Гражданский кодекс часть 1

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением в уточненной в порядке ст.49 АПК РФ редакции о взыскании с ООО «Беланта» (далее по тексту также – ответчик) 5.056.706 рублей 99 копеек, из них 4.461.232 рублей 66 копеек неосновательного обогащения и 595.474 рублей 33 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, начиная с 01.05.2023 по день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты неосновательного обогащения).

Истец в исковом заявлении ссылается на то, что ответчик в отсутствие оформленных земельно-правовых отношений занимает земельный участок площадью 6.000 кв.м из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером 77:05:0012006:20, имеющем адресный ориентир: <...> вл 16, корпус 3, без внесения платы.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве со ссылкой на их необоснованность, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены не обоснованно и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в ЕГРН зарегистрировано право собственности г. Москвы на нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:05:0012006:6195 и 77:05:0012006:6197, расположенные в здании 77:05:0012006:1052 по адресу: <...> (запись № 77-01/06-387/2003-76 от 14.04.2003, № 77¬01/06-1224/2004-338 от 27.01.2005).

Нежилое помещение с кадастровым номером: 77:05:0012006:6195 передано в аренду ООО «БелАнта» по договору № 06-00580/2007 от 03.05.2007 на аренду объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Нежилое помещение с кадастровым номером: 77:05:0012006:6197 передано в аренду ООО «БелАнта», ИНН: <***>, ОГРН: <***> по договору № 06-01226/2005 от 30.12.2005 на аренду объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Помещения расположены в здании 77:05:0012006:1052 на земельном участке площадью 6000 кв.м из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером 77:05:0012006:20, имеющем адресный ориентир: <...> вл 16, корпус 3.

Между тем, ответчиком земельно-правовые отношения не были оформлены, а земельный участок использовался без уплаты обязательных арендных платежей.

В связи с тем, что ответчик фактически использует земельный участок, истец полагает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в силу ст.1102 Гражданского кодекса РФ.

Претензией от 15.09.2021 № 33-6-444298/21-(0)-1 Департамент предъявил ответчику требования о взыскании неосновательного обогащения в размере предполагаемой арендной платы за неправомерное использование земельного участка.

Однако до настоящего времени денежные средства за пользование земельным участком за период с 29.09.2011 по 14.09.2021 ответчиком на расчетный счет Департамента не перечислены, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 Гражданского кодекса РФ.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования ответчиком вышеуказанным земельным участком, отсутствие правоустанавливающих документов на такое пользование и размер неосновательного обогащения ответчика за счет истца.

За фактическое использование ответчиком рассматриваемого земельного участка без договорных отношений истцом заявлено к взысканию неосновательное обогащение в размере 4.461.232 рублей 66 копеек за период с 29.09.2011 по 30.04.2023.

В рамках рассмотрения настоящего дела истцом к взысканию с ответчика на основании п.1 ст.395 Гражданского кодекса РФ также заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 595.474 рублей 33 копеек за период с 15.09.201 по 30.04.2023, а также на основании п.3 ст.395 Гражданского кодекса РФ заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 01.05.2023 по день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты неосновательного обогащения).

Вместе с тем, с учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела доказательств, суд считает необходимым указать следующее.

Законом города Москвы от 01.04.2015 №13 в ст.8 Закона г.Москвы №48 от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москве» были внесены изменения, согласно которым ч.3 ст.8 изложена в редакции:

«3. Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 3.1 настоящей статьи.

3.1.Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, на праве оперативного управления. Площадь и границы земельного участка устанавливаются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы;

2) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных федеральным законодательством;

3) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных нужд;

4) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Мэра Москвы для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным статьей 8.1 настоящего Закона;

5) в иных случаях, установленных федеральным законодательством.».

Таким образом, начиная с 1 марта 2015 года (дата начала действия новой редакции ст.8 Закона г.Москвы №48 от 19.12.2007 «О землепользовании в городе Москве») договор аренды земельного участка заключается только с собственниками зданий, сооружений, помещений в них или с лицами, владеющими зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Закон г.Москвы №48 от 19.12.2007г. «О землепользовании в городе Москве» был приведен в соответствии с Земельным кодексом РФ, который также не предусматривает оформление договора аренды земли с арендаторами помещений государственного или муниципального имущества.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ответчик арендует у города Москвы нежилые помещения, а именно: по договору аренды №06-01226/2005 от 30.12.2005 помещение площадью 221,2 кв.м в подвале здания по адресу: <...>; по договору аренды №06-00580/2007 от 03.05.2007 помещение площадью 190,6 кв.м на 1-м этаже здания по адресу: <...>.

Оба помещения предоставлены ответчику под целевое использование – Ветеринарная клиника (п.1.3. договоров аренды помещений) сроком до 2025 года.

В договорах аренды помещений до июля 2015 года арендная плата определялась:

1) по договору аренды №06-01226/2005 от 30.12.2005г. в редакции Дополнительного соглашения от 29.09.2011г «За объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения настоящего договора и не может быть снижена. За указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект аренды величина арендной платы определяется расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.» (п.6.1., п.6.2.);

2) по договору аренды №06-00580/2007 от 03.05.2007г. «за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения настоящего договора и не может быть снижена.» (п.6.1. Договора).

