Гражданский кодекс часть 1

о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 29.11.2019 в размере 10 000 000 руб., неустойки (пени) за период с 07.04.2020 по 07.07.2020 в размере 920 000 руб.

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 15.06.2020;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 03.08.2020.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНВЕСТ» (ООО «СТРОЙИНВЕСТ», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Инструментальный цех» (ООО «Инструментальный цех», ответчик) о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 29.11.2019 в размере 10 000 000 руб., неустойки (пени) за период с 07.04.2020 по 07.07.2020 в размере 920 000 руб.

Истец полагает, что продавцом (ответчиком) не выполнены обязательства по Предварительному договору, а именно: Помещение 1, в том виде, в котором Покупатель был намерен его приобрести, и которое отвечало бы условиям Предварительного договора, на кадастровый учет не поставлено.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и возражениям на отзыв.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 29 ноября 2019 года между ООО «СТРОЙИНВЕСТ» (Покупатель) и ООО «Инструментальный цех» (Продавец) заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с условиями Предварительного договора Продавец принял на себя обязательства передать в собственность Покупателя следующую недвижимость:

- помещение (далее - Помещение 1), назначение: нежилое, Подвал №0 ком. Е,В, пом. I ком. 1-16, 23, 23а, 24, 24а, 25, 25а, 26, 26а, 27, 27а, 28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 31, ориентировочная площадь помещения - 2993, 0 кв.м., адрес (местонахождения) <...>.

- помещение (далее - Помещение 2), назначение нежилое: 1 этаж, ориентировочная площадь помещения - 144,0 кв.м., адрес (местонахождения объекта) <...>. Местонахождение отмечено в Приложении №1 к настоящему Договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

Согласно условиям Предварительного договора и сведениям, предоставленным Продавцом, указанные Помещения недвижимости на момент его заключения не были выделены и поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости.

Вместе с тем, согласно выписки из ЕГРН, на момент заключения Предварительного договора Помещение 1 частично уже было поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано за Продавцом на праве собственности, что, по мнению истца, говорит о том, что ответчику были известны все технические характеристики объекта, которые не соответствуют условиям Предварительного договора и данным, содержащимся в едином государственном реестре недвижимости. Истец полагает, что изначально при заключении Предварительного договора, он как Покупатель был введен в заблуждение относительно технических характеристик Помещения №1.

В рамках Предварительного договора Стороны приняли на себя следующие обязательства:

- Продавец в установленные Предварительным договором сроки должен был выделить вышеуказанные Помещения из Объекта недвижимости с кадастровым номером: 77:05:0002004:3297, площадь данного помещения - 18 682,7 кв.м, адрес (местонахождения объекта) <...>.

- Покупатель внести на расчетный счет Продавца задаток в размере - 5 000 000 (Пять миллионов) рублей.

Покупателем обязательства по внесению задатка в размере - 5 000 000 (Пять миллионов рублей) выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 185 от 02.12.2019г.

Согласно п. 1.4. Предварительного договора, Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента постановки обоих помещений на кадастровый учет как самостоятельных объектов недвижимости и оформления права собственности Продавца на данные объекты.

После ознакомления с выпиской из ЕГРН на Помещение 1 и сравнением данных документов Продавца с обмерным планом, произведенным по заданию Покупателя в декабре 2019г., выявлено, что Помещение 1, общей площадью 2993,8 кв.м., по адресу (местонахождения объекта) <...>, Подвал №0, кадастровый номер 77:05:0002004:10917 (далее по тексту - помещение (повал)), в действительности не соответствует не условиям Предварительного договора, не технической документации, не информации, содержащейся в выписке из ЕГРН.

Предварительным договором и Приложением № 2 к Договору, предусмотрено, что Покупатель намерен был приобрести в собственность все помещения подвала (Помещение 1), за исключением помещения лифта, которое обозначено на поэтажном плане №31а.

Вместе с тем, Покупателем выявлены следующие несоответствия вышеуказанного Помещения 1 (подвал) сведениям ЕГРН:

- расхождение общей площади помещения;

- помещение фактически состоит из 22 комнат, при этом по сведениям ЕГРН помещение состоит из 35 комнат;

- часть перегородок и дверей не соответствуют;

- в комнате 11 изменено расположение лестницы, также добавлены 3 лестницы;

- изменено количество и форма некоторых колонн;

- в комнате 11 дверь в несущей стене была перемещена и расположение лестницы тоже, размещение входной группы с фасадной части подвала не соответствует;

- в комнате 11 обнаружены конструктивные элементы, доступ к которым отсутствует, и демонтировать без ущерба не представляется возможным.

В состав Помещения 1 не вошла комната без номера, ориентировочной площадью 115 кв.м, которая не обособлена и не имеет отдельного входа, следовательно, включена в общую площадь помещения подвала и которую Покупатель намеревался приобрести в составе Помещения 1, а комната «31а», которую Покупатель не намерен был приобретать в свою собственность, и которая не являлась предметом Предварительного договора, при постановке на кадастровый учет была включена в состав Помещения 1.

