Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР АМБУЛАТОРНОЙ ГАСТРОЭНТЕРОЛОГИИ" (610033, КИРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД КИРОВ, ПРОЕЗД СТУДЕНЧЕСКИЙ, 4, 69, ОГРН: 1114345048245, Дата присвоения ОГРН: 22.12.2011, ИНН: 4345319557)

к ответчикам:

1. ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674),

2. АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "РЭМ" (117218, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА КРЖИЖАНОВСКОГО, ДОМ 14, КОРПУС 1, ОГРН: 1187746439980, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2018, ИНН: 7727344543),

3. ИП Герман Галине Владимировне (ОГРНИП: 306231202000047, ИНН: 231203399891, Дата присвоения ОГРНИП: 20.01.2006)

третье лицо: Департамент здравоохранения города Москвы

1. о признании недействительным Распоряжения Департамента городского имущества Москвы от 30 ноября 2017 № 40499, которым нежилое помещение общей площадью 613,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская, 6 строение 1, закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ».

2. о признании недействительными результатов аукциона и протокола № 178fz5051900001 об итогах аукциона в электронной форме по продаже принадлежащего АО «РЭМ» нежилого помещения площадью 613,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская, 6 стр. 1.

3. о признании недействительным договора купли-продажи 28.06.2019 № 58-П между АО «РЭМ» и покупателем Герман Г.В., применив последствия недействительной ничтожной сделки.

4. о признании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00467/15 от 20.10.2015 г. (далее -Договор аренды от 20.10.15) в отношении нежилого помещения общей площадью 114,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская, д. 6 строение 1 (помещение XIX ком. 1-11, этаж 1) с арендатором ООО «ГастроЦентр» (на стороне арендатора) со сроком действия по 07 октября 2035 г. не расторгнутым

по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Герман Галины Владимировны

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР АМБУЛАТОРНОЙ ГАСТРОЭНТЕРОЛОГИИ"

об изменении пункта 6.2 договора аренды нежилого фонда от 20.10.2015 № 00-00467/15

при участии: от истца – Нянькин А.А. по дов. от 12.10.2020 г.

от ответчика 1 – Соболь Л.Я. по дов. от 09.12.2020 г.

от ответчика 2 – Капралова Е.В. по дов. от 29.12.2020 г.

от ответчика 3 – Кислянских М.В. по дов. от 17.07.2020 г.

от третьего лица – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР АМБУЛАТОРНОЙ ГАСТРОЭНТЕРОЛОГИИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "РЭМ", ИП Герман Галине Владимировне о признании недействительным Распоряжения Департамента городского имущества Москвы от 30 ноября 2017 № 40499, которым нежилое помещение общей площадью 613,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская, 6 строение 1, закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ», о признании недействительным результатов аукциона и протокола № 178fz5051900001 об итогах аукциона в электронной форме по продаже принадлежащего АО «РЭМ» нежилого помещения площадью 613,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская, 6 стр. 1, о признании недействительным договора купли-продажи 28.06.2019 № 58-П между АО «РЭМ» и покупателем Герман Г.В., применив последствия недействительной ничтожной сделки, о признании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00467/15 от 20.10.2015 г. в отношении нежилого помещения общей площадью 114,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская, д. 6 строение 1 (помещение XIX ком. 1-11, этаж 1) с арендатором ООО «ГастроЦентр» (на стороне арендатора) со сроком действия по 07 октября 2035 г. не расторгнутым.

Определением суда, в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент здравоохранения города Москвы .

Определением суда от 31.01.2021г. в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск Индивидуального предпринимателя Герман Галины Владимировны к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР АМБУЛАТОРНОЙ ГАСТРОЭНТЕРОЛОГИИ" об изменении пункта 6.2 договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м. в следующей редакции: «Арендная плата, подлежащая уплате по Договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м., составляет сумму в размере 142 875 рублей 00 копеек в месяц, взыскании задолженности по арендной плате, образовавшейся в период с 17 июля 2019 года по 14 декабря 2020 года (дата передачи помещения) за пользование имуществом нежилым помещением пл. 114,3 кв.м. по Договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м. в размере 705 123 рубля 00 копеек, неустойки на сумму задолженности по арендной плате, образовавшейся в период с 17 июля 2019 года по 14 декабря 2020 года (дата передачи помещения) за пользование имуществом -нежилым помещением площадью 114,3 кв.м. по Договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15,

Истец поддержал исковые требования по первоначальному иску в полном объеме с учетом уточнений по доводам искового заявления, со ссылкой на представленные доказательства и ст.ст. 307, 309 ГК РФ.

Ответчик - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ исковые требования по первоначальному иску не признал по доводам письменных пояснений по иску, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ. В отношении удовлетворения встречного иска не возражал.

Ответчик - АО «РЭМ» исковые требования по первоначальному иску не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований истца. Поддержал исковые требования ИП Герман Г.В. по встречному иску.

Ответчик - ИП Герман Галина Владимировна возражала против удовлетворения исковых требований истца по первоначальному иску по доводам письменного отзыва на иск и дополнений к нему, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, отзыв на иск не представило. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчиков, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле письменные доказательства, суд считает исковые требования по первоначальному и встречному искам не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, истец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр амбулаторной гастроэнтерологии» (арендатор, истец) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00467/15 от 20.10.2015 г. в отношении нежилого помещения общей площадью 114,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская, д. 6 строение 1 (помещение XIX ком. 1-11, этаж 1).

В соответствии с п. 2.1 договора аренды от 20.10.15, срок его действия установлен с 07 октября 2015 г. до 07 октября 2035 г.

Договор аренды зарегистрирован в органах Росреестра по Москве в установленном законом порядке.

Договор заключался для использования нежилого помещения в медицинских целях. Основаниями заключения договора аренды от 20.10.15 являлись: Постановление Правительства Москвы №100-ПП от 25 февраля 2013 г.; распоряжение ДГИ от 07.05.2015 № 6029; выписка из протокола аукциона от 17.09.215 № АН-56/2015.

Истец ссылается на то, что ООО «ГастроЦентр», заключая Договор аренды от 20.10.2015, исходило из того, что оно будет являться участником пилотного проекта Правительства Москвы «Доктор рядом» и на период срока действия Договора будет участвовать в реализации социальных программ в области здравоохранения в интересах жителей Москвы, благодаря чему будет пользоваться оговоренными в Договоре от 20.10.15 льготами как в части арендной платы (1 рубль за квадратный метр общей площади объекта нежилого фонда в год, а всего 114 рублей 30 коп. за год аренды).

Как указывает истец, на протяжении срока действия договора он добросовестно исполнял все обязанности по договору, что подтверждается регулярным подтверждением ДГИ Москвы льготной арендной ставки (уведомление с льготной ставкой на 2019 г. от 30.11.2018 № 33-6-263487-(0)-0).

Однако, Распоряжением от 30 ноября 2017 № 40499 нежилое помещение общей площадью 613,7 кв. м (включая занимаемую ООО «ГастроЦентр» часть помещения помещение XIX ком. 1-11, этаж 1), закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ», с правами третьих лиц.

После перехода вещного права на нежилое помещение, ООО «ГастроЦентр» осуществляло платежи по договору аренды от 20.10.15 в пользу ГУП «РЭМ».

С учетом увеличения арендной ставки за 1 кв. м в год до 1 руб. 18 коп. арендные платежи осуществлялись в пользу ГУП «РЭМ», а затем - АО «РЭМ», ООО «ГастроЦентр» было уведомлено со стороны АО «РЭМ» 25 марта 2019 г. о приватизации нежилого помещения, являющегося предметом аренды, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 07.02.2017 № 36-ПП «О среднесрочной программе приватизации государственного имущества г. Москвы на 2017-2019 годы».

Размер платежей в пользу АО «РЭМ» за арендуемые помещения увеличился до 137 руб. 16 коп. в год (11 руб. 43 коп. в месяц), которые также уплачивались истцом в установленном договором порядке.

Уведомлением о 05.08.2019г. АО «РЭМ» известило истца о том, что нежилые помещения по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская, 6 стр. 1, были проданы гражданке Герман Галине Владимировне на основании договора купли-продажи от 28.06.2019 № 58-П (право зарегистрировано в ЕГРН 17.07.2019).

В адрес ООО «ГастроЦентр» поступило уведомление от Герман Г.В., согласно которого она предложила внести изменения в Договор аренды от 20.10.15:

-в части указания нового собственника (Арендодателя) - Герман Галину Владимировну;

-в части согласования порядка внесения постоянной ежемесячной арендной платы за пользование нежилым помещением в размере 142 875 рублей в месяц.

ООО «Гастроцентр» направило в адрес ИП Герман Г.В. уведомление о расторжении Договора аренды от 20.10.15 с 01.10.2019г. на основании положений пункта 9.6 договора, согласно которому любая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при условии предварительного уведомления другой стороны не позднее, чем за три месяца до даты расторжения такого договора в течении срока действия договора.

Как указывает истец, ИП Герман Г.В. потребовал освободить нежилые помещения с 24 октября 2019 г.

24 октября 2019 представители Герман Г.В. с использованием привлеченных сил охранного агентства принудительно ограничили доступ сотрудникам ООО «ГастроЦентр» в занимаемое помещение, приняв под ответственное хранение все имущество Общества.

ООО «ГастроЦентр» полагает, что действиями ответчиков нарушены права истца с момента незаконной передачи нежилых помещений на праве хозяйственного ведения от Департамента городского имущества г. Москвы к ГУП «РЭМ», так как передача занимаемых Арендатором помещений на праве хозяйственного ведения нарушило права Общества, а Распоряжение Департамента городского имущества от 30 ноября 2017 № 40499 является ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона.

По мнению истца, незаконность сделок, основанных на правораспорядительных актах органов власти, противоречащих требованиям закона, влечет за собой незаконность организации и проведения аукциона, а равно протокола № 178fz5051900001 об итогах аукциона в электронной форме по продаже принадлежащего АО «РЭМ» нежилого помещения площадью 613,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская, 6 стр. 1, и последующего заключения по результатам аукциона договора купли-продажи с покупателем Герман Г.В.

ИП Герман Г.В. были направлены претензии от 17.10.2019 об оплате неустойки и задолженности.

Истец также ссылается на то, что удержание представителями Арендодателя имущества влечет за собой убытки ООО «ГастроЦентр», а также Герман Г.В. как новый собственник приняла на себя обязательство по возврату депозитного платежа, внесенного ООО «ГастроЦентр» в соответствии с п. 6.2.2 Договора Арендодателю, в связи с чем, должна была вернуть обеспечительный платеж в срок не позднее 24 октября 2019 г., либо учитывать его во взаимных расчетах с Обществом.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

В обоснование исковых требований по встречному иску ИП Герман Г.В. ссылается на то, что согласно п. 2.10 договора купли-продажи часть имущества на момент его приобретения Герман Г.В. имела следующие обременения: договор аренды, Арендатор - Общество с ограниченной ответственностью «Центр амбулаторной гастроэнтерологии» на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м, сроком по 07.10.2035 .

Как указывает ИП Герман Г.В. ООО «Гастроцентр» арендную плату, установленную Герман Г.В. по договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м., не производило, обязанности Арендатора по внесению платежей Арендодателю ООО «Гастроцентр» не исполнил.

Как указано выше, 29 августа 2019 года Герман Г.В. в адрес ООО «Гастроцентр» было направлено письмо (исх. № 29.08-2019 от 29.08.2019 г.), которым Арендодатель уведомил Арендатора об отказе от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м. на основании положений пункта 9.6 договора.

Таким образом, договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м. прекращён с 01 декабря 2019 года в виду одностороннего отказа от договора Арендодателя на основании п. 9.6 договора аренды, который не связан с нарушением истцом каких-либо обязательств по договору.

Согласно п.5.1 договора аренды определены основания для расторжения договора аренды и права Арендодателя, а именно: п. 5.1.2. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, в случаях, установленных в п. 9 договора, с предварительным направлением Арендатору уведомления в установленном порядке.

Как усматривается из п. 9.7 договора аренды, по истечении 14-ти календарных дней с даты прекращения действия договора Арендатор обязан освободить Объект аренды и передать его Арендодателю по акту приема-передачи в порядке, установленном в разделе № 3 договора. В случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении договора в порядке раздела 9 договора в срок, указанный в соответствующем уведомлении даты прекращения действия договора, Арендатор обязан освободить Объект аренды и передать его по акту приема-передачи в порядке, установленном разделом 3 договора.

ИП Герман Г.В. ссылается на то, что истец не оплатил арендную плату за период с 17 июля 2019 года по 14 декабря 2020 года, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 714 375 рублей 00 копеек из расчета суммы задолженности в размере 142 875 рублей (в месяц) согласно ранее направленному уведомлению от 01 августа 2019 года и повторно 18 октября 2019 года.

05 сентября 2020 года в адрес ООО «Гастроцентр» была направлена досудебная претензия, которая оставлена без рассмотрения истцом.

Принимая решение, суд исходил из следующего.

Частью 2 статьи 18 Федерального закона РФ от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» был установлен запрет продажи переданного субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, имущества, а также переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений по выкупу имущества).

Согласно части 4 названной статьи Закона, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства); муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства; эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их органов местного самоуправления.

Аналогичные положения содержались и в ст. 19 Закона города Москвы от 26 ноября 2008 г. № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве».

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу ст. ст. 154, 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Данной нормой установлено специальное правило о форме договора, которое исключает применение предусмотренного п. 2 ст. 434 ГК РФ положения о заключении договора путем обмена документами посредством почтовой или иной связи, в том числе по электронной почте, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, в момент проведения аукциона и заключения договора купли-продажи имущество было обременено договором долгосрочной аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 0000467/15 от 20.10.2015 года сроком до 2035 года, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись № 77-77/011-77/012/228/2015-594/2 от 09.11.2015 т.).

Как усматривается из договора аренды Арендатор не обладает преимущественным правом выкупа занимаемого помещения, объект недвижимого имущества предоставлялся в долгосрочное пользование на условиях, обусловленных договором, в том числе с правом расторжения Договора по инициативе сторон, а также с правом в одностороннем порядке расторгнуть указанный Договор по инициативе каждой из сторон с передачей имущества в пользование Арендодателю.

ГУП «РЭМ» в порядке приватизации, проведенной в форме реорганизации юридического лица, по передаточному акту передало нежилое помещение на баланс АО «РЭМ», которое правомочно реализовывать самостоятельно все полномочия собственника, гарантированные ему гражданским законодательством РФ в ст. 209 ГК РФ.

Таким образом, при отсутствии преимущественного права выкупа нежилого помещений у истца и приобретения нежилого помещения в собственность, при реализации собственником его полномочий в форме распоряжения принадлежащим ему имуществом и совершения сделок с третьими лицами отсутствует нарушения прав Арендатора.

На оснований вышеизложенного, передача объекта недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения от ДГИ города Москвы ГУП «РЭМ», а затем проведение приватизации ГУП «РЭМ» в форме реорганизации ГУП «РЭМ» в АО «РЭМ», а затем отчуждение на аукционе и заключение договора купли-продажи с Герман Г.В. не противоречит положениями ст. 209, ст. 617 ГК РФ и не нарушает права ООО «Гастроцеитр», поскольку договор аренды заключался без права преимущественного выкупа нежилого помещения, а предоставлялся на общих условиях в порядке проведения аукциона с правом отказа Арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке (п. 9.6 договора аренды, раздел 9 договора аренды).