Таким образом, арендная плата по договорам аренды помещений до июля 2015 года определялась расчетным путем на основании действовавших в городе Москве нормативов и именно к этому порядку расчета арендной платы за помещение применялись условия договоров о том, что в арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды или соответствующей долей в земельном участке.

В июле 2015 года с ответчиком по договорам аренды помещений были заключены дополнительные соглашения (дополнительное соглашение от 01.07.2015 к договору №06-01226/05 от 30.12.2005; дополнительное соглашение от 02.07.2015 к договору №06-00580/07 от 03.05.2007), в которых условия о порядке определения арендной платы были приведены в соответствие с ч.9 и ч.10 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Требование п.1 ч.9 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ заключается в том, что арендная плата при продлении договоров аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта: «По истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации»;

Начиная с июля 2015 года ответчик платит арендную плату за арендуемые помещения в размере, определяемом по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда.

Оценка рыночной стоимости права пользования проводится в соответствии с федеральным законодательством Российской Федерации, к которому относится Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО №7)», другие федеральные стандарты оценки.

Согласно абз.2 ст.3 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Применительно к аренде нежилых помещений на открытом рынке типичным условием является включение в арендную плату за помещение также платы за пользование земельным участком под зданием, в котором расположено такое помещение. Это подтверждается и требованиями к оценке недвижимости, сформулированными в ФСО №7 «Оценка недвижимости» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611), где в абз.1 п.9 раздела IV «Задание на оценку» указано, что «в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе: 1) рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях);»

Согласно подп. «е» п.22 Раздела VII «Подходы к оценке» ФСО №7 «для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;»

Таким образом, плата за земельный участок при аренде помещения в здании учитывается при оценке недвижимости в таких рыночных элементах сравнения как «местоположение объекта» и «уровень операционных расходов, условия аренды…».

Согласно п.2 ст.654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Порядок занятия и (или) использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, установлен Законом города Москвы от 19 декабря 2007 года №48 «О землепользовании в городе Москвы».

Согласно п.6 ст.4 указанного Закона, основанием для занятия, использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являются оформленные в установленном Правительством Москвы порядке, в соответствии с требованиями федерального законодательства документы, являющиеся основанием для возникновения прав на земельный участок, в том числе, договоры купли- продажи, аренды, безвозмездного пользования, и иные договоры и (или) соглашения, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования земельным участком, а также решения Правительства Москвы (уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы), оформленные в соответствии с федеральным законодательством, настоящим Законом и иными правовыми актами города Москвы.

Основанием для занятия и использования земельного участка на праве аренды, безвозмездного использования являются оформленные в установленном Правительством Москвы порядке в соответствии с требованиями федерального законодательства договор аренды, безвозмездного пользования, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования земельным участком.

Условия использования земельного участка устанавливаются в указанных договорах (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 8 Закона № 48).

Часть 3 статьи 4 этого же Закона, предусматривает, что в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность передачи земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в частную собственность, предоставления их на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования, земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам, исключительно в аренду.

С 01.03.2015 случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, без проведения торгов перечисляются в ч.3.1 ст.8 Закона города Москвы от 19.12.2007 №48. Согласно указанной норме договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

В силу п.1 ст.10 данного Закона, права на находящиеся в государственной собственности и занятые объектами капитального строительства неделимые земельные участки, распоряжение которыми осуществляют органы исполнительной власти города Москвы, приобретаются в порядке, установленном статьей 39.20 ЗК РФ.

Из положений ст.39.20 ЗК РФ также следует, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, согласно Земельному кодексу Российской Федерации и Закону г.Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в г.Москве» земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, предоставляются в аренду без проведения торгов собственникам этих объектов недвижимости.

Применительно к настоящему спору, учитывая приведенные нормы права, общество не вправе претендовать на заключение с ним договоров купли- продажи или аренды, как на земельный участок, расположенный под зданием, в котором оно арендует часть помещений так и на прилегающий к зданию земельный участок, поскольку не является собственником используемых помещений.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика неосновательного обогащения с 01.04.2015 с учетом внесенных в ст.8 Закона г.Москвы №48 от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москве» изменений, утвержденных Законом города Москвы от 01.04.2015 №13, в связи с чем, требования истца за период с 01.04.2015 не подлежат удовлетворению.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным в рамках рассмотрения настоящего спора исковым требованиям.

Согласно п.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

На исковое требование распространяется общий срок исковой давности в три года, предусмотренный ст.196 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст.200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п.10 Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исковое заявление поступило в суд 14.10.2022.

Таким образом, срок исковой давности с учетом ст. 202 Гражданского кодекса РФ истцом пропущен до 14.09.2019. Доказательств прерывания течения срока исковой давности истцом суду не представлено.

Иные доводы сторон также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял на результат рассмотрения дела.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 70, 75, 110, 121, 123, 156, 170-175 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин