Гражданский кодекс часть 1

О признании незаконным уведомления от 02.12.2020 года № КУВД-001/2020-26243620/1 о приостановлении государственной регистрации прав; о признании незаконным уведомление от 02.03.2021 № КУВД-001/2020-26243620/4 об отказе государственной регистрации прав; об обязании осуществить государственную регистрацию права заявителя на квартиру, назначение: жилое, общая площадь 143,4 кв.м., этаж 4, находящуюся по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0002006:1945, на основании заявления от 27.11.2020 года № КУВД-001/2020-26243620

при участии:

от заявителя – ФИО3, дов. от 29.09.2020 года

от ответчика – ФИО4, дов. от 11.01.2021 года

от третьего лица – 1)-2) не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

С учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ, ООО «Комос Групп» (далее – Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по г. Москве (далее — ответчик) от 02.12.2020 года № КУВД-001/2020-26243620/1 о приостановлении государственной регистрации прав; о признании незаконным уведомление от 02.03.2021 № КУВД-001/2020-26243620/4 об отказе государственной регистрации прав; об обязании осуществить государственную регистрацию права заявителя на квартиру, назначение: жилое, общая площадь 143,4 кв.м., этаж 4, находящуюся по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0002006:1945, на основании заявления от 27.11.2020 года № КУВД-001/2020-26243620.

Заявитель в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении.

Заинтересованным лицом в материалы дела представлен отзыв на заявление, на основании которого в удовлетворении требований заявителя возражал.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 136 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей третьего лица.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из заявления, 25 ноября 2020 г. между ООО «КОМОС ГРУПП» и ФИО2 было заключено соглашение об отступном, согласно условиям которого ФИО2 передала ООО «КОМОС ГРУПП» в счёт частичного прекращения денежного обязательства квартиру, назначение: жилое, общая площадь 143,4 кв.м., этаж 4, находящуюся по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер: 77:01:0002006:1945. Квартира принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от «23 » апреля 1998 г., удостоверенного нотариусом города Москвы ФИО5, зарегистрированного в реестре за № 11817 и зарегистрированного в Комитете муниципального жилья города Москвы «24» апреля 1998 г. № 2-1684106. По обоюдному соглашению Сторон стоимость передаваемой Квартиры установлена в размере 65 500 000 рублей. С даты государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве задолженность ФИО2 перед ООО «КОМОС ГРУПП» в сумме 65 500 000 рублей считается погашенной.

Согласно пункту 5 Соглашения, а также руководствуясь ч. 2 п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ, стороны согласовали необходимость нотариального удостоверения совершаемой сделки.

25 ноября 2020 г. Соглашение было удостоверено ФИО1, нотариусом города Москвы, и зарегистрировано в реестре за № 77/2317-н/77-2020-9-614.

27 ноября 2020 г. ФИО1, нотариусом г. Москвы, для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру были поданы документы с заявлением № КУВД-001/2020-26243620.

Уведомлением от 02 декабря 2020 г. № КУВД-001/2020-26243620/1, принятым Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, государственная регистрация перехода права на Квартиру была приостановлена до 02 марта 2021 г. в связи с не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права, а также в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной прав, не соответствует требованиям законодательства.

Считая уведомление от 02 декабря 2020 г. № КУВД-001/2020-26243620/1, принятое Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастру и картографии по Москве незаконным, заявитель обратился с заявлением в суд.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходил из следующего.

Порядок государственной регистрации права собственности и других вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Как следует из пункта 2 части 1 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В рассматриваемом случае оспариваемое уведомление о приостановлении государственной регистрации вынесено регистрирующим органом по итогам рассмотрения заявления от 27 ноября 2020 г. № КУВД-001/2020-26243 620 о государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

Как следует из содержания названного уведомления, основанием для его принятия стало нарушение заявителем пунктов 5 и 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.06.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», также нарушением заявителями положений Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) и п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным; лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 ГК РФ).

В соответствии со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Статьей 55 названных Основ предусмотрено, что при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему.

По смыслу изложенных норм нотариальное удостоверение сделки предшествует ее заключению, в противном случае делается невозможным выполнение нотариусом функции позащите прав и интересов сторон сделки (статья 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Правовое значение нотариального удостоверения сделки при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество определено в статье 59 Закона № 218-ФЗ, согласно п. 1 которой права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу п. 2 статьи 59 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы.

При таких обстоятельствах, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве при рассмотрении заявления от 27 ноября 2020 г. № КУВД-001/2020-26243620 о государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру было не вправе давать правовую оценку Соглашению, удостоверенному нотариусом.

Данная позиция подтверждена в пункте 50 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 за 2017 г., утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 г.

Тем не менее, государственный регистратор, выходя за пределы предоставленных ему Законом № 218-ФЗ полномочий, и проверяя законность нотариально удостоверенного документа, указывает на несоответствие данного документа закону.

Из общих формулировок, содержащихся в обжалуемом документе, следует, что по мнению государственного регистратора, соглашение об отступном является одной из форм обращения взыскания на заложенное имущество, в связи с чем применяет к нему положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Однако, из системного толкования статей гражданского кодекса (статья 237 в её корреспонденции к общему толкованию статью 199), следует, что под обращением взыскания следует понимать односторонние действия на осуществление права, при которых волеизъявление второй стороны (собственника), требуемое для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество; в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», замещается актом полномочного на совершение такого действия органа.

В то же время, соглашение об отступном отвечает всем условиям сделки, предъявляемым ст. 153 Гражданского кодекса РФ в части установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. Данная сделка содержит явно выраженное волеизъявление всех её сторон. Более того, действительность данного волеизъявления подтверждена нотариально.

Как указывает регистратор в обжалуемом документе, согласно п. 2.2. Соглашения в Квартире зарегистрирована в том числе несовершеннолетняя ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г.р., однако разрешение органов опеки, требуемое в силу п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, в Управление Росреестра по Москве не представлено.

Вышеуказанная статья применяется исключительно в том случае, если в отчуждаемом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. У названного выше несовершеннолетнего лица есть родители, не лишённые родительских прав, она не находится под опекой или попечительством, в связи с чем указанная норма не подлежит применению. В то же время органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость, не получено достоверных сведений о том, что ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г.р. находится под опекой или попечительством, либо что имеются иные основания для применения данной нормы закона.

Таким образом, заявителем были представлены все необходимые документы, отвечающие требованиям ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также соответствующие по форме и содержанию требованиям действующего
законодательства.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 102, 110, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать незаконными уведомления Управления Росреестра по Москве 02.12.2020 года № КУВД-001/2020-26243620/1 о приостановлении государственной регистрации прав, от 02.03.2021 № КУВД-001/2020-26243620/4 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Росреестра по Москве в месячный срок с даты вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию права ООО «Комос Групп» на квартиру, назначение: жилое, общая площадь 143,4 кв.м., этаж 4, находящуюся по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:01:0002006:1945, на основании заявления от 27.11.2020 года № КУВД-001/2020-26243620.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Комос Групп» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Нариманидзе Н.А.