Гражданский кодекс часть 1

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса», долга по арендной плате в сумме 992 736 рублей 36 копеек, договорной неустойки в размере 55 595 рублей 12 копеек и о расторжении договора аренды нежилого помещения.

В исковом заявлении и в дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником возникшего из договора аренды нежилого помещения от 13.04.2015 обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилым

помещением в мае-июне 2020 года. Истцом указано, что по результатам рассмотрения предложений арендатора об уменьшении размера арендной платы за спорный период либо об отсрочке ее уплаты, основанных на положениях постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, ООО «Новэкс Приоритет» не готово предоставить отсрочку или уменьшить размер арендной платы.

Участником спора также сообщено, что ООО «Радуга вкуса» несвоевре- менно вносило арендную плату за период с сентября 2018 года по декабрь 2018 года, февраль 2019 года, апрель - июнь 2020 года. Поэтому к нему подлежит гражданско-правовая ответственность в виде взыскания договорной неустойки.

Кроме того, по утверждению истца, арендатор пользуется помещением с нарушением правил пожарной безопасности. Данное обстоятельство было установлено в ходе проведенной ООО «Русский альянс» по заданию ООО «Новэкс Приоритет» проверки. В адрес ООО «Радуга вкуса» было направлено требование об устранении выявленных нарушений, в котором также сообщалась, что в случае его неисполнения, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды. Однако в настоящее время нарушения устранены не в полном объеме.

Обществом «Новэкс Приоритет» указано, что арендатор использует помещение не по назначению, что также свидетельствует о нарушении им правил пожарной безопасности. По условиям договора нежилые помещения были пере- даны для организации производства. Тем самым общество «Радуга вкуса» имело право разместить в нежилых помещениях административные, складские и подсобные помещения. Использование арендуемых помещений в целях организации услуг общественного питания, производства и реализации хлебобулочных и кондитерских изделий не соответствует их целевому назначению.

Истцом отмечено, что несоблюдение ответчиком правил пожарной безопасности должно расцениваться как существенное нарушение условий договора аренды, что является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 450, 606, 614, 615, 619 ГК РФ, статью 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (т.1, л.д. 14-15, 17, 79, т.4, л.д. 36, 53-55, т.5, л.д. 57).

До принятия решения по делу истец по правилам статьи 49 АПК РФ в связи с произведенной ответчиком частичной оплатой уточнил исковое требование о взыскании долга по арендной плате и просил взыскать его в сумме 932 093 рубля 38 копеек (т.4, л.д. 53-55). Заявление истца об уменьшении цены иска принято арбитражным судом на основании статьи 49 АПК РФ к рассмотрению.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения де- ла извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

Ответчик в письменном отзыве на иск, в дополнениях к отзыву и в судеб- ных заседаниях требования истца не признал и пояснил, что пользуется нежилыми помещениями по договору аренды с 01 сентября 2018 года. В помещениях расположено предприятие общественного питания – кафе «Простая еда». Между тем в период с 28.03.2020 по 23.07.2020 арендуемые помещения не использова- лись арендатором по назначению в силу принудительного запрета, установлен- ного Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О ведении режи-

ма повышенной готовности в Республике Марий Эл» (в ред. от 27.03.2020) в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Участником спора отмечено, что он относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и осуществляемая им деятельность в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» входит в перечень наиболее пострадавших отраслей. В связи с этим общество «Радуга вкуса» полагало, что оно вправе рассчитывать на уменьшение размера арендной платы за спорные месяцы, а также на отсрочку платежей по аренде.

Ответчик пояснил, что им неоднократно направлялись арендодателю письма о рассмотрении вопроса об уменьшении размера арендной платы за периоды, в которые арендатор не мог пользоваться помещениями по независящим от него причинам, о предоставлении в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» отсрочки по ее уплате и внесении изменений в договор, однако они остались без ответа.

По мнению ООО «Радуга вкуса», поскольку в спорный период оно не могло пользоваться нежилыми помещениями, арендная плата должна быть уменьшена до размера фактически понесенных истцом расходов по оплате коммунальных ресурсов, потребленных при содержании имущества.

Общество также не согласилось с размером неустойки, считало ее несораз- мерной последствиям нарушения обязательства и на основании статьи 333 ГК РФ просило ее уменьшить в случае удовлетворения требования.

При этом ООО «Радуга вкуса» указало, что претензии с требованием о погашении долга по арендной плате за июнь 2020 года и неустойки от ООО «Новэкс Приоритет» в его адрес не поступали, что свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Кроме того, ответчик возражал против расторжения договора аренды. Арендатором сообщено, что вменяемые ему нарушения правил пожарной безопасности им не допускались. ООО «Радуга вкуса» вступило в договор аренды в качестве арендатора по договору перенайма, какие-либо ремонтные работы и перепланировки в период действия договора аренды не производились, следова- тельно, истцом не доказано, что все сделанные по результатам проверки замечания возникли по вине арендатора. Вместе с тем, поскольку общество заинтере- совано в продолжении арендных отношений, оно в ходе судебного разбирательства приняло меры к устранению указанных истцом нарушений.

Более того, по мнению ООО «Радуга вкуса», истцом не соблюден претен- зионный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора. Ответчик указал, что не получал от арендодателя уведомление о расторжении договора, о наличии замечаний к порядку соблюдения арендатором норм пожарной безопасности узнал при ознакомлении с материалами арбитражного дела. Им отмечено, что письмо об устранении выявленных нарушений в области пожарной безопасности от 25.03.2020 истец отправил не по юридическому адресу ответчика, вследствие чего оно осталось неполученным. Вместе с тем за время длительных партнерских отношений между истцом и ответчиком сложилась

практика оперативного общения посредством электронной почты, однако ООО «Новэкс Приоритет» не воспользовалось данным способом в целях досудебного урегулирования спора как об устранении замечаний в области пожарной безопасности, так и о погашении задолженности.

При таких обстоятельствах ответчик на основании статьи 48 АПК РФ про- сил оставить иск без рассмотрения (т.1, л.д. 86-89, т.2, л.д. 53-57, т.3, л.д. 6-7, т.4, л.д. 28-29, 101, 119-127, протоколы и аудиозаписи судебных заседаний).

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Русский альянс» в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

В письменном отзыве на иск третье лицо пояснило, что на основании за- ключенного с ООО «Новэкс Приоритет» договора им осуществлено обследова- ние помещений № 1-44 (согласно техническому паспорту), находящихся на пер- вом этаже, и помещений № 21, 35-43, находящихся в подвальном этаже объекта, расположенного по адресу: 424000, РМЭ, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, на предмет соблюдения противопожарных требований. Обследование помещений проводилось директором ООО «Русский альянс» Логиновым Вячесла- вом Ивановичем, который обладает специальными познаниями в области противопожарных требований, а также имеет аттестат компетентности эксперта ауди- тора, квалификационное свидетельство МЧС России на проведение обследова- ний зданий на предмет соблюдения противопожарных требований сроком действия до 11.10.2023 и приказом ГУ МЧС России по РМЭ № 203 от 28.04.2018 ат- тестован в качестве эксперта, привлекаемого для проведения мероприятий по контролю в области обеспечения пожарной безопасности. ООО «Русский альянс» также аккредитовано МЧС России на проведение обследований зданий на предмет соблюдения противопожарных требований.

Участник спора сообщил, что при обследовании помещений присутствова- ли представитель ООО «Новэкс Приоритет» и представитель ООО «Радуга вкуса». Однако совместный акт обследования не составлялся, поскольку это не предусмотрено условиями договора на выполнение работ (т.2, л.д. 6-8).

Общество с ограниченной ответственностью «Технологии питания-1», при- влеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоя- тельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не яви- лось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

В письменном отзыве на иск и в судебном заседании, состоявшемся 12 января 2021 года, ООО «Технологии питания-1» пояснило, что оно пользовалось спорными нежилыми помещениями в период с июня 2015 года по ноябрь 2017 года по договору субаренды от 28 мая 2015 года, заключенному с ООО «ИнвестКом», для целей размещения кафе «Тарелка». В период аренды, в частности в марте-апреле 2016 года общество производило ремонтно-строительные работы в кафе силами подрядных организаций ООО «Восток Строй» и ООО «Ваяние». Среди работ, в том числе, производилась отделка внутренних помещений обе-

денных залов в кафе (т.2, л.д. 100, протокол и аудиозапись судебного заседания от 12.01.2021).

На основании частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсут- ствие истца и третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяс- нения ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск ча- стично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 13 апреля 2015 года индивидуальными предпринимателями Одинцовым Александром Михайловичем и Одинцовым Николаем Михайловичем (арендодателями) и обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестТрейд» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, по условиям которого индивидуальные пред- приниматели как арендодатели обязались передать обществу «ИнвестТрейд» во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение 1, литер А, А1, А2, назначение: общественного питания, общей площадью 561,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 12:05:0303008:257, условный номер 12:05:0303008:0004:88:401:001:003538780:0100:20001, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, принад- лежащее арендодателям на праве долевой собственности (1/2 доли в праве), и подвальное помещение, литер А, А2, назначение: складское, общей площадью 167,2 кв.м., этаж – подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36-43, условный номер: 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, кадастровый номер: 12:05:0303008:256, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар- Ола, Ленинский проспект, д. 21, принадлежащее арендодателям на праве доле- вой собственности (1/2 доли в праве). Итого общей площадью 728,4 кв.м. Помещения передаются в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации и использования для организации производства. С целью использования помещений в выше указанных целях арендатор имеет право разместить в помещениях административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещения или их часть в субаренду (пункты 1.1. и 1.2. договора). В свою очередь арендатор в соответствии с пунктом 3.1. договора обязался ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата, вносить арендную плату в размере 649 рублей с НДС за 1 кв.м. (т.1, л.д. 21-28).

Заключенное сторонами соглашение от 13.04.2015 по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное

владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с прило- жениями, дополнительным соглашением, от имени сторон подписан уполномо- ченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен сроком на 10 лет с даты его государственной регистрации (пункт 5.1. договора). По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды сторонами ис- полнено, что подтверждается отметкой о проведенной государственной регистрации договора и дополнительного соглашения от 01.02.2016 к нему (т.1, л.д. 25, оборотная сторона л.д. 31).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, ответственным перед арендодателем становится новый арендатор.

Поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм граждан- ского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляе- мых к основной сделке. Согласно статьям 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заклю- ченным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение прошло государственную регистрацию, что подтверждается отметкой на акте приема-передачи (т.1, оборотная сторона л.д. 33). Таким обра-

зом, договор перенайма нежилых помещений соответствует требованиям граж- данского законодательства. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

В силу пункта 1.1 договора ООО «Радуга вкуса» (новый арендатор) приняло на себя все права и обязанности по договору аренды от 13 апреля 2015 года, включая обязанность по уплате арендной платы. При этом пунктом 2.5. соглашения стороны установили, что его условия применяются к их отношениям с 1 сентября 2018 года.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ).

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Арендодателем обязательство по передаче нежилых помещений в аренду исполнено надлежащим образом. Факт непосредственного принятия имущества в аренду и пользования помещениями в спорный период арендатором не оспари- вался, подтвержден документальными доказательствами и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ доказанным.

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денеж- ное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды здания или сооружения должен преду- сматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ.

Тем самым арендная плата определена в твердой сумме и подлежит внесению ежемесячно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Однако вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению арендной платы арендатором не ис- полнено.

Согласно расчету истца на момент разрешения судебного спора у арендатора с учетом частичной оплаты в общей сумме 60 642 рубля 98 копеек по платежным поручениям № 41 от 29.01.2021 и № 42 от 04.02.2021 (т.4, л.д. 82-83) имеет- ся долг по арендной плате за май и июнь 2020 года в размере 932 093 рубля 38

копеек (т.4, л.д. 53-55).

Ответчик не согласился с суммой долга и указал, что в спорный период не мог пользоваться арендованным имуществом по независящим от него причинам, поскольку деятельность предприятий общественного питания была приостанов- лена в связи с введением Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности по причине распространения новой коронавирусной инфекции. Им сообщено, что он неоднократно направлял арендодателю письма о рассмотрении в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» вопроса об уменьшении размера арендной платы, о предоставлении отсрочки по ее уплате и внесении изменений в договор, однако они остались без ответа.

По мнению ООО «Радуга вкуса», поскольку оно относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и осуществляемая им деятельность входит в перечень наиболее пострадавших отраслей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендная плата подлежит уменьшению до размера фактически понесенных истцом расходов по оплате коммунальных ресурсов, потребленных при содержании имущества, размера за спорные месяцы. Кроме того, общество имеет право на отсрочку платежей по аренде.

Истец в ходе судебного разбирательства не отрицал получение от арендатора писем об изменении условий аренды в части размера арендной платы и порядка ее уплаты, однако пояснил, что не согласен на уменьшение арендной платы за спорный период и не готов предоставить отсрочку ее уплаты (т.4, л.д. 53- 55).

Арбитражный суд, оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ имеющие- ся в деле документальные доказательства и доводы сторон, приходит к выводу о том, что ответчик имеет право на уменьшение размера арендной платы и предо- ставление отсрочки по ее уплате по следующим правовым основаниям.

Так, весной 2020 года на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» введены правовые режимы, предусматривающие определенные запреты и огра- ничения для граждан и организаций, устанавливающие обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В частности, согласно Указу Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл» (в редакции Указов от 30.03.2020 № 67, от 03.04.2020 № 71, от 29.04.2020 № 93, от 08.05.2020 № 97, от 29.05.2020 № 111, от 20.06.2020 № 120, от 29.06.2020 № 133, от 17.07.2020 № 137) в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Республики Марий Эл был введен режим повышенной готовности и в период с 28 марта 2020 года до 25 июля 2020 года была приостановлена, в том числе, работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных организаций общественного питания, за исключением обслуживания на вынос

без посещения гражданами помещений таких организаций общественного питания, а также доставки заказов.

Частью 1 стати 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - За- кон № 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмот- ренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавли- ваются Правительством Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъек- том малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, свя- занным с применением законодательства и мер по противодействию распро- странению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5) право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозмож- ность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно сни- жается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший воз- можность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

При этом нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Также постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования).

Согласно Постановлению № 439 Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находя- щегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

При этом отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 про-

центов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры преду- смотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

На указанную отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

При этом в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 3), разъяснено, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсут- ствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установ- ленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Названные нормы права и нормативные акты предполагают добросовестное поведение сторон договора аренды в чрезвычайных ситуациях.

Арендуемые по договору от 13.04.2015 помещения используются ответчиком для размещения кафе «Простая еда».

Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» к таким отраслям экономики относится дея-

тельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код по ОКВЭД – 56). При этом согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, утвержденному Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст, в эту группу также включается деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания – код по ОКВЭД 56.10

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра юридиче- ских лиц (т.1, л.д. 53) основным видом деятельности ООО «Радуга вкуса» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (код по ОКВЭД – 56.10), следовательно, общество не могло оказывать услуги общественного питания в арендованных у истца помещениях в спорный период. Кроме того, ООО «Радуга вкуса» с 10.12.2017 включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (т.5, л.д. 64).

Таким образом, ООО «Радуга вкуса» относится к категории арендаторов, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы за май и июнь 2020 года и на отсрочку ее уплаты.

Из материалов дела следует, что арендатор в связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями) режима повышенной готовности и приостановлением на период с 28.03.2020 до 25.07.2020 работы ресторанов и кафе неоднократно пись- мами от 30.04.2020, 20.05.2020, 05.06.2020 предлагал арендодателю рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы за указанный период, предоставить отсрочку уплаты арендных платежей и внести соответствующие изменения в договор аренды от 13.04.2015 (т.1, л.д. 95-100, 103-106). Факт получения указанных писем обществом «Новэкс Приоритет» не оспаривался.

Между тем соглашение об изменении размера арендной платы и порядка ее внесения сторонами не заключено. В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что не готов уменьшить размер арендной платы за май и июнь 2020 года и предоставить ответчику отсрочку ее уплаты.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, арбитражный суд, учитывая, что невозможность использования ответчиком арендованного помещения возникла по независящим от него причинам, считает необходимым уменьшить размер арендной платы за май и июнь 2020 года на 50%. Такое уменьшение арендной платы соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

При определении размера арендной платы за спорные месяцы судом также учтено, что вопреки статье 65 АПК РФ арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связан- ным с применением законодательства и мер по противодействию распростране- нию на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Условиями спорного договора арендная плата установлена за арендуемое имущество в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периоди-

чески, то есть арендная плата состоит только из постоянной части, при этом уплата переменной части (оплата за потребленные коммунальные услуги) условиями договора отдельно не предусмотрена. Ее размер в соответствии с пунктом 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2019 составляет 496 368 рублей 18 копеек.

Тем самым, с учетом уменьшения судом размера арендной платы на 50%, арендная плата за май 2020 года составляет 248 184 рубля 09 копеек (496 368 рублей 18 копеек х 50%), за июнь 2020 года – также 248 184 рубля 09 копеек. Следовательно, долг ответчика за спорный период составляет 496 368 рублей 18 копеек.

При этом истец необоснованно в счет частичного погашения долга за спорный период относит денежные средства в общей сумме 60 642 рубля 98 копеек, уплаченные ответчиком по платежным поручениям № 41 от 29.01.2021 и № 42 от 04.02.2021 (т.4, л.д. 82-83), поскольку в платежных поручениях в назначении платежа указано «оплата по договору аренды от 13.04.2015, задолженность по арендной плате за период с 25.07. по 01.10.2020».

