Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (ОГРН <***>, ИНН <***>), ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 31.08.2006 № М-02-031355.

По иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОРГН <***>, 125009, <...>)

к ООО «Спортивный клуб «АВМ» (ОРГН <***>, 129343, <...>, ЭТАЖ 2 КОМН 8)

третье лицо – Управление Росреестра по Москве

о признании права собственности отсутствующим.

При участии:

от истца – ФИО1 - ФИО2 по доверенности от 05.09.2018;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 26.12.2018 № 33-Д-1224/18;

от третьего лица ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ – ФИО4 по доверенности от 05.07.2018 № 4-14-940/8; ФИО3 по доверенности от 16.01.2019 № 4-47-62/9;

от третьего лица УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА – не явился, извещен.

эксперт ООО "ПРОЕКТНО-КОНСТРУКТОРСКОЕ БЮРО "РЕГЛАМЕНТ" ФИО5 – явился, по паспорту.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "АВМ" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – Департамент) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 31.08.2006 № М-02-031355.

Заявление подано в порядке ст.ст. 197-199 АПК РФ и мотивировано тем, что Департамент незаконно расторг договор аренды земельного участка в одностороннем порядке по п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 № 137-ФЗ (далее – Закон № 137), в отсутствие оснований, предусмотренных данной нормой. Общество полагает, что основания для расторжения договора, предусмотренные п. 22 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, отсутствовали ввиду того обстоятельства, что цели предоставления земельного участка, а именно предоставление его для эксплуатации существующего объекта недвижимости, не предусмотрены диспозицией данной нормы.

На заявление Департаментом был представлен письменный отзыв, в котором Департамент сослался на неисполнение Обществом обязательств по возведению на земельном участке административно-торгового здания в установленный срок, в связи с чем полагает Общество недобросовестным участником арендных правоотношений с применением к нему правовых последствий, предусмотренных п. 22 ст. 3 Закон № 137-ФЗ, ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ, пп. 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Возражая на заявление, Департамент также указал на отсутствие у объекта, расположенного на спорном участке, признаков объекта недвижимости, сославшись на выписку из ЕГРН в отношении спорного объекта незавершенного строительства с указанием площади - 0 кв.м., степени готовности - 0%.

Определением от 06.09.2018 настоящее дело № А40-149620/18-37-1003 было объединено с делом № А40-155783/18-16-1073 для совместного рассмотрения.

В рамках дела № А40-155783/18-16-1073 Департаментом городского имущества г. Москвы (далее – Департамент) был предъявлен иск к ООО «Спортивный клуб «АВМ» (далее - Общество) о признании отсутствующим права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:02:0018007:4053, расположенный по адресу: <...> л. 18, корп. 6 (запись в ЕГРН от 02.10.2003 № 77-01/30-843/2003-17).

Исковые требования мотивированы наличием в ЕГРН сведений об объекте с указанием площади - 0 кв.м., степени готовности - 0%.

Департамент полагает подлежащим применению избранный им способ защиты права ввиду нарушения его прав собственника земельного участка обременением участка в виде государственной регистрации прав на объект, в действительности не обладающий или утративший признаки недвижимого имущества.

Обществом на иск Департамента был представлен отзыв с возражениями по иску относительно довода Департамента о готовности объекта в 0%, не подтвержденного, по мнению Общества, фактическими обстоятельствами и материалами дела. Общество также указало на пропуск истцом срока исковой давности по требованию об оспаривании зарегистрированного права, поскольку право собственности на объект было зарегистрировано чуть менее 15-ти лет до даты подачи иска.

В судебном заседании Общество заявленные требования поддержало по доводам заявления о признании недействительным отказа от договора аренды, против удовлетворения иска Департамента возражало, представило дополнительные пояснения по спору с учетом вопросов Правительства Москвы к эксперту.

Департамент против удовлетворения иска Общества возражал по доводам письменного отзыва, просил удовлетворить требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим.

Третье лицо (ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ) в заседание явилось, поддержало позицию по спорам на стороне Департамента.

Третье лицо (УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА) в судебное заседание не явилось, о месте и времени проведения судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке ст. 121, 122 АПК РФ. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

В целях установления обстоятельства, имеющих значения для правильного рассмотрения заявленного иска о признании права собственности отсутствующим, а именно для установления физических свойств объекта в целях правильной квалификации применительно к наличию/отсутствию статуса объекта недвижимости по делу была проведена судебная экспертиза (определение от 12.02.2019 о назначении проведения судебной строительно – технической экспертизы), по результатам которой было получено экспертное заключение.

Во исполнение определения суда от 28.03.2018 о вызове экспертов, проводивших экспертизу, в заседание явился эксперт ФИО6, который дал пояснения по экспертному заключению с учетом вопросов Правительства Москвы.

Протокольным определением от 23.04.2019г. Департаменту и Правительству Москвы отказано в удовлетворении как не обоснованного ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы, содержащего также дополнительные вопросы, не являвшиеся предметом экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, показания эксперта, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка и об отказе в удовлетворении требования о признании права собственности Общества на объект незавершенного строительства отсутствующим по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Обществу принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>.

Право собственности Общества зарегистрировано 02.10.2003 за № 77-01/30-843/2003-17 на основании договора купли-продажи с ОАО «ЭКСИКОМ» от 29.09.2003 № 3, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество №77 АБ 428339 от 02.10.2003.

В 2004 году между Департаментом и Обществом был заключен договор аренды от 06.04.2004 № М-02-509697 земельного участка с кадастровым номером 77:02:18007:048, общей площадью 2 015 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства офисно-складского здания с магазином спортивных и продовольственных товаров сроком на 2 года.

В 2006 году Обществу был предоставлен иной земельный участок с кадастровым номером - 77:02:0018007:97, площадью - 4 724 кв. м., расположенный по тем же адресным ориентирам, о чем между Департаментом и Обществом был заключен долгосрочный договор аренды от 31.08.2006 № М-02-031355 сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2006г. в ЕГРП.

Предметом договора явилось предоставление земельного участка в пользование на условиях аренды для:

- эксплуатации существующего незавершенного строительством здания;

- разработки акта разрешенного использования;

- проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового здания (п.1.1.).

В договоре аренды указано, что на участке имеется объект незавершенного строительства (п.1.4.).

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора (п.5.7.).

Право арендодателя на расторжение договора в досрочно возникает в случае:

- не внесения арендной платы в течении двух кварталов подряд;

- использования участка не по целевому назначению;

- неосвоения или не использования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией;

- неисполнения и /или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора;

- использование участка способами, запрещенными земельным или иным законодательством РФ и /или г. Москвы;

- осуществления без согласия на то Арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных настоящим договором, с правом (долей в праве) аренды участка, размещения без согласия Арендодателя недвижимого имущества иных лиц на участке;

- в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.

Предусмотрено право Арендодателя (Департамента) расторгнуть настоящий договор также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами РФ и г. Москвы (п.6.1. договора).

Как следует из материалов дела, Градостроительно - земельная комиссия города Москвы на заседании 14.12.2017 приняла решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и дальнейшей эксплуатации административно-торгового здания, расположенного по адресу: <...>, путем направления уведомления арендатору в соответствии со ст. 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» об одностороннем расторжении договора, а также о признании в судебном порядке отсутствующим права на объект, незавершенный строительством.

Департамент 08.02.2018 принял решение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке на основании п. 22 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (уведомление от 08.02.2018 исх. № ДГИ-И-6527/18);

Причиной принятия решения Департаментом указано неполучение в течение 5 (пяти) лет с даты заключения договора разрешения на строительство/реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором. До настоящего времени земельный участок не освоен.