Истец не приводит каких-либо доводов в исковом заявлении о том, чем нарушены его права при совершении сделок, связанных с распоряжением собственниками принадлежащим им имуществом и отчуждения его третьим лицам на законных основаниях.

Ссылка ситца на условия договора аренды и порядка его исполнения не влияет на вопросы, связанные с правом распоряжения собственниками принадлежащим им имуществом.

Таким образом, истец не представил доказательств возникновения преимущественного права приобретения объекта в собственность, а, следовательно, не вправе препятствовать собственнику в реализации вверенных ему законом полномочий, в частности распоряжению имуществом.

На основании вышеизложенного, у Арендатора возникает защищаемый интерес по арендным отношениям только в сфере пользования помещения и исполнения условий по долгосрочной аренде сторонами и, при отсутствии условий о преимущественном праве выкупа помещения, права Арендатора по передаче имущества третьим лицам по возмездным сделкам не могут быть нарушены, а следовательно, права Арендатора не могут быть при таких обстоятельствах противопоставлены правам собственника.

Таким образом, у истца отсутствует материально-правовой интерес в оспаривании сделок приватизации и купли-продажи (правоустанавливающих документов по передаче имущества на паве хозяйственного ведения ГУП), при переходе права собственности права Арендатора не нарушались в виду отсутствие в Договоре условий о преимущественном праве выкупа нежилого помещения Арендатором, правового и фактического обоснования применения способов защиты права в виде признании недействительными распорядительных документов и сделок (результатов аукциона) истцом в иске не приводится, также не приводится ссылок на нормы закона, которые бы ограничивали собственника в праве распоряжения принадлежащим ему имуществе на праве собственности.

Сделка купли-продажи никем не оспаривалась, договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов считается действительным.

По своей правовой природе отказ от договора аренды, оформленный уведомлением от 29.08.2019 № 29.08-2019, представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153,155 ГК РФ).

Следовательно, Герман Г.В. соблюден порядок одностороннего отказа от договора аренды в соответствии с требованиями статьи 450 ГК РФ и п. 9.6 договора аренды.

Таким образом, в настоящее время договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10,2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м. прекращен с 01 декабря 2019 года фактически является недействующим, обременение указанного объекта недвижимого имущества носит исключительно формальный характер, выраженный в наличии в ЕГРН соответствующей записи о государственной регистрации обременения.

19 февраля 2020 года обременения аренды в пользу ООО «Гастроцентр» были сняты государственным регистратором в ЕГРН в отношении объекта недвижимого имущества Герман Г.В. одновременно с образованием нового объекта недвижимости площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006033:5060.

Как усматривается из сведений ЕГРН в отношении объекта недвижимого имущества площадью 613,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006034:5327, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская дом 6, отсутствуют какие-либо обременения и ограничения, связанные с арендой ООО «Гастроцентр», такие обременения были погашены в виду разделения недвижимого имущества.

Объект недвижимости площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006033:5060 образовался путем разделения принадлежавшего Герман Г.В. недвижимого имущества площадью 613,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006034:5327, расположенного по адресу: г. Москва,ул. Новорогожская дом 6.

Внесение сведений в ЕГРН о вновь образованном объекте и постановка его на кадастровый учет состоялась 19 февраля 2020 года.

При этом права ООО «Гастроцентр» не были нарушены разделом объекта недвижимого имущества и снятии обременении аренды в результате такого раздела, поскольку на дату проведения кадастрового учета вновь образованных объектов недвижимого имущества договор аренды фактически был прекращен на основании заявления Герман Г.В., о чем было известно Арендатору заблаговременно.

05 марта 2020 года Герман Г.В. по договору купли-продажи передало АО «РЭМ» вновь образованный объект недвижимого имущества площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006033:5060.

При этом, ни в предварительном договоре, ни в основном договоре купли-продажи не согласовано сторонами факта действительности договора с ООО «Гастроцентр», так же как и не имеется сведений об отзыве Герман Г.В. ранее направленного уведомления в адрес ООО «Гастроцентр» о прекращении договора аренды в порядке п. 9.6 Договора с 01 декабря 2019 года.

Само по себе установление запрета снятия и/или установления (внесения записи) обременения аренды в ЕГРН по инициативе Продавца не свидетельствует о прекращении обязательств по указанному договору согласно ранее направленному уведомлению.

Указанные ограничения в предварительном договоре и договоре купли-продажи стороны согласовали как запрет на совершение действий в виде изменения состояния внесенной записи в ЕГРН, но не действий, связанных с фактическим признанием продолжением обязательств по договору аренды и отказа Герман Г.В. от ранее реализованного права на расторжение в одностороннем порядке данного договора (п. 9.6 договора аренды).

Как указано в п. 13. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Договором аренды в п. 9.6 предусмотрен односторонний отказ от договора, право на который было реализовано Герман Г.В. с соблюдением необходимой для того уведомительной процедуры.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

По общему правилу договорные отношения прекращаются (изменяются) с момента, когда соответствующее уведомление доставлено контрагенту или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ (Пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Вместе с тем, сторонами не представлено каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды № 00-00467/15 от 20.10.2015 г., подтверждающих согласие Герман Г.В. о продолжении действия договора аренды со ссылками на неизменность его условий, а также дополнительных соглашений с указанием на внесение изменений о характеристиках вновь образованного объекта недвижимости и порядка установления арендных обременении в отношении вновь образованного 19 февраля 2020 года объекта недвижимости площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006033:5060.

Учитывая изложенное, обременения в пользу ООО «Гастроцентр» в отношении вновь образованного объекта с кадастровым номером 77:01:0006033:5060, внесенные в ЕГРН государственным регистратором в ЕГРН не свидетельствуют о действии такого договора, поскольку обязательства по последнему были прекращены на основании уведомления Герман Г.В. на дату 01 декабря 2019 года, то есть до момента разделения и образования объекта недвижимого имущества площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006033:5060.

Кроме того, ООО «Гастроцентр» не является заинтересованным лицом в отношении вновь образованного объекта недвижимости площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006033:5060. Герман Г.В. не подтверждала факт действия договора аренды до момента передачи вновь образованного объекта недвижимого имущества в собственность АО «РЭМ».

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Основания для образования объектов недвижимости перечислены в п. 3 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости.

Так, объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места и т.д.) образуются в случае, например, их разделения, объединения, изменения границ смежных машино-мест.

В соответствии с пп. 2-4 п. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с -образованием объекта недвижимости, за исключением случаев,
предусмотренных пунктами 8-10 части 5 настоящей статьи;

- прекращением существования объекта недвижимости, права на который
зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

- образованием или прекращением существования части объекта
недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и
обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в
соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за
исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 настоящей
статьи.

Требования ООО «Гастроцентр» основаны на Договоре аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, объектом по которому выступало иное нежилое помещение в пределах недвижимого имущества площадью 613,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006034:5327, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новорогожская дом 6, которое было разделено на шесть самостоятельных объектов с образованием новых объектов недвижимого имущества, в том числе, нежилого помещения площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006033:5060.

ООО «Гастроцентр» не представило в суд дополнительного соглашения с Арендодателем (Герман Г.В. или АО «РЭМ») об изменении предмета договора аренды, его действия на тех же условиях, внесение в договор аренды новых характеристик объекта недвижимого имущества либо его замены на вновь образованное нежилое помещение.

Объект недвижимости площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006033:5060, в отношении которого отсутствуют какие-либо дополнительные соглашения к Договору аренды с ООО «Гастроцентр» в настоящее время находиться в собственности города Москвы на основании распоряжения Правительства Москвы № 23-РП от 19 января 2021 года.