Согласно пункту 1 статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

В судебном заседании, состоявшемся 11.03.2021, ответчик пояснил, что осуществляя данные платежи, он исходил из размера арендной платы за май и июнь 2020 года в сумме 0 рублей (аудиозапись судебного заседания).

При таких обстоятельствах арбитражный суд с учетом положений пункта 1 статьи 319.1 ГК РФ и пояснений ответчика приходит к выводу о том, что денежные средства в общей сумме 60 642 рубля 98 копеек, уплаченные обществом «Радуга вкуса» по платежным поручениям № 41 от 29.01.2021 и № 42 от 04.02.2021, не могут быть отнесены в счет погашения долга по арендной плате за май и июнь 2020 года.

По этим же причинам не могут быть приняты в счет погашения спорного долга и денежные средства в сумме 30 321 рубль 49 копеек, уплаченные ответчиком по платежному поручению № 75 от 05.03.2021 (т.4, л.д. 104).

Таким образом, с ООО «Радуга вкуса» в пользу ООО «Новэкс Приоритет» подлежит взысканию долг по арендной плате за май и июнь 2020 года в сумме 496 368 рублей 18 копеек. В остальной части требование истца отклоняется.

Вместе с тем, поскольку ответчик в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ имеет право на отсрочку по внесению арендной платы, график платежей сторонами в добровольном порядке не согласован, арбитражный суд считает необходимым установить в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439, следующий порядок и сроки внесения арендной платы за май и июнь 2020 года: долг по арендной плате в сумме 496 368 рублей 18 копеек подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с сентября 2018 года по декабрь 2018 года, февраль 2019 года, апрель - июнь 2020 года.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.2 договора аренды от 13.04.2015 сторонами определена ответ- ственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчет истца неустойка за период с 06.09.2018 по 23.06.2020 составляет 55 595 рублей 12 копеек (т.1, л.д. 18).

Расчет проверен арбитражным судом и признается неверным, поскольку истцом неправильно, без учета положений статьи 193 ГК РФ, определено начало периода просрочки исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы за ноябрь 2018 года и соответственно количество дней просрочки. Кроме того, истцом не учтено, что в соответствии с подпунктом «в» пункта 3 Требований меры ответственности, в том числе в случаях, если такие меры предусмот- рены договором аренды, в связи с отсрочкой не применяются. Данное положе- ние подлежит применению не только в отношении требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы за май и июнь 2020 года, но и в отношении требования о взыскании неустойки за нарушение срока внесения арендой платы за апрель 2020 года, поскольку в силу пункта 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

По расчету арбитражного суда неустойка за просрочку исполнения денежного обязательства за ноябрь 2018 года составляет 472 рубля 73 копейки: сумма долга 472 731 рубль 60 копеек х 1 день (период просрочки 07.11.2018 (поскольку срок оплаты по договору 05.11.2018 выпадает на выходной день (в связи с тем, что праздничный день 04.11.2018 это воскресенье, выходной день переносится на понедельник 05.11.2018), то по правилам статьи 193 ГК РФ последним днем исполнения обязательства по внесению арендной платы за ноябрь 2018 года является 06.11.2018)) х 0,1%.

Неустойка за просрочку внесения аренной платы за апрель-июнь 2020 года в общей сумме 36 234 рубля 88 копеек (по расчету истца) в силу законодательно установленного запрета взысканию не подлежит.

В остальной части расчет неустойки является верным.

Таким образом, в соответствии с произведенным арбитражным судом рас- четом, устраняющим допущенные истцом правовые и арифметические ошибки, сумма неустойки за период с 06.09.2018 по 18.02.2019 за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы за сентябрь – декабрь 2018 года, февраль 2019 года составляет 18 887 рублей 48 копеек.

В остальной части требование истца признается арбитражным судом не- обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Однако ответчиком заявлено письменное ходатайство об уменьшении раз-

мера неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства (т.4, л.д. 28-29). Ходатайство мотивировано тем, что неустойка в размере 0,1% в день существенным образом превышает действующие на рынке пред- ложения банков о кредитовании. ООО «Радуга вкуса» также полагало, что при определении размера неустойки необходимо учитывать, что оно по роду своей деятельности является предприятием входящим в Перечень отраслей, наиболее пострадавших от распространения новой короновирусной инфекции, и наложе- ние дополнительного финансового бремени, объективно ухудшит финансовое положение организации.