При этом в уведомлении о расторжении договора Обществу предлагалось направить письменные возражения по поводу принятого Департаментом решения.

В ответ на возражения Общества Департаментом было направлено уведомление – подтверждение от 26.03.2018 № ДГИ-1-16361/18-1 о ранее принятом решении расторгнуть договор аренды, в котором было указано, что договор аренды считается расторгнутым с момента направления данного уведомления.

Уведомление от 26.03.2018 получено Обществом 27.03.2018.

В силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок на подачу заявления Обществом не пропущен, поскольку с учетом положений ст.ст. 113,114 АПК РФ течение срока для Общества началось 28.03.2018г., а заявление направлено в арбитражный суд 27.06.2018, о чем свидетельствует штамп почты России на конверте.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Не согласившись с указанным отказом Департамента, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Как следует из уведомления Департамента «Об отказе от договора аренды от 31.08.2006г. № М-02-031355» о 08.02.2018г, основанием оспариваемого одностороннего расторжения договора является отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Реализованная Департаментом процедура расторжения договора посредством направления одностороннего отказа, минуя установленный в договоре порядок расторжения договора, мотивированна применением положений п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу указанной нормы, заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанный перечень является исчерпывающим.

Согласно п.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно п.5 ст.200 АПК РФ с учетом п.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Суд соглашается с доводами заявителя о наличии в оспариваемом решении Департамента об отказе от договора совокупности признаков для признания его недействительным (незаконным), при этом учитывает следующее.

Из буквального содержания пункт 22 ст. 3 Закона № 137-ФЗ следует, что данная норма регулирует правоотношения по договорам аренды, заключенным исключительно для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества.

Целью предоставления земельного участка Обществу по договору аренды 31.08.2006г. № М-02-031355 указано эксплуатация существующего не завершенного строительством здания (п.1.1. договора).

Как следует из анализа норм законодательства города Москвы и обычаев делового оборота в сфере предоставления в аренду земельных участков городом Москвой, установленный договором с Обществом срок аренды 49 лет обусловлен предоставлением земельного участка для использования объекта недвижимости, принадлежащего арендатору на праве собственности, поскольку указанный срок является чрезмерным в случае предоставления свободного от объектов земельного участка исключительно в целях осуществления на нем строительства, реконструкции.

К выводу о том, что спорный земельный участок был передан Обществу исключительно с целью его застройки (то есть в противном случае не был бы передан) суд мог бы прийти только в том случае, если бы на земельном участке отсутствовали объекты, либо находился объект незавершенного строительства, принадлежащий городу/ не имеющий правообладателя.

В спорном случае, напротив, передача участка в аренду Обществу обусловлена наличием в собственности Общества объекта недвижимого имущества с правом осуществления строительства, реконструкции на участке.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

С учетом изложенного, квалификация Департаментом спорного договора аренды как договора, заключенного исключительно с целью строительства, реконструкции, не соответствует содержанию договора во взаимосвязи с нормами пп.5 п.1 ст. 1 Земельного и ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорным в настоящем деле является, в том числе примененный Департаментом порядок расторжения договора путем направления одностороннего отказа, минуя расторжение договора в судебном порядке.

Вместе с тем, неверная квалификация спорного договора привела к применению незаконного порядка его расторжения.

В соответствии с п. 6.1. договора допускается досрочное расторжение договора арендодателем исключительно в установленном законом порядке.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 450.1Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1).

В силу п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 31.12.2017), договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено право арендодателя на расторжение договора, подлежащее реализации в судебном порядке, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что договор аренды от 31.08.2006г. № М-02-031355 как не содержит оснований одностороннего внесудебного отказа Департамента от договора, так и не предусматривает порядка расторжения договора посредством отказа от договора одной из сторон

Таким образом, учитывая отсутствие предусмотренных договором либо законом оснований расторжения договора посредством одностороннего внесудебного отказа Департамента, суд считает оспариваемый отказ недействительным (незаконным).