Доступ к лестнице под номером «В», согласно плану по сведениям ЕГРН, по факту отсутствует. В результате чего лифт и лестница не отображены на обмерном плане и не учитывались при подсчете общей площади помещения.

Указанные обстоятельства истец подтвердил заключением кадастрового инженера от 06.07.2020г.

Как указал истец, поставленное ответчиком на кадастровый учет Помещение с кадастровым номером 77:05:0002004:10917 отличается по техническим характеристикам от Помещения 1, указанного в Предварительном договоре и которое Покупатель был намерен приобрести в свою собственность.

Более того, технические характеристики данного Помещения, которое поставил на кадастровый учет Продавец, в действительности не соответствует сведениям из ЕГРН, имеет несогласованную перепланировку, расхождение площадей.

Продажа нежилого помещения, в котором были проведены несогласованные и незарегистрированные изменения, не соответствует требованиям законодательства РФ, такую сделку невозможно провести, пока документы или техническое состояние помещения не будут приведены в надлежащее состояние.

В ином случае, приобретая в собственность помещение, имеющее расхождение площадей, несогласованную перепланировку и пр., Покупатель фактически должен принять на себя всю ответственность за незаконную перепланировку, что грозит штрафами, обязанностью привести помещения в соответствие с технической документацией.

Согласно п. 1.4. Предварительного договора, Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента постановки двух помещений на кадастровый учет как самостоятельных объектов недвижимости и оформления права собственности Продавца на данные объекты.

Согласно доводам истца, на сегодняшний день Помещение 1, в том виде, в котором Покупатель был намерен его приобрести, и которое отвечало бы условиям Предварительного договора, на кадастровый учет не поставлено.

Истец считает, что Продавцом не выполнены принятые на себя обязательства по Предварительному договору.

По мнению истца, именно по вине Продавца не представилось возможным заключить основной Договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку объект недвижимости, который планировал приобрести в собственность Покупатель, не соответствует не технической документации, не условиям Предварительного договора.

Пунктом 3.1. Предварительного договора установлено, что в случае, если объекты недвижимости (или один из объектов недвижимости) до «31» марта 2020 г., по вине Продавца не будут выделены и поставлены на кадастровый учет Продавцом как самостоятельные объекты недвижимости, на которые будет зарегистрировано право собственности Продавца, настоящий Договор считается расторгнутым с «01» апреля 2020 г. - дата расторжения договора, без направления Продавцу каких-либо дополнительных писем (уведомлений, претензий). В случае расторжения настоящего Договора по вышеуказанному основанию Продавец обязан вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере на расчетный счет Покупателя в срок, не превышающий 3 (Три) рабочих дня с даты расторжения настоящего Договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

15 апреля 2020г. истцом в адрес ответчика направлено Уведомление о необходимости возвратить задаток, полученный по Предварительному договору и предупреждение об обращении в суд с иском о взыскании задатка по Предварительному договору.

До настоящего времени Ответчик денежные средства не возвратил.

Пунктом 5.1. Предварительного договора предусмотрено, что в случае нарушения срока возврата суммы задатка, Ответчик обязан выплатить Истцу пени в размере - 0,1 % от суммы задатка за каждый день просрочки.

По расчету истца сумма пени составляет 920 000) рублей 00 коп. за период с 07.04.2020 по 07.07.2020.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.

Условиями предварительного договора стороны согласовали срок, в который должен быть заключен основной договор, а именно: в соответствии с п. 4.1.1. Продавец обязался до 31.03.2020г. выделить объекты недвижимости как самостоятельные и оформить права собственности Продавца на них. В п. 1.4. стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее пяти рабочих дней с момента постановки обоих помещений на кадастровый учет как самостоятельных объектов и оформления права собственности Продавца на них. Кроме того, п. 2.4. и 3.1. стороны установили, что в случае не выделения объектов недвижимости и не постановки их на кадастровый учет до 30.03.2020г. по вине Продавца, договор расторгается с 01.04.2020г.

Таким образом, последним днем постановки на кадастровый учет недвижимости, являющейся предметом предварительного договора, являлось 30.03.2020г., с учетом срока, установленного п. 1.4., срок, в который стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости, истекал 07.04.2020г.

Полагая, что обязательства по постановке на кадастровый учет и регистрации права на объекты Продавцом не выполнены, истец направил ответчику уведомление от 14.04.2020г. исх. № СИ-01 (л.д. 16-18), в котором указано на не предоставление информации о постановке на кадастровый учет недвижимого имущества как самостоятельных объектов, отсутствие зарегистрированного права Продавца на объекты. Данное уведомление приложено к исковому заявлению как доказательство соблюдения претензионного порядка рассмотрения спора.

Однако, данные доводы истца не принимаются судом.