Заявление должника подлежит отклонению по следующим основаниям.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ, пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016 «О применении суда- ми некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В силу пунктов 71 и 77 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме, и в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором не- обоснованной выгоды (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованно- сти выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необосно- ванность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невоз- можности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положе- ния, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного фи- нансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чу- жими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункт 75 названного постановления).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превыше- ние суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств;

длительность неисполнения обязательства и другое. При этом, учитывая ком- пенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерно- стью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предпо- лагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адек- ватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем заявление ответчика не содержит убедительных доводов для уменьшения размера начисленной неустойки. Достоверных доказательств наличия обстоятельств, препятствующих ответчику своевременно уплатить преду- смотренные договором арендные платежи, а также доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства обществом вопреки статье 65 АПК РФ не представлено. Кроме того, неустойка начислена за нарушение сроков внесения арендной платы за период с сентября по декабрь 2018 года и февраль 2019 года, тем самым просрочка исполнения ответчиком денежного обязательства не находится в прямой причинно-следственной связи с распространением новой короновирусной инфекции.

Вместе с тем размер неустойки разумный, установлен договором. Тем самым основания для применения положений статьи 333 ГК РФ отсутствуют.

При таких обстоятельствах арбитражный суд принимает решение о взыскании с ответчика договорной неустойки в сумме 18 887 рублей 48 копеек.

Кроме того, обществом «Новэкс Приоритет» заявлено требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.

Им указано, что арендатор пользуется помещением с нарушением правил пожарной безопасности, требование об устранении замечаний, выявленных в ходе обследования помещения, обществом «Радуга вкуса» в полном объеме в добровольном порядке не выполнено. Поэтому истец полагал, что договор подлежит расторжению на основании статьи 619 ГК РФ.

Требование истца не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лиша- ется того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначе- ния имущества либо с неоднократными нарушениями.

Тем самым, требуя досрочного расторжения договора на основании пункта

1 статьи 619 ГК РФ, истец должен доказать факт нарушения условий договора и то, что такое нарушение является существенным.

Пунктом 2.2.5 договора установлена обязанность арендатора соблюдать в арендуемых помещениях отраслевые нормы и нормативно-правовые акты дей- ствующего законодательства РФ по эксплуатации и целевому использованию объектов недвижимого имущества (в том числе требования санитарных норм и правил, требования нормативных документов в области пожарной безопасности, ГО и ЧС), установленные для организации данного вида деятельности; произве- сти монтаж систем пожарной сигнализации и оповещения людей в случае пожа- ра и осуществлять их дальнейшее техническое обслуживание.

По утверждению истца, в ходе обследования помещений на предмет соблюдения противопожарных требований, проведенного ООО «Русский альянс» по заданию ООО «Новэкс Приоритет» (т.1, л.д. 35-38), было установлено, что ООО «Радуга вкуса» пользуется арендованными помещениями с нарушением правил пожарной безопасности. По результатам обследования составлен документ «Замечания по результатам обследования», содержащий перечень выявленных нарушений (т.1, л.д. 39). В частности, было установлено, что: в обеден- ном зале снята дверь, предусмотренная проектом в помещении поз.31; в проеме установлена подъемно-опускная дверь в помещении поз.31; для отделки стен за- ла применяются материалы с показателями пожарной опасности более КМ2 (помещение поз.34 (древесина)); для отделки потолка зала применяется натяжной потолок с показателями пожарной опасности более КМЗ (помещение поз.34); дверь выхода, предназначенного для эвакуации более 15 человек, открывается не по направлению эвакуации (поз.25); открывание дверей эвакуационных выходов изнутри предусмотрено с помощью ключа; двери, предназначенные для эвакуации более 50 человек, имеют ширину менее 1.2 м (выход из обеденного зала во двор); производственные помещения кухни не отделены от обеденного зала про- тивопожарными перегородками 1-го типа с дверями 2-го типа; ширина коридора на кухне с учетом открывания дверей менее 1 метра; предусмотрен эвакуацион- ный выход через разгрузочную; на путях эвакуации в загрузочной допускается хранение предметов оборудования (холодильные камеры, весы); помещение категории В2 (склад 1 или склад сыпучих продуктов) не отделено противопожар- ными перегородками 1-го типа с противопожарной дверью 2-го типа; эвакуаци- онный выход из раздевалки непосредственно наружу не оборудован табло «выход»; расстояние от светильника до пожарного извещателя менее 0,5 метра в помещении раздевалки; в коридоре в проходе к раздевалке размещен шкаф; шири- на прохода в коридоре с учетом шкафа менее 1 м (0,7 м); расстояние от пожарного извещателя до камеры видеонаблюдения на раздаче менее 0,5 метра. В помещениях подвала выявлены следующие нарушения: не определены и не обо- значены на дверях категории помещений производственного и складского назначения; высота прохода в подвале менее 2 метров (в месте прохода вентиля- ционных коробов); эксплуатируется светильник без плафона предусмотренного конструкцией; не заделаны места прохода вентканалов через перегородки и пе- рекрытия негорючими материалами; помещения подвала не оборудованы АПС и СОУЭ; допускается складирование мебели в венткамере. В Замечаниях также указан перечень нормативно-правовых документов, требования которых нару- шены.

