Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевского серебряного бора 4 линия, д. 17. стр. 1, кадастровый номер 77:08:0013014:1892, заключенного 30 апреля 2021 г. между ЗАО «Общество по внешнеэкономическим связям «КООПВНЕШТОГ» и Черемухиным Д.Г. (с учетом уточнений в порядке ст.49 АПК РФ)

при участии представителей: согласно протоколу заседания от 06.12.2021

УСТАНОВИЛ:

Кисенков Роман Геннадьевич обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ответчикам Черемухину Д. Г.; ЗАО"КООПВНЕШТОРГ" о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевского серебряного бора 4 линия, д. 17. стр. 1, кадастровый номер 77:08:0013014:1892, заключенного 30 апреля 2021 г. между ЗАО «Общество по внешнеэкономическим связям «КООПВНЕШТОГ» и Черемухиным Д.Г. (с учетом уточнений в порядке ст.49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по г. Москве.

В судебное заседание представители ответчика-2 (общества) и третьего лица не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 г. № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в ч. 4 ст. 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной и надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебного заседания, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте Арбитражного суда в сети интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ.

Таким образом, суд считает сторон извещенными надлежащим образом о времени, дате и месте судебного разбирательства, назначенного на 06 декабря 2021 г., поскольку к началу судебного заседания располагает сведениями о получении адресатом определения о принятии искового заявления к производству, а также иными доказательствами получения сторонами информации о начавшемся судебном процессе.

Суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика 2 и третьего лица в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ. Суд ходатайство удовлетворено.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ), представил дополнительные письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Представитель ответчика (Черемухина Д.Г.) возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, представил дополнительные письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд считает исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ЗАО "ОБЩЕСТВО ПО ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИМ СВЯЗЯМ "КООПВНЕШТОРГ" (ОГРН 1027739075660) является коммерческой организацией, учрежденной 15.08.2002г.,

Кисенков Роман Геннадьевич является участником Общества с долей в уставном капитале в размере 50%.

У Общества находится в собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Хорошевского серебряного бора 4 линия, д. 17, стр. 1, кадастровый номер 77:08:0013014:1892 с кадастровой стоимостью 107 078 220 руб. 22 коп.

30 апреля 2021 года между ЗАО «КООПВНЕШТОРГ» (далее - «Общество») и гражданином РФ Черемухиным Д. Г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ЗАО «КООПВНЕШТОРГ» обязуется передать в собственность Черемухина Д. Г., а Ответчик обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора купли-продажи дачу, расположенную по адресу: г. Москва, Хорошевского серебряного бора 4 линия, д. 17, строение 1, общей площадью 534,6 кв. м., назначение - жилое, кадастровый номер: 77:08:0013014:1892. Согласно условиям договора купли-продажи, цена объекта недвижимости была определена сторонами в размере 150 000 000 рублей.

По мнению истца как владельца 50% акций Общества, оспариваемая сделка является недействительной, поскольку сделка совершена с нарушением порядка ее совершения в отсутствие согласия на совершение (одобрении) крупной сделки, нарушает его права и законные интересы, а также причинены убытки Обществу.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевского серебряного бора 4 линия, д. 17, стр. 1 с кадастровым номером 77:08:0013014:1892 составляет107 078 220руб.22коп.

Последней отчетной датой для Общества, предшествующей дате заключения сделки, является 2020 отчетный год. Уставом Общества не предусмотрено обязанности Общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность.

Балансовая стоимость активов Общества по данным бухгалтерского баланса по состоянию на 31 декабря 2020 г. составляет199 578 000руб.

Таким образом, предмет сделки по переходу прав на объект недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевского серебряного бора 4линия, д. 17стр. 1с кадастровым номером 77:08:0013014:1892,превышает 50процентов балансовой стоимости активов Общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, а, значит, сделка должна быть одобрена общим собранием акционеров Общества.