Материалами дела подтверждено, что кадастровый учет и регистрация права ответчика на недвижимое имущество были осуществлены до истечения срока на заключение основного договора, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Так, 29.11.2019г. - помещению №1 (подвал) присвоен кадастровый номер 77:05:0002004:10917 и 09.01.2020г. - помещению №2 присвоен кадастровый номер 77:05:0002004:10926.

Кроме того, предварительным договором не предусмотрено обязательство Продавца, ответчика, по уведомлению истца о регистрации права собственности и кадастровом учете объектов недвижимости.

Требование о заключении основного договора купли-продажи недвижимости было направлено ответчиком в адрес истца 07.02.2020г., т.е. тоже до истечения срока на заключение основного договора купли продажи недвижимости. Требование направлено по указанному в предварительном договоре адресу истца, т.е. по последнему известному адресу, который совпадает с указанным в ЕГРЮЛ адресом местонахождения единоличного исполнительного органа ООО «Стройинвест». Данное требование оставлено истцом без ответа и без удовлетворения.

В силу статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Неполучение почтовых отправлений стороной правоотношений влечет наступления для этой стороны, в том числе, негативных последствий.

Таким образом, нарушение ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости по постановке помещений на кадастровый учет и регистрации права собственности опровергается фактическими обстоятельствами дела.

Более того, ответчик обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о понуждении заключить основной договор (дело №А40-90473/20-54-478).

Истец также указывает на несоответствие условиям предварительного договора информации, содержащейся в выписке из ЕГРН. В качестве доказательств такого несоответствия истец ссылается на обмерный план, составленный в декабре 2019г.

Суд не соглашается с указанными доводами, поскольку в предварительном договоре купли-продажи недвижимости (п. 1.3.) стороны установили требования, касающиеся недвижимого имущества (подвал) с кадастровым номером 77:05:0002004:10917, который должен был отвечать следующему:

- иметь одну независимую входную группу (вход) с улицы и один дополнительный вход с улицы, который будет использоваться остальными собственниками (владельцами) и посетителями нежилого здания, как аварийный (пожарный) выход;

- нежилое здание (имеется ввиду помещение) должно иметь возможность для устройства грузового лифта с возможностью выхода на улицу;

- помещение должно обеспечиваться электрической мощностью не менее 50 кВт.

Представленное истцом заключение кадастрового инженера (обмерный план) не подтверждает не соблюдение указанных требований или несоответствие помещений предварительному договору.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных, предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Как установлено Федеральным законом от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в ГКН;

3) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

4) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с данным Законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имуществ

1) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с данным Законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству РФ действия, с которым (далее - преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее - образование объекта недвижимости);

3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;

4) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение.

Заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, стороны определили его предмет, в частности помещение 1 - подвал, указали его площадь, а именно 2993 кв.м, и адрес: <...>. Также стороны указали в предварительном договоре, что объекты, являющиеся его предметом, образуются из объекта недвижимости с кадастровым номером: 77:05:0002004:3297. Таким образом, стороны согласовали все необходимые и достаточные условия, установленные действующим законодательством для помещений, включая технические характеристики объектов недвижимости (абзац 2 п. 1.2.2. договора). После осуществления кадастрового учета в ЕГ'РН внесены сведения и присвоен кадастровый номер 77:05:0002004:10917, обладающий всеми характеристиками, согласованными в предварительном договоре. Отличия относятся только к общей площади, которая указана в предварительном договоре - 2993 кв.м. Вместе с тем, в п. 1.2.1. содержится оговорка, касающееся общей площади помещения, в соответствии с которой указанная площадь не окончательная, она будет уточнена в ходе кадастрового учета.

При этом необходимо отметить, что приложением №2 к предварительному договору определены комнаты, находящиеся в подвале, которые самостоятельными помещениями не являются и не изменяют индивидуально-определяющие признаки помещения. Более того, предварительным договором не установлено каких-либо требований к техническим характеристикам этих комнат и отсутствует обязательство Продавца обеспечить такое соответствие при кадастровом учете. Вместе с тем, после кадастрового учета данные комнаты отражены в ЕГРН и полностью соответствуют комнатам, указанным как в предварительном договоре, так и в приложении №2.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом, Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как указывалось, выше ответчиком приняты все необходимые действия для заключения основного договора - внесение в ЕГРН сведений о правах на объекты недвижимости, их кадастровый учёт, направление уведомления в адрес истца о заключении основного договора, предъявление иска о понуждении заключить основной договор.

Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Разумность означает наличие соответствующего опыта субъекта, его опытности в ведении дел. На дату подписания предварительного договора истец имел возможность проверить, какие именно помещения и с какой площадью поставлены на кадастровый учет.

При указанных обстоятельствах, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 329, 380, 381, 416, 429 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 132, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙИНВЕСТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНСТРУМЕНТАЛЬНЫЙ ЦЕХ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Скачкова