Письмом от 25.03.2020 арендодатель предложил арендатору в течение 30

дней с момента направления претензии привести противопожарное состояние арендуемых помещений в соответствие с требованиями законодательства. Кроме того, в письме содержалось уведомление о том, что в случае, если замечания не будут устранены, ООО «Новэкс Приоритет» будет вынуждено досрочно рас- торгнуть договор (т.1, л.д. 45-48).

ООО «Радуга вкуса» отрицало получение данного требования, им указано, что о наличии замечаний к порядку соблюдения арендатором норм пожарной безопасности оно узнало при ознакомлении с материалами арбитражного дела. Также общество сообщило, что большая часть вменяемых ему нарушений правил пожарной безопасности им не допускалась. ООО «Радуга вкуса» вступило в договор аренды в качестве арендатора по договору перенайма, помещения были получены уже в таком виде, какие-либо ремонтные работы и перепланировки в период действия договора аренды им не производились. Вместе с тем, поскольку общество заинтересовано в продолжении арендных отношений, оно в ходе судебного разбирательства приняло меры к устранению указанных истцом нарушений.

Оценив по правилам статей 71 и 62 АПК РФ представленные в дело доку- ментальные доказательства, а также доводы сторон, арбитражный суд приходит к выводу о том, что нарушения, на которые сослался арендодатель, не могут быть признаны существенными и неустранимыми, в связи с чем не являются безусловным основанием для досрочного расторжения договора.

Так, проверка противопожарного состояния арендуемого ответчиком помещения проводилась по инициативе ООО «Новэкс Приоритет». Вместе с тем совместный акт проверки по ее результатам не составлялся, документ, назван- ный «Замечания по результатам обследования» не содержит сведений о дате и времени проведения обследования помещений, лицах, принимавших участие в осмотре помещения, в том числе со стороны ООО «Радуга вкуса», на что было указано ответчиком в судебном заседании 24.11.2020. Данный документ не содержит выводов о наличии вины арендатора во всех выявленных нарушениях. Довод ответчика о том, что помещения были ему переданы в таком состоянии, а именно с деревянной отделкой стен зала, натяжным потолком в зале; не заде- ланными негорючими материалами местами прохода вентканалов через перегородки и перекрытия, с шириной двери, предназначенной для эвакуации более 50 человек, менее 1.2 м, истцом вопреки статье 65 АПК РФ о бремени доказывания не опровергнут документальными доказательствами.

Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что обществу «Радуга вкуса» либо обществу «Новэкс Приоритет» до обращения в суд с иском выдавались предписания органов надзора с требованием об устранении нарушений, а также доказательства привлечения ООО «Новэкс Приоритет» как соб- ственника помещения к административной ответственности за нарушения правил пожарной безопасности, допущенные ответчиком в период пользования им помещениями по договору аренды. Между тем вопрос о нарушении требований пожарной безопасности собственником или арендатором помещения относится к компетенции специального органа пожарного надзора.

Более того, большая часть замечаний в настоящее время устранена арендатором, в подтверждение чего им представлены сведения об устранении замечаний, договор подряда от 14.09.2020, заключенный с ООО «Восток Строй», локальный сметный расчет, акт о приемке выполненных работ № 1 от 25.09.2020,

фотоматериалы, дополнительное соглашение № 3 от 09.10.2020 к договору под- ряда от 01.03.2018 на выполнение работ по монтажу автоматической пожарной сигнализации в подвале кафе, локальный сметный расчет от 09.10.2020, справка о стоимости выполненных работ и затрат, акт о приемке выполненных работ № 1 от 19.10.202, расчет пожарного риска, определение категории помещения по взрывопожарной и пожарной опасности, дополнительное соглашение № 4 от 12.01.2021 к договору от 01.03.2018 на выполнение работ по монтажу системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, локальный сметный расчет № 1 от 12.01.2021, акт № 1 от 12.02.2021, справка о стоимости работ и за- трат № 1 от 12.01.2021, акт о приемке выполненных работ № 1 от 12.01.2021 (т.2, л.д. 53-86, 89-97, т.3, л.д. 8-155, т.4, л.д. 1-16, 119-127).

В настоящее время, по утверждению ООО «Радуга вкуса» не устранены два замечания: не заделаны места прохода вентканалов через перегородки и пере- крытия негорячими материалами (пункт 21) и не решен вопрос с деревянной от- делкой стен зала (пункт 3). Между тем устранение данных нарушений требует участия собственника помещений. По этой причине ответчиком 19.11.2020 и 25.01.2015 в адрес арендодателя были направлены соответствующие письма (т.2, л.д. 87-88, т.4, л.д. 18-22), получение которых последним не оспаривается.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Кроме того, вопреки статье 65 АПК РФ истцом не подтвержден факт при- чинения действиями ответчика такого ущерба, вследствие которого арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Также нарушение пункта 2.2.5 договора не предусмотрено сторонами в качестве самостоятельного основания для досрочного расторжения договора.

Довод общества «Новэкс Приоритет» о том, что использование арендатором помещений в целях организации услуг общественного питания, производства и реализации хлебобулочных и кондитерских изделий не соответствует их целевому назначению, что также свидетельствует, по его мнению, о нарушении ООО «Радуга вкуса» правил пожарной безопасности, отклоняется арбитражным судом.

Так, в пунктах 1.1.1 и 1.2. договора прямо указано, что в аренду для организации производства передается нежилое помещение площадью 561, 2 кв.м, назначение: общественное питание. Также согласно пункту 1.1.2 договора в аренду передано подвальное помещение, назначение складское. Поскольку ос- новным видом деятельности ООО «Радуга вкуса» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, использование помещения под размещение кафе соответствует его целевому назначению. При этом предостав- ленное арендатору пунктом 1.2 договора право разместить в арендованных помещениях административные, складские и подсобные помещения, не означает, что объект аренды должен использоваться исключительно в этих целях.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу об отсут- ствии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и пунктом 1 статьи 619 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды. Требование истца в этой части удовлетворению не подлежит.

Арбитражным судом отдельно исследован довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора в части требований о взыскании долга по арендной плате за июнь 2020 года, неустойки и о расторжении договора аренды, что, по его мнению, является основанием для оставления иска без рассмотрения в соответствии со статьей 148 АПК РФ.

Действительно в материалах дела отсутствуют доказательства предъявле- ния ответчику в досудебном порядке требований о погашении долга за июнь 2020 года и неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы за период с сентября 2018 года по декабрь 2018 года, февраль 2019 года, апрель-июнь 2020 года. Также ответчиком не получено требование об устранении нарушений правил пожарной безопасности. На почтовом конверте номер дома указан неразборчиво (21 или 24), на почтовом уведомлении номер дома не указан (т.1, л.д. 45-47).

Между тем по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и за- конные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его опера- тивное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. При этом если из обстоятельств дела следует, что заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора направлено на необоснованное затягивание разрешения возникшего спора, суд на основании части 5 статьи 159 АПК РФ отказывает в его удовлетворении. Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 23.12.2015 (пункт 4 раздела 2 практики Судебной коллегии по экономическим спорам).

Тем самым, оставляя иск без рассмотрения, суд должен исходить из реаль- ной возможности исчерпания конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

В судебном заседании 24.11.2020 ответчик пояснил, что требования о взыскании долга за июнь 2020 года и неустойки в случае получения им претензии не были бы удовлетворены в добровольном порядке, поскольку у сторон имелись разногласия относительно размера арендной платы за указанный месяц и порядка ее уплаты, а размер неустойки ответчик считал завышенным. В отношении требования об устранении нарушений правил пожарной безопасности ООО «Радуга вкуса» пояснило, что при получении претензии им могли быть устранены не все вменяемые ему нарушения, а только те, которые действительно допущены арендатором (аудиозапись судебного заседания от 24.11.2020).

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 29 483 рубля. Сумма государственной пошлины по делу после уточнения цены иска составляет 28 754 рубля. Поэтому истцу на основании статьи 333.40 НК РФ подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 729 рублей.

Государственная пошлина с суммы удовлетворенных требований составляет 13 305 рублей. Поскольку иск удовлетворен частично, расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела подлежат возмещению за счет ответчика в сумме 13 305 рублей, а в сумме 15 449 рублей компенсации не подлежат.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 марта 2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 25 марта 2021 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Т. Л. Светлакова