Гражданский кодекс часть 1

Заявитель, закрытое акционерное общество Торговый Дом «Русская тройка» (далее – ЗАО ТД «Русская тройка», общество), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ответчику, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет, КУМИ), в котором просил признать незаконными действия, выразившиеся в неправильном применении постановления главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола», в редакции постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 12.05.2010 № 1252 «О внесении изменений в постановление главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола», в части расчета повышения арендной платы, и обязать ответчика произвести правильный расчет арендной платы за пользование ЗАО Торговый Дом «Русская тройка» земельным участком на основании договора аренды земельного участка № 0919/2003-н от 9.10.2003 и направить его в адрес общества (т.1, л.д. 127-128, т.2, л.д. 96-99).

В заявлении и в дополнениях к нему изложены доводы о том, что 20.07.2010 посредством почтовой связи ЗАО ТД «Русская тройка» получило письмо КУМИ № 08-31/3271 от 01.07.2010 о повышении с 01.07.2010 арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды № 0919/2003-н от 09.10.2003.

По утверждению общества, действия ответчика противоречат постановлению главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (далее - постановление от 21.01.2005 № 64), в редакции постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 12.05.2010 № 1252 (далее - постановление от 12.05.2010 № 1252). Ответчик при определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка неправомерно применил повышающий коэффициент «3» к рыночной стоимости годового размера арендной платы, поскольку он может быть применен только за седьмой год и более (с момента заключения договора аренды). Однако договор аренды заключен только 09.10.2003 и для применения коэффициента «3» отсутствуют правовые основания. Общество выразило несогласие с отчетом об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы № 25/14-12/09 от 15.03.2010, выполненным оценщиком ФИО2

Также заявителем отмечено, что КУМИ неправомерно применил к сложившимся правоотношениям аренды земельного участка положения постановления от 21.01.2005 № 64, поскольку на момент его издания и вступления в законную силу договор аренды земельного участка от 09.10.2003 был подписан сторонами и исполнялся, а постановление не содержит нормы о распространении его действия на договорные отношения, возникшие до принятия акта.

Общество указало, что действия КУМИ являются незаконными, так как изменение условия о размере арендной платы возможно только в судебном порядке. При этом заявитель признал, что пунктами 2.4 и 3.1 договора аренды земельного участка № 0919/2003-н от 09.10.2003 предусмотрено право арендодателя ежегодно пересматривать в одностороннем порядке размер арендной платы. Однако он не согласен с расчетом размера арендной платы, который произведен с нарушением нормативных актов и без должного экономического обоснования.

В предварительном судебном заседании 18.07.2011 ЗАО ТД «Русская тройка» сообщило, что настаивает на рассмотрении заявления по правилам главы 24 АПК РФ, требование об обязании ответчика произвести правильный расчет арендной платы на основании договора аренды земельного участка от 09.10.2003 не является самостоятельным, а представляет собой способ восстановления нарушенного права применительно к статье 201 АПК РФ.

В качестве правового обоснования требования заявитель сослался на статьи 198, 201 АПК РФ, статьи 4, 451, 614 ГК РФ, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункт 10 статьи 3 Федерального закона № 137–ФЗ от 15.10.2001 « О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», пункт 4 приложения к постановлению от 21.01.2005 № 64 (т.1, л.д. 11-13, 34-36, 127-128, т.2, л.д. 96-97, 137-138).

Заявитель, надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие (т.2, л.д. 139). На основании части 2 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено арбитражным судом в его отсутствие по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Ответчик, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», в отзыве на заявление и в судебных заседаниях требования не признал и пояснил, что заявителем неверно избран способ защиты нарушенного, по его мнению, права. По правилам главы 24 АПК РФ можно оспорить действия и решения органа местного самоуправления, если они опосредуют административно-властные полномочия. Однако КУМИ выступает в договоре аренды земельного участка от имени собственника земельного участка, которым является муниципальное образование «Город Йошкар-Ола», не как орган местного самоуправления, а как сторона по договору аренды. Поэтому спор о законности изменения арендной платы по заключенному договору аренды между арендатором и арендодателем носит гражданско-правовой характер. Неисполнение арендатором письма арендодателя о повышении размера арендной платы не влечет наступления для него неблагоприятных последствий в виде публичных санкций.

Комитетом подчеркнуто, что договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, является действующим, не оспаривался сторонами, из него возникли взаимные права и обязанности сторон. Действия по изменению арендной платы соответствуют нормам гражданского и земельного законодательства, условиям заключенного договора аренды. Так, право арендодателя в одностороннем и бесспорном порядке изменять арендную плату и порядок ее исчисления по действующему между муниципалитетом и ЗАО ТД «Русская тройка» договору аренды от 09.10.2003 №0919/2003-н подтверждено решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 10.04.2009 по делу № А38-35/2009, а также постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009, постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.10.2009. Арендная плата за пользование земельным участком изменена, о чем арендатор надлежащим образом уведомлен письмом от 01.07.2010 № 08-31/3271, полученным им 16.07.2010.