Тот факт, что обжалуемая сделка является для общества крупной сторонами не оспаривается и не опровергается доказательствами по делу. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств (ч. 3 ст. 70 АПК РФ).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что на заключение указанного договора купли-продажи было получено надлежащее одобрение единственного акционера ЗАО «КООПВНЕШТОРГ» Старых А. Н., а именно - решение единственного акционера от 08 августа 2019 года.

Вместе с тем на предложения суда представил на обозрение оригинал указанного решения, ответчиком в материалы дела и на обозрение суда данного доказательство так и не было представлен.

При этом суд учитывает процессуальное поведение ответчиков (ст.9 АПК РФ), поскольку истцом заявлено об истребовании оригинала и о назначении технико-криминалистической судебной экспертизы по вопросу установления давности изготовления решения единственного акционера ЗАО «КООПВНЕШТОРГ» Старых А.Н. от 08 августа 2019 года. В отсутствии подлинника назначение данной экспертизы невозможно.

Кроме того, в настоящем случае надлежащим доказательством может выступать лишь светокопия документа при условии предъявления суду подлинника (ст. 71 АПК РФ).

Согласно абз. 2 п. 4 ст. 79 ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон) в решении о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся стороной (сторонами) такой сделки, выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет крупной сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения.

В соответствии с п. 4 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» при оценке соблюдения правил совершения крупной сделки или сделки с заинтересованностью необходимо исходить из того, что в решении о согласии на совершение (одобрении) сделки (статья 157.1 ГК РФ) (далее - решение об одобрении, одобрение), по общему правилу, должно быть указано лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), а также ее основные условия (условия, имеющие существенное значение для принятия решения о ее одобрении, например, цена, предмет, срок, наличие обязанности предоставить обеспечение исполнения обязательств и т.п.) или порядок их определения. Совершенная сделка считается одобренной, если ее основные условия соответствовали сведениям об этой сделке, нашедшим отражение в решении об одобрении ее совершения либо в приложенном к этому решению проекте сделки.

В нарушении указанного положения в названном решении отсутствует какое-либо указание на приобретателя объекта недвижимости и земли Черемухина Д.Г. Также не имеется какого-либо указания на отчуждение прав на земельный участок под домом или его части. Таким образом, данное решение не является надлежащим одобрением крупной сделки.

Помимо отсутствия указания стороны сделки в решении единственного акционера от 08.08.2019 года не указан срок, в течение которого действует данное решение.

Согласно абзацу 6 п. 4 ст. 79 Закона в решении может быть указан срок, в течение которого действительно такое решение. Если такой срок в решении не указан, согласие считается действующим в течение одного года с даты его принятия, за исключением случаев, если иной срок вытекает из существа и условий крупной сделки, на совершение которой было дано согласие, либо обстоятельств, в которых давалось согласие. Из существа сделки никаким образом не вытекает более продолжительный срок одобрения крупной сделки. В этой связи ссылка Ответчиков, что решение действует неограниченный срок не основано на содержании данного решения и, более того, прямо противоречит положению ст.79 Закона.

Действующим законодательством прямо предусмотрен срок, в течение которого такое решение считается действующим, который составляет 1 (один) год. Таким образом, срок действия решения от 08.08.2019 года истек.

Более того, об указанном решении единственного акционера истец - Кисенков Р.Г., не осведомлялся обществом при вхождении в состав акционеров.

Кроме того, согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» участник хозяйственного общества и член совета директоров, оспаривающие сделку общества, действуют от имени общества (абзац шестой пункта 1 статьи 65.2, пункт 4 статьи 65.3 ГКРФ), в связи с чем не является основанием для отказа в удовлетворении иска тот факт, что участник, предъявивший иск от имени общества, на момент совершения сделки не был участником общества.

Согласно абз. 2 п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Хорошевского серебряного бора 4 линия, д. 17, стр. 1, кадастровый номер 77:08:0013014:1892 находится на земельном участке площадью 16 300 кв. м. с кадастровым номером 77:08:0013003:32.

Согласно акту оценки рыночная стоимость земельного участка площадью 16 300 кв. м. с кадастровым номером 77:08:0013003:32 и расположенного на этом земельном участке объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевского серебряного бора 4 линия, д. 17, стр. 1, кадастровый номер 77:08:0013014:1892 составляет 4 033 894 000 руб.