С целью правильного рассмотрения спора, судом были запрошены материалы регистрационного дела в отношении спорного объекта.

Как следует из материалов дела правоустанавливающих документов № 169073, Хозяйственному управлению Министерства оборонной промышленности СССР в 1984 году был выделен участок для строительства двух жилых 22-ти этажных домов с пристройкой к ним здания под продовольственный магазин. В дальнейшем согласно плану приватизации Государственное объединение «ХОЗУС» Министерства промышленности РФ было преобразовано в АО «ЭКСИКОМ».

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанными документами подтверждено право правопредшественника Общества на строительство спорного объекта недвижимости на земельном участке, который в настоящее время принадлежит Департаменту.

Из материалов дела также следует, что Департамент не являлся участником инвестиционной деятельности по строительству указанного здания, в связи с чем возникновения у Департамента прав на возводимый объект по завершению которого не предполагалась. Постройка здания осуществляется силами собственника (письмо от 09.02.2016 № 5).

Департаментом также не заявлено о нарушении договора аренды в части исполнения арендатором обязанности по арендной платы.

Ссылка Департамента на содержание абз. 8 п. 22 ст. 3 Закона № 137-ФЗ как предусматривающее возможность одностороннего отказа от договора по иным основаниям помимо перечисленных в п.22 ст. 3 Закона несостоятельна ввиду следующего.

Как следует из абз. 8 п. 22 ст.3 Закона № 137-ФЗ, расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Таким образом, данная норма ограничивает применение реализованного Департаментом порядка расторжения договора посредством одностороннего отказа основаниями, перечисленными в данной норме.

Гражданское законодательство предусматривает расторжение договора по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного нарушения его условий (ст. 450 ГК РФ, 619 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ). Односторонний отказ от договора допускается, если такой отказ предусмотрен условиями договора или законом (ст. 450.1 ГК РФ).

Условиями договора аренды от 31.08.2006 не предусмотрен односторонний отказ арендодателя от договора. Как установлено выше, односторонний отказ от договора по основаниям, установленным п. 22 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, является незаконным, так как к данным правоотношениям указанная норма не применима.

Департамент ссылается на нарушение обществом п. 4.1. и п. 4.3. договора (обязанность арендатора представить в Департамент в течение года акт разрешенного использования для внесения необходимых изменений в договор аренды земельного участка и представить в течение года разработанную проектно-сметную документацию на строительство объекта в департамент для внесения необходимых изменений в договор аренды, в том числе в части сроков в строительства), указывая на закрепленное в п. 6.1. договора право требовать его расторжения в установленном законом порядке.

Однако право требовать расторжения в установленном законом порядке не тождественно праву на односторонний отказ от договора по п. 22 ст. 3 Закона № 137- ФЗ, как ошибочно полагает Департамент.

Довод Департамента о нецелевом использовании ответчиком земельного участка суд считает не обоснованным с учетом того, что представленными в дело доказательствами подтверждено использование Обществом участка именно для целей, указанных в договоре аренды от 31.08.2006г., в том числе для проектирования и строительства на основании выданного ГПЗУ № RU-77-184000-006608, утвержденного Приказом Комитета по архитектуре и строительству города Москвы от 22.04.2013г., Свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства от 21.10.2015г. № 470-4-15/С, иного не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд принимает во внимание, что отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, разрешения на строительство объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В таких случаях досрочное расторжение договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором.

Департаментом земельных ресурсов г. Москвы 24.10.2008 было издано распоряжение № 3463 об уточнении границ земельного участка 77:02:00180:97, утвержден проект границ земельного участка и техническое задание на выполнение кадастровых работ. Указанное распоряжение препятствовало возможности получить акт разрешенного использования участка.

На заседании комиссии по оперативной группы от 28.09.2011 по сокращению объектов долгостроя по городу Москве Обществу было дано указание подать документы в Департамент земельных ресурсов г. Москвы об отмене распоряжения № 3463, при этом направить в Префектуру СВАО план-график строительства объекта (протокол №10 от 28.09.2011). Указанное предписание было выполнено, что подтверждается письмом исх. №07-1 от 28.10.2011, распоряжение №3463 от 24.10.2008 отменено в 2011.

На совещании префекта СВАО по объектам незавершенного строительства (протокол № 2 от 24.02.2012) было рекомендовало ООО «Спортивный клуб «АВМ» заказать Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в границах, оформленных договором. Во исполнение указанного предписания был получен кадастровый паспорт и иные необходимые документы были оформлены в ФГУП «Ростехинвентаризация» и в Москомархитектуры. По итогам полученных документов 09.08.2012 была сделана заявка на оформление ГПЗУ (№001-ГПЗУ-2097/2).

Обществу 13.05.2013 был выдан ГПЗУ № RU77-184000-006608.

Более того, в ходе разработки проектной документации выявлено, что участок по сложности инженерно-геологических условий для строительства может быть отнесен ко II (средней) категории сложности, а также было установлено, что на спорном земельном участке возможно строительство малоэтажного здания. Указанные факторы повлияли на увеличение сроков разработки проектной документации для строительства многофункционального торгово-офисного делового центра.

Впоследствии, в выданном ГПЗУ № RU77-184000-006608 на строительство капитального здания общей площадью 5000 кв.м. было установлено предельное количество этажей 2-3, тогда как в заявке на получение было заявлено 5 этажей + цокольный.

Материалами дела также подтверждено, что от ООО «МФС-ПИК» 15.07.2014 истцу поступил запрос № 1/01-503 о предоставлении во временное пользование территории земельного участка, принадлежащего Обществу на основании аренды до декабря 2014 года для строительства 19-ти этажного дома.

В феврале 2015 года между Обществом и ООО «Архитектурно-строительная компания АКРО-М» был заключен договор №15-16 с от 10.02.2015 по разработке и согласованию проектной документации строительства многофункционального делового центра.

В октябре 2015 года Москомархитектурой было выдано свидетельство №470-4-15/С от 21.10.2015 об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства - Многофункционального торгово-офисного делового центра, общей площадью 4997 кв.м.

Оценив представленные в материалы документы, суд приходит к выводу о наличии обстоятельств, препятствовавших арендатору в исполнении обязательств по договору аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу норм ст.ст. 450, 450.1., 619 ГК РФ, расторжение договора аренды, заключенного на длительный срок (49 лет), является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд не усматривает доказательств наличия указанных оснований для расторжения договора аренды с Обществом.

Формулировка Обществом требования, заявленного в порядке ст.ст. 197-201 ГК РФ, как признание недействительной односторонней сделки, не может служить препятствием удовлетворения требований при доказанности нарушения прав Общества.

В силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд не связан правовыми доводами лиц, участвующих в деле. Суд вправе, исходя из предмета заявленных исковых требований, а также из приведенных сторонами в обоснование своих требований и возражений фактических обстоятельств, самостоятельно дать юридическую квалификацию сложившимся между сторонами правоотношениям и самостоятельно определить подлежащую применению в рассматриваемом случае норму права, хотя бы и не указанную в исковом заявлении в качестве подлежащей применению, по мнению истца (заявителя).

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 8467/10, в связи с чем суд рассматривает предъявленные исковые требования с учетом очевидного материально-правового интереса истца и принципа действия закона во времени.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для признания оспариваемого отказа недействительным также и как оспоримой сделки по правилам ст.ст. 166- 168 ГК РФ, нарушающей права или охраняемые законом интересы Общества, в том числе повлекшей неблагоприятные для него последствия.