По утверждению ответчика, при установлении размера арендной платы обоснованно использован дифференцированный коэффициент «3», поскольку он подлежит применению за седьмой и более годы использования земельного участка в силу пункта 4 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утв. постановлением от 21.01.2005 № 64 в редакции постановления от 12.05.2010 № 1252. При этом общество использует земельный участок по договору аренды земельного участка с 09.10.2003, то есть седьмой год в период с 09.10.2009 и 09.10.2010.

Комитет дополнительно указал, что Арбитражным судом Республики Марий Эл принято к производству исковое заявление муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом о взыскании с ЗАО ТД «Русская тройка» долга по арендной плате и пеней. Исковое заявление мотивировано тем, что у арендатора возникла задолженность в размере разницы между начисленной и уплаченной арендной платой, поскольку ЗАО ТД «Русская тройка» вносило арендную плату по ставкам, которые были установлены до направления письма от 01.07.2010. Поэтому возражения общества относительно увеличения арендной платы и её обоснованности подлежат оценке в рамках указанного дела № А38-2953/2011 (т.1, л.д. 57-61, т.2, л.д. 143-144).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения ответчика, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявления по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» является собственником земельного участка кадастровый номер 12:05:0506014:0001, общей площадью 38 522 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, на левом берегу реки М. Кокшага в Заречном районе, западнее здания ЗАГСа. Право муниципальной собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством (т.1, л.д. 63, т.2, л.д. 35, 112).

На основании постановления мэра г. Йошкар-Олы № 2193 от 29.09.2003 между муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Йошкар-Олы как арендодателем и ЗАО ТД «Русская тройка» как арендатором 09.10.2003 заключен на неопределенный срок договор № 0919/2003-н аренды земельного участка для строительства торгово-развлекательного гостиничного комплекса (т.1, л.д. 22-23, т.2, л.д. 41-42).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Тем самым правоотношения сторон по заключенному между ними договору аренды земельного участка регулируются нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ.

Арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом. Пользование и владение земельным участком сторонами не оспаривается, соответствует представленным письменным доказательствам и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 71 АПК РФ доказанным.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Годовая арендная плата подлежит внесению арендатором в размере рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком, что предусмотрено пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного постановлением от 21.01.2005 № 64 (в редакции, действовавшей на день направления уведомления от 01.07.2010). Согласно отчету от 15.03.2010 № 25/14-12/09, рыночная стоимость годового размера арендной платы на 2010 год за земельный участок с кадастровым номером 12:05:0506014:0001 площадью 38 522 кв.м. составляет 13 450 000 рублей (т.1, л.д. 140-150, т.2, л.д. 1-33, т.2, л.д. 60-65, 66-71).

При этом постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» № 1252 от 12.05.2010 абзац 2 пункта 4 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола», изложен в следующей редакции: на основе размера рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком, за предоставленные под строительство земельные участки устанавливается размер годовой арендной платы с учетом дифференцированных коэффициентов, в зависимости от периодов использования и освоения земельных участков, а именно: за седьмой год и более (с момента заключения договора аренды) - коэффициент 3,0 от рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, определенной независимым оценщиком.

Нормативный правовой акт проверен Арбитражным судом Республики Марий Эл и решением от 28.02.2011 по делу А38-3318/2010 признан соответствующим Земельному кодексу РФ, Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральному закону «О защите конкуренции», Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (т.1, л.д. 97-111). Законность судебного акта подтверждена постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.05.2011 (т.1, л.д. 112-120).

Между сторонами договора аренды земельного участка возникли разногласия о повышении размера арендной платы.

Арендодатель письмом № 08-31/3271 от 01.07.2010 известил общество о том, что на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы № 25/14-12/09 от 15.03.2010 повышается с 1.07.2010 размер арендной платы по договору аренды земельного участка (т.1, л.д. 20-21). Письмо получено обществом (т.1, л.д. 86).

Не согласившись с уведомлением арендодателя об увеличении арендной платы, ЗАО ТД «Русская тройка» требует признать по правилам главы 24 АПК РФ незаконными действия ответчика в части расчета арендной платы и обязать его произвести правильный расчет арендной платы. Тем самым спор об изменении арендной платы заявителем квалифицирован как разногласия, возникшие из публичного правоотношения, а письмо арендодателя отнесено к действию органа, осуществляющего публичные полномочия.

Однако между ЗАО ТД «Русская тройка» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» отсутствуют публичные правоотношения, и заявителем избран юридически неверный способ защиты нарушенного права.

Так, надлежащим участником правоотношений по предоставлению земельного участка в срочное владение и пользование на условиях долгосрочной аренды следует считать его собственника – муниципальное образование «Город Йошкар-Ола», от имени которого своими действиями осуществляет права и обязанности орган местного самоуправления - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Йошкар-Олы в рамках его компетенции (статья 124, пункт 2 статьи 125 ГК РФ). С момента заключения договора аренды земельного участка у его сторон возникли взаимные обязательства (статьи 307, 308 ГК РФ). Поэтому при осуществлении прав и обязанностей от имени арендодателя орган местного самоуправления должен соблюдать общие и специальные нормы гражданского и земельного права о договорных арендных обязательствах. При этом он не вправе совершать властно-распорядительные действия.