Как указывает истец, Общество помимо права собственности на дом потеряло также и право аренды на земельный участок, совокупная рыночная стоимость которых превышает 4 млрд. руб. Отчуждение данных объектов, по мнению истца, приведет к существенному уменьшению активов Общества, а также стоимости пакета акций истца.

В соответствии с п. 1 и 9 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.

По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В соответствии со ст. 166 и ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

К настоящим правоотношениям применяются общие положения ГК РФ о сделках и Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об акционерных обществах", а также положения разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность".

Согласно ст. 78 Закона об акционерных обществах крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:

1) связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций или иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции публичного общества, которое повлечет возникновение у общества обязанности направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 настоящего Федерального закона), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2) предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Из разъяснений п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» следует, что для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (пункт 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью):

1) количественного (стоимостного): предметом сделки является имущество, в том числе права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (далее - имущество), цена или балансовая стоимость (а в случае передачи имущества во временное владение и (или) пользование, заключения лицензионного договора - балансовая стоимость) которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2) качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т.е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества. Сделка также может быть квалифицирована как влекущая существенное изменение масштабов деятельности общества, если она влечет для общества существенное изменение региона деятельности или рынков сбыта.

В соответствии с п. 6 ст. 79 Закона об акционерных обществах крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его акционеров (акционера), владеющих в совокупности не менее чем одним процентом голосующих акций общества.

При этом акционеру по общему правилу не требуется доказывать факт причинения обществу убытков и иных неблагоприятных последствий, если сделка нарушает его права или охраняемые законом интересы (п.71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 1 ст. 79 Закона об АО на совершение крупной сделки должно быть получено согласие совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания акционеров в соответствии с данной статьей.

В соответствии с п. 3 ст.79 Закона об АО решение о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров- владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Из разъяснений, данных в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" следует, что принятие решения об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, относится к исключительной компетенции общего собрания акционеров и не может быть отнесено уставом общества к компетенции иных органов общества.

В пункте названного Постановления разъясняется, что с учетом особого значения для деятельности общества крупных сделок, порядок совершения которых выступает гарантией права участника принимать решение о существенном изменении деятельности общества (абзац второй пункта 1 статьи 65.2 ГК РФ), после вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 343-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах" и Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" в части регулирования крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" (далее - Закон N 343-ФЗ, вступил в силу 1 января 2017 года) в устав общества не могут быть включены иные правила совершения таких сделок или установлено, что такие сделки не подлежат одобрению.

В соответствии с п.п. 15, 16 и 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» согласно пункту 2 статьи 79 Закона об акционерных обществах решение об одобрении сделки, предметом которой является имущество стоимостью от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, должно приниматься всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно; не учитываются голоса выбывших членов совета. В частности, выбывшим является умерший член совета директоров (наблюдательного совета) или решением суда ограниченный в дееспособности, признанный недееспособным или дисквалифицированный, а также член совета, уведомивший общество об отказе от своих полномочий; такой отказ должен быть сделан заблаговременно до заседания совета директоров в письменной форме.

Принятие решения об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, относится к исключительной компетенции общего собрания участников (акционеров) и не может быть отнесено уставом общества к компетенции иных органов общества (пункт 4 статьи 79 Закона об акционерных обществах)

В силу подпункта 2 пункта 6.1 статьи 79 Закона об акционерных обществах и абзаца третьего пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на истца возлагается бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например, состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного (стоимостного), так и качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение.

Заведомая осведомленность о том, что сделка является крупной (в том числе о значении сделки для общества и последствиях, которые она для него повлечет), предполагается, пока не доказано иное, только если контрагент, контролирующее его лицо или подконтрольное ему лицо является участником (акционером) общества или контролирующего лица общества или входит в состав органов общества или контролирующего лица общества. Отсутствие таких обстоятельств не лишает истца права представить доказательства того, что другая сторона сделки знала о том, что сделка являлась крупной, например письмо другой стороны сделки, из которого следует, что она знала о том, что сделка является крупной.

