Гражданский кодекс часть 1

ООО «ТАНЕТ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «АЭРОЭКСПРЕСС» о признании незаключенным предварительного договора аренды от 29.02.2008г., взыскании суммы в размере 1.439.505 руб. 60 коп.

В судебном заседании истец просил исковые требования удовлетворить, пояснил, что считает договор аренды от 29.02.2008г. является незаключенным, в связи с чем, перечисленные денежные средства по указному договору подлежат возврату и являются неосновательным обогащением ответчика.

Ответчик в удовлетворении исковых требований возражает, поддерживает доводы, изложенные в отзыве.

Как усматривается из материалов дела, истец в обосновании заявленных исковых требований указывает на то, что между ООО «ТАНЕТ» и ООО «АЭРОЭКСПРЕСС» был заключен предварительный договор аренды №50/07-АЖДТ от 29.02.2008г., по условия которого ответчик обязуется передать истцу помещения ориентировочно: площадью 81,6 кв.м., для проведения в нем работ, описанных в ст.3 договора и направленных на подготовку помещения для его последующей аренды арендатором, а истец обязуется принять помещение для целей проведения подготовительных работ и провести в помещении подготовительные работы за свой счет согласно условиям договора, а также принять помещение в пользование на условиях, изложенных в статье 6 настоящего договора. (п.1.1 договора).

Помещение № В 3.3., расположенное в торговой галерее здания Центра, являющегося Терминалом ООО «Аэроэкспресс» - сооружаемое ответчиком 5-ти этажным зданием, примерной площадью 39.000 кв.м., расположенным по адресу: Московская область, г. Химки, аэропорт «Шереметьево».

Во исполнение условий предварительного договора от 29.02.2008г. ответчик передал истцу помещения (л.д. 104).

Согласно п. 1, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Истец указывает на то, что предварительный договор аренды от 29.02.2008г., является незаключенным, в связи с чем, он обратился с настоящим иском о признании договора от 29.02.2008г. таковым и взыскании страхового депозита перечисленного в рамках указанного договора, так как ответчик не возвратил страховой депозит.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, оценив представленные доказательства, считает, что требование о признании договора от 29.02.2008г. незаключенным не подлежит удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обосновании своих требований и возражений.

Доводы истца о том, что на момент заключения предварительного договора аренды ответчик не являлся собственником помещения, в связи с чем, последний не имел права заключать предварительный договор аренды, судом отклоняются, поскольку отсутствие права собственности на предмет аренды по предварительному договору аренды не свидетельствуют о незаключенности предварительного договора аренды №50/07-АЖДТ от 29.02.2008г.

Предварительный договор может быть заключен в отношении прав, которые могут возникнуть в будущем.

Суд, также не согласен и с доводами истца о том, что в договоре отсутствует обязательство сторон заключить договор аренды в будущем, поскольку обязательство о заключении договора аренды согласовано в разделе 6 условий договора. В п.6.7. согласовано, что договор аренды стороны подпишут в течение 10-ти рабочих дней с момента получения уведомления арендодателя (ответчика) о получении свидетельства о праве собственности.

Кроме того, в предварительном договоре аренды №50/07-АЖДТ от 29.02.2008г. стороны п.п.1.1. определили ориентировочно площадь помещения для целей проведения подготовительных работ, т.е. будущий предмет аренды и согласовали иные существенные условия, как предварительного договора, так и порядок заключения договора аренды в будущем.

Ссылки истца на то, что стороны пришли к заключению, что договор краткосрочной аренды заключен и указана дата вступления этого договора в силу и что предварительный договор аренды№50/07-АЖДТ от 29.02.2008г. по своей правовой природе является договором аренды, являются необоснованными, поскольку истец не представил доказательства в подтверждение изложенных доводов.

Как видно из предварительного договора стороны согласовали и условие о порядке передачи помещения в аренду.

Доказательства, подтверждающие то, что истец пользовался данным помещением как по договору краткосрочной аренды, сторонами не представлено.

Договор краткосрочной аренды, являясь основным договором по отношению к предварительному договору аренды, содержит в себе предмет, аналогичный предмету предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ) и содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.

Из положений ст. 168 ГК РФ следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак на стадии незаключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09.

Требование истца о взыскании суммы в размере 1.439.505 руб. 60 коп. подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 8.1. договора в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору, краткосрочному договору аренды и договору аренды, арендатор (истец) обязуется в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего договора выплатить ответчику страховой депозит в сумме, эквивалентной 3 месячной фиксированной арендной плате.

Во исполнение условий договора истец перечислил ответчику страховой депозит в размере 1.439.505 руб. 60 коп., что подтверждается платежным поручением № 1 от 07.05.2008г. (л.д. 70).

Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно норме, содержащейся в ст. 190 ГК РФ, срок в который стороны обязались подписать долгосрочный договор аренды, нельзя считать определенным, так как регистрация ответчиком права собственности не является событием, которое должно неизбежно наступить, так как данное событие зависит от действий ответчика и третьих лиц. При указанных обстоятельствах в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, основной договор аренды подлежал заключению в течение одного года с момента заключения сторонами предварительного договора. Предварительный договор был заключен сторонами 29.02.2008г. По истечении одного года с даты заключения предварительного договора основной договор аренды не был заключен.

Ссылка ответчика на переписку между ответчиком и истцом, которая содержала предложения о заключении краткосрочного договора, не может быть принята судом во внимание, поскольку указанные предложения были направлены ответчиком после истечения одного года. (от 03.12.2009г., от 22.12.2009г.).

Доказательства подтверждающие то, что ответчик выражал намерения в заключении краткосрочного договора аренды либо основного договора аренды до истечения срока действия предварительного договора аренды, ответчиком не представлено.

Как указано выше, доказательства, подтверждающие то, что истец пользовался данным помещением как по договору аренды, сторонами не представлено.

В связи с чем, предварительный договор прекратил свое действие, следовательно договорные отношения между сторонами отсутствуют и ответчик безосновательно удерживает страховой депозит, перечисленный истцом на основании п. 8.1. договора.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ - лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Доказательств возврата суммы страхового депозита в размере 1.439.505 руб. 60 коп., ответчиком не представлено, в связи с чем, сумма страхового депозита подлежит принудительному взысканию с ответчика.

Как видно из письма от 22.12.2009г. ответчик ссылается на то, что в соответствии с п.10.1. и п.10.3. в одностороннем порядке расторг предварительный договор аренды и что все суммы уплаченные истцом, в т.ч. и авансовый платеж удерживаются арендодателем в качестве неустойки и сверх суммы убытков подлежащих взысканию.

Суд не может согласиться с данными доводами ответчика, поскольку порядок расторжения договора предусмотрен ст.ст. 450-452 ГК РФ, а также стороны согласовали порядок расторжения в п.10.1. и при наличии одного из следующих оснований в п.10.2. договора, ответчик не обосновал основания расторжения предварительного договора в соответствии с условиями договора и требованиями ст.ст. 450-452 ГК РФ.

Также суд обращает внимание и на то, что предварительный договор аренды, был расторгнут ответчиком, после истечения срока действия предварительного договора аренды, а представленный ответчиком акт о нарушении сроков проведения подготовительных работ от 16.12.2009г. составлен ответчиком в одностороннем порядке и по истечении срока действия предварительного договора аренды.

Иных доказательств подтверждающих основания расторжения предварительного договора аренды ответчиком в одностороннем порядке в соответствии с п.10.1. и при наличии одного из следующих оснований в п.10.2. договора, ответчиком не представлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 8, 12, 65, 168, 190, 421, 429, 1102, 1109 ГК РФ, ст.ст. 101-103, 123, 156, 110,167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «АЭРОЭКСПРЕСС» в пользу ООО «ТАНЕТ» сумму в размере 1.439.505 руб. 60 коп., расходы по уплате госпошлины по иску в размере 27.395 руб. 06 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Александрова Г.С.