Добиваясь возложения на ответчика обязанности по новому расчету арендной платы, арендатор, по существу, намерен решить в свою пользу спор о надлежащем исполнении им обязанности по внесению арендной платы в избранном им размере. Между тем по правилам главы 24 АПК РФ (статьи 197 -201) подлежат рассмотрению дела, возникшие из административных и иных публичных правоотношений. К их числу не относятся споры, вытекающие из договорно-обязательственных правоотношений. Следовательно, письменное уведомление КУМИ об увеличении арендной платы не может быть оценено по правилам главы 24 АПК РФ, так как оно направлено стороной гражданско-правового договора аренды, основано на нормах ГК РФ и не носит властно-распорядительного характера.

По смыслу статьи 12 ГК РФ способ защиты должен соответствовать характеру и содержанию спорного правоотношения. Разногласия арендатора и арендодателя могут быть разрешены только в порядке искового производства, а не по правилам главы 24 АПК РФ, на применении которых настаивает заявитель. ЗАО ТД «Русская тройка» оспаривает применение при исчислении размера арендной платы повышающего коэффициента, правомерность расчета арендной платы, что составляет предмет гражданско-правового спора.

Поскольку между сторонами договора аренды земельного участка от 09.10.2003 № 0919/2003-н отсутствуют властно-подчиненные отношения, избранный заявителем способ защиты не соответствует характеру правоотношения, то подлежит отклонению требование общества об оспаривании действий Комитета, вытекающих из гражданских договорных правоотношений.

Более того, разногласия сторон о размере арендной платы входят в предмет доказывания по спору, разрешаемому арбитражным судом между ними в другом деле по правилам искового производства.

Так, 18.07.2011 Арбитражный суд Республики Марий Эл возбудил производство по делу №А38-2953/2011 и принял к рассмотрению исковое заявление муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом к ЗАО ТД «Русская тройка» о взыскании долга по арендной плате за период с 01.07.2010 по 30.06.2011 в размере 28 242 841 руб. и пеней в размере 1 192 130 руб. 31 коп. по договору аренды земельного участка № 0919/2003н от 09.10.2003 (т.2, л.д. 113-119). При этом в обоснование иска муниципалитет сослался на постановление от 21.01.2005 № 64 в редакции постановления от 12.05.2010 № 1252, отчет от 15.03.2010 №25/14-12/09 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка на 2010 год, письмо № 080-31/3271 от 01.07.2010. (т.2, л.д. 120-124).

При таких обстоятельствах возражения арендатора о возможности увеличения арендной платы в рамках действующего договора аренды земельного участка и о его размере подлежат исследованию и оценке арбитражным судом в рамках дела №А38-2953/2011. Тем самым выделение отдельного вопроса из договорного спора и заявление самостоятельного требования по правилам главы 24 АПК РФ противоречит процессуальному и гражданскому законодательству, что также влечет отказ в его удовлетворении.

Не подлежит рассмотрению по правилам публично-правового спора и довод общества о несогласии с отчетом от 15.03.2010 №25/14-12/09 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка на 2010 год, выполненным оценщиком ФИО2

Между тем указанный отчет может быть доказательством по спору о взыскании арендной платы. В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимостиобъекта оценкив рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Следовательно, судебная защита прав арендатора может быть произведена только в рамках дела №А38-2953/2011 по спору, вытекающему из договора аренды земельного участка.

Таким образом, арбитражный суд принимает решение о полном отказе в удовлетворении требований заявителя.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ размер государственной пошлины при подаче в арбитражный суд заявления о признании действий органа местного самоуправления незаконными составляет для юридических лиц 2000 руб. Заявителем при подаче заявления уплачена государственная пошлина в размере 4000 руб. (т.1, л.д. 15).

На основании статей 102, 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на заявителя как на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Оставшаяся государственная пошлина в сумме 2000 руб. в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ подлежит возврату ЗАО ТД «Русская тройка» как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Отказать закрытому акционерному обществу Торговый Дом «Русская тройка» (ОГРН <***>) в удовлетворении заявления к ответчику, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», о признании незаконными действий, выразившихся в неправильном применении постановления главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола», в редакции постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 12 мая 2010 года № 1252 «О внесении изменении в постановление главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола», в части расчета повышения арендной платы и об обязании произвести правильный расчет арендной платы за пользование ЗАО Торговый Дом «Русская тройка» земельным участком на основании договора аренды земельного участка № 0919/2003-н от 9.10.2003 и направлении его в адрес общества.

2. Возвратить закрытому акционерному обществу Торговый Дом «Русская тройка» (ОРГН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей, уплаченную по платежному поручению № 0015 от 20.09.2010. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин