за один кв.м. - 390 руб., в размере ежемесячного платежа -10 608 руб.

Определить срок действия договора на три года.

Определить начало действия договора с момента вступления решения суда в законную силу.

Все остальные условия договора определить согласно приложению №3 к документации к аукциону № U75899-1 от 23.11.2021 на право заключения договора аренды в отношении имущества муниципального трамвайно-троллейбусного предприятия Новокузнецкого городского округа (адрес: пр. Октябрьский, д.59; общая площадь 27,2 кв.м.).

Взыскать с муниципального трамвайно-троллейбусного предприятия Новокузнецкого городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания Аренда Ремонт Строительного оборудования» 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Дубешко