В силу реализации Департаментом отказа от договора в порядке п. 22 ст. 3 Закона 137-ФЗ в отсутствие соответствующего права, оспариваемый отказ нарушает права Общества на использование земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости и влечет неблагоприятные последствия в виде невозможности использования принадлежащего Обществу объекта недвижимости в целях строительства и реконструкции и реализации цели предпринимательской деятельности в виде извлечения прибыли.

С учетом изложенного, суд считает требование Общества о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 31.08.2006 № М-02-031355 подлежащим удовлетворению.

Иск Департамента к Обществу о признании отсутствующим права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:02:0018007:4053, расположенный по адресу: <...> л. 18, корп. 6, предъявлен не обоснованно в связи со следующим.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности Общества, зарегистрированного на спорный объект как объект незавершенного строительства. По мнению Департамента, указанный объект не обладает признаками недвижимого имущества, и фактически не существует.

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Спор по настоящему делу возник в отношении вещи - объекта незавершенного строительства, со степенью готовности, по мнению Департамента, 0%.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В целях установления обстоятельства, имеющих значения для правильного рассмотрения заявленного иска о признании права собственности отсутствующим, а именно для установления физических свойств объекта, позволяющих его отнести к объекту недвижимости, по делу была проведена судебная экспертиза, по результатам которой было получено экспертное заключение.

Перед экспертом был поставлен вопрос: «Является ли объект незавершенного строительства по адресу: <...>, площадью застройки 1750 кв.м., кадастровый 77-01/30-843/2003-17, объектом незавершенного строительства?», а также задача «Определить степень готовности объекта незавершенного строительства по адресу: <...>, площадью застройки 1750 кв.м., кадастровый номер: 77-01/30-843/2003-17?».

Согласно выводам экспертов объект по адресу: <...>, является не завершенным строительством капитальным объектом/объектом незавершенного строительства со степенью готовности объекта незавершенного строительства 15,24 %. В заключении указано, что фундамент объекта выполнен на 100% (8% из 8% удельного веса, приходящегося на данный конструктивный элемент).

Правительством Москвы и Департаментом заявлен довод об отсутствии у объекта признаков объекта недвижимости, мотивированный тем, что фундамент не достроен на 454,06 кв.м., поскольку фактическая площадь застройки, указанная экспертом, 1.295,94 кв.м., не соответствует площади застройки, указанной в Архитектурно–градостроительном решении - 1750 кв.м.

Как следует из кадастрового паспорта от 06.08.2012г. на объект с кадастровым номером 45:280:004:000024910, общая площадь застройки составляет 1 295, 9 кв.м., что соответствует фактической площади, определенной экспертом – 1 295, 94 кв.м.

Как указано в экспертном заключении, объект имеет свайный фундамент с монолитным железобетонным ростверком, наружные стены цокольного этажа выполнены из сборных керамзитобетонных панелей; внутренние стены из сборных бетонных блоков на цементно - песчаном растворе; перекрытие над частью цокольного этажа – сборное железобетонное, состоящее из плит и балок; на объекте смонтирована часть наружной стены этажа. Состоящая из 9 керамзитобетонных панелей. Работы по устройству фундамента выполнены.

Как следует из ответа эксперта, фундамент объекта выполнен полностью, на нем возведен цокольный этаж, без укладки фундамента в полном объеме невозможно возведение цокольного этажа. Не соответствие фактической площади и площади АГР вызвано тем, что в Архитектурно–градостроительном решении отражены предельные значения застройки, в связи с чем, при фактической застройке они могут отличаться от АГР, но не в большую сторону.

Данные АГР определяют предельно допустимые параметры объекта, которые застройщик не вправе превысить, а не иное.

При таких обстоятельствах основания для назначения повторной экспертизы и постановки судом дополнительных вопросов эксперту по ходатайству Правительства Москвы и Департамента у суда отсутствовали.

С учетом разъяснений п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, оценив содержание экспертного заключения и ответы эксперта при допросе, суд считает установленным факт завершения на объекте работ по сооружению фундамента, в связи с чем объект незавершенного строительства подлежит квалификации как объект недвижимого имущества, запись о праве собственности на который обоснованно внесена и имеется в ЕГРН.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку материалами дела подтверждено, что объект является объектом незавершенного строительства, т.е. объектом недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ, государственная регистрация осуществлена правомерно в установленном законом порядке, имеет собственника, следовательно, признание прав собственности Общества отсутствующим в данном случае приведет к нарушению прав и законных интересов собственника такого имущества, в связи с чем, исковое требование Департамента заявлено неправомерно и не подлежит удовлетворению.

Кроме того, довод Департамента о том, что объект физически не существует, противоречит условиям договора аренды между сторонами.

В договоре аренды от 31.08.2006 № М-02-031355 указано, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, тем самым Департамент подтвердил, что на его земельном участке имеется объект недвижимости, который не окончен строительством, в противном случае, такой земельный участок был бы передан с имеющимися на нем строительными материалами, которые не представляют собой единый объект недвижимости.

Кадастровый паспорт на спорный объект, составленный по результатам последней инвентаризации от 06.08.2012г., также подтверждает наличие у объекта статуса объекта недвижимости как объекта незавершенного строительства с возведенным цокольным этажом.

Суд отклоняет доводы Департамента об отсутствии доказательств консервации объекта, поскольку правоотношения сторон по использованию земельного участка урегулированы договором, который не содержит обязательств Общества по консервации объекта. Департамент также не обосновал, каким образом данный довод влияет на оценку наличия у объекта статуса объекта недвижимости исходя из руководящих указаний п. 38 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25.

Оценив доводы Общества о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о признании отсутствующим зарегистрированного права. Суд считает их обоснованными в связи со следующим.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности равен трем годам. Случаи, когда исковая давность не применяется, установлены в статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 57 Постановления N 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

В настоящем деле право собственности ответчика на спорное здание зарегистрировано 02.10.2003 за № 77-01/30-843/2003-17, то есть с момента регистрации права до даты подачи иска прошло более 14 лет. С учетом заключения последовательно договоров аренды земельного участка в 2004 и 2006 годах, а также принимая во внимание контрольные функции, которые возложены на органы государственной власти города Москвы, суд считает срок исковой давности пропущенным.

Основания для применения абзаца 3 пункта 57 Постановления N 10/22, согласно которому в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется, отсутствуют.

Общество является владельцем объекта, право собственности Общества зарегистрировано в ЕГРН; на участке отсутствуют объекты, принадлежащие Департаменту. Доказательств освобождения Обществом земельного участка от расположенного на нем не завершенного строительством здания суду не представлено. Обратное противоречило бы правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, согласно которой нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность применения положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям и возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка. Факт возведения спорного здания в установленном законом порядке, а равно его принадлежность Обществу Департамент не оспаривал, свои права на него не заявлял.

Судебные расходы Общества по государственной пошлине и судебной экспертизе относятся на Департамент в соответствии со ст. 101, 102, 110 АПК РФ. Судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска о признании права собственности отсутствующим не подлежат взысканию с Департамента в доход Федерального бюджета РФ , так как он освобожден от уплаты государственной пошлины.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 130,218 ГК РФ, ст. ст. 65,70,71,170-176,195-199 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительной одностороннюю сделку ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) по расторжению договора аренды земельного участка № М-02-031355 от 31.08.2006г., заключенного между Департаментом городского имущества г. Москвы (ОРГН <***>, 125009, <...>) и ООО «Спортивный клуб «АВМ».

В удовлетворении иска ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании отсутствующим права собственности ООО «Спортивный клуб «АВМ» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:02:0018007:4053, расположенный по адресу: <...> (запись в ЕГРН от 02.10.2003г. № 77-01/30-843/2003-17) – отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "АВМ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп. госпошлину и 200 000 (двести тысяч) руб. 00 коп. расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Скачкова