По общему правилу, закон не устанавливает обязанности третьего лица по проверке перед совершением сделки того, является ли соответствующая сделка крупной для его контрагента и была ли она надлежащим образом одобрена (в том числе отсутствует обязанность по изучению бухгалтерской отчетности контрагента для целей определения балансовой стоимости его активов, видов его деятельности, влияния сделки на деятельность контрагента). Третьи лица, полагающиеся на данные единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу, вправе исходить из наличия у них полномочий на совершение любых сделок (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ).

Указание в соответствующей сделке (ином документе) на то, что заключившее ее от имени общества лицо гарантирует, что при совершении сделки соблюдены все необходимые корпоративные процедуры и т.п., само по себе не свидетельствует о добросовестности контрагента.

Так, сведения об Обществе находятся в публичном доступе (в том числе на информационном портале сайта Росстата), и Ответчик 2 имел возможность на получение информации о деятельности Общества, в том числе и бухгалтерского баланса Общества.

Таким образом, контрагент, действуя добросовестно и разумно, имел возможность ознакомиться с бухгалтерским балансом Общества, Таким образом, с учетом представленного покупателю в качестве подтверждения надлежащего одобрения сделкирешение единственного акционера от 08.08.2019 года, контрагент должен был предположить, что совершаемая сделка может относиться к крупным, а значит, подлежать одобрению посредством корпоративных процедур. Между тем, ответчик 2 в ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривается тот факт, что сделка для Общества является крупной.

Ответчик 2 мог и должен был разумно полагать, что заключение сделки, по
условиям которой фактически произойдет отчуждение имущества стоимостью более 4
млрд. рублей, приведет к существенному изменению масштабов деятельности Общества. Одновременно с домом покупатель приобретает права аренды на существенного размера земельный участок в Серебряном бору в пределах города Москвы. Покупатель не мог не понимать и осознавать его реальную рыночную стоимость.

Более того, пунктом 5.2 оспариваемого договора стороны устанавливают ответственность продавца на случай признания договора недействительным в судебном порядке, то есть Ответчик 2 предполагал возможность оспаривания сделки третьим лицом.

Кроме того, суд обращает внимание, что договор купли-продажи может быть признан недействительной сделкой с учетом того, что переход права по договору не зарегистрирован в силу нижеследующего.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Указанные положения ст. 164 ГК РФ подлежат применению с 01.09.2013г.

Из разъяснений, указанных в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости", следует, что договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно п. 62 указанного постановления разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ (п. 64).

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Соответственно, в данном случае речь идет о необходимости государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, однако договор купли – продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из положений п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

В связи с вышеизложенным, не смотря на то, что для сторон сделки отсутствует государственная регистрация перехода прав на имущество, то данное обстоятельство не является поводом для заявления соответствующих возражений.

Таким образом, доводы ответчиков признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

При таких обстоятельствах, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи исковые требования подлежат удовлетворению.

При рассмотрении судом вопроса о применении последствий недействительности сделки (п. 2 ст.167 ГК РФ) стороны должны представить доказательства соответствующего исполнения. Указанных доказательств ответчиками представлено не было (ст.9 АПК РФ). Вместе с тем это не препятствует обращению с отдельным заявлением о применении соответствующих последствий недействительности сделки.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

Согласно п. 1 ст. 65, п. 1 ст. 66 и ст. 68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая вышеизложенное, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 АПК РФ и другие положения Кодекса, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 30 апреля 2021 г., заключенный между ЗАО «Общество по внешнеэкономическим связям «КООПВНЕШТОГ» и Черемухиным Д.Г.

Взыскать с ЗАО «Общество по внешнеэкономическим связям «КООПВНЕШТОГ» в пользу Кисенкова Романа Геннадьевича расходы по госпошлине в размере 3 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Черемухина Д.Г.в пользу Кисенкова Романа Геннадьевича расходы по госпошлине в размере 3 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.А. Лаптев