Учитывая изложенное, ООО «Гастроцентр» не является заинтересованным лицом в отношении вновь образованного объекта недвижимого имущества площадью 114,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006033:5060, а наличие записи в ЕГРН об обременениях по договору аренды не свидетельствует о действий указанного договора, поскольку не представлено никаких доказательств, подтверждающих отзыв ранее направленного Герман Г.В. уведомления о прекращении арендных обязательств с ООО «Гастроцентр», так же как не представлено никаких дополнительных соглашений с Арендодателем об изменении предмета договора и характеристик обременённого объекта недвижимого имущества, который бы мог свидетельствовать о продолжении действия договора аренды с ООО «Гастроцентр».

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска.

В то же время, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению требования ИП Герман Г.В. по встречному иску, поскольку в период с 24.10.2019 по май 2020 г. ООО «ГастроЦентр» не занимал арендованные помещения, доказательств обратного ИП Герман Г.В. не представлено.

Согласно п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование. Арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только за фактически переданные последнему в пользование помещения.

Согласно пункту 4 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Суд исходит из недопущения взимания арендных платежей за период, когда арендатор не имел возможности пользоваться арендованным имуществом, даже если такая невозможность возникла не по вине арендодателя.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом, в соответствии с условиями договора № 00-00467/15 от 20.10.2015 г., истолкованными по правилам ст. 431 ГК РФ, а также руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание принцип свободы договора, установленный ст. 421 ГК РФ, разъяснения судебной практики по рассматриваемому вопросу (п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), следует, что возможность одностороннего изменения условий данного договора, в том числе по изменению арендной платы без подписания соответствующего дополнительного соглашения арендодателю не предоставлена.

Поскольку уведомление об увеличении ставки арендной платы, направленное ИП Герман Г.В. в адрес арендатора, не влечет юридических последствий, на которое оно было направлено, в частности, на одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 00-00467/15 от 20.10.2015 г., то соответственно размер арендной платы определен в соответствии с условиями договора и уведомлением об установлении льготной ставки арендной платы на 2019 г. от 30.11.2018 № 33-6-263487-(0)-0.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Оценив в совокупности представленные доказательств, суд приходит к выводу о том, что ИП Герман Г.В. не доказала факт возникновения у истца задолженности за заявленный период, в связи с чем, суд признает требования по встречному иску о взыскании суммы задолженности в размере 705 123 рубля 00 копеек необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Соответственно не подлежит удовлетворению требование по встречному иску о взыскании неустойки на сумму задолженности по арендной плате, образовавшейся в период с 17 июля 2019 года по 14 декабря 2020 года, поскольку факт нарушения условий договора арендатором отсутствует, следовательно, оснований для начисления неустойки не имеется.

Требование ИП Герман Г.В. по встречному иску об изменении пункта 6.2 договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м. в следующей редакции: «Арендная плата, подлежащая уплате по Договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 20.10.2015 № 00-00467/15, площадью 114,3 кв.м., составляет сумму в размере 142 875 рублей 00 копеек в месяц» также является необоснованным и удовлетворению не подлежит в силу следующего.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.ст. 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

Из указаний пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы подлежат применению.

В силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

ИП Герман Г.В. не представлено доказательств наличия у арендатора обязанности по внесению изменений в договор аренды в части увеличения размера арендной платы.

Между тем, судом установлено, что договор аренды № 00-00467/15 от 20.10.2015 г. прекратил свое действие, в связи с чем, внесение изменений в недействующий договор не представляется возможным.

При таких обстоятельствах, исковые требования ответчика по встречному иску являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на сторон.

На основании ст.ст. 8, 12, 167, 168, 218, 219, 309, 310, 330, 451.1., 450, 452, 606, 614, 622 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 16, 49, 65, 67, 68, 69, 71, 75, 106, 110, 123, 132, 156, 167